臺灣士林地方法院民事判決 九十年度重訴字第二○六號
原 告即反訴被告 丙○○
送訴訟代理人 謝穎青律師
魏家弘律師許佳雯律師被 告即反訴原告 乙○○ 住訴訟代理人 朱立鈴律師右當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文被告應於「原告給付被告新臺幣玖拾萬元及自民國八十九年九月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」之同時，將坐落臺北市○○區○○段三小段○五三五—○○○○地號土地（面積一千三百五十點五平方公尺）應有部分萬分之四百三十暨其上門牌號碼為臺北市○○路○段○○○巷○○○號六樓及二十五號六樓建物所有權全部移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
反訴被告應於「反訴原告將坐落臺北市○○區○○段三小段○五三五—○○○○地號土地（面積一千三百五十點五平方公尺）應有部分萬分之四百三十暨其上門牌號碼為臺北市○○路○段○○○巷○○○號六樓及二十五號六樓建物所有權全部移轉登記予反訴被告」之同時，給付反訴原告新臺幣玖拾萬元及自民國八十九年九月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣肆拾伍萬元及自民國九十年六月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳萬貳仟肆佰拾伍元及自九十年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔四分之三，餘由反訴原告負擔。
本判決第五項、第六項、第七項於反訴原告分別以新臺幣叁拾萬元、拾伍萬元、柒仟伍佰元供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，分別以新臺幣玖拾萬元、肆拾伍萬元、貳萬貳仟肆佰拾伍元為反訴原告預供擔保，得分別就本判決第五項、第六項、第七項免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段○五三五—○○○○地號土地（面積一
千三百五十點五平方公尺）應有部分萬分之四百三十（下稱「系爭土地」）暨其上門牌號碼為臺北市○○路○段○○○巷○○○號六樓及二十五號六樓建物（下稱「系爭建物」）所有權全部移轉登記予原告。
㈡被告應給付原告四百八十萬元。
㈢第二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠程序部分：
按請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，得不待對造之同意而為訴之變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第二、三、七款及第二百五十六條設有規定。本件原告原係依與被告間系爭合約第九條第二項約定、民法第二百五十九條之規定，為應受判決事項第一項、第二項聲明，惟訴訟進行中，被告提出撤銷契約之抗辯，爰追加民法第一百七十九條不當得利之訴訟標的，請求被告移轉系爭土地及建物所有權予原告，請求鈞院擇一判決原告勝訴。按原告追加之不當得利請求權與原請求之基礎事實同一，且訴訟進行中，兩造對於被告撤銷權利有無亦進行完整之攻擊防禦，原告之追加自不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。
㈡實體部分：
⒈原告於八十九年七月間，委託訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱「信義
房屋公司」）仲介出售原告所有之系爭土地及建物。被告亦委託信義房屋公司介紹中古房屋。經原告與信義房屋公司專案經理何中源多次全程協同被告及其聘僱人員現場視察系爭不動產、詳細說明房屋使用情形及現況、補充八十九年七月間依制式填寫之「標的物現況說明書」，被告於充分瞭解系爭土地及建物現況後，表明非常喜愛與滿意，承諾買受系爭不動產，雙方即著手進行議約作業。兩造嗣於八十九年九月十八日簽訂不動產買賣合約（下稱「系爭合約」）、同年月十九日會同安信建築經理股份有限公司（下稱「安信公司」）簽訂代辦履約保證委任契約。兩造約定被告分期給付買賣價金，每期分別給付三百八十萬元、一百九十萬元及一千三百三十萬元。其中四百八十萬元繳納予安信公司，由安信公司為原告利益經收及保管；另一千三百三十萬元被告須向金融機構辦理貸款，代清償原告先前向金融機構之貸款，如清償後有餘額，並再透過安信公司給付予原告。原告須於第二次價金交付時移轉系爭土地及建物所有權，並依固定物交屋。原告於同年十月二十日將系爭土地及建物所有權移轉予被告後，被告即於八十九年十月二十三日設定最高限額一千五百九十六萬元抵押權（下稱「系爭抵押權」）予上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱「上海商銀」）。詎於原訂尾款價金付款日八十九年十月二十七日前，被告突然要求原告延展買賣價金尾款付款日至同年十一月一日，復立即停止上海商銀南京分行一切核撥代償手續，並即委請詹順貴律師於八十九年十月三十一日以臺北仁愛路（）支郵局第九三四號存證信函表示拒絕付款，同年十一月六日以臺北仁愛路（）支郵局第九五０號存證信函主張解除及撤銷系爭合約。原告於同年十一月三日委請律師發函催告付款、同年十一月八日以臺北敦南郵局第六三九號存證信函解除系爭合約。第查，訴訟過程中，被告對於交屋時間為八十九年十一月四日、尾款價金付款日為同年十一月一日、於系爭土地及建物上設定第二順位抵押權、尾款給付日前指示上海商銀南京分行停止撥款、已收受原告之催告、解除契約之存證信函等均未予以否認，惟提出同時履行抗辯、解除系爭合約及撤銷系爭合約等作為攻擊防禦方法。原告則主張合法解除契約，請求被告依系爭合約第九條第二項約定及民法第二百五十九條規定移轉系爭土地及建物所有權予原告、塗銷系爭抵押權登記，或依民法第一百七十九條規定，請求被告移轉系爭土地及建物所有權予原告，並請求鈞院擇一判決原告勝訴。是本件爭點在於原告是否有解除契約權利、被告拒絕給付全部尾款價金是否有法律上理由，得否行使同時履行抗辯權、解除系爭合約及撤銷意思表示，茲說明如后：
⑴被告違約未按期給付尾款價金，原告得依系爭合約第九條第二項約定解除系爭合約，並已於八十九年十一月八日解除在案：
①被告無正當理由拒付全部尾款價金已違反系爭合約，原告已於八十九年十一月八日解除系爭合約：
Ａ、被告確未於兩造協議之八十九年十一月一日指示上海商銀（南京分行）撥款代償原告之貸款債務及匯款予安信公司，業經被告自承在卷。
證人詹順貴律師經被告授權，於同年十月三十一日發函主張將自行修繕系爭建物瑕疵，將減少之價金自尾款價金內扣除。同年十一月一日再次重申減少價金，並說明修繕費用（即減少之價金數額）為七十萬元，嗣後主動減少為三十五萬元，竟仍不給付剩餘尾款價金，不僅已違反系爭合約而屬債務不履行，並藉口未談成和解，拒付全部尾款價金、悍然表示解除契約、公然指摘原告詐欺，原告在忍無可忍情形下，不得已始以存證信函向被告解除系爭合約，原告解除契約之意思表示並於被告同年月九日收受前揭存證信函時發生效力，系爭合約溯及消滅。
Ｂ、雖被告一再辯稱詹順貴律師函文中載明之「被告將自行修繕，並將修繕費用支出自尾款扣除」等語非行使減少價金權利，而係依法要求原告修補瑕疵，未載明特定減價數額不能認定係行使減價請求權。惟依通說及實務見解，出賣人無修補能力，不負修補義務，此由民法第三百五十九條僅賦予買受人減價請求權及解除權，無如民法承攬章節中定作人享有修補請求權乙節可見一斑，焉有所謂「依法請求修繕」之可言。再者，減價請求權性質上為有相對人之單獨行為，價格之減少，因買受人之行使而當然生效，無待出賣人置喙，將來出賣人僅得訴請法院確認減少數額適當與否，行使權利時縱未對出賣人詳細說明減價數額，亦不妨礙被告已行使減價請求權之事實。且詹順貴律師亦於兩造八十九年十一月一日共同會勘時提出具體減少價金七十萬元之數額，益徵被告所辯洵不足採。
Ｃ、民法第三百五十九條減少價金請求權實為形成權，買受人意思表示後即生效力，本無須取得出賣人之同意。形成權賦予一方當事人得依其單方意思表示干預他人之法律關係；而減少價金數額，一般即是由買受人單方面認定「有瑕疵物之實值與無瑕疵物買價之差價」，減少之部分如價金尚未支付者，得免予支付該部分。是減價權利之行使全繫於被告，縱行使權利時，未對出賣人詳細說明確切數額，但被告明確表明係「修繕支出費用」，是被告確已行使減價請求權。退一步言，被告於八十九年十一月一日當日委請工程師即證人丁政農估計修繕費用，被告、詹順貴律師確實詢問工程師修繕費用預估數額，並明白向原告代理人表示「修繕費用為七十萬元」，顯然已提出確切減價數額；且證人詹順貴律師於第二日以電話洽原告代理人謝穎青律師，願主動將減少價金數額降為三十五萬元，此乃因被告之工程人員高估修繕費用，縱認詹順貴律師於第二次始具體行使減少價金行為，惟此不影響被告已行使減價請求權之事實（惟被告嗣後完全否認，並拒絕給付全部尾款價金）。綜上，法律上明文買受人享有減少價金請求權，原意即為使買受人行使快速取得救濟途徑，無須與出賣人協議或取得出賣人之同意。被告既得立即行使法律上權利（既省時又省力），焉有捨棄該便利方法，卻圖耗費時間與物力與出賣人周旋、協議之可能？是被告將證人詹順貴律師已實際行使權利之行為扭曲稱之為「催促原告修繕」、「和解」乙節，洵不足採。
Ｄ、被告於狀內一再陳述「雖出賣人無修補瑕疵義務，然出賣人仍有給付無瑕疵物之義務，買受人自亦得於物交付前催促出賣人修補瑕疵」，姑不論買受人「得催促」出賣人修補瑕疵權利法源基礎為何，出賣人違反該「催促」法律效果為何等節，被告俱未明確說明；且被告前揭存證信函明白表示「將自行修繕系爭房地瑕疵，費用將自尾款中扣除（減少價金）」，此又與被告所稱之單純「催促」無涉。退萬步言，縱認詹順貴律師未代表被告具體行使減少價金請求權，亦無礙於被告違約未給付尾款價金之事實。
②被告無契約解除權利，其於八十九年十一月八日解除系爭合約之主張不發生法律效力：
Ａ、按民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉予買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。同法第三百五十五條則規定，買受人於契約成立時，知其前條第一項之瑕疵，出賣人不負擔保之責。本件被告固舉出最高法院八十五年度臺上字第八七八、一三０號判決、八十九年度臺上字第一０八號判決及學者王澤鑑所著「民法學說判例與研究」頁一百二十四頁維持「瑕疵擔保之規定原則上固於危險移轉後始適用之」之見解。惟前揭判決僅係開放買受人於特定情形下得主張瑕疵擔保請求權，惟得否行使所謂之「解除權」，亦另須符合民法第三百五十九條規定「非顯失公平」之要件（詳下述）。反之，此時買受人依法亦僅得請求減少價金，合先說明。
Ｂ、系爭建物為屋齡八年之中古屋，在長期使用後原本即會產生自然及必然損耗暨老化現象，如木質部分腐朽表層飾材之損耗、臨近浴室及管道間有潮濕水氣易生水漬；鄰接外界之木板屋簷承接風雨有水漬痕跡，洵為正常現象，是物因自然老化產生之損耗實不應以法律上所稱之「瑕疵」視之；且被告所稱之「瑕疵」，或於巡視參觀時及簽訂系爭合約之初，已完全知悉；或為裝潢之一部，被告於締約時即不擬使用；被告尚不得依民法第三百五十九條規定主張瑕疵擔保。退一步言，縱認前揭情形係瑕疵之屬，查該等瑕疵亦屬加裝式裝潢或鋁門窗材質不良之類，或為補強或為拆卸更換即得解決，核與無法修補之結構性瑕疵有別，經被告委任專業工程師評估，修繕費用約在三十五萬，社團法人中華民國營建防水技術協進會（下稱「防水協會」）鑑定修繕費用亦在三十七萬元至五十一萬元範圍內（惟前揭瑕疵僅須汰舊換新即可，防水協會所作評估仍有高估之虞），亦無被告所稱「無法居住」之嚴重程度，減少價金即符合被告之需求，是在此情形下，解除系爭合約顯然顯失公平。
Ｃ、被告在認同得藉由自行修補獲得改善（被告委任之詹順貴律師於八十九年十一月一日向原告主張減少七十萬元價金作為修補費用乙節可證），並已主張減少價金之情形下，卻捨此途反拒絕給付全部價金並主張解除系爭合約，顯然「顯失公平」。
Ｄ、按所謂不完全給付，係指因可歸責於債務人之事由，致債務人之給付不合債之本旨。本件系爭合約第十八條係約定「依固定物交屋」，屋況應依證人何中源及原告帶看時之現狀為準，原告僅須將系爭土地及建物依原狀交付予被告即可，而原告均按合約履行義務，移轉系爭土地及建物所有權予被告，並已搬空預備將系爭土地及建物交付予被告，惟因被告未給付尾款價金，原告基於同時履行抗辯，拒絕於八十九年十一月四日交付系爭土地及建物予被告，無被告所稱不完全給付、給付不能或違反系爭合約第九條第一項約定之處。況不完全給付及給付不能均須在給付時判斷之，系爭土地及建物既尚未到達給付時點，原告又基於同時履行抗辯權拒絕交付系爭土地及建物，則被告主張依民法給付不能規定及系爭合約第九條第一項約定解除系爭合約乙節，於法未合，自不發生法律上解除之效力。
Ｅ、所謂可歸責於債務人之事由致債務不履行，應以債務人履行債務時有故意或過失，致債務不履行為限。本件被告爭執點在於原告將交付一具有瑕疵之房屋予被告。惟系爭土地及建物之瑕疵並非因原告履行系爭合約時故意或過失所造成；而系爭建物之滲、漏，係因超級強烈颱風來襲始會發生，焉能以該天災結果視為原告所造成？且中古屋經長期使用，本會產生若干老化及自然損耗，倘稱買受人隨時得以該等損耗及老化主張係出自出賣人故意或過失所為，使出賣人無法依債之本旨交付，則中古屋市場交易機制即將盪然無存，可見被告前揭推論完全不合事理。
Ｆ、被告提出所謂「附隨義務」理論，主張原告未於事前告知系爭建物有瑕疵而構成不完全給付，惟本件為單純物之瑕疵擔保事件，該附隨義務是否有適用餘地，本有疑問；況所謂「附隨義務之違反」，仍須以債務人履行債務時主觀上具有故意或過失為限，惟原告於簽訂系爭標的物現況說明書時，對系爭大樓漏水乙節尚未明白知悉，主觀上並不具故意或過失。
Ｇ、退一步言，如鈞院認被告解除系爭合約有理由，系爭合約消滅，則原告則主張依民法第二百五十九條規定，請求被告移轉系爭土地及建物所有權，並於被告移轉前，行使同時履行抗辯權，拒絕返還被告價金。
③被告主張拒絕支付全部尾款價金與法不合：
Ａ、按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一債務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。則出賣人對買受人所負物之瑕疵擔保責任之債務，與買受人對出賣人所負金錢給付債務，並非具有對價之關係，買受人自不得行使同時履行之抗辯。次按買賣之標的物如有瑕疵時，依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定，買受人固得對出賣人主張物之瑕疵擔保責任而為解除契約、減少價金，未如買賣標的如有權利之瑕疵時，買受人得拒絕價金之交付（最高法院五十九年度臺上字第八五○號判決、臺灣高等法院八十三年上字第一六六一號判決參照），合先說明。
Ｂ、被告主張特定物買賣因物有瑕疵，於出賣人拒絕或不為瑕疵修補時，得拒絕給付相當價金。惟查，出賣人本不負瑕疵修補義務，已如前述，被告所提出之最高法院判決幾為預售屋買賣，實為「承攬及買賣」之混合，買受人始得請求補正，與本件情形不同。復查，該「相當」價金，細繹其意旨，亦不脫民法第三百五十九條「減少價金」之範圍。該相當與否，應以該瑕疵所減損之系爭房地效用之價金作為基礎，而非漫無標準全部拒絕給付（臺灣士林地方法院八十五年度訴字第一八四號民事判決參照）。系爭建物瑕疵修繕費用僅達三十萬至五十萬（且被告明知聘任人員估價不超過四十萬元）（佔系爭土地及建物總價款百分之零點一），竟就尾款價金一千三百餘萬元（約系爭不動產總價款百分之七十）皆主張拒絕給付，其不具相當性者，昭然若揭。
又細繹學者王澤鑑固有提出不同見解，不外係為調和買賣雙方利益，尤為促使出賣人修補物之瑕疵所提出者。然查，原告本已於八十九年十一月三日、九十年二月存證信函中表達和諧解決意願，雖未為被告所採，學者王澤鑑之見解於本件中難認有適用餘地，茲一併說明。是被告拒絕給付全部尾款之同時抗辯主張，委無足採。
Ｃ、民法債編總則對債之關係作概括規定，債編各論則是針各種不同型態債之關係作特殊、具體規定，換言之，債編總則之於債編各論各節規定，或為補充性質，或因各論已有明文特別規定而被排除不予適用。
民法債編總則第二百三十五條規定「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出效力」，屬一般規範，惟針對物有瑕疵部分，民法債篇各論另有第三百五十九條規範「買受人得請求減少價金或解除契約」。否則，買受人對瑕疵物倘均得主張民法第二百三十五條「出賣人未提出給付」、「行使同時履行抗辯拒付全部價金」，何須再有民法第三百五十九條規定「減少價金」存在之必要？被告援引之最高法院判決亦僅闡明買受人只能拒絕給付「相當」之價金可為明證。（見被告九十一年三月十一日民事準備狀第七頁內文「最高法院亦採肯認之見解，認為瑕疵不能修補或出賣人不願修補瑕疵者，買受人仍得於買賣標的物風險移轉前，拒絕給付相當之價金主張瑕疵擔保責任」）。
④綜上，原告解除契約後，自得依系爭合約第九條第二項約定及民法第二百五十九條規定，請求被告移轉系爭土地及建物所有權予原告。
⑵系爭建物所在大樓頂樓凹洞經填補後，證人陳麗珠及原告主觀認定系爭大樓
已無漏水之虞，原告亦本此確信填寫「標的物現況說明書」，於象神颱風來襲當日，並執意邀請被告前往系爭建物勘查，被告刻意抹煞此等事實，純以「標的物現況說明書」推論原告有詐欺情事之主張，洵不足採：
①查原告因工作關係很少長時間待在系爭建物內，系爭建物所在大樓相關事
務處理暨資訊，往往依賴住居於系爭建物正下方之管理委員會主任委員即證人陳麗珠事後告知，業經證人陳麗珠陳證「原告常常不在家或是很晚才回來，所以有些事都是我告訴他的」在案。證人陳麗珠房屋內臥室臨管道間之牆壁，雖曾因颱風來襲發生漏、滲水，經其自行僱工填補頂樓凹洞後，二年內歷經數次颱風系爭大樓均不再發生類似情形，證人陳麗珠並曾產生「漏水原因已消滅，不會再漏、滲水」之確信，業經證人陳證「我房子的管道間曾因颱風而漏水、之前一次大約是二年前確切時間不記得、我的牆壁是粉刷的，有從上方流水下來不是很嚴重，但是地磚上都有積水，牆壁的油漆有剝落情形，只有臨管道間的那面臥室牆有這種情形，另一面臨管道門客廳牆則沒有」、「我剛開始以為是原告在樓上加裝加壓馬達時未將多餘的孔填滿導致漏水」、「我自己找水泥將頂樓的洞填平事後確實也沒有再漏水」可稽。
②原告一方面因與證人陳麗珠家中相同位置之牆壁加舖設文化石（證人陳麗
珠家中相同位置之牆壁僅以水泥粉刷），且恐因二年前發生漏、滲水之情形不嚴重，原告未予察覺；二方面因原告長時間在外，經證人陳麗珠告知後，原告始知悉大樓曾有漏、滲水及證人自行填補後不再發生漏、滲水等資訊，此有證人陳麗珠陳證：「二年前我家漏水時我有告訴原告，他說怪不得我們家臨管道間的磚牆有白色發霉的痕跡」。而原告出售系爭建物時，即依照對該中古屋現況之主觀認知，填寫信義房屋公司之「標的物現況說明書」。
③證人詹順貴律師寄發之九十年十月三十一日存證信函表示系爭建物有嚴重
滲、漏情形，該信函內容與原告之主觀認知有極大差異，原告即委任謝穎青律師為代理人，與被告及詹順貴律師聯絡，主動期約現場履勘，以釐清事實，此有證人詹順貴律師陳證：「我在十一月一日早上接到謝律師的電話說今天下午去看，我想颱風那麼大，隔天再去，可是謝律師說到底有無漏水應趁今天颱風天去看比較清楚，所以協議當天下午去現場看」。倘原告自始有意隱瞞系爭建物之漏、滲水情形，則原告對於履勘乙節理應避之唯恐不及，焉有在颱風日執意主動帶領被告及所屬人員等大隊人馬勘查現場自曝其短之理？又原告居住於高級天母地區，使用特殊高級裝潢，追求品質生活，焉有獨獨忍受滲、漏水房屋之可能？是被告純以前揭「標的物現況說明書」遽指原告隱瞞漏、滲水，涉及詐欺故意之主張，即不攻自破。雖系爭建物因不敵象神颱風強勁風雨肆虐而有漏、滲情形，誠非一般正常現象，殊難以該變態事實造成之結果，逆推原告於八十九年七月間填寫前揭說明書時具有詐欺故意。
④系爭建物臥室地板及臥室窗櫺並無白蟻。又臥室地板因下方為水管，較為
潮溼，應係木質地板及木櫃生腐之原因。縱證人詹順貴律師證稱地板摸起來有粉狀是白蟻造成等語，惟證人既當庭表示從未親眼見過白蟻出沒：「十一月一日並沒有看到白蟻」，又不具有從事鑑定之特別身份及知識，證人「有白蟻」之證詞純屬臆測，不足採信。目前之儲藏室原為花圃，因蚊蟲擾人，原告將之闢為儲藏室，並告知被告將來不再會有蚊蟲擾人之困擾，亦有證人何中源陳證：「當時原告答覆，因之前陽台有花圃，因為有蟲蟻（指花圃毛毛蟲）跑進來，所以後來打掉作為儲藏室使用，經過處理後已經沒有問題」可證。
⑤又原告出售系爭建物時，僅有大致收拾乾淨，並無重新裝修，此有證人何
中源陳證：「我接受原告委託賣房子時，原告只有將房子搬空，並沒有大肆整修的痕跡」、「我看時並無地板有用膠布貼住的痕跡」，倘原告有隱瞞白蟻蛀蝕之故意，何以不於帶看前花費小錢修整地板藉此朦混被告及所屬人員之耳目，反而任由渠等於反覆帶看、勘查時，得輕易看見？故被告主張原告詐欺等語，與事實完全相違。
⑥原告從未表示系爭土地及建物「所有權狀範圍包含系爭房地頂樓」，亦未
曾連同系爭土地及建物出售「屋頂使用權」、「名貴沙發」、「音響」及自用小汽車予被告：
Ａ、兩造於八十九年九月十八日簽訂買賣合約時，始就買賣標的物及價金總額達成協議，價金一千九百萬元並不包含所謂「名貴沙發」、「音響」、「床組」、「微波爐」、「洗衣機」、「自用小汽車」、「頂樓所有權、使用權」，此有買賣合約第十八條、證人何中源之陳證「第二次被告帶他父母親來看房子出價一千九百萬但並沒有包括音響、沙發，後來兩造無法達成協議」、「除兩造買賣契約內所載明賣方願意留下的傢俱外，較貴的傢俱賣方都說他要帶走，兩造在看屋時尚未談到價錢．．．後來雙方談定一千九百萬元價金時，原告即表示比較貴的傢俱他要帶走」、「在談定價錢後，被告因為原告曾表示他在地下室有壹台車很少開所以希望原告贈送，但後來原告不同意」、「．
．．沒有告訴他可否加蓋，賣方並沒有表示其所有權之範圍包括房屋的頂樓」、「在雙方簽約時並沒有在契約書中提及或註明頂樓使用或加蓋的事情」，是被告片面主張一千九百萬元價金中應包含七、八十萬元名貴沙發、一百多萬元音響等傢俱、自用小汽車及「所有權狀範圍包含系爭房地之頂樓」乙節，與事實未符。
Ｂ、系爭建物係原告向建商購買之預售屋，原告自建商處知悉獲有屋頂使用權利，雖室內設計師曾為原告設計一處預留樓梯，原告自始未依設計圖內容建築該樓梯，帶看時亦已向被告及證人何中源表明原告主觀所知悉之所有訊息。且水電配置圖、平面配置圖之交付係因被告將重新裝潢須知悉水電管線的位置及原先設計形式，然被告惡意隱瞞此等事實，證人何中源之證言已清楚釐清：原告從未向被告表示可以加蓋、所有權包含頂樓，頂樓所有權、使用權不包含於系爭合約及對價價金範圍內後，仍一而再、再而三以相同之問題「是否有說可以加蓋」、「是否有說所有權狀包括頂樓」等問題困擾證人；並曲解為「展示連結頂樓之樓梯以詐欺被告」，不難窺其刻意誤導證人之企圖；尤其被告雖一再主張「契約內容包含頂樓加蓋權利」，惟對簽約當日協議買賣標的物範圍及價金總額時從未將頂樓加蓋及頂樓使用權利列入買賣合約範圍乙節，竟以「忙著簽發支票忘了載入合約」之荒謬理由予以塘塞。被告既鉅細靡遺詳盡羅列請求原告贈送之傢俱，焉有獨漏所謂「加蓋」權利之可能？再者，「頂樓使用權」與「加蓋權利」差異甚大，被告以自己主觀上之誤認歸罪為原告積極施用詐術，實令人心寒。又從被告遲至其所舉證人詹順貴律師全盤托出修繕費用不逾四十萬元之事實後，始有前揭買賣條件爭議之提出，顯示被告恐係因發現惡意詆毀之「系爭建物有重大瑕疵」之理由已不足作為解除系爭合約之藉詞，始提出原告表示「可以加蓋」、「所有權包含頂樓」、「要贈送名貴沙發、音響、自用小汽車等傢俱」等買賣合約所無之買賣條件，企圖混淆鈞院視聽。
⑦綜上，被告辯稱因「受詐欺」而有權撤銷系爭合約云云，顯不足採。退一
步言，倘鈞院認被告撤銷系爭合約有理由，系爭合約消滅，則被告受有系爭土地及建物所有權人之利益，顯係無法律上之原因而受利益，原告則主張民法第一百七十九條請求被告返還該利益（即應受判決聲明事項第一項），並於被告返還前，行使同時履行抗辯權，拒絕返還被告價金。
⑶被告意思表示錯誤之主張實不足採：
⑴按所謂意思表示錯誤，係指表意人為表示時，內心的效果意思與外部的表
示不一致。如係動機錯誤，應認不可撤銷。中古屋之買賣價格遠較新成屋便宜，其便宜原因包括房屋經長時間之使用而產生折舊、耗損、瑕疵等自然及必然之損耗暨老化現象。如臨近浴室及管道間有潮溼水氣，易產生水漬；木質地板及裝潢於溼氣重之地區（如本件系爭建物所在天母磺溪地區）易生腐朽；鄰接外界之木板屋簷承接風雨有水漬痕跡。
⑵被告稱「若於訂約時知道系爭建物有如此嚴重之漏水、牆面裂之情形，則
不會以一千九百萬元高價購買此屋，因須花費大筆維修費整修」、「一千九百萬元包含裝潢費，系爭建物裝潢盡毀，無法達成立即搬入居住之目的」，主張若知其情事即不為，洵為誤導鈞院之藉詞，按：
①被告既志在買受中古屋，對中古房屋較新成屋便宜之成因應知之甚詳，
該等成因事實亦係被告所接受，自無所謂錯誤可言。且被告數次率領大批人員（包含南部的父母公婆及專案工程、設計人員）巡視系爭建物，藉由眾人之耳目共同檢視系爭建物，原告從未刻意隱瞞系爭建物原有使用情形，被告暨所屬人員輕易並已看見浴室上方、鄰接外界之木板屋簷之水漬痕跡、天母地區氣候較潮溼而系爭建物內均為木質裝潢及傢俱、浴室大理石地板有吐黃及表面裂痕等情形，被告在觀察後始同意買受系爭土地及建物，應無意思表示錯誤可言。
②系爭建物縱有自然之瑕疵，修繕費用經防水協會評估僅三十七萬至五十
七萬元（佔總價款百分之零點一），並無被告所稱「須大筆修繕費用，不可能以一千餘萬元買受系爭房屋」、「若知其情事即不為」之事實。
③退步言，如前揭情形為錯誤之一種，被告以新成屋之標準衡量系爭中古
舊屋當屬主觀上之動機錯誤。且所謂「交易上認為重要」，應全盤考量買賣市場各種因素，洵非僅偏執於某特定瑕疵是否重要。按房屋交易市場中，中古屋較新成屋便宜之原因即已包含長期使用之房屋可能產生之瑕疵、折舊，倘被告既明知中古屋便宜之原因而出價購買，嗣後又得變更心意任意以「倘知有瑕疵不買」作為撤銷系爭合約之藉詞，則中古屋市場交易機制即將盪然無存。尤其甚者，修繕費用為總價款之百分之零點一，被告刻意抹煞並不實陳述「水、電管線盡毀須更換，牆面龜裂，須耗費數百萬元大肆整修」（所陳並完全與伊聘僱之專業工程人員所判斷者迥異），主張若知情事即不以一千九百萬元購買等語，顯然並非事實。
④物之瑕疵擔保應排除意思表示錯誤，按：
Ａ、瑕疵擔保制度之目的在於交易安全保障，即使意思表示有錯誤，應使法律行為有效，而以瑕疵擔保責任作為衡平之制度。
Ｂ、錯誤之規定，廣泛適用在有償及無償行為，而買賣為有償，尤其是對買賣雙方信賴保護及促進交易安定迅速所為之具體規定，倘任許其適用錯誤之規定，則特為買賣有償性所設之瑕疵擔保責任即形同虛設。
Ｃ、被告雖舉學者林誠二學說認為得競合適用，惟細繹其援引日本判決及學說見解，日本司法實務原則上是採排除論，學說亦以排除論為趨勢。
⑶被告所執「被告當初決定購買系爭房地主要係其裝璜完成，被告可不用耗
資心力重新裝修，買賣價金中包括數百萬元裝潢費及傢俱」、「系爭房地所有裝潢應已盡毀與被告當初購屋即可搬入居住之考量完全相左」等語亦屬不實。按系爭建物空屋之出售價格一千九百萬元已屬當時之行情價格，此有證人林盟發陳證：「本件貸款銀行並未表示本房屋之房價不合常理」可證，則被告稱買賣價金中已包括數百萬元之傢俱及裝璜等語，何人能信？且被告本計畫將房屋重新裝潢設計並加以隔間使用，此由被告屢帶室內設計師（共計三組不同人員）前往系爭建物檢視，及被告自承「請多位工程師勘查」預備動工，亦與伊辯稱之「當初購屋即可搬入居住之考量」相互矛盾。又系爭建物之各次帶看，有時證人何中源不在場，是證人何中源陳述被告是要利用原有裝潢繼續使用乙節，或為誤解、或係陳述被告預備留用部分裝潢。
⑷原告從未表示系爭土地及建物「所有權狀範圍包含系爭房地頂樓」，亦未
曾連同出售「屋頂使用權」、「名貴沙發」、「音響」及自用小汽車予被告，已如前述。一般購買成屋者除仔細查看房屋現況外，必索閱建物與土地所有權狀以明瞭實際面積，則原告既從未說過「系爭建物權狀包括頂樓所有權」，被告於看過權狀內容後之誤認，及將「屋頂使用權」誤認係「加蓋權利」，顯然均為被告自己之過失，均無錯誤或撤銷權行使之問題。
⑸綜上，被告辯稱「意思表示錯誤」，有權撤銷系爭合約云云，顯不足採。
退一步言，倘鈞院認被告撤銷系爭合約有理由，系爭合約消滅，則被告受有系爭土地及建物所有權人之利益，顯係無法律上之原因而受利益，原告則主張民法第一百七十九條請求被告返還該利益（即應受判決聲明事項第一項），並於被告返還前，行使同時履行抗辯權，拒絕返還被告價金。
⒉原告得依系爭合約第九條第二項沒收被告已付價金之全部，包含給付予原告九十萬元及給付予安信公司之四百八十萬元：
⑴按本件買賣價金之給付，被告除代償原告之一千萬元貸款外，其餘價金應直
接交付安信公司以為給付，是被告將價金交予安信公司時，被告之價金給付義務消滅（至於安信公司未將價金轉交原告，係安信公司債務不履行，與被告無關），倘被告未將買賣價金交安信公司，則屬被告債務不履行，是系爭合約第九條第二項約定乙方即原告得沒收甲方即被告「已繳價金」，當然包括此種繳款方式所取得之買賣價金。且安信公司係受兩造委任代為經手、保管被告已付之價金，被告並同意如本件買賣發生解除契約情事，安信公司負有義務將經手之款項扣除必要支出後交予有權取得之人，此參代辦履約保證委任契約第六條之約定「於合約解除或判決確定後，丙方（即安信公司）應以匯款或銀行支票之方式將買賣扣除第四條必要支出後所餘價金及利息轉交或返還予應得之人」。換言之，本條就價金之給付、給付原因已作強制約定，俟條件成就後，安信公司即應將已收取之價金交付予應得之人，本無待被告再次通知，被告亦不得任意取回，是交付予安信公司之價款當然應解為「已繳價金」。
⑵被告抗辯應受判決事項之第二項聲明有重覆給付之危險並不足採，按原告表
達沒收之意思表示後，安信公司應依與原告間之契約轉交予原告，原告之債權既已取得滿足，自不得再向被告請求，否則被告得以不當得利相抗衡。且強制執行法第十四條規定，執行名義成立後如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得提起異議之訴，益徵被告之顧慮為多餘，或刻意誤導鈞院。
⑶所謂所受損害，指既存財產因損害事實之發生以致於減少之情形；所謂可得
預期所失利益，則指依已定計畫、設備或其他特別情事，可得預期本應增加之利益，因損害事實之發生以致於不能取得者。被告一方面拒絕支付尾款價金，復強占系爭土地及建物所有權人地位，使原告遭受以下所受損害及所失利益：
①所受損害：
Ａ、面臨「有家歸不得」、支付第一順位抵押權附麗債權之利息近百萬元（自八十九年十一月一日起迄今，因利率不同每月約五萬至六萬元不等），卻無法享受所有權人權益之困境。
Ｂ、支出相當於租金之住宿費用近八十三萬元（自八十九年十一月一日起迄今，每個月相當於租金五萬五千元租金）。
Ｃ、支出土地增值稅十三萬八千一百五十三元。
Ｄ、支出仲介服務費用二十六萬元。②所失利益：
因被告無理爭鬧致系爭土地及建物無法如期以一千九百萬元出售，受房價下跌二成喪失近四百萬元之預期利益，倘被告如期履行義務，原告即得享受以當時市價出售之利益四百萬元。換言之，因被告出爾反爾之無理行徑，使原告平白遭受所受損害暨所失利益高達五、六百萬元。
⒊綜上所述，原告既已於八十九年十一月八日依系爭合約第九條第二項約定解除
系爭合約，經被告於同年月九日收受送達在案，系爭合約既經解除，被告即應將系爭土地及建物所有權移轉登記予原告。退一步言，倘鈞院認被告解除或撤銷系爭合約有理由，系爭合約消滅，則原告分別主張民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定，請求被告移轉系爭土地及建物所有權（即應受判決聲請事項第一項），並於被告移轉前，行使同時履行抗辯權，拒絕返還被告價金。
三、證據：提出系爭合約書影本、標的物現況說明書影本、代辦履約保證委任契約書影本、律師函影本、臺灣士林地方法院八十九年度聲字第九五三號裁定影本、九十年三月六日勘驗筆錄影本、鑑定報告影本、九十年七月二十日勘驗筆錄影本、八十八年度房屋稅單影本各一份、支票影本三紙、新聞報導影本三份、存證信函影本四份、系爭土地及建物登記謄本六紙、照片十八張。
貳、反訴部分：
一、聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠反訴原告無非係以系爭建物有瑕疵等，主張依民法第二百五十九條第二款、第二
百四十九條第三款之規定及本訴系爭房地買賣合約第九條第一項之約定，請求反訴被告返還及給付一百八十萬元。經查，本件之本訴及反訴所爭執之事實及理由或相同，或相牽連，謹援引反訴被告提出之歷次本訴準備書狀答辯之：
⒈反訴原告未於八十九年十一月一日給付尾款價金，依系爭買賣合約第九條第二
項之約定，反訴原告交付反訴被告之買賣價金九十萬元部分款項已成為違約金之一部，反訴被告得依約定拒絕返還（反訴被告並已於九十年四月二十日起訴狀繕本之送達為此部分違約金沒收之意思表示，其餘買賣價金四百八十萬元部分，反訴原告應給付或指示安信公司給付予反訴被告），是反訴原告依民法第二百五十九條第二項之規定，請求返還九十萬元之主張，洵無理由。
⒉象神颱風來襲當日，本訴被告邀請本訴原告等前往系爭建物勘查，兩造均曾委
託工程人員到場勘察並評估修繕費用，並無反訴原告所主張「反訴被告於反訴原告發現滲漏水及白蟻蛀蝕之情形後拒絕修復」、「因可歸責於反訴被告之事由拒絕修復」。且系爭買賣合約第十八條約定「依固定物交屋」，屋況應依證人何中源及反訴被告帶看時之現狀為準，亦無反訴原告所稱「反訴被告無法給付一與契約約定屋況相符之房屋」。反訴原告非但對自己違反先給付義務（應於八十九年十一月一日給付尾款價金）避而不談，反而主張反訴被告「未能於十一月四日前交屋」、「依不動產買賣合約第九條第一項之約定，反訴原告得解除契約並請求反訴原告加倍返還定金」云云，洵不足採。是反訴原告依民法第二百四十九條第三款之規定，請求加倍返還九十萬元定金乙節，亦乏法律上之依據。另反訴原告以意思表示錯誤、被詐欺為由，主張撤銷系爭買賣合約，請求返還定金乙節，洵無理由。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：㈠駁回原告之訴。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠爭點釐清：
⒈原告主張被告遲延給付尾款買賣價金而解除系爭合約，須在「可歸責於被告之
事由」之遲延給付，方可為之，亦即原告解除系爭合約是否合法，應有左列重點應予論究：
⑴在買賣標的物危險移轉前，被告發現標的物有明顯之瑕疵，原告又不為修補
時，被告可否拒絕給付相當之價金，並主張同時履行抗辯權？⑵被告可拒絕給付之相當價金，如何解釋？⑶被告於本件可否主張受詐欺而撤銷買受系爭土地及建物之意思表示？可否主
張瑕疵擔保責任而解除系爭合約？可否主張不完全給付而解除系爭合約？或主張因錯誤而撤銷買受系爭土地及建物之意思表示？⒉退萬步言，若鈞院認原告有權解除契約，原告所收受之買賣價金數額究為多少
？而原告所得主張沒收之違約金是否有過高之情形，請鈞院依民法二百五十二條減少違約金。
㈡茲整理實務上最新之最高法院見解如後：
⒈最高法院八十八年度臺上字第四四號民事判決：
⑴買受人於繳付第二十一期之部分自備款後即發見買受之房屋有瑕疵，經通知
出賣人補正，未獲置理，其後經出賣人向買受人催繳屆期之分期給付自備款，買受人即拒不繳付，出賣人因此解除契約。
⑵前述最高法院判決，對於案例中房屋之瑕疵並未論究瑕疵是否可致買受人有
權解除契約（抑或僅能減少價金），即當然認定：「出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益」，而此案例中，買受人拒付之價金除一般買賣價金七成之銀行貸款外，甚至包括部分自備款，該判決仍認於此情形下，出賣人應無權解除契約。
⒉最高法院八十九年度臺上字第一五七九號民事判決：
⑴買受人於繳付約五分之一買賣價款後，發現買受之房屋有多項瑕疵，即拒絕
繼續給付其餘所有價金，並限期催告出賣人補正瑕疵，出賣人拒不補正，且催告買受人繳納屆期之分期款無效，即解除買賣契約。
⑵上述最高法院判決，對於案例中買受人主張之房屋瑕疵，雖僅認為似難謂非
為瑕疵，亦即只要認定有瑕疵，而出賣人不為修補，該判決仍認為：「出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益．．．若此，上訴人主張：因高慶公司施工粗糙，有嚴重瑕疵，伊要求限期改善，否則將拒付分期款，伊得主張同時履行抗辯云云即非全然無據，原審對此未詳予調查審認，原審竟謂買受人如主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百五十九條規定解除買賣契約或請求減少價金者，尚無行使同時履行抗辯之餘地，其適用法律，不無違誤。」顯然肯認買受人就危險移轉前之物之瑕疵，不論對出賣人主張瑕疵擔保責任之解除契約或減少價金，買受人皆得主張同時履行抗辯權而拒絕繼續給付所有價金。
⒊最高法院八十九年度臺上字第一０八五號民事判決：
⑴買受人僅繳付至三十二期自備款，在未辦理「公司貸款」及「銀行貸款」前
，發現買受之房屋面積短少五平方公尺，且出賣人遲延完工交屋，因此即主張應扣除減少面積之價款，並拒付其餘所有款項，而出賣人則主張房屋面積未短少，買受人未依約繳款，出賣人即無點交系爭買賣標的義務，無須負給付遲延之責，經出賣人催告買受人辦理公司貸款及銀行貸款，買受人拒絕配合，出賣人即以給付遲延解除契約。
⑵最高法院上開判決謂：「出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕
受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前，買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。本件買賣雙方所爭執者為系爭攤位之實際面積是否較契約約定面積短少，被上訴人謂其所完成之攤位並無面積不足情形，顯無修補之意，客觀上亦不能補正，倘攤位面積確有短少，上訴人自可於該攤位交付之前主張瑕疵擔保」，故亦肯認案例中之買受人在危險移轉前，就物之瑕疵，亦可對出賣人主張瑕疵擔保責任，且買受人雖未解除契約，而僅主張扣除減少面積之價金，即因此不配合辦理佔買賣價金大部分之「公司貸款」、「銀行貸款」手續之行為，該判決仍認為出賣人之解除契約不合法。
⒋最高法院八十九年度臺上字第二四九八、一七一０號民事判決：
最高法院上開二判決之案例中，雖買受人亦僅支付小部分分期款價金，即發現買賣標的物之瑕疵，最高法院仍肯認：「在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益」。
⒌最高法院八十五年度臺上字第八七八號民事判決、八十六年度臺上字第三四０七號民事判決見解，亦與前述五則最高法院判決相同。
㈢本件事實及法律適用⒈被告發現系爭建物有瑕疵後，應有權拒絕給付相當之價金：
⑴系爭建物顯有瑕疵：
系爭建物歷經鈞院至現場勘驗及防水協會鑑定，顯有多處漏水及多面牆壁龜裂情形，已無庸置疑。
⑵被告多次催告原告補正瑕疵，原告不但不為補正，更拒絕補正：
在探討此問題前，被告必須強調左列事項：
①兩造確於契約載列之被告應為原告代償銀行貸款日（即八十九年十月二十
七日）前，即合意將被告應為原告代償銀行貸款日期改為八十九年十一月一日，故被告未於八十九年十月二十七日通知貸款銀行撥款為原告償還貸款，並無違約情事。
②原告頻頻狀述被告缺乏履約誠信，出爾反爾，藉故毀約，乃惡意中傷，刻意誣指以誤導鈞院心證。
Ａ、被告於簽約前共至系爭建物三次，第一次看屋，原告曾表明願意儘量將傢俱留下，當時原告出價一千八百萬元，雙方未談定價格，第二次看屋時，被告父親同往並為被告出價一千九百萬（包括沙發、音響），當時原告已答應，惟臨至簽約前，原告才反悔表明沙發、音響等貴重傢俱他要帶走，以致兩造之買賣契約簽訂陷入困境，惟被告及丈夫因仍鍾愛系爭建物之裝潢及週遭環境，但又因簽約當日係被告之公、婆陪同被告同往系爭建物，被告恐公、婆對簽約內容生變有意見，才私下與原告商談：表面上原告將車子送給被告（實際上原告不同意贈車）以給被告作面子，雙方之買賣契約才得以簽訂，故被告行為絕非如原告描述之無理需索、反覆不一。
Ｂ、即使於簽約後隔日，被告發現受原告矇騙「頂樓可加蓋」建物乙事，被告因仍中意系爭建物之裝潢及環境，為息事寧人，僅請多位裝潢工程師至系爭建物勘查，以保留原裝潢為原則另規劃加隔房間之方法設計增加房間數，更依約又按期支付二期分期款達四百八十萬元交安信公司，且又完成銀行之所有貸款程序（按，被告向銀行申請之貸款程序已全部完成，目前只等被告乙通電話即可核撥所有貸款款項）。足證被告一直誠信履約，而原告一則狀稱：被告十分喜愛系爭建物，卻又未敘明理由認為被告於訂約後即幡然改變購買心意，豈非前後論述矛盾，是原告於準備書狀屢屢藉詞被告係意圖藉所有權已移轉，脅迫原告不予追究被告違約責任之說詞，更是無端誣陷。
③被告亦否認：曾要求原告僱傭打掃之清潔婦人，將開啟系爭建物鑰匙交付予被告，讓被告強行占有系爭建物之事實。
⑶原告不為補正，且拒絕補正瑕疵之事實：
①八十九年十月二十八日：
被告聘請之丁政農工程師為設計隔間而至系爭建物勘查後，突然發現系爭建物有漏水跡象，被告大驚，試圖與原告溝通不成，才委任詹順貴律師請原告負責修繕瑕疵。
②八十九年十月三十一日：
詹順貴律師正式發函原告請其修繕。
③八十九年十一月一日：
因本日被告依約原應為原告清償銀行貸款，原告為促成被告儘速清償其所有貸款，才由其受任律師會同被告及詹順貴律師至系爭建物查看，竟然發現系爭建物多處嚴重漏水、管道間牆壁水瀉不斷、積水處處，怵目驚心，原告當場並未表示修繕瑕疵之意。
④八十九年十一月二日：
被告仍不放棄能與原告商談和平解決房屋瑕疵問題，而促請詹順貴律師主動與原告委任律師洽談修繕問題，尋求和解，詹順貴律師甚至以被告必然吃虧之方式，提議減少三十五萬元價金希望與原告商談和解，但原告不願接受。
⑤八十九年十一月三日：
原告委請律師發函指稱：「台端所指爭議依約依法俱能平和適當處理，何苦公然誹謗丙○○先生令譽，誣指詐欺云云。為此，請葉女士理性履約，依契約約定期限辦理付款，並配合交屋事宜為禱」。顯然原告只一昧要求被告付款，卻完全否認系爭建物有漏水情形，並認為被告主張系爭建物有漏水情形，係誹謗原告名譽，誣指原告詐欺。
⑥約八十九年十一月四日：
被告再委請詹順貴律師向原告委任律師表達希望原告修繕瑕疵之意，原告委任之另一許律師僅表示不清楚案情，其後再回覆。
⑦約八十九年十一月五日：
原告委任之許律師回電予詹律師，要求被告需先撥款（所有銀行貸款）後，原告再處理其他事情。顯證原告毫無補正瑕疵之意，甚至更否認瑕疵存在。
⑧八十九年十一月六日：
迫於無奈，被告只得委請律師以主張瑕疵擔保責任向原告表示解除買賣契約，及以受詐欺撤銷買受系爭土地及建物之意思表示。
⑨八十九年十一月九日：
原告亦以被告買賣價金給付遲延，亦對被告解除買賣契約。
⑩八十九年十一月十四日：
其後，被告促請信義房屋公司解決系爭房地買賣糾紛，信義房屋公司因而發函邀集兩造商談解決之道。
⑪八十九年十一月十六日：
被告委任律師向信義房屋公司發函同意共商解決之道。
⑫八十九年十一月二十三日：
於信義房屋公司邀集兩造協商之會議中，原告委任之許律師明確表明：不同意修繕。因而本次會議協議又告破裂。
⑬八十九年十二月五日：
因原告一直否認瑕疵存在，被告只得向法院聲請證據保全。
⑭九十年四月二十日：
原告起訴，起訴狀內仍否認系爭建物有漏水、滲水之瑕疵。
⑮九十年五月十四日：
本件庭訊時，原告仍陳述：本件雙方曾於八十九年十一月一日象神颱風來襲當天到現場勘驗，而且被告也說是當天才看到房屋有滲漏情形，原告否認此種狀態下所呈現之滲漏水情形為房屋瑕疵。
⑷依原告於八十九年十一月三日、八十九年十一月八日發出之二封信函所載以
觀，原告仍不斷要求被告應依雙方約定之買賣契約給付全數尾款一千三百三十萬元正，可證原告經被告委託之詹順貴律師多次磋商後，亦明確了解被告並未行使價金減少請求權，僅是與原告談判和解方式，否則原告應於其後之兩封回函中表示：被告應依契約尾款扣除減少價金數額後，支付款項予原告。是更足證原告主張被告行使價金減少請求權，係臨訟穿鑿附會被告當初之真意。
⑸原告主張被告既得立即行使減少價金請求權，既省時又省力，焉有捨棄該便
利方法，卻圖耗費時間與物力與出賣人周旋之可能．．．云云。然查，買受人固有行使減少價金之權利，惟買受人行使與否，此乃買受人之權利，並非義務，況於被告發現系爭建物有瑕疵以來，原告皆避而不談瑕疵之存在，拒不修補，並在信義房屋公司於八十九年十一月二十三日召開之調解會上表示：不同意修繕，甚至於本件訴訟中更屢屢否認瑕疵存在，顯見原告一直無履約之誠意，故縱被告於當時已行使減少價金權利（被告否認已主張），相信原告必仍不肯誠信履約交付系爭土地及建物，雙方爭執仍在，仍是不免兵戎相見、訴訟解決，又如何能平息紛爭！⒉被告應有權拒絕繼續給付所有之價金予原告：
⑴依前數最高法院判決意旨，可明顯判斷得悉，最高法院認為買受人於發覺買
賣標的物有瑕疵時，催告出賣人修補，出賣人拒不修補時，不論瑕疵之程度是否達可解除契約（亦即在買受人可主張瑕疵擔保責任之解除契約或減少價金時即可），雖在買受人僅支付小部分價金時，買受人亦得在標的物危險移轉前拒絕繼續支付所有之價金。最高法院判決採前述見解，乃係為避免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益，而細繹前述最高法院判決之所以有前述見解，無非係因：當買受人發現買賣標的物有瑕疵，而出賣人又拒不修補時，瑕疵補正之費用在兩造無合意下，將如何計算必成困難，即使買受人未來僅欲主張減少價金權利，惟買受人究應再支付多少價金予出賣人，方屬允當，且買受人若再給付予出賣人之價金過多，買受人勢必又須再向出賣人請求返還部分款項，但若買受人再支付之價金過少，是否又可能陷於違約之危險，而買賣標的物有瑕疵，出賣人又拒不補正，實乃不可歸責於買受人，若卻要責成買受人精確給付其餘價金，顯係期待不可能，更非公允，也將使兩造之法律關係更形糾結難解，況當買受人認為標的物之瑕疵應可對出賣人解除契約時，買受人當然會拒付其餘所有之未付款，此時更難責令買受人再繼續付款。
⑵被告於原告拒不修補瑕疵後，係主張原告須負瑕疵擔保責任而解除契約，及
以受詐欺將買受系爭土地及建物之意思表示撤銷，被告當然不應再支付任何買賣價款予原告（至於被告解除契約或撤銷意思表示是否能有效成立，應屬另一層次問題，被告於後併答辯之）。
⑶原告主張：「證人詹順貴律師於八十九年十月三十一日發函要求自行修繕系
爭建物瑕疵，將修繕費用自尾款價金內扣除，同年十一月一日告知原告代理人修繕費用為柒拾萬元，嗣後主動減少為參拾伍萬元乙節可知，被告已行使減少價金權利（減少價金請求權性質上為形成權）。惟查，被告主動主張減少價金後，竟仍遲遲不給付剩餘尾款價金，甚至片面解除系爭買賣合約，被告顯已違反系爭買賣合約．．．被告前舉之最高法院八十九年度台上字第一０八五號判決提及特定物買賣得行使擔保請求權及拒絕給付相當價金乙節．
．．該判決所指得拒絕給付『相當』價金，細繹其意旨，亦不脫民法第三百五十九條『減少價金』之範圍．．．被告倘得主張減少「相當」價金，該相當與否，應以『該瑕疵所減損之系爭房地效用之價金』為基準。系爭建物縱有瑕疵，其修繕費用約肆拾萬元（佔系爭房地總價款百分之一）得修復完成，則被告就尾款壹仟參佰餘萬元（約系爭房地總價款百分之七十）皆主張原告補正該瑕疵前全部拒絕給付，其不具相當性，洵堪認定」云云。惟按：
①被告前委任之詹順貴律師並未對原告行使減少價金權利：
Ａ、詹順貴律師雖曾於八十九年十月三十一日發函予原告，然其主旨係明載為：「謹代敝當事人乙○○函請 台端於文到三日內處理修繕所售房屋漏水、白蟻蛀蝕等事宜，並聲明於修繕完成前敝當事人暫不支付尾款，倘逾期不為，敝當事人將自行修復，並將修繕支出費用自尾款扣除後方為給付，請查照。」
ａ、顯然被告之目的係要求原告負責修繕瑕疵，且詹順貴律師縱表示：「若原告不為修繕，被告將自行修繕，並將修繕費支出自尾款扣除」，惟詹順貴律師並未明確主張減少多少價金，實不應即認為被告已主張減少價金。
ｂ、原告於訴狀中屢屢表示：被告既已主張減少價金（被告否認），自應將減少後之價金支付原告．．．云云。則詹順貴律師若在未表明減少價金之數額即被認定已行使減少價金請求權，則被告又應扣除多少金額後給付原告？可見原告主張相互矛盾，顯見被告在未表明減少價金之金額前，根本不可能行使減少價金請求權。
ｃ、況次日即八十九年十一月一日兩造到系爭建物勘查，漏水情形完全出乎被告想像之嚴重，顯然情事變更，被告之主張自更有不同。
Ｂ、原告另主張詹順貴律師於八十九年十一月一日已行使減少七十萬元價金之請求權，更屬刻意扭曲事實。依鈞院九十年十一月八日詹順貴律師證詞筆錄乃明載：「在十一月一日早上，．．．當場羅工程師估修復費用約十萬元，但被告詢問他願意不願意修他說沒時間，後來轉問丁工程師，他將漏水及房屋有瑕疵部分用圖紙標示清楚包括樓上防水的工程款總共估價修復費用需柒拾萬元左右，但當天對到底如何修復及修復方法或要減少價金大家均沒有達成協議」。
Ｃ、詹順貴律師雖於八十九年十一月二日主動致電原告代理律師商議減少價金三十五萬元，而詹順貴律師此次縱曾提出價金，但係以與原告商談和解方式為之，並非直接表示被告係行使減少價金三十五萬元之請求權，此可觀鈞院九十年十一月八日庭訊筆錄就詹順貴律師之證詞明載為：「我在第二天就與謝律師聯絡要以減少三十五萬元之價金的方法來談和解，但原告這邊沒接受」。
②況原告雖主張民法三百五十九條之減少價金請求權，屬形成權性質，一經
買受人行使即生效，惟亦有許多學者採「請求權」性質之學說。是民法三百五十九條規定買受人得選擇主張之解除權或減少價金請求權，除依民法第三百六十一條第二項規定，或當事人就解除或減價已為合意外，在買受人之選擇權未貫徹主張前，可更為行使，申言之，買受人為減價之主張後，仍可變更為解除契約之主張，反之亦然。故縱詹順貴律師曾代理被告為減少價金（被告否認之），被告亦可再為解除契約之意思表示。
⒊瑕疵擔保責任部分：
⑴原告主張：「債編總則之於債編各論各節規定，或為補充性質，或因各論已
有明文特別規定而被排除不予適用。民法債編總則第二百三十五條規定「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出效力」，屬一般規範，惟針對物有瑕疵部分民法債編各論另有第三百五十九條規範「買受人得請求減少價金或解除契約」。否則買受人對瑕疵物倘均得主張民法第二百三十五條規定「出賣人未提出給付」、「行使同時履行抗辯拒付全部價金」，何須再有民法第三百五十九條規定「減少價金」存在必要？」．．．云云。惟原告前述主張，顯不合法理，蓋依原告前述主張，豈非於買賣法律關係下，只能主張瑕疵擔保責任，不可能併存債編總論之給付不能、給付遲延、不完全給付之請求權，此甚違法律規定，按民法第二百三十五條規定，乃揭諸債務人應盡之基本義務，其他請求權乃本此條規定發展而生，怎可能捨本逐末？⑵再依被告提陳多則最高法院判決，其判決文中之拒絕給付「相當」價金，於
解除契約時，當然即為拒絕給付其餘未給付之全部價金，以避免法律關係趨於複雜。
⑶另依王澤鑑教授所著「物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯」乙
文中有關「特定物買賣」章中明載：「民法第三五四條規定以危險移轉作為判斷買賣標的物是否具有瑕疵之準據時點，其理由有二：
①使出賣人對契約成立後所發生之瑕疵，亦應負責。
②使出賣人於危險移轉前仍得除去物之瑕疵。就買賣契約而言，出賣之物欠
缺應有之品質時，瑕疵擔保請求權之基礎即告具備，惟為兼顧出賣人之利益，買受人須至危險移轉時始能行使其權利，故依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，尤其是解除契約」。「危險移轉前，出賣人既不負有修補瑕疵之義務，買受人所據以對抗者，究屬何種法律關係，．．．為克服上開疑問，德國學者提出不同之論點，認為出賣人所提出之物具有瑕疵者，係非依債之本旨而為給付，買受人當然可以不為受領。至於買受人得拒絕支付價金之理由，意見頗為分歧，．．．有認為得類推同時履行抗辯之規定，有認為得適用惡意抗辯，更有認為此為當然之理，因買受人決定解除契約時，不負支付價金之義務，則於其決定是否解除契約前，自得拒絕支付價金，學說上稱為解除契約之抗辯。．．．本文認為不論採取何種理由構成，在結論上應肯定買受人對出賣人所提出具有瑕疵之物，得不為受領，並拒絕支付價金，較符合當事人之利益狀態：對買受人言，可藉此促使出賣人修補物之瑕疵，再為給付」。而依被告提出之最高法院諸多判決，即完全引用王澤鑑教授之用字遣詞及見解，承認買受人於危險移轉前得主張物之瑕疵擔保責任，以避免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。
⑷買賣契約之出賣人雖無修補瑕疵之義務，但買受人因有權拒絕受領有瑕疵之
物並拒絕支付價金，自得催促出賣人修補物之瑕疵再為給付，則原告以出賣人無修補能力及義務，而否定被告催促原告修補系爭建物之意，實為對法律之誤解，尤其原告更因而創設被告未曾行使之意思表示，將被告催促修補瑕疵之意扭化成行使價金減少請求權，此實令被告難以理解接受。
⒋被告有權解除系爭合約或撤銷買受系爭土地及建物之意思表示：
⑴以瑕疵擔保責任解除系爭合約：
①由民法第三百五十九條法律文義以觀：
民法三百五十九條係規定：但依情形，解除契約「顯失公平」者，買受人僅得減少價金，故法條並非必以瑕疵須重大，或單純以瑕疵修補預估之價金多寡作為衡量可否解除契約之依據。
②再依民法第三百五十九條立法理由係謂：「謹按買賣因物有瑕疵，而出賣
人依前五條之規定，應負擔保之責者，於此情形，或退還原物而解除買賣契約，或欲受領其物而減少價金，買受人均有自由選擇之權。但依買賣之情形，其解除契約顯失公平，如限於特定事項所需之物，契約解除，即難銷售者，買受人即不得解除契約，僅得請求減少價金，蓋一方保護買受人之利益，一方仍顧及出賣人之損失也。故設本條之明示其旨。」觀之，立法理由中所舉限制解除契約之事例，甚至須標的物限於特定事項使用，買受人解約後，出賣人即難銷售之情形。
③茲分就買受人可解除系爭合約之理由分列如次：
Ａ、系爭建物除發現多處窗框會滲漏水外，地板部分，在主臥室及浴室地板下皆有管線漏水現象（浴室大理石地板下水管漏水應不只一處，詳後述），其水管漏水範圍頗大，且可看出系爭建物應有長期滲漏水問題（否則浴室大理石地板不致多處大理石產生水銹情形），則系爭建物內之所有水電管線之品質實令人堪慮，按一般人皆知之常理，水管長期漏水，其潮濕往往會引致電線，甚至電線線頭生銹腐敗，極易導致電線走火，因此，除非系爭建物內之水電管線全部換新，否則如何能保證在被告住進系爭建物後，可免於水、火無情之肆虐。
Ｂ、系爭房地之管道間牆壁顯然在風、雨較大時，即會發生滲、漏水情形，系爭房地頂樓防水設施顯有問題，而其漏水原因又是眾說紛紜（按防水協會與系爭建物大樓主委聘請專家勘查之漏水原因並不一致），如何修復尚在未定之天，然系爭建物又位居最高層，首當其衝，則每逢大風、大雨時刻，居住者勢需擔心受怕。
Ｃ、系爭建物經防水協會鑑定主臥室地板已遭白蟻蛀蝕，而原告刻意在訴訟中為掩飾其瑕疵之真象更換地板，但其內之水管漏水是否亦已修補完成，白蟻是否曾有撲滅，此絕非於勘驗時自地板外表可看出，且地板內之水管漏水，白蟻叢生滋咬，亦非地板更換後短短一、二個月即可看出瑕疵是否仍舊存在，尤其白蟻之存在，更會破壞電線、水管管線，在未徹底排除前述瑕疵前，在在皆使居住系爭建物者，對居家安全心懷擔憂恐懼。
Ｄ、防水協會鑑定之修復費用中，至少就左列瑕疵漏未計算：
ａ、防水協會僅就浴室中一塊地板瑕疵作修復費用預估，但系爭建物內至少尚有另一塊大理石地板亦有龜裂（參被告之九十年十月十九日陳報狀之照片一、照片二）。
ｂ、系爭建物有兩處管道間，而兩處管道間皆有滲漏水情形（參被告之九十年十月十九日陳報狀照片九、十、十一、十二、二十三、二十四及鈞院於九十年七月二十日至現場勘驗筆錄第五頁第十四項之客廳水泥柱上方牆角也有黃褐色水痕），惟防水協會僅就前述照片九、十、十一、十二顯示之管道間漏水修復作鑑定，而未考慮客廳水泥柱之管道間修復費用，況管道間之漏水問題究係如何？應如何修復？亦影響修復費用。
ｃ、防水協會僅就主臥室地板外表觀察應已修復，惟原告更換新木板時，是否澈底排除地板中之漏水、白蟻問題亦甚令人疑慮。
Ｅ、系爭建物內之多面牆壁皆整面龜裂，而防水協會於現場勘驗時，亦表示：「客廳水泥柱」牆角裂痕是結構體龜裂所導致，因其裂痕有平行走向，（客廳的牆面）有明顯裂痕，大部分是粉光層的裂痕，但依照面積初步研判，可能有損傷到結構牆（參鈞院九十年七月二十日勘驗筆錄第五、六頁）。則系爭建物之結構安全又令人堪慮，再者若僅係粉光層之龜裂，其修復費應亦甚耗金錢。
Ｆ、再依信義房屋公司交由原告填載之「標的物現況說明書」中，將漏、滲水之有無列入說明項目，更可知房屋有漏、滲水情形，實屬重要之瑕疵。
Ｇ、被告當初會決定購買系爭土地及建物，乃係鍾意系爭建物內之裝潢，且可立刻搬入居住不須再耗時裝修（被告請設計師乃僅為在現成裝潢上多隔出一房間）（此可由證人何中源於九十年五月二十八日作證：
「就我所知，被告是要利用原有裝潢繼續使用」可證）。且被告願出高價購買系爭土地及建物，亦係見系爭建物裝潢尚屬雅致高級，具有相當之居住生活品質，然系爭建物在未重新更換水電管線且有前述牆壁龜裂等居住安全堪慮之情形下，居住者尚須終日提心吊膽，又何能有雅致高級之生活品質可言！
Ｈ、況原告歷歷狀載認為系爭土地及建物售予被告之價格過低，頻頻表示不願出賣，且原告亦自認其所有之系爭建物裝潢非常優質高貴，則被告解除契約，對原告又有何損害可言，原告自可再行出賣第三人，尤應符合原告初衷。故被告解除契約，豈非兩造之共願，請鈞院斟酌。
⑵以不完全給付解除契約：
①依民法第二百三十五條規定：債務人負有依債務本旨提出給付之義務，否則債權人得拒絕受領。
②不完全給付之基本構成要件有二：一為債務人提出給付不合債之本旨或債
務人違反債之關係上之附隨義務；另一為須有可歸責於債務人之事由。蓋債之關係是一種有機體，在其發展過程中，依具體情況，尚產生照顧、通知、保護、協力及保守秘密等義務。．．．附屬義務之法律依據在於民法第二百十九條誠實信用之規定，蓋債之關係（尤其是契約關係），係一種信賴關係，當債權人之利益能夠圓滿實現，一方面在於避免因債之履行致他方當事人之人身或其他財產法益遭受損害。．．．債務人無論違反給付義務或附屬義務，均構成不完全給付。
③原告曾簽立標的物現況說明書，保證系爭建物之屋頂、外牆、窗框、冷熱
水管、浴室、前後陽台、廚房地面等皆無漏滲水情形，姑不論原告未盡通知之附隨義務，已構成不完全給付，且此說明書應亦為兩造系爭合約之一部分，原告未給付無瑕疵之物，即為未依債之本旨交付買賣標的物，當然構成不完全給付，而原告竟強調係以系爭合約所無之「固定屋交屋」名詞，即欲脫卸責任表示：以系爭建物之現況交付被告，亦不構成不完全給付，則原告嚴重背離契約誠信原則，且拒絕給付無瑕疵之心態彰彰明甚。
④不完全給付，於給付之前為債權人發現且尚能補正者，債權人得請求債務
人補正，債務人如不予補正，債權人得請求損害賠償（最高法院八十九年度臺上字第二九六七號判決），依現行民法第二百二十七條規定，債權人當然亦能解除契約。則原告主張不完全給付僅應在給付時判斷之，顯係誤解法令。
⑶以受詐欺撤銷買受系爭土地及建物之意思表示：
①系爭建物有多處嚴重漏滲水情形，且證人陳麗珠於九十年十二月十七日亦
到庭證稱：「二年前我家漏水時我有告訴原告，他說怪不得他門臨管道間的牆壁有白色發霉的痕跡」。但證人陳麗珠並未證稱其將「伊自己找水泥將頂樓的洞填平，事後確實也沒有再漏水」乙節告知原告，況證人陳麗珠亦證稱：八十九年十一月一日象神颱風來襲時，其家中之管道間並未漏水。惟八十九年十一月一日，系爭建物卻漏水嚴重，管道間流水直瀉，如此嚴重漏、滲水情形，顯然冰凍三尺非一日之寒，而八十九年十一月一日前，系爭建物管道間必係逢颱多漏，其原因無非係系爭建物位處頂樓，有漏、滲水瑕疵，必首當其衝，更可證證人陳麗珠之確信，並不當然適用於原告。更何況八十九年十一月一日象神颱風侵襲時，系爭建物許多窗框亦嚴重漏、滲水至地板皆潮濕（參九十年七月二十日勘驗筆錄第四頁），則於八十九年十一月一日前，只要颱風來襲，系爭建物窗框必亦會漏、滲水，原告亦未修復，致象神颱風來襲再漏，原告實難再以「已修復確信不會再漏」說詞塘塞。綜上，系爭建物於系爭合約訂立前，顯然即有漏、滲水狀況，惟原告卻於「標的物現況說明書」中就有無漏、滲水情形勾選「否」，則可證原告顯有刻意詐騙之意。
②原告於被告參觀系爭建物期間，刻意以雜物或膠布遮蓋於漏、滲水處，此請鈞院斟酌照片即可得知，則原告之詐騙意圖，更彰彰明甚。
③原告於被告看屋時，在被告詢問原告樓頂加蓋乙事時，尚主動虛偽告知被
告：其與建商訂立的買賣契約內有註明就樓頂有使用權，而且所有區分所有權人的契約書內部有註明此點。甚至原告又向被告展示其原請設計師設計連接樓頂加蓋之建物的內外梯位置，並更提供其設計師設計及製畫之系爭建物設計圖及水電圖供被告參考（此皆業經證人何中源於九十年十一月二十六日到庭證述屬實），致使被告誤信可於系爭建物樓頂加蓋增加室內使用空間，完全符合被告原先期待有二房規劃之構想，被告才決定購買系爭土地及建物。於此併須強調者，頂樓居住者雖無權於樓頂擅自加蓋，乃法令已明定，但因社會上於樓頂加蓋建物乃普遍存在之現象，且因原告更杜撰其與建商之買賣契約已加註擁有樓頂之使用權，及所有區分所有權人契約亦已加註之，當然會使被告誤以為樓頂加蓋建物已得全體住戶同意，原告實已積極施用詐術矇騙被告，使被告誤信而購買系爭土地及建物，原告應不能單以法已明定之說詞，即脫卸其詐欺被告之行為。
⑷以錯誤撤銷買受系爭土地及建物之意思表示：
①最高法院八十九年度臺上字第四六五號民事判決意旨謂：「查，土地之形
狀、坐落位置及對外聯絡之道路等因素，均足以影響土地之開發、利用及價值之判斷，繼而影響購買者之意願。此等因素，無論在主觀上及客觀上均足以影響交易上之判斷，當事人對上開因素如有錯誤之情形，於交易上自難謂非重要，自得視為意思表示之內容有錯誤。」②再依林誠二教授於中興法學中刊載之「瑕疵擔保責任與錯誤」之論著明載
：「通說認為，動機存在於內部，非他人所得窺之，若許以動機錯誤為由，而撤銷意思表示，有害交易之安全，故原則上對於法律行為之效力，不生影響。同樣理由下，動機中有關物性之錯誤，亦不生瑕疵擔保問題。但當物性之動機已表示於外，而構成意思表示內容之一部時，其錯誤依通說，應視為意思表示內容之錯誤，如此，則生前述物性錯誤應與瑕疵擔保相互討論之必要。」③依民法第八十八條第二項規定：．．．，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容錯誤。
④被告得依錯誤撤銷買受系爭土地及建物之意思表示：
Ａ、系爭建物有多處嚴重滲漏水（且牆壁多面龜裂），均足以影響被告就系爭建物之利用及價值之判斷，也絕對影響購買者之意願，是房屋具漏水之性質，在主觀上及客觀上均足以影響交易上之判斷，此等因素如有錯誤情形，於交易上自難謂非重要，且上揭論述亦可由信義房屋公司於「標的物現況說明書」要求原告須說明系爭建物有無滲漏水情形即可證明。
Ｂ、原告既於「標的物現況說明書」明白標示系爭建物無漏、滲水，且被告亦於看屋時發現主臥室地板稍有塌陷，而曾詢問原告地板是否受潮，當時原告皆保證無任何問題，顯然兩造於交涉中，皆以系爭建物有無漏、滲水，作為買賣系爭土地及建物之明示於外的物之性質內容。
Ｃ、綜前所述，被告自得以錯誤撤銷買受系爭土地及建物之意思表示。㈣買賣標的之特定物危險移轉前，瑕疵確已存在，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，
或擔保除去該瑕疵給付（即拒絕修補），應認為買受人於交付前即可主張瑕疵擔保請求權：
⒈原告前後主張完全矛盾：
原告先於訴狀中主張被告之前委任律師詹順貴律師已於八十九年十月三十一日、八十九年十一月一日、八十九年十一月二日行使瑕疵擔保責任中之減少價金請求權，顯然即肯認「買賣標的之特定物危險移轉前，瑕疵確已存在，倘出賣人無法提出無瑕疵之物，或擔保除去該瑕疵給付（即拒絕修補），應認為買受人於交付前即可主張瑕疵擔保請求權」之見解，但其後卻又於訴狀中主張「被告不得拒絕給付相當價金，蓋出賣人不負修補義務，被告所提出之最高法院判決幾為預售屋買賣，實為『承攬及買賣』之混合，核與本事件情形不同」，顯見原告前後主張矛盾不一。
⒉原告徒以被證九－一至被證九－五之最高法院判決幾為預售屋買賣，為具買賣
、承攬混合之性質，即認為與本件情形不同，顯非的論。蓋最高法院八十九年度臺上字第一五七九號判決及最高法院八十九年度臺上字第一０八五號判決事實中之出賣人亦為不具修補能力之個人，且縱出賣人為建設公司，亦不必然具有承攬建造建物之能力，許多建設公司僅作房地之銷售，實際之建物承造則為第三營造廠承攬，是細繹最高法院判決，皆係著眼於「買賣契約」之法律關係架構下作探討，並未涉及承攬之法律關係，蓋若為承攬性質，承攬人當然有修補之義務，定作人當然可主張瑕疵擔保責任，根本不須另加繁文討論，而本件亦係買賣契約之性質，當然得以援引適用。
㈤違約金酌減：
⒈原告認定其得主張沒收之違約金額，乃定金九十萬元及被告繳交予安信公司之
履約保證金。惟被告實際僅支付予原告九十萬元，至於被告繳付予安信公司之款項，則需在原告完全履約時，安信公司才會支付予原告，故在原告未完全履約（未點交房地）前，被告繳交予安信公司保管之履約保證金，實不能認為係被告已繳付予原告之款項，而得由原告主張沒收之。
⒉依民法第二百五十二條規定：約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。故請斟酌若被告須負違約之責時，將違約金酌減之。
三、證據：提出被告委請詹順貴律師於八十九年十月三十一日發予原告之律師函影本、原告委請律師於八十九年十一月三日發予被告之律師函影本、原告致被告之律師函影本、原告致被告之解除契約存證信函影本各一份。
貳、反訴部分：
一、聲明：㈠反訴被告應返還反訴原告九十萬元定金及自八十九年九月十八日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡反訴被告應給付反訴原告九十萬元及自反訴狀繕本送達之日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢反訴被告應給付反訴原告二萬二千四百十五元及自追加起訴狀繕本送達之日起至給付日止，依年息百分之五計算之利息。
㈣ 前三項之請求，反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠程序方面：
⒈依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之規定：訴狀送達後，原告不得將
原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。
⒉反訴原告原僅係依據瑕疵擔保責任、不完全給付請求解除系爭合約，故反訴原
告原依據民法第二百五十九條第二款規定，請求反訴被告返還如反訴聲明第一項之款項，惟反訴原告於本訴中，另以錯誤及受詐欺對反訴被告為撤銷系爭合約之意思表示，故反訴原告就反訴聲明第一項之請求，追加民法第一百七十九條「不當得利」請求權之訴訟標的。
㈡實體方面：
⒈反訴原告於八十九年九月十八日，由信義房屋公司仲介，與反訴被告就系爭土
地及建物簽訂總價一千九百萬元之系爭合約。系爭土地及建物糾紛之事實，詳如反訴原告於本訴部分所述，茲不贅言。
⒉反訴被告應依民法二百五十九條第二款及民法一百七十九條不當得利之規定，
返還反訴原告九十萬元之定金及自八十九年九月十八日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之利息：
⑴反訴被告於其就系爭建物所出具之「標的物現況說明書」中聲明該房屋屋頂
、外牆、窗框、冷熱水管、浴室、前後陽台、廚房地面或其他部分皆無漏、滲水情形，復於反訴原告簽約前參觀系爭建物發現主臥室地板有發黑受潮之情形時，告知反訴原告此乃因儲藏室改建前為陽台，有蟲蟻跑進來所致，但已完全修復，沒有問題，現並無蟲蟻及滲漏水之情形，此有證人何中源之證詞可為佐證。詎反訴原告於八十九年十月二十八日委請室內設計師了解屋況時，發現系爭建物似有滲漏水及白蟻蛀蝕之現象，隨即以電話通知反訴被告要求改善，反訴被告置之不理；雖於同年十一月一日進行會勘後，復發現多處嚴重滲、漏水，惟反訴被告對於前揭滲、漏水及白蟻蛀蝕之補救之道，皆避而不談，並拒絕修補。由於反訴被告知有嚴重滲、漏水之情事，卻出具保證系爭房地無滲漏水情形之「標的物現況說明書」，並於反訴原告發現滲漏水及白蟻蛀蝕之情形後拒絕修復，係因可歸責於反訴被告之事由拒絕修復，致反訴被告無法給付與原契約約定屋況相符之房屋，反訴原告方於八十九年十一月六日以臺北仁愛路（二四支）郵局第九五０號存證信函解除系爭合約及以受詐欺撤銷買受系爭土地及建物之意思表示。且系爭建物經鈞院至現場勘驗，確亦發現有滲、漏水及牆壁龜裂情形，已詳如九十年七月二十日勘驗筆錄所載。
⑵反訴原告依系爭合約第三條之約定，分別於八十九年九月十八日及八十九年
十月十六日，總計支付九十萬元定金予反訴被告及四百八十萬之不動產買賣價金予安信公司，總計支付價金五百七十萬元。
⑶系爭建物既有嚴重滲、漏水及牆壁龜裂等瑕疵，且反訴被告拒不修補，反訴
原告自可依瑕疵擔保責任、不完全給付之規定解除系爭合約，且反訴原告並依受詐欺或錯誤，撤銷買受系爭土地及建物之意思表示。
⑷依民法二百五十九條第二款之規定，契約解除時，當事人受領之給付為金錢
者，應附加自受領日起之利息償還之，準此，反訴原告既已於八十九年九月十八日支付予反訴被告九十萬元定金，而系爭合約亦已於八十九年十一月六日解除，反訴被告自應依民法二百五十九條第二款之規定，返還反訴原告九十萬元定金及自八十九年九月十八日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⑸反訴原告既亦依受詐欺或錯誤，撤銷買受系爭土地及建物之意思表示，自可依民法第一百七十九條之規定，向反訴被告請求如訴之聲明第一項所載。
⒊反訴被告應依系爭合約第九條第一項或民法第二百四十九條第三款之規定，將其所收款項九十萬元加倍返還予反訴原告：
反訴被告既出具「標的物現況說明書」，又於反訴原告發現滲漏水及白蟻蛀蝕之情形後拒絕修復，致反訴被告未能於八十九年十一月四日交屋，依不動產買賣合約書第九條第一項之規定，反訴原告得解除本契約，而解約時反訴被告應將所收之款項九十萬元加倍返還反訴原告，作為違約賠償。此外，依民法二百四十九條第三款之規定，因可歸責於反訴被告之事由，致反訴被告無法給付一與原契約約定屋況相符之房屋，反訴被告應加倍返還其所受之定金。是反訴被告應依不動產買賣合約書第九條第一項或民法第二百四十九條第三款之規定，將其所收之款項九十萬元加倍返還予反訴原告，其利息之計算為自反訴狀送達之日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之。
⒋系爭土地及建物九十年度地價及房屋稅業已開徵，因系爭土地及建物所有權人
目前為反訴原告，故反訴原告只得先為繳納，惟反訴被告顯因此受有不當得利，爰依法請求反訴被告返還之。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度聲字第九五三號保全證據事件全卷，並勘驗系爭建物，及函請防水協會鑑定系爭建物有無瑕疵、瑕疵產生之原因、瑕疵能否修復及修復所需之費用。
理 由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款定有明文。本件原告於九十年四月二十四日以被告未依系爭合約給付價金，其已於八十九年十一月八日解除系爭合約，爰依系爭合約第九條第二項約定、民法第二百五十九條之規定，請求被告將系爭土地及建物移轉登記予原告，並給付其沒收之違約金四百八十萬元等語，嗣於本件訴訟進行中，被告提出撤銷系爭合約之抗辯，原告乃於九十一年一月二十九日追加民法第一百七十九條不當得利請求權為移轉系爭土地及建物登記予原告之訴訟標的，被告雖表示不同意原告上述追加，惟因原告追加請求之基礎事實與原請求之基礎事實相同，且係因被告於本件訴訟中提出新防禦方法後，始追加不當得利請求權為訴訟標的，而兩造之前提出之攻擊、防禦方法，於該追加之訴均可援用，非但不致增加被告防禦之困難（甚至被告提出新防禦方法時應已評估該結果），亦無礙訴訟之終結，揆諸前揭規定，原告為訴之追加，並無不合，應予准許，先予敘明。
二、被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第二百五十九條第一項定有明文。且依同法第二百六十條第一項規定，反訴之標的，須與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，始得提起。而民事訴訟法第二百六十條第一項，所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院七十年度台抗字第五二二號判決參照）。本件原告以上開事由起訴後，被告嗣於本訴繫屬中之九十年六月十一日，以系爭建物有重大瑕疵，其業已於八十九年十一月六日解除系爭合約為由，向本院提起反訴，依民法第二百五十九條第二款之規定及系爭合約第九條第一項之約定，請求原告附加利息返還九十萬元定金，並給付九十萬違約金及遲延利息，嗣於同年八月二十九日陳明如本院認其無法以民法第三百五十九條之規定解除系爭合約，另主張依民法第八十八條、第九十二條之規定撤銷系爭合約等語，又於九十年十一月二十九日以其已繳納九十年度系爭土地及建物之地價稅及房屋稅共二萬二千四百十五元，原告因此受有不當得利為由，追加請求原告給付上開稅額及遲延利息，再於九十一年一月九日追加民法第一百七十九條不當得利請求權為其反訴訴之聲明第一項之訴訟標的。是本訴部分與反訴部分之請求，均係本於他方當事人違反系爭合約或因錯誤、受詐欺等事由，而主張契約上及法律上之權利，亦即當事人雙方所主張訴訟標的之法律關係及作為攻擊、防禦方法所主張之法律關係，係由同一法律關係所發生，應可認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間有牽連關係，揆諸前開規定及說明，被告於本件本訴繫屬中提起反訴，於法相合，應予准許，併此敘明。又被告嗣後追加請求之基礎事實與原請求之基礎事實相同，且兩造之前提出之攻擊、防禦方法，於該追加之訴均可援用，非但不致增加原告防禦之困難，亦無礙訴訟之終結，揆諸首揭規定，被告為反訴之追加，亦應准許，併予指明。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、本件原告起訴主張：其於八十九年七月間，委託信義房屋公司仲介出售其所有之系爭土地及建物，被告亦委託信義房屋公司介紹中古房屋，被告嗣於八十九年九月十八日與原告簽訂系爭合約，以總價一千九百萬元買受系爭土地及建物，兩造復於同年月十九日會同安信公司簽訂代辦履約保證委任契約，約定被告分期給付買賣價金，每期分別給付三百八十萬元、一百九十萬元及一千三百三十萬元，其中四百八十萬元繳納予安信公司，另一千三百三十萬元被告須向金融機構辦理貸款，代清償原告先前向金融機構之貸款，如清償後有餘額，並再透過安信公司給付予原告，原告須於第二次價金交付時移轉系爭土地及建物所有權，並依固定物交屋，原告於同年十月二十日將系爭土地及建物所有權移轉予被告後，被告即於八十九年十月二十三日設定系爭抵押權予上海商銀，詎於原訂尾款價金付款日八十九年十月二十七日前，被告要求原告延展買賣價金尾款付款日至同年十一月一日，復立即停止上海商銀南京分行一切核撥代償手續，並即委請詹順貴律師於八十九年十月三十一日以臺北仁愛路（）支郵局第九三四號存證信函表示拒絕付款並行使減少價金權利，同年十一月一日及二日被告委任律師先後再向原告主張減少七十萬元及三十五萬元價金，同年十一月六日復以臺北仁愛路（）支郵局第九五０號存證信函主張解除及撤銷系爭合約，原告則於同年十一月三日委請律師發函催告付款、同年十一月八日以臺北敦南郵局第六三九號存證信函解除系爭合約，為此，依系爭合約第九條第二項約定及民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定，訴請被告移轉系爭土地及建物所有權予原告，並給付四百八十萬元等語。
二、被告則以：其於簽訂系爭合約後，於八十九年十月二十八日發現系爭建物有多處滲漏水及多面牆壁龜裂之瑕疵，試圖與原告溝通不成，才委任詹順貴律師於同年十月三十一日函請原告負責修繕，又於同年十一月一日由原告受任律師會同被告及詹順貴律師至系爭建物查看，發現系爭建物多處嚴重漏水、管道間牆壁水瀉不斷、積水處處，怵目驚心，原告當場並未表示修繕之意，同年月二日被告促請詹順貴律師主動與原告委任律師洽談修繕問題，尋求和解，仍不為原告所接受，始終未行使減少價金權利，原告並於同年月三日委請律師函催被告給付尾款價金，被告則於同年月四日委請詹順貴律師向原告委任律師表達希望原告修繕之意，原告委任之另一許律師僅表示不清楚案情，嗣後再回覆，並於同年月五日電覆詹順貴律師，要求被告需先撥款（所有銀行貸款）後，原告再處理其他事情，被告迫於無奈，祇得委請律師於同年月六日以主張瑕疵擔保責任向原告表示解除買賣契約，及以受詐欺撤銷買受系爭土地及建物之意思表示，是原告縱嗣於同年月九日以被告遲延給付買賣價金為由解除系爭合約，惟因被告業已解除系爭合約，自得拒絕繼續給付價金，而原告則無權主張解除契約，且被告又於本件訴訟中主張以原告不完全給付而解除系爭合約，及以意思表示內容有錯誤為由撤銷買受系爭土地及建物之意思表示，並請斟酌如被告須負違約之責時，將違約金酌減之等語，資為抗辯。
三、原告主張其於八十九年七月間，委託信義房屋公司仲介出售其所有之系爭土地及建物，被告亦委託信義房屋公司介紹中古房屋，被告嗣於八十九年九月十八日與原告簽訂系爭合約，以總價一千九百萬元買受系爭土地及建物，兩造復於同年月十九日會同安信公司簽訂代辦履約保證委任契約，約定被告分期給付買賣價金，每期分別給付三百八十萬元、一百九十萬元及一千三百三十萬元，其中九十萬元定金已於簽約時給付予原告，另四百八十萬元繳納予安信公司，其餘一千三百三十萬元被告須向金融機構辦理貸款，代清償原告先前向金融機構之貸款，如清償後有餘額，並再透過安信公司給付予原告，原告須於第二次價金交付時移轉系爭土地及建物所有權，及原告乃於同年十月二十日將系爭土地及建物所有權移轉予被告後，被告即於八十九年十月二十三日設定系爭抵押權予上海商銀，而於原訂尾款價金付款日八十九年十月二十七日前，被告要求延展買賣價金尾款付款日至同年十一月一日，經原告同意後，又委請詹順貴律師於八十九年十月三十一日以臺北仁愛路（）支郵局第九三四號存證信函表示拒絕付款，同年十一月六日復以臺北仁愛路（）支郵局第九五０號存證信函主張解除及撤銷系爭合約，原告則於同年十一月三日委請律師發函催告付款、同年十一月八日以臺北敦南郵局第六三九號存證信函解除系爭合約等事實，業據其提出與所述相符之系爭合約書影本、標的物現況說明書影本、代辦履約保證委任契約書影本、被告委請詹順貴律師於八十九年十月三十一日發予原告之律師函影本、原告委請律師於八十九年十一月三日發予被告之律師函影本、原告致被告之律師函影本、原告致被告之解除契約存證信函影本各一份、系爭土地及建物登記謄本六紙為證，並為被告所不爭執，堪認為真正。
四、被告陳稱系爭建物有滲漏水及牆壁龜裂之瑕疵存在等語，為原告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應審究者，為系爭建物是否有瑕疵存在。經查：
㈠證人即原任職於信義房屋公司之不動產經紀人何中源於九十年五月二十八日本院
言詞辯論時到場結證稱：「被告夫婦看屋時有提到主臥室前的木質地板有類似受潮後變黑的痕跡，但當時摸的時候是乾的，當時原告答覆，因之前陽台有花園，因為有蟲蟻跑進來，所以後來打掉作為儲藏室使用，經過處理後已經沒有問題」、「我帶看時並沒有注意到（入口玄關陽台包樑處）有水漬的痕跡」、「我帶看時不記得（大門）入口處的地板有變色或突起的情形」、「我帶看時並沒有看到（餐廳角落、牆面）有滲水的痕跡」、「我帶看時並沒有看到（主臥室前之木質地板）白蟻蛀蝕、腐爛的痕跡」、「我帶看時沒有看到（主臥儲藏室）窗緣滲水、或泛白的情形或壁紙起水漬的情形」、「我帶看時並沒有看到（主臥儲藏室木質）地板顏色變淺，我看到是顏色變深的情形」、「我帶看的時候並沒有發現主臥室天花板或磚牆上有裂縫」、「（我帶看時）主臥室的地毯我不記得有泡水發黑的情形」、「我（帶看時）並沒有發現主臥室浴室門上方軌道有鏽斑」、「我（帶看時）不記得有在浴室地板看到水鏽染色的痕跡」、「在（八十九年）十一月一日當時（即兩造會同律師及設計師勘驗現場時）有看到屋頂、天花板龜裂，造成管道間牆面有滴水的情形」、「在儲藏室的前面，我不知道有無白蟻，但確實有地板的木頭爛掉，現場並沒有翻開來看，只是看到覺得有點陷下去；當時確實有窗戶滲水的情形，但是因外牆因看不到所以不知道（牆壁）有無滲水的情形，．．．另外左上角窗戶與外牆接縫也有滲水的情形」、「（被告所提示九十年三月六日證據保全執行時所攝得）照片上的情形，都是十一月一日象神颱風來襲後的情形，之前並沒有這種情形」、「十一月一日後我有建議原告將房屋修繕後交付給被告，但原告並沒有修補，至於為什麼沒有修補我不清楚」等語，又於九十年十一月二十六日本院言詞辯論時當場結證稱：「我第一次帶看房子時並沒有看到臥室地板有貼膠布，但是確實有一塊約直徑十到十五公分深色的腐朽痕跡，被告詢問原告，原告說因之前旁邊有小花園澆花時漏水所導致，後來小花園已經清除掉了所以現在已經不會再漏水了」等語。顯見被告在原告及信義房屋公司職員何中源帶領下看系爭建物時，除曾看到主臥室前木質地板有類似受潮發黑之痕跡外，並未發現系爭建物有其他異狀，而上開主臥室木質地板發黑之痕跡，經原告解釋並說明已無問題後，被告即因信任原告之說明而未進一步深究，惟於八十九年十一月一日象神颱風過境時，兩造會同雙方律師與設計師及何中源到場勘驗，何中源即發現有屋頂、天花板龜裂，造成管道間牆面有滴水的情形、在主臥儲藏室之木質地板爛掉、下陷、窗戶滲水、左上角窗戶與外牆接縫處滲水等情形。㈡證人即曾受被告委任代為處理本件買賣糾紛之詹順貴律師於九十年十一月八日本
院言詞辯論時到場結證稱：「我曾接受被告委任代為處理本件買賣契約，．．．在（八十九年）十月三十一日當天曾寄發一封存證信函，在十一月一日早上我接到謝律師的電話說到底有無漏水應趁今天颱風天去看比較清楚，所以協議當天下午去現場看，．．．當天情形為主臥室地板有看到五平方公分的蛀蝕，但羅工程師搬開好幾塊木板後發現面積很大，因摸起來有粉狀所以判斷是白蟻蛀蝕，與單純泡水腐爛的情形不同，廁所門口出來的那面牆則有水流下來，而且窗台有滲水情形，在我們去之前就有用抹布擋住」等語，亦核與證人何中源之上開證述大致相符，且詹順貴律師由主臥室木質地板腐爛成粉狀之情形，研判應係白蟻蛀蝕所致，而非單純因潮濕而腐爛。
㈢另本院曾於九十年三月六日，依被告之聲請前往系爭建物勘驗以保全證據（八十
九年聲字第九五三號），勘驗結果發現：⒈臥室間有幾塊木（地）板翹起（即兩造於八十九年十一月一日所扳開腐爛之木質地板）；⒉臥房窗框約有幾道白色痕跡，微微突起；⒊臥房陽台之木（地）板不平，臥房木（地）板其中一塊接縫處有較淺之痕跡，以手指按壓有鬆脆之情形；⒋臥室磚牆與天花板間有寬約一釐米之裂縫；⒌臥室通往浴室之上門框（原為白色），以肉眼可見淺棕色之痕跡；⒍主臥室浴室之地面磁磚，靠近洗手槽部分有一些裂痕，並有淺褐色痕跡，另有四處淺褐色之裂痕；⒎餐廳窗戶外牆有一些裂縫及補過之痕跡，該窗戶下方有一塊地板有較深色之痕跡；⒏入口處木（地）板有幾塊邊緣泛黑；⒐陽台鄰接客廳之木板（即樑部分）有一些陳舊痕跡，與整塊木板顏色不同，陽台天花板接縫處也有類似水漬淺褐色痕跡等情，亦有附於上開保全證據卷內之勘驗筆錄可稽。顯示於九十年三月六日本院勘驗時，系爭建物確有上述瑕疵存在。
㈣證人即系爭土地及建物所在大樓之管理委員會主任委員陳麗珠於九十年十二月十
七日本院言詞辯論時到場結證稱：「我樓上住的是原告，我房子的管道間曾因颱風而漏水，最近一次是納利颱風，之前一次大約是二年前確切時間不記得，這二次漏水情形差不多，我的牆壁是粉刷的，有從上方流水下來雖然不是很嚴重，但是地磚上都有積水，之後牆壁的油漆有剝落的情形，只有臨管道間的那面臥室牆有這種情形，另一面臨管道間的客廳牆則沒有，我剛開始以為是原告在樓上加裝加壓馬達時未將多餘的孔填滿導致漏水，所以我自己找水泥將頂樓的洞填平，事後確實也沒有再漏水，想不到這次（九十年）納利颱風我家及四樓又漏水，才發現漏水的原因可能是從頂樓管道間的通風口流下來的，二年前我家漏水時我有告訴原告，他說怪不得他們家臨管道間的磚牆有白色發霉的痕跡，這次我也有告訴原告，他說他的房子正在買賣無法處理，但我想我家及四樓都有漏水，他家應該也會漏水」等語，顯見原告亦明知系爭建物之管道間牆壁有滲、漏水及因而發霉之情形。
㈤又本院於本件訴訟進行中，亦曾會同兩造及防水協會鑑定人員前往系爭建物勘驗
，勘驗結果：⒈主臥室之浴室大理石地板，在大約二十公分乘二十公分等腰三角形的範圍內，有長約十五公分之裂痕及黃色痕跡，另有二塊有長約二十公分之黃斑；⒉主臥室靠近陽台之木地板已全部換新，儲藏室內底層木板有因過於潮濕而泛白之痕跡；⒊陽台天花板有咖啡色之水痕，包樑之木板有明顯之水痕及裂痕；⒋大門入口處之木地板因滲水而有顏色變深及翹起之痕跡，範圍約有一百公分乘八十公分；⒌餐廳角落之窗台及木地板因滲水而有泛白及變色之痕跡，牆上亦有已穿透之裂縫足以滲水進來，且有補漆後又鼓起之痕跡；⒍主臥室靠近陽台之窗台有因滲水而泛白之痕跡，且窗戶之填縫劑有發霉之情形；⒎主臥室內之儲藏室木地板有因潮濕而變形翹起之痕跡；⒏主臥室鄰管道間之牆面近天花板處有因磚牆結構龜裂所致之裂痕，天花板角落有滲水之水痕；⒐儲藏室正上方角落之天花板有因酸鹼值含量過高之水滲入而生之白色矽酸結晶痕跡；⒑大門口右邊牆面有從樑下延伸到牆角之表面粉光層裂痕；⒒客廳水泥柱（原結構之管道間）有從樑下延伸到牆角之裂痕，其中牆角裂痕係結構體龜裂所導致，因其裂紋有平行之走向，另上方牆角亦有黃褐色之水痕；⒓客廳牆面有明顯裂痕，大部分係表面粉光層之裂痕，惟依其面積初步研判，有可能損傷到結構牆等情，亦有本院九十年七月二十日勘驗筆錄及被告所提出於八十九年十月二十八日、九十年三月六日所攝現場照片多張在卷可佐。且上開勘驗情形，經送請防水協會鑑定結果：「⒈浴室大理石地板部位：浴室大理石地板有一塊產生裂縫及黃色結晶物，依經驗研判應是浴室地板內之管線漏水所引起。⒉貯藏室地板部分：貯藏室地板有翹起及木板變色之痕跡，經研判應是濕度過高或是因窗戶漏水滲入所造成。⒊貯藏室外窗戶部位：初勘時發現窗框內部中空有孔隙未填滿，且舊有之填縫材已老化，並且局部有剝離之現象，牆面及窗台之木板有滲水之水痕，經研判應是窗框鋁料接縫之水密性欠佳，而使窗框之雨水順著接縫滲入框的內部而造成漏水，另可能因窗框裝設時，背面之水泥砂漿的填充不確實且內部並無作防水處理，而致使雨水順著縫隙滲入內部空洞部位而造成之漏水現象。⒋主臥室木質地板部位：初勘勘查時現場並無任何異樣，但有更換重新修復之痕跡，惟按照被告提供之照片，原有之木板確實有腐爛之現象，該現象研判應是潮濕及白蟻蛀蝕所產生。⒌管道間部位：浴室門上方天花板及管道間與天花板相連接處有滲水之水痕，該部位原告與被告皆承認曾發現有水滲流之現象，並且鑑定人員於複勘時發現屋頂管道間，管道周邊填充不實有明顯之縫隙，故研判應是下雨時落水頭排水緩慢造成雨水順著縫隙流下，沿著管道間磚砌牆縫隙流出所造成。⒍角落牆角部位：初勘時發現牆面有明顯之裂縫延伸至窗框，而窗框內部有局部孔隙未填滿，致使雨水順著窗框接縫滲入窗框的內部後，沿著牆面裂縫流出所造成。⒎大門入口處地板：初勘時除發現木板有變色之現象外，並無其他之發現，按原告與被告之陳述，曾經因為庭園之排水口堵塞造成積水流入所引起，故經研判該部位無滲漏水之跡象，而應是庭園外淹水入內所造成。⒏庭園屋簷部位：屋簷天花板有滲水之水痕及包樑木板變色之現象，依初勘時之勘查研判，應是屋簷上方之防水層處理失當，或因年久失修損害所引起，及屋簷邊緣所施作之導水溝槽相接處有縫隙，造成下雨時雨水沿著縫隙處滲入所造成」等情，有防水協會於九十年九月二十四日以台防協會字第０八二號含所檢附之鑑定報告書在卷可稽。
㈥綜上所述，系爭建物有以下之瑕疵存在：⒈浴室大理石地板有三處因管線漏水所
導致之黃斑；⒉主臥儲藏室木質地板有因潮濕或窗戶滲水而導致翹起及變色之痕跡，儲藏室外窗戶因窗框鋁料接縫之水密性欠佳，使窗框之雨水順著接縫滲入框的內部而造成漏水；⒊主臥室之窗框裝設時，因背面之水泥砂漿填充不確實且內部未作防水處理，致使雨水順著縫隙滲入內部空洞部位而造成漏水；⒋主臥室木質地板雖已經原告換新，惟依兩造所提出之換新前照片顯示，原有之木質地板確有因潮濕及白蟻蛀蝕而生之腐爛現象；⒌因屋頂管道間周邊填充不實有明顯之縫隙，而主臥室鄰管道間之牆面近天花板處又有因磚牆結構龜裂所致之裂痕，是於下雨時落水頭排水緩慢造成雨水順著縫隙流下，再沿著管道間磚砌牆縫隙流出，導致主臥浴室門上方天花板及管道間與天花板相連接處有滲水之水痕；⒍餐廳角落牆面有明顯之裂縫延伸至窗框，而窗框內部有局部孔隙未填滿，致使雨水順著窗框接縫處滲入窗框內部，再沿著牆面裂縫流出造成窗台及木質地板泛白及變色，牆面經補漆後又鼓起；⒎庭園屋簷因上方防水層處理失當或因年久失修受損，以及屋簷邊緣所施作之導水溝槽相接處有縫隙，造成下雨時雨水沿著縫隙處滲入，導致天花板有滲水痕跡及包樑木板變色之現象；⒏大門入口右側牆面有從樑下延伸到牆角之表面粉光層裂痕；⒐客廳水泥柱（原結構之管道間）有從樑下延伸至牆角之裂痕，其中牆角裂痕之紋路有平行之走向，屬結構體龜裂所導致，另上方牆角亦有黃褐色水痕；⒑客廳牆面有明顯裂痕，雖大部分係表面粉光層之裂痕，惟依其面積初步研判，有可能損傷到結構牆。且上開瑕疵中，除牆面之粉光層裂痕及屋簷防水層因年久失修而滲水、變色，屬長期使用後所生之自然損耗及老化現象外，其餘均係因系爭建物原本施工不當或其他因素所導致之非正常現象，是原告辯稱上開情形均係因自然老化所生之損耗，不應以法律上之「瑕疵」視之等語，洵不足採。又上開瑕疵原本即已存在，且多屬系爭建物本體之瑕疵，甚至有結構損害之瑕疵，並持續造成系爭建物之本身及裝潢受損，至於強勁之風雨，雖會使系爭建物之瑕疵顯現或造成部分裝潢之損害，惟絕非使系爭建物產生瑕疵之原因，況證人何中源於上開期日結證稱：「通常我們在評估房屋售價時，會評估裝潢部分」、「就我所知，被告是要利用原有裝潢繼續使用」等語，顯見被告於購買系爭建物時，即已表明要繼續使用原有裝潢，原告辯稱上開瑕疵係因不敵強勁風雨所致，且屬加裝式裝潢或鋁門窗材質不良之類，與無法修補之結構性瑕疵有別，且被告於締約時即不擬使用原裝潢，故應非瑕疵等語，尤難憑採；另除主臥室木質地板變色部分，被告曾於看屋時發現並詢問原告外，其餘瑕疵或因未逢大風大雨而未顯現，或因非經專業人員研判無法得悉，是原告辯稱被告於看屋及簽訂系爭合約時即已知悉等語，亦非可採。
五、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第二百二十七條第一項定有明文。且物之瑕疵於訂約前即已存在，惟出賣人於訂立契約時，因過失未發現物之瑕疵，或因過失告知事實上不存在之品質時，仍應負不完全給付之債務不履行責任（詳參王澤鑑著，物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯，收錄於氏著「民法學說與判例研究」第六冊，第一三二至一三四頁，七十八年九月初版）。又不完全給付如屬瑕疵給付，且該瑕疵可能補正者，債權人可依給付遲延之法則行使其權利（八十八年四月二十一日修正公布民法第二百二十七條之修正理由書參照）。次按民法第二百五十四條之規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；且不完全給付，於給付之前為債權人發現且尚能補正者，債權人得請求債務人補正，債務人如不予補正，債權人得請求損害賠償（最高法院八十九年度臺上字第二九六七號判決參照），是原告主張不完全給付須在給付時判斷之，且原告無修補能力，不負修補義務，是被告無請求其交付無瑕疵物之義務等語，容有誤會。又出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，因非依債務本旨所為之給付，買受人得拒絕該不完全給付而請求補正，並得於出賣人補正前，行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權（最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議㈠參照，另詳參孫森焱著，民法債編總論，下冊，第八一一頁，八十九年十一月修訂版）。經查，原告曾於兩造簽訂系爭合約前，簽立「標的物現況說明書」，表明系爭建物之「屋頂、外牆、窗框、冷熱水管、浴室、前後陽台、廚房地面」等皆無漏、滲水等情，有該說明書影本在卷可稽，並為原告所不爭執，該說明書於兩造簽訂系爭合約後，即應視為系爭合約之一部分，原告並應依債之本旨給付無瑕疵之系爭建物予被告，且不因兩造曾於系爭合約內約定「依固定物交屋」而有所不同，是原告辯稱系爭合約第十八條約定「依固定物交屋」，原告僅須將系爭建物依原狀交付予被告即可，不生不完全給付問題等語，顯不足採。次查，上開瑕疵多於兩造簽訂系爭合約前即已存在，而被告於原告交付系爭建物之前，即已發現系爭建物有如上述之瑕疵存在，嗣後系爭建物又因本身瑕疵加上強勁風雨導致損害進一步發生或擴大，惟上開瑕疵均係可能補正，有防水協會九十年十一月六日台防協會字第０九五號函所附之「鑑定報告補充說明」、九十一年一月四日台防協會字第００一號函附卷可佐，又依證人陳麗珠之前開證詞，可知原告於簽訂系爭合約前，明知系爭建物之管道間牆壁有滲、漏水及因而發霉之情形，且原告亦無法舉證證明其有何不可歸責於己之事由（債務人如主張係因不可歸責於己之事由致生不完全給付之情形，應由其負舉證責任，詳參王澤鑑著，不完全給付之基本理論，收錄於氏著「民法學說與判例研究」第三冊，第七七至七九頁，七十七年九月六版；孫森焱著，前揭書，第五九五至五九六頁），致無法交付無瑕疵之系爭建物予被告，揆諸前揭規定及說明，被告自得依關於給付遲延之規定行使其權利，並得就其對原告所負給付價金之義務，行使民法第二百六十四條之同時履行抗辯權。
六、次按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責（最高法院院五十年度台上字第一五五○號判例參照）。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，固為民法第二百五十四條所明定，惟如契約當事人之一方於他方解除契約前，提出同時履行之抗辯者，則其所負之遲延責任，即溯及地消滅（詳見孫森焱著，前揭書，第八一八頁）。本件兩造約定被告應於八十九年十一月一日給付尾款一千三百三十萬元予原告，原告則應於同年月四日前交屋，且因被告未依約給付尾款，原告乃於同年月三日委請律師發函催告原告給付尾款，並於同年月八日以臺北敦南郵局第六三九號存證信函向原告表示解除系爭合約，惟被告之前即因發現系爭建物有上開瑕疵存在，而委請詹順貴律師於八十九年十月三十一日以臺北仁愛路（）支郵局第九三四號存證信函催告原告於三日內將瑕疵修繕完成，並表示於修繕完成前暫不給付尾款等情，揆諸前揭說明，於原告修繕完成交付系爭建物予被告前，被告自不負遲延責任，故原告縱於八十九年十一月八日以被告遲延給付尾款，且經催告仍未付款為由，解除系爭合約，亦不生解除契約之效力。又兩造固於系爭合約第九條第二項約定，被告遲延給付價金，經原告限期繳納，被告逾期仍不履行時，原告得解除契約並沒收被告已繳價款作為違約賠償等情，惟如前述，因被告不負遲延責任，是原告不得以被告遲延給付尾款為由解除契約，則舉重以明輕，原告更不得以被告遲延給付尾款為由沒收被告已繳之價款。是原告主張依系爭合約第九條第二項之約定，沒收被告已給付予原告之定金九十萬元，及繳付予安信公司之價款四百八十萬元，即屬無據，從而，原告訴請被告給付四百八十萬元，為無理由，應予駁回。原告此部分之請求，既經駁回，則其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。本件原告因可歸責於己之事由，致對被告構成不完全給付中之瑕疵給付，而該瑕疵係可能補正，是被告得依關於給付遲延之規定行使權利，且被告已於八十九年十月三十一日催告原告於三日內補正上開瑕疵，惟原告迄未補正，則依前揭規定及說明，被告自已取得解除系爭合約之權利，則被告於八十九年十一月六日以臺北仁愛路（）支郵局第九五０號存證信函向原告為解除系爭合約之意思表示，雖係以原告應負物之瑕疵擔保責任為由而主張解約，仍生合法解除契約之效果。況被告嗣於九十年六月十一日本院言詞辯論時當場向原告表明依民法第二百二十七條不完全給付之規定解除契約，亦足以補充前開存證信函中關於解除契約依據之說明。
八、另原告主張被告所委任之詹順貴律師已先後於八十九年十月三十一日之存證信函、同年十一月一日勘驗現場時、同年十一月二日與原告代理人協商時行使減少價金權利之事實，為被告所否認，經查：
㈠詹順貴律師雖曾於上開八十九年十月三十一日存證信函主旨中載有：「謹代敝當
事人乙○○函請 台端於文到三日內處理修繕所售房屋漏水、白蟻蛀蝕等事宜，並聲明於修繕完成前敝當事人暫不支付尾款，倘逾期不為，敝當事人將自行修復，並將修繕支出費用自尾款扣除後方為給付，請查照」等語，惟稽其目的，顯係限期要求原告負責修繕瑕疵，且所謂「若原告不為修繕，被告將自行修繕，並將修繕費支出自尾款扣除」，惟原告既始終未曾將系爭建物交由被告修繕，被告即無從「將修繕費支出自尾款扣除」，亦無從知悉應減少多少價金，尚難認被告已行使減少價金之權利，又縱認被告上開函文已該當請求價金減少之意思表示，亦係以「被告修繕完成」為停止條件，該停止條件迄今既尚未成就，則被告請求價金減少之意思表示即尚未生效。況兩造於次日即八十九年十一月一日颱風天到系爭建物勘查時，被告當場發現較原來更嚴重之漏水瑕疵，其自得更有所主張。
㈡證人即詹順貴律師於九十年十一月八日本院言詞辯論時到場結證稱：「在十一月
一日早上，．．．當場（陪同原告到場之）羅工程師估修復費用約十萬元，但被告詢問他願意不願意修，他說沒時間，後來轉問（陪同被告到場之）丁工程師，他將漏水及房屋有瑕疵部分用圖紙標示清楚，包括樓上防水的工程款，總共估價修復費用需七十萬元左右，但當天對到底如何修復及修復方法或要減少價金大家均沒有達成協議」等語，並未向原告請求減少價金或減少多少價金，亦不能認被告已於當日行使減少價金之權利。
㈢證人即詹順貴律師於上開期日又證稱：「（兩造會勘後）後來與丁工程師確認合
理的修繕費用後，他說約四十萬元可以修復，我在第二天就與（原告委任之）謝律師聯絡要以減少三十五萬元價金的方法來談和解，但原告這邊沒有接受」等語，顯見當時詹順貴律師係於與原告委任之謝穎青律師協商和解時，提出雙方各自讓步之和解方案，而非向原告請求減少價金三十五萬元，否則詹順貴律師大可依法請求減少修繕所需之四十萬元，何須自行讓步五萬元？且倘謝穎青律師當時亦認知詹順貴律師已表明行使減少價金三十五萬元之權利，豈有嗣於八十九年十一月三日所寄發之催告函中仍要求被告依約給付全部尾款之理？綜上所述，原告主張被告已行使請求減少價金之權利之事實，不足採信。
九、再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一款、第二款分別定有明文。又買賣契約為債權契約，債權契約解除後，物權契約之效力仍然存在，依民法第二百五十九條第一款規定，受物權移轉之一方，係負有將該物權移轉於他方以回復原狀之義務（最高法院二十八年上字第二一一三號判例參照）。且當事人雙方因契約解除而生之互負回復原狀之義務，依民法第二百六十一條準用同法第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院四十四年度臺上字第七０二號判例參照）。本件被告已於八十九年九月十八日簽約時給付原告定金九十萬元，原告亦已於八十九年十月二十日將系爭土地及建物所有權移轉登記予被告，且系爭合約復經被告合法解除，均如前述，則依前揭規定及說明，原告應償還被告九十萬元定金，並附加自受領時起之利息，被告則應將系爭土地及建物所有權移轉登記予原告，且被告已於九十年五月二十二日所提出之答辯狀內主張同時履行抗辯權，是原告依民法第二百五十九條第一款及第一百七十九條之規定，訴請被告將系爭土地及建物之所有權移轉登記予原告，於「原告給付被告九十萬元及自八十九年九月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」之同時，為有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：其於簽訂系爭合約後，發現系爭建物有多處滲漏水及多面牆壁龜裂之瑕疵，遂委任詹順貴律師於八十九年十月三十一日催告反訴被告於三日內修繕完成，因反訴被告拒絕修復，乃於年十一月六日向原告表示解除系爭合約，及以受詐欺撤銷買受系爭土地及建物之意思表示，又於本件訴訟中主張以反訴被告不完全給付而解除系爭合約，及以意思表示內容有錯誤為由撤銷買受系爭土地及建物之意思表示，為此，依民法二百五十九條第二款及民法一百七十九條之規定，訴請反訴被告返還反訴原告九十萬元定金及自八十九年九月十八日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之利息，並依系爭合約第九條第一項之約定及民法第二百四十九條第三款之規定，訴請反訴被告給付反訴原告九十萬元及自反訴狀繕本送達之日起至清償日止之法定遲延利息，另系爭土地及建物九十年度地價及房屋稅業已開徵，因系爭土地及建物所有權人目前為反訴原告，反訴原告只得先為繳納共二萬二千四百十五元，惟反訴被告顯因此受有不當得利，爰依民法二百五十九條第五款及民法一百七十九條之規定，訴請反訴被告返還二萬二千四百十五元及自反訴追加聲請狀繕本送達之日起至清償日止之法定遲延利息等語。
二、反訴被告則以：反訴原告未於八十九年十一月一日給付尾款價金，依系爭合約第九條第二項之約定，反訴原告給付之定金九十萬元已成為違約金之一部，反訴被告得依約定拒絕返還，又反訴原告依民法第二百四十九條第三款之規定，請求加倍返還九十萬元定金乙節，亦乏法律上之依據，另反訴原告以意思表示錯誤、被詐欺為由，主張撤銷系爭買賣合約，請求返還定金乙節，洵無理由等語，資為抗辯。
三、本件反訴原告已於八十九年九月十八日簽訂系爭合約時給付反訴被告九十萬元定金，反訴被告亦已於八十九年十月二十日將系爭土地及建物所有權移轉登記予被告，且系爭合約復經反訴原告合法解除，故反訴被告應償還反訴原告九十萬元定金，並附加自受領時起之利息，反訴原告則應將系爭土地及建物所有權移轉登記予原告，且反訴被告已於九十一年一月二十九日所提出之本、反訴綜合辯論意旨狀內主張同時履行抗辯權，是反訴原告依民法第二百五十九條第二款之規定，訴請反訴被告返還反訴原告九十萬元定金及自八十九年九月十八日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之利息，於「反訴原告將系爭土地及建物之所有權移轉登記予反訴被告」之同時，為有理由，應予准許。
四、按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，除當事人另有訂定外，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百四十九條第三款固定有明文。惟契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依民法第二百四十九條第三款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用（最高法院七十一年度台上字第二九九二號判例參照）。本件係因可歸責於反訴被告之事由，致反訴被告為不完全給付中之瑕疵給付，且該瑕疵給付係屬可能補正，反訴原告僅得依給付遲延之規定行使其權利，業如前述，亦即反訴被告並無給付不能之情形，則反訴原告除依民法第二百五十九條第二款之規定，請求反訴被告附加利息返還定金九十萬元外，另基於民法第二百四十九條第三款之規定，訴請反訴被告加倍返還九十萬元，即屬無據。
五、次按兩造於系爭合約第九條「違約處罰」第一項約定：「乙方（即反訴被告）除因不可抗力或可歸責於甲方（即反訴原告）之事由外，若未依本約第三條付款日辦理各項手續時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）乙方應按已繳納房地價款千分之二計算懲罰性違約金與甲方。如經甲方通知限期交付，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償」等語。其中關於反訴原告解除契約後之法律效果，反訴被告應返還其所收之款項部分，屬於解除契約後所負回復原狀之義務，至於反訴被告尚應給付所收款項同額之賠償部分，則屬於因反訴被告債務不履行所生損害賠償總額之預定，亦即為違約金之性質。又按當事人固得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別規定甚明。是約定之違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當之數額。而法院依民法第二百五十二條以職權酌減至相當之數額，其標準仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能按期履行債務時，債權人可享受之一切利益等情形定之，而非僅以約定一日之違約金若干為衡量之標準（最高法院四十九年度台上字第八○七號判例、五十一年度台上字第十九號判例參照）。經審酌系爭合約總價款為一千九百萬元、反訴原告自兩造簽約日即八十九年九月十八日起至同年十月十六日止陸續給付反訴被告或安信公司共五百七十萬元迄今已一年半有餘、所受之利息損害非輕、反訴原告於反訴被告依約履行所可享受之居住利益及現今之社會經濟狀況等一切情狀，認為系爭合約第九條第一項後段關於違約金之約定尚嫌過高，應核減為四十五萬元，較為公允。從而，反訴原告依系爭合約第九條第一項後段之約定，於訴請反訴被告給付四十五萬元，及自反訴狀繕本送達翌日即九十年六月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計付利息之範圍內，洵屬有據，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，為無理由，應予駁回。
六、又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還，民法第二百五十九條第五款定有明文。本件反訴原告主張其已繳納系爭建物及土地九十年度之房屋稅三千五百五十四元及地價稅一萬八千八百六十一元之事實，業據其提出蓋有收款章戳之房屋稅及地價稅繳款書影本為證，並為反訴被告所不爭執，堪認為真正。反訴原告就其應返還予反訴被告之系爭建物及土地，已支出依法應繳納之稅款，且反訴被告於受返還系爭建物及土地時，獲有免繳九十年度房屋稅及地價稅及自各該稅款繳納期限翌日起算法定利息之利益，而系爭建物九十年度房屋稅之繳款期限為九十年十一月二十一日，系爭土地九十年度地價稅之繳款期限為九十年十一月三十日，是反訴原告自得請求反訴被告返還二萬二千四百十五元，及其中三千五百五十四元自九十年十一月二十二日起，另一萬八千八百六十一元自九十年十二月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。從而，反訴原告基於前揭規定，於上開得請求反訴被告給付之範圍內，訴請反訴被告給付二萬二千四百十五元及自反訴追加聲請狀送達之日即九十年十二月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，為有理由，應予准許。
七、本件反訴兩造均陳明就反訴原告訴之聲明第一項、第二項、第三項之請求，願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就反訴原告勝訴部分，經核均與法相合，爰分別酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
參、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十二 日~B法院書記官 林郁菁