臺灣士林地方法院民事判決 九十年度訴字第三七○號
原 告 甲○○法定代理人 乙○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（以下同）四百六十二萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起按年利率百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠兩造於民國八十八年三月二十三日簽訂房屋預定買賣合約、土地預定買賣合約、
、車位預定買賣合約及車位土地預定買賣合約，由原告購買被告所興建之大陽明社區內長谷丹露區（以下稱系爭社區）編號Ｃ棟第十樓Ｃ２房屋及地下一層二號車位暨其基地（土地坐落為臺北縣○○鎮○○○段一五八之二地號、樹林口段樹林口小段一四二之五三號）（以下稱系爭房地）。依據兩造所簽訂房屋預定買賣合約第五條約定，被告應於八十六年八月底前申報開工，並於八五五個日曆天內完成主建物及必要設施，是自八十六年九月一日起算，被告應於八十九年一月二日前完成各項建物及必要設施，並交付原告。惟被告所興建之房屋並未依法完成並設置污水處理設備，致房屋所生之廢水無法排放，亦無處理，而顯有重大瑕疵，被告自有改善之義務，否則其給付即未符債之本旨，然經原告發函要求被告改善，被告均置之不理，原告依據民法第二百二十九條、第二百五十四條、第二百五十九條規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還已經給付之價金四百六十二萬五千元及遲延利息。
㈡依據下水道法第八條第二項規定，私人新開發社區，應設置專用下水道，而所謂
新開發社區，依據同法施行細則第四條之規定，係指可容納五百人以上居住或興建總計一百住戶以上之地區而言，本件被告與他人共同開發之大陽明社區，總計開發戶數為二千戶，因並無公共下水道以容納住戶所排放之污水，依法即應設置專用之污水處理設施，故該設施當屬被告興建房屋之必要設施無疑。被告雖曾於八十五年時，委託訴外人環太工程股份有限公司興建社區專用污水處理廠，惟迄今無法取得使用執照，以供正常運作，致原告所購買之系爭房屋無法正常排放廢水，若任意排放，亦恐受環保單位之裁罰，顯有重大之瑕疵。
㈢建築物所生之污水，應符合放流水標準，且污水處理設備所生屋泥，亦不得任意
棄置，水污染防制法第七條第一項、第八條分別定有明文，違者依同法第三十八條規定處以罰鍰，且未改善者得按日連續處罰，而使用房屋必然產生污水及廢水，此為常情，若無法正常排放，自有損該房屋之通常效用，是該社區既無公共下水道，則污水處理設備即為本件系爭房屋第五條所稱之必要設施。被告未於期限內完成工作，經原告一再函催改善未果，其有給付遲延之事實乃至為明確，況被告所興建之房屋若任意排放廢水，將致原告受有前述水污染防治法按日連續處罰之虞，更難認為被告屬為給付係無瑕疵或已依債之本旨履行。
㈣對於被告答辯所為陳述：
⑴原告離開南國公司已逾三年，並未負責系爭房屋坐落社區之污水處理設備，被告
抗辯並無所據。況縱令該污水處力設備係因可歸責於南國公司之是由致至今無法運轉，亦與原告無涉。
⑵本件被告與他人共同開發之社區，總開發戶數為二千戶，依據水污染防制法第二
十八條第一款規定，應設置專門之污水處理設施，並於設置完成後，向主管機關申請排放許可，前述被告雖曾與其他七家公司共同委外興建之污水處理廠，然該處理廠興建完工後，因未供應電力，從未試車運轉，且經多年棄置，已嚴重受損而不堪使用，至原告所買受 房屋無法正常排放廢水。
⑶被告雖以臺北縣政府八十八年十一月十六日八八北府環三字第四二七一一三號函
為其取得主管機關暫時排放許可之依據，惟系爭社區污水處理廠迄今無法使用，則該函說明欄第四點所述，實令人不解。況該函係針對臺北縣○○鎮○○○段樹林口小段一四二之四、一四二之二九、一四二之二八地號所為，亦不足以據為本案之已取得排放許可之依據。
⑷行政院環保署雖於九十年五月二十九日以環署字第００三二六四號函覆鈞院關
於暫時排放許可之疑義，然依據水污染防制法施行細則第二十四條規定，得聲請暫時排放許可者，係以事業為限，而所謂事業，依水污染防制法第二條第七款規定，私人開發之社區並不在其列，是系爭社區應僅得申請排放許可，而不得申請暫時排放許可，是前述臺北縣政府函並非適法。
⑸另臺北縣政府於九十年八月二十九日以九十北府環三字第三０九０三四號函覆鈞
院，依其函內所指，似指系爭社區污水處理廠縱未運轉，亦可未經處理即排入地面水體，惟該函內所稱「待該社區遷入戶數達百分之五十時，其污染量達到可檢測其污水處理設施之功能時，提出水污染防治措施功能測試記錄報告書，同時辦理正式排放許可申請」，應係指污水處理設施得正常運作為前提，僅因該社區戶數有限，其所生污水尚未達到足以測試污水處理設施功能排放量之臨時性、過渡性措施，並無該污水處理設施完全無法運作，仍准其排放至住戶遷入戶數達百分之五十再正式申請排放之理，否則如該社區始終未住滿百分之五十，豈非污水可長期不經處理即排入地面水體。嗣行政院環保署以環署水字第００六八一二三號函覆以：依水污染防治法第七條，污水下水道系統排放廢（污）水於地面水體者，應符合放流水標準，故住戶遷入百分之五十前，廢（污）水仍應經處理合格方得排放。而臺北縣政府亦以九十北府環三字第三九四六八六號函覆以：社區污水處理設施之操作，應於用戶遷入時（一戶即算），應即運轉操作，社區住戶未達百分五十時，暫准排放階段，依水污染防治法第七條第一項之規定，其排放廢（污）水仍須符合放流水標準，另准其排放（廢）污水，並非准其排放不符放流水標準之（廢）污水。而本件系爭社區之污水顯然未加處理即排放於地面水體，被告以前開暫准排放許可主張系爭房屋為無瑕疵，顯屬無據。
⑹污水處理設備對於房屋而言，為必備之公共設施無疑，如有欠缺，不但有損房屋
經濟上之價值，亦會減少其通常之效用，同時勢將因違反水污染防治法之規定被處以罰鍰，而系爭社區之污水處理設施，係因可歸責於被告致未能完工運轉，已構成不完全給付中之瑕疵給付類型，原告依法行使解除權，解除系爭買賣契約並請求返還價金自屬有據。
⑺至被告提出之污廢水及通氣設○○區○○○○路徑圖，辯稱目前污廢水管內之污
水清澈，處理情形良好，並無臭味產生，由目視亦看不到污物云云，姑不論被告並未提出照片以實其說，縱其屬實，亦僅得證明排放幹管已施做完成，無法改變污水處理廠未運作之事實，即該社區污水係未經處理而排放置地面水體，其此部分辯解亦屬不能採取。
三、證據：提出房屋預定買賣合約、土地預定買賣合約、車位預定買賣合約、車位土地預定百賣合約、八十九年十月十七日臺北光武郵局四八七號存證信函、八十九年十二月二十八日務實法律事務所函、環太工程股份有限公司八十九年十一月十四日函等影本為證，並聲請本院函由行政院環境保護署於九十年五月二十九日以環署水字第００三二三六四號及九十年十一月二日環署水字第００六八一二三號函覆、臺北縣政府於九十年八月二十九日以九十北府環三字第三０九０三四號及九十年十一月六日以九十北府環三字第三九四六八六號函覆。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示，並聲明如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠被告所興建之系爭房屋坐落基地，原屬南國建設公司向臺北縣政府申請開發之大
陽明社區計畫區範圍，而有關該計畫區內廢水處理設備之完成與運作，均屬南國建設公司於申請該社區開發案時應完成之前置事項，原告自被告購入系爭社區基地迄今均擔任南國建設公司總經理，不僅對前開事項知之甚詳，甚至該廢水處理設備能否準時完成並維持正常運作，亦為原告職務範圍內應處理之事項。
㈡系爭房屋早於八十九年四月十八日完工並取得使用執照，有臺北縣政府所核發之使用執照附卷可按。
㈢污水排放許可為取得系爭房屋使用執照之前置要件，被告早於原告八十九年十月
十七日函催之一年餘之前，即於八十八年九月十八日向主管機關臺北縣政府環保局申請，並經該局派員於同年十月十四日進行現場查驗，查驗結果系爭房屋坐○○○區○○○○道符合下水道法相關規定，並准予存案備查。至申請污水下水道系統納管排放許可部分，系爭社區住戶之污水，已納入南國建設公司淡水小坪頂大陽明社區污水處處理廠，經臺北縣政府審查結果，暫准排放，並列有管制編號為Ｆ0000000號，此有臺北縣政府函文在卷，是本件系爭房屋早已完工取得使用執照，且無污水無法排放之情形，即無原告所稱瑕疵，其所為請求自非適法。
㈣原告向被告購買系爭房地總價金為九百十一萬元，迄今僅支付其中之四百六十二
萬五千元，尚餘四百四十八萬五千元尾款未付。被告公司雖前於八十九年八月十八日以臺北一一八支局第七號存證信函函催原告辦理過戶及驗收，惟原告卻另以尚有部分工程為完工為由函覆拒絕辦理交屋，嗣被告又於八十九年九月三十日以臺北一一八支局第四四二號存證信函催告原告配合辦理，而原告於八十九年十月十七日以臺北光武郵局四八七號存證信函覆以因系爭建物無法接通自來水，亦無法排放廢水，拒絕辦理交屋，此有各該存證信函為證。然系爭建物已經建造完成，可供居家使用，此有上述臺北縣政府工務局使用執照及照片、土地暨建物權狀可佐，原告指摘系爭建物不堪使用顯非可採。
㈤依據臺北縣政府八十八年十一月三日八八北府環三字第四一七九０七號函覆被告
公司，本建○○○區○○道部分已經現場查驗符合下水道法規定，准予備查；關於申請污水下水道納管排放許可，已納入南國建設淡水小坪頂大陽明社區污水處理廠，經審查結果暫准排放。而本件被告公司於大陽明社區二千戶集合住宅中，僅建造一百二十七戶，故必須配合其他七家建設公司共用污水下水道系統，且已取得合法的暫時排放許可，惟因目前已建妥住宅僅售出約二百戶，且多數客戶均未進住，而實際進住則未達五十戶，其污水排放量極少，因此雖臺北縣政府尚未核發正式排放許可，仍不違法，而原告曾為南國建設公司總經理，對此知之甚詳，其不但不配合完成下水道系統，反而主張該社區污水排放系統有瑕疵要求解約，顯已違反民法第一百四十八條誠信原則。
㈥系爭房屋所在大樓為十四層樓之建物，有關該大樓之一切衛生下水道設備，完全
合於政府法規所訂之標準，有關污水排放部分，係先經該大樓地下層初步處理後，再以管線排入二公里外之南國建設公司所建造污水處理廠共同運作。原告僅空言主張，並未舉證證明系爭房屋有何不能使用衛浴及廚房設備，或該等設備有何瑕疵，抑或被告公司所建造之系爭建物曾經主管機關因違反環保或妨害衛生事項予以裁罰，以致造成原告無法居住之事實。
㈦八十六年原告任職南國建設公司期間，該公司負責人曾向臺北縣政府出具「廢（
污）水處理設施功能切結書」，切結保證該社區住戶遷入百分之五十時完成有關工程及功能測試，此為原告所明知，且亦無證據證明南國建設公司業已放棄大○○○區○○○○道系統，亦無主管機關針對南國建設公司違反衛生或環保規定予以裁罰之情事，是原告主張○○○區○○○○道完全無法運作一節，顯不足採。㈧依據開展環境工程技師事務所及十方建築師事務所繪製之系爭大陽明社區內長谷
丹霞區即甲區至汙水廠間及污廢水及通氣設○○區○○○○路徑圖可知，系爭社區每高二十公尺即按坡度設置污水陰井及通氣人孔，至南國公司所建造之汙水廠長達二公里以上，且目前污廢水管內之污水清澈，處理情形良好，並無臭味產生，由目視亦不見污物。
三、證據：提出臺北縣政府工務局八十九年淡使字第三三四號及第三三五號使用執照、臺北縣政府八十八年十一月十六日八八北府環三字第四二七一一三號函、社區外觀及系爭房屋照片二十四幀、土地所有權狀、建物所有權狀、臺北縣政府八十八年十一月三日八八北府環三字第四一七九０七號函、經濟部九十年九月四日函及所附南國建設股份有限公司登記資料、污廢水及通氣設○○區○○○○路徑圖。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於民國八十八年三月二十三日簽訂預定買賣合約，由原告購買被告所興建位於大陽明社區內長谷丹露區之系爭房地。依據兩造所簽訂房屋預定買賣合約第五條約定，被告應於八十六年八月底前申報開工，並於八五五個日曆天內完成主建物及必要設施，是自八十六年九月一日起算，被告應於八十九年一月二日前完成各項建物及必要設施，並交付原告。惟被告所興建之房屋並未依法完成並設置污水處理設備，致房屋所生之廢水無法排放，亦無處理，明顯有重大瑕疵，被告自有改善之義務，否則其給付即未符債之本旨，然經原告發函要求被告改善，被告均置之不理，原告依據民法第二百二十九條、第二百五十四條、第二百五十九條規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還已經給付之價金四百六十二萬五千元及遲延利息。
二、被告則以：被告所興建之系爭房屋坐落基地，原屬南國建設公司向臺北縣政府申請開發之大陽明社區計畫區範圍，而有關該計畫區內廢水處理設備之完成與運作，均屬南國建設公司於申請該社區開發案時應完成之前置事項，原告自被告購入系爭社區基地迄今均擔任南國建設公司總經理，不僅對前開事項知之甚詳，甚至該廢水處理設備能否準時完成並維持正常運作，亦為原告職務範圍內應處理之事項。系爭房屋早於八十九年四月十八日完工並取得使用執照，有臺北縣政府所核發之使用執照附卷可按。而污水排放許可為取得系爭房屋使用執照之前置要件，被告早於原告八十九年十月十七日函催之一年餘之前，即於八十八年九月十八日向主管機關臺北縣政府環保局申請，並經該局派員於同年十月十四日進行現場查驗，查驗結果系爭房屋坐○○○區○○○○道符合下水道法相關規定，並准予存案備查。至申請污水下水道系統納管排放許可部分，系爭社區住戶之污水，已納入南國建設公司淡水小坪頂大陽明社區污水處理廠，經臺北縣政府審查結果，暫准排放，並列有管制編號為Ｆ0000000號，此有臺北縣政府函文在卷，是本件系爭房屋早已完工取得使用執照，且無污水無法排放之情形，即無原告所稱瑕疵，其所為請求自非適法。而本件被告公司於大陽明社區二千戶集合住宅中，僅建造一百二十七戶，故必須配合其他七家建設公司共用污水下水道系統，且已取得合法的暫時排放許可，惟因目前已建妥住宅僅售出約二百戶，且多數客戶均未進住，而實際進住則未達五十戶，其污水排放量極少，因此雖臺北縣政府尚未核發正式排放許可，仍不違法，而原告曾為南國建設公司總經理，對此知之甚詳，其不但不配合完成下水道系統，反而主張該社區污水排放系統有瑕疵要求解約，顯已違反民法第一百四十八條誠信原則等語置辯。
三、本件兩造於八十八年三月二十三日簽訂房屋預定買賣合約、土地預定買賣合約、車位預定買賣合約及車位土地預定買賣合約，由原告購買被告所興建位於大陽明社區內長谷丹露區編號Ｃ棟第十樓Ｃ２房屋及地下一層二號車位暨其基地（土地坐落為臺北縣○○鎮○○○段一五八之二地號、樹林口段樹林口小段一四二之五三號），該長谷丹露區係被告所興建，而處於被告與其他廠商共同開發之社區內。依據兩造所簽訂房屋預定買賣合約第五條約定，被告應於八十六年八月底前申報開工，並於八五五個日曆天內完成主建物及必要設施，是自八十六年九月一日起算，被告應於八十九年一月二日前完成各項建物及必要設施，並交付原告，而系爭社區污水排放已納入南國公司所設置之大陽明社區污水處理廠處理，然迄今該污水處理廠並未實際運作，原告已經給付之價金為四百六十二萬五千元等情，為兩造所不爭執，且有房屋、車位及土地預定買賣合約書、臺北縣政府八十八年十一月三日八八北府環三字第四一七九０七號函等影本附卷可按，均堪認為真實。
四、原告起訴主張伊向被告購買之系爭房地，因被告未依約將為必要設施之污水處理廠建設完成並實際運作，導致系爭房屋污水勢必無法排放，將致系爭房屋價值減損並無法達到預定效用，為有嚴重瑕疵，而依據民法第二百二十九條、第二百五十四條、第二百五十九條規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還已經給付之價金四百六十二萬五千元及遲延利息云云。被告則以系爭丹露社區業經建設完成，並且依法設置下水道，而污水排放亦經主管機關核准納入南國建設公司大陽明社區污水處理廠並暫准排放，是系爭房屋並無瑕疵，原告起訴主張為無理由等語置辯。是本件爭執要點闕在於：系爭被告所興建之丹露社區有無設置廢污水處理設施以符合排放標準？是否因此導致系爭房屋有重大之瑕疵而符合解除契約之要件？等情。經查：
㈠本件被告所興築之系爭社區因無公用下水道以供排放廢水，應依法設置專用下水
道並設置廢污水處理設施以求符合排放標準，而該等污水處理設施為必要設施，系爭社區並未獨立設置污水處理設施，而係納入由南國建設公司所設置位於系爭社區二公里外之大陽明社區污水處理廠處理，並由南國建設股份有限公司負責人向主管機關切結於住戶遷入百分之五十時，完成有關工程及功能測試，而經臺北縣政府以管制編號Ｆ0000000號暫准排放等情，為兩造所不爭執，且有臺北縣政府九十年八月二十九日九十北府環三字第三０九０三四號函所附切結書、污水下水道系統基本資料表、及八十八年十一月三日八八北府環三字第四一七九０九號函附卷可按。
㈡原告雖引用行政院環境保護署九十年十一月二日環署水字第００六八一二三號
函覆本院所指「住戶遷入百分之五十前，廢污水仍應經處理合格方得排放」及臺北縣政府九十年十一月六日九十北府環三字第三九四六八六號函覆所指：社區污水處理設施之操作，應於用戶遷入時（一戶即算），運轉操作，社區住戶未達百分之五十時，暫准排放階段，依水污染防治法第七條第一項規定，其排放污水仍須符合放流水標準等為據，主張系爭社區污水未經處理即行排放，有遭受主管機關連續按日處罰之虞，而認系爭房屋有未能達到預定效用之嚴重瑕疵云云。惟查：
⑴系爭社區已建立合法下水道系統，且經主管機關現場查驗結果符合下水道法相關
規定，此有上開八十八年十一月三日八八北府環三字第四一七九０九號函在卷可按。
⑵○○○區○○道，係延伸至二公里外之大陽明社區污水處理廠納入處理，為兩造
所不爭執，且有被告所提出經開展環境工程技師事務所所簽證之污水放流管線圖附卷可按。
⑶本件系爭社區污水處理既經納入大陽明社區污水處理廠處理，且經南國建設負責
人向主管機關切結保證完成有關工程功能測試，即由南國建設公司承擔處理廢水之責，而保證處理所接納污水處理至合乎放流標準，若有違反而全未處理逕行排放不合規定之廢污水時，乃屬南國建設公司擅自將未經處理之污水排放之行為，而應係以南國建設或立切結書人裁罰對象，並非其他不知情之住戶，是原告指陳因此將導致受罰之危險而使系爭房屋構成嚴重瑕疵云云，已不能謂為可採。
⑷況系爭社區現確有住戶遷入，而迄今實際上並無證據顯示現住戶有廢污水不能排
放或有因廢污水排放違反相關法令規定致遭處罰之情事，原告僅空言指陳有此可能云云，究屬不確定之預臆，不能本此認其所為主張係屬可採。
⑸本件系爭房屋業經建築完成，其本體並無不能居住使用之瑕疵，業經被告提出現
場照片二十四幀為證，且為原告所不爭執，而原告上開主張之瑕疵，不能認為有據已如前述，則原告主張被告未依債之本旨提出給付，經催告後仍不補正，而依據民法第二百二十九條、第二百五十四條規定解除契約，並依同法第二百五十九條規定請求返還價金並給付遲延利息均不能認為有理由。
㈢縱認為上開原告主張之瑕疵存在，然按民法第三百五十九條規定：「買賣因物有
瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，而所謂顯失公平，係謂瑕疵對於買受人所生損害，與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡（最高法院七十三年台上字第四三六０號判決意旨參照）。次按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」，民法第三百五十四條定有明文。所謂物之瑕疵擔保，乃物之出賣人就其物本身有所欠缺應負之擔保責任。雖不以物質上應具備者為限，惟須依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得認為物有瑕疵（最高法院七十三年度台上字第一一七三號判例參照）。依此物之瑕疵之類型可分為㈠價值瑕疵：即交換價值之瑕疵；㈡效用瑕疵：又分為通常效用瑕疵及預定效用瑕疵，通常效用，指一般交易觀念上應有之效用。預定效用，指該物在一般交易觀念上未必有此效用，惟當事人以契約預定其效用者而言；㈢品質瑕疵：須經出賣人特約擔保其交付之標的物具有一定之品質。在判斷物之瑕疵部分應依當事人特別約定之使用目的，並在當事人意思範疇內，就該物依其種類一般具有的客觀特徵加以判斷。如有瑕疵，另尚應視該瑕疵減少其價值或其通常效用或契約預定效用之程度，如其瑕疵情形尚未達已屬「瑕疵重大難以達成契約目的」，應僅得請求減少價金而不得解除契約。否則，一旦有任何輕微瑕疵即予解除契約，不僅不符合比例原則，且違背契約目的及精神，浪費締約成本，不能兼顧雙方利益，此由民法第三百五十九條但書精神亦可得知。本件原告主張為系爭房屋所屬必要之污水處理設施未實際運作導致無法排放廢水，然事實上系爭房屋廢水有合法之下水道可供排放已如前述，雖最終應負責處理污水至合乎排放標準之污水處理廠未運作，但其對於房屋居住者實際生活並無重大影響，且目前亦無有礙於房屋提供居住使用預定效用之事實存在，縱或可能減損交易價格，其瑕疵亦不能認為屬於重大而達於可解除契約之程度，原告主張系爭房屋有重大瑕疵主張解除契約顯失公平，要屬不能採取。至原告得否據此主張減少價金，乃屬另一訴訟標的法律關係，不在本件起訴範圍內，尚非本院所得審酌。
五、綜上所述，本件原告起訴主張解除買賣契約請求返還價金並給付遲延利息均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應並予駁回之。兩造其餘攻擊防禦方法，經核於本案之判斷無影響，於茲不贅。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 九 月 十七 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法 官 蕭錫証右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十 日~B法院書記官 楊錫芬