臺灣士林地方法院民事判決 九十年度重訴字第一二二號
原 告 Ｘ○○
子○○共 同訴訟代理人 林坤賢律師複代理人 Ｈ○○被 告 甲宙○
ｓ○○ｎ○○ｄ○○共 同訴訟代理人 陳添輝律師被 告 甲Ｍ○○
Ｋ○○戊○○ｔ○○ｕ○○Ｗ○○Ｒ○○ｂ○○ｏ○○玄○○Ｐ○○ｗ○○○ｉ○○巳○○甲Ｆ○甲玄○ｌ○○ｅ○○丑○○Ｏ○○亥○○甲Ｇ○Ｂ○○甲卯○訴訟代理人 甲寅○被 告 ａ○○
ｃ○○宇○○黃○○ｒ○○庚○○Ｌ○○Ｙ○○○酉○○Ｔ○○地○○ｆ○○甲Ｄ○甲戌○甲Ｊ○ｊ○○甲庚○Ｖ○○ｚ○○Ｅ○○ｐ○○甲天○甲宇○辰○○甲丑○甲Ｋ○甲酉○ｙ○○癸○○寅○○甲辰○甲巳○甲丙○○甲子○Ｚ○○甲戊○ｑ○○
Ａ ○Ｎ○○○ｍ○○甲乙○Ｄ○○Ｇ○○未○○己○○辛○○甲申○○甲Ｈ○甲黃○甲Ｂ○甲Ｃ○甲辛○甲Ｏ○Ｆ○○天○○卯○○甲Ｅ○○甲壬○甲○○甲Ｌ○Ｕ○○甲未Ｑ○○Ｓ○壬○○甲亥○○丙○○Ｍ○○甲午○甲丁○Ｊ○○乙○○午○○甲己○甲甲○甲地○戌○○ｖ○○甲Ｎ○Ｉ○○甲Ａ○ｘ○○
ｋ ○申○○丁○○宙○○甲Ｉ○ｈ○○ｇ○○右當事人間確認權利及防止侵害等事件，本院判決如左：
主 文確認原告對於座落台北市○○○路○○巷○○號地下室全部，建號二一五七五，總面積為二六八四．七七平方公尺，有所有權，得自由使用、收益、處分及單獨管理之權利。
被告不得占有使用前項所示不動產或以其他妨害或侵害原告行使第一項所確認權利之行為。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、本件被告除甲宙○、ｓ○○、ｎ○○、ｄ○○四人外，餘均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠原告為座落台北市○○○路○○巷○○號地下室全部，建號二一五七五，總面
積為二六八四．七七平方公尺建物（下稱系爭建物）之所有權登記名義人，有建物謄本可稽。然被告等卻稱系爭建物為該棟大樓之地下室屬公共設施之一部，原告等並不得登記為單獨所有，亦不得禁止被告等使用，且以各種不當方法干擾原告等為系爭建物之管理、使用、收益行為。
㈡惟按「所有人於法令限制之範圍內得自由、收益、處分其所有權，並排除他人
之干涉。」為民法第七百六十五條所明文規定，因此原告依法得自由使用、收益、處分系爭建物，並得單獨管理而排除被告等之干涉，雖系爭不動產登記之主要用途為防空避難室及停車場，只不過在戰時敵機來襲或防空演習時，應臨時提供為避難場所而已，非謂該大樓之住戶即當然享有使用權，又被告等並未購買系爭地下室產權，亦當然於未經原告同意前自不得任意使用系爭地下室停車場。另按「系爭地下層之面積達二六八四．七七平方公尺，為該大廈之一層（連地上七層共八層），其建造須挖土作成擋土牆，建造成本較之地上層有過之而無不及，倘非專為規劃投資施工闢建，不可能形成，依一般社會交易觀念，性質上當非不得獨立為區分所有之客體。」又「地下室有單獨出入口，非屬附屬建物，自屬獨立於建物而適於為單獨所有權之標的，各樓所有人不當然按其所購房屋面積取得地下室之應有部分。」分別參照最高法院七十一年台上字第一一九三號及七十九年台上字第二八一０號民事判決。據此，對被告等主張系爭地下室為其共有，原告不得單獨登記為所有，顯是依法無據，故有必要請求確認：⑴原告等對於座落台北市○○○路○○巷○○號地下室全部，建號二一五七五，總面積為二六八四．七七平方公尺，有所有權，得自由使用、收益、處分及單獨管理之權利。⑵被告等不得占有使用前揭不動產或以其他妨害或侵害原告等行使第一項所確認權利之行為。
三、被告甲宙○、ｓ○○、ｎ○○、ｄ○○聲明駁回原告之訴，其抗辯略以：㈠原告並非系爭地下室之所有權人，因系爭地下室建築完成於六十七年四月四日，
在六十九年一月二十三日土地登記規則修正之前，不得登記為獨立區分所有權，六十九年一月二十三日修正之土地登記規則，依法律不溯既往原則，不得溯及適用於以前之建築。
㈡縱使依據六十九年一月二十三日修正之土地登記規則，本件地下室亦非區分所有
建物之專有部分。系爭大樓祇有一層地下室，設有供整棟大樓住戶全體使用之公共用變電室、配電箱、抽水馬達、汙水槽、化糞池、蓄水池、法定停車場及防空避難室，在地下室之天花板上更佈滿各層住戶之水電管線，並有四處逃生梯與地上一樓相通，為維持該大樓功能所不可或缺，性質上顯屬共同使用之公共設施，而且二十四年來均交由大樓全體住戶共同管理使用，足證鴻國公司設計施工時，亦認為系爭地下室係供全體住戶共同使用。否則，全體住戶日常生活之基本需求，如蓄水池、化糞池、汙水處理池、變電室．．．如何解決？此外，鴻國建設有限公司申請使用執照時，所提出之竣工圖，將停車場五個停車位分配給壹樓店舖，四十六個停車位分配給貳樓至捌樓住宅，有鴻國建設有限公司店舖集合住宅新建工程竣工圖可徵，足證系爭地下室申請使用執照時，依法附建之防空避難室兼法定停車位，屬於為區分所有建築物之共同使用部分，並非獨立所有權。何況，原告自認購買公共設施，並願與被告簽訂分管契約，有九十一年十二月二十七日筆錄第四頁及第三頁可稽，足證原告亦認為系爭地下室並非區分所有建物之專有部分即並非主建物。
㈢原告並非本棟大樓區分所有權人，依公寓大廈管理條例第四條第二項及第四十五
條第二項、土地登記規則第九十四條等規定，不得單獨取得系爭地下室所有權或使用權。系爭地下室，依使用執照記載，為區分所有建物依法附建之防空避難室兼停車場，性質上應僅供全體區分所有權人共同使用，與建物專有部分具有密切不可分之主從關係，不得單獨出售予區分所有權人以外之他人。鴻國公司早已將本棟大樓全部出清，其本身早已不是本棟大樓區分所有權人，卻將系爭地下室出售予非本棟大樓區分所有權人之子○○，而子○○再轉售萬分之九千九百九十九應有部分予非本棟大樓區分所有權人之徐安娜，徐安娜再轉售予非本棟大樓區分所有權人之Ｘ○○，均係違反公寓大廈管理條例及土地登記規則，且以不能之給付為契約標的，其契約為無效（民法第七十一條、第二百四十六條第一項）。因此，原告子○○、徐安娜應向鴻國公司請求損害賠償（民法第二百四十七條第一項），而不得對被告主張其為系爭地下室之所有權人。系爭地下室總面積達二六
八四．七七平方公尺，價值高昂，依一般社會經驗法則，有意購買者，必經多方打聽，多次察看，認為穩當後才進行買賣交易。徐安娜之夫姜富彬於八十八年三月一日指派賴國忠、張東南率領二、三十人以非法方法侵入系爭地下室，被判有罪確定，有台灣高等法院九十年度上訴字第二三四六號刑事判決可稽。而Ｘ○○於八十八年八月十三日向徐安娜購買系爭地下室，顯有蹊蹺，並非善意。
㈣被告及其他區分所有權人才是系爭地下室之所有權人，並非無權占有系爭地下室
：被告或其前手向鴻國公司購買系爭房地，其大樓建築用地包括陽台騎樓及公共設施等，均依比例包括在被告應得持分面積之內；土地保證金包括建築基地、路地、公共設施用地等在內；有華琪別墅大廈預定買賣契約第一條第一款、第六條第三項可稽，足證被告購買預售屋時，購買之範圍包括公共設施在內，即包括系爭地下室在內。系爭地下室為大廈之公共設施及附屬建物，隨區分所有專有部分之建物移轉於被告及其他區分所有人。系爭地下室固未明文列入地上建物買賣契約之標的範圍，惟一般房屋買賣契約，並不以詳列建築物及其附屬物之共同部分為必要。
四、被告Ｃ○○抗辯以（見本院卷二第二八五頁）：原告提起本件訴訟欠缺即受確認判決之法律上利益，其訴為不合法，原告從未占有系爭不動產，其請求被告不得占有使用系爭不動產或以其他妨害或侵害原告行使系爭不動產所有權之行為，顯無理由，故聲明駁回原告之訴。
五、被告甲卯○抗辯以（見本院卷二第二八九頁）：其係向建商鴻國建設公司購得之第一手業主且自住，鴻國公司出售本大樓時，分發予購屋客戶之說明書內言明「自備停車場」，且自完工交屋時起，系爭之地下室一直由本大樓管理委員會管理，為住戶公共停車場使用，其他尚有整棟大樓之自來水蓄水池、衛生化糞池、電氣等設備，二十年來相安無事。系爭地下室為原起造人鴻國建設公司附帶出售之公共設施，該公司將一物二賣，至於原告買得之物件倘有瑕疵，理應向原出賣人求償，爰聲明駁回原告之訴。
六、被告ｔ○○抗辯以（見本院卷三第二九九頁）：被告雖未在系爭地下室停車，但系爭建物係屬公共設施，聲明駁回原告之訴。
七、被告ｆ○○抗辯以（見本院卷三第三００頁）：被告有在系爭地下室停車，只要是大廈住戶就可向管理委員會登記停放，並繳納清潔費，聲明駁回原告之訴。
八、被告甲癸○抗辯以（見本院卷三第三００頁）：被告有在系爭地下室停車，因系爭建物係屬公共設施，聲明駁回原告之訴。
九、被告Ｆ○○抗辯以（見本院卷四第二二八頁）：抗辯如被告甲宙○等四人所述，聲明駁回原告之訴。
十、其餘被告則未到庭亦亦提出書狀作何聲明或陳述。
十一、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭建物之所有權登記名義人，然被告等卻稱系爭建物為該棟大樓
之地下室屬公共設施之一部，原告並不得登記為單獨所有，亦不得禁止被告等使用之事實，業據提出建物登記謄本為證，且為被告所不爭執，此部分之主張自可信為真實。
㈡茲本件所爭執者，乃在原告是否取得系爭建物之所有權，是否得排除被告之使用。經審理結果如下：
⒈按「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」、「依本
法所為之登記，有絕對之效力。」土地法第三十七條第一項、第四十三條分別定有明文。又土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人自仍得主張之，亦有最高法院四十年台上字第一八九二號判例可稽。本件原告既分別於七十九年五月十四日、八十八年八月二十六日繼受而取得系爭建物之所有權（原告子○○之應有部分為一萬分之
一、原告Ｘ○○之應有部分為一萬分之九千九百九十九），縱被告抗辯系爭地下室建築完成於六十七年四月四日，在六十九年一月二十三日土地登記規則修正前，不得登記為獨立區分所有權云云，然原告取得系爭建物之所有權係在上開法令修正之後，應屬信賴登記取得權利之第三人。至被告辯稱原告Ｘ○○之前手徐安娜之夫姜富彬於八十八年三月一日指派賴國忠、張東南率領二、三十人以非法方法侵入系爭地下室，被判有罪確定，並提出台灣高等法院九十年度上訴字第二三四六號刑事判決為證，且稱Ｘ○○於八十八年八月十三日向徐安娜購買系爭地下室，顯有蹊蹺，並非善意云云，僅屬其個人臆測之詞，不足認定原告Ｘ○○確非善意取得系爭建物所有權。又原告既已完成不動產之移轉登記，依民法第七百五十八條之規定，即已取得系爭建物之所有權，被告辯稱原告並非所有權人云云，即屬無據。⒉「所有人於法令限制之範圍內得自由、收益、處分其所有權，並排除他人之干
涉。」為民法第七百六十五條所明文規定，因此原告依法得自由使用、收益、處分系爭建物，並得單獨管理而排除被告等之干涉，雖系爭不動產登記之主要用途為防空避難室及停車場，只不過在戰時敵機來襲或防空演習時，應臨時提供為避難場所而已，非謂該大樓之住戶即當然享有使用權，於未經原告同意前自不得任意使用系爭地下室停車場。另按「系爭地下層之面積達二六八四．七七平方公尺，為該大廈之一層（連地上七層共八層），其建造須挖土作成擋土牆，建造成本較之地上層有過之而無不及，倘非專為規劃投資施工闢建，不可能形成，依一般社會交易觀念，性質上當非不得獨立為區分所有之客體。」又「地下室有單獨出入口，非屬附屬建物，自屬獨立於建物而適於為單獨所有權之標的，各樓所有人不當然按其所購房屋面積取得地下室之應有部分。」分別有最高法院七十一年台上字第一一九三號及七十九年台上字第二八一０號民事判決可稽，另同院八十七年度台上字第九五０號判決認「．．．則系爭地下層停車空間及防空避難室部分，經全體共有人同意，由被上訴人公司專用，此項分管之約定，並無違法或無效之情形，該大樓住戶應受分管契約之拘束，．．
．」（見本院卷二第二六七頁），既認縱為停車空間及防空避難室亦得約定由建設公司專用，可見性質上該等部分並非絕對不得登記為單獨所有。故被告辯稱系爭地下室非區分所有建物之專用部分云云，並不足採。
⒊被告又辯以：原告並非本棟大樓區分所有權人，依公寓大廈管理條例第四條第
二項、第四十五條第二項等規定，不得單獨取得系爭地下室所有權或使用權云云，然查公寓大廈管理條例乃八十四年六月二十八日公布制定，而系爭建物早於六十七年六月一日完成第一次登記，自無該條例之適用。
⒋至被告ｎ○○等四人提出之華琪別墅大廈預定買賣契約書（本院卷二第二六八
頁以下），雖第一條載有：「預定買賣標示如後：一、房屋：．．．其大樓建築用地、包括陽台騎樓及公共設施等，且均依比例包括在甲方（指買主）應得持分面積之內。．．」，惟該公共設施之範圍究為何，尚並明確，且縱包括系爭地下室在內，然被告等既未依比例取得應得持分之所有權，自不得主張其等為系爭地下室之所有權人。
⒌被告甲卯○提出之說明書（本院卷二第二九五頁、二九六頁）雖載有：「大廈
中的大廈」「自備超級商場、地下市場、停車場等應有盡有」、「自備超級地下市場、停車場等應有盡有」等語，僅足證明建商宣傳該華琪別墅大廈設有該等商場、停車場設施，惟並不表示該等設施均為共有，此依常情推論超級商場、地下市場之所有權應非屬住戶共有即明。
⒍又本件經本院函詢內政部表示系爭建物單獨登記所有權，而非登記全體區分所
有建物之所有權人共有，是否合法，經該部函轉台北市政府地政處（見本院卷三第十一頁），再函轉臺北市士林地政事務所（見本院卷三第二七０頁），據覆以：「按『．．．建築使用執照雖未分層註明各層樓所有人，而其全體人已有分層區分所有協議書之訂立，地政機關可照其協議書辦理建物總登記。．．
．』、『本案經查該建物使用執照上地下室用途為防空避難室及停車場，該地下室起造人（即產權登記所有人）雖為中美超級市場股份有限公司，惟本案建物起造人全體協議該地下室應於防空時開放為公共避難場所，本案申請書上之主要用途如與使用執照上之用途相符，參照內政部６３．１０．２９臺內地字第六００三二九號函釋意旨：鴻霖大廈之地下一、二層如經協議係鴻霖公司所有，其建物登記應予受理，本案地下室以主建物辦理第一次登記應予受理，惟其建物之使用應受有關法令之限制。』分別為內政部六十三年十二月十四日台內地字第六一二五七號、台北市政府地政處六十四年七月二十一日北市地一字第一二三四一號函所釋示．．．旨揭建物依六十七年使字第六五０號使用執照之記載，起造人僅『鴻國建設公司』單獨一人，且使用執照亦將地下室門牌列入，其權屬位置均可確認，故於申辦建物所有權第一次登記，無庸檢附起造人分配協議書，且該地下室編列有門牌號，非屬共同使用部分，得視同區分所有建物單獨編列建號登記為區分所有，系爭地下室即依行為當時之規定以主建物登記為起造人單獨所有，自屬合法，合先敘明。．．．」等語（見本院卷三第
二七五、二七六頁），顯見在土地登記規則第八十二條第一項（修正前第七十六年）明定「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」前，地政登記實務上，尚非不得將地下室單獨辦理建物所有權第一次登記，本件亦非屬唯一准許之個案。
⒎至被告雖提出最高法院數則判決為例，然查：
⑴七十五年度台上字第九０七號判決：「．．．本件地下室之系爭出入口，原
判決既認定係設在上訴人地面層房屋之店門位置，似須通過上訴人之建築物始能出入，倘另一出入，亦須通過他人之建築物，方能出入，則系爭地下室已不具使用上獨立性，即無民法第八百條之適用，原判決對此未詳加審認明確，僅以系爭地下室已分別登記所有權，編定不同之建號，遂認其屬於建築物區分所有之情形，尤嫌疏略。．．」（見本院卷二第二三三頁），其事實與本件地下地另供停車場使用，自有獨立之出入口情形不同，自不可相提併論。
⑵八十二年度台上字第二六號判決：「．．．按區分所有建物之地下層或屋頂
突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，六十九年一月二十三日修正土地登記規則第七十三條固定有明文。惟查本件系爭六棟四層集合住宅之使用執照申請書、使用執照（均在六十九年一月二十三日以前）均記載系爭地下層為防空避難室，面積四０九．０五平方公尺．．
．」（見本院卷二第二三六頁背面），故該判決認性質似屬共同使用之建物，與本件系爭建物另供停車位使用，亦不完全相同。
⑶八十三年度台上字第一三七四號判決：「．．．又物權依登記始生效力．．
．」（見本院卷二第二三九頁背面），該件之地下層似未辦理第一次所有權登記，與本件爭建物已單獨辦理所有權登記，並不相同。
⑷八十二年度台上字第一六八四號判決：「．．．惟地下層並未辦理第一次所
有權登記．．．」（見本院卷二第二四二頁背面），、八十二年度台上字第一三一號判決：「．．．雖地下第二層未辦理建物第一次登記，．．．」（見本院卷第二五二頁），上開案件之地下層亦未辦理第一次所有權登記，與本件爭建物已單獨辦理所有權登記，亦不相同。
⑸八十四年度台上字第一０六九號判決：「．．．系爭地上建物於六十四年十
一月二十二日核發使用執照時，系爭地下室並無編列門牌，．．足證系爭地下室原來並無編列門牌（即非作為獨立之建物使用），．．」」（見本院卷二第二四八頁），該件之地下室並未編列門牌，與本件爭建物編列有門牌，並不相同。
⑹八十一年度台上字第一九六二號判決：「本件上訴人主張，．．．購得停車位者，除其建物面積外，其停車位面積亦計入公共設施應有部分中，．．．
」（見本院卷二第二五０頁），與本件之事實並不相同。
可知上開判決之事實與本件並非完全相同，自不得比附援引。
㈢綜上所述，原告依據民法第七百六十五條規定，訴請確認如主文第一、二項所示
，核無不合，應予准許。至系爭建物上有公共設施、機電、民生用水、消防設備、化糞池等公用設備部分，原告已表明不會禁止被告進入維修，主要爭執是停車場之使用問題（見本院九十二年二月二十五日言詞辯論筆錄），故上開公用設備部分之維修等並不致受到妨害，亦不致造成被告生活上之不便，附此敘明。
㈣兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
十二、結論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十八 日
臺灣士林地方法院民事庭~B法 官 陳麗芬右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十八 日~B法院書記官 李明章