臺灣士林地方法院民事判決 九十年度重訴字第六六六號
原 告 台灣銀行法 定代理 人 李勝彥訴 訟代理 人 高進章兼法定代理人 乙○○被 告 丙○○
甲○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○、甲○○應連帶給付原告新台幣柒拾肆萬伍仟伍佰貳拾肆元及自民國九十年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、甲○○連帶負擔百分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告乙○○應將坐落臺北市○○段○○段三五八－一、三六五－一七地號土地（
下稱「系爭土地」）上如附圖所示面積各十‧四○平方公尺及八六‧三二平方公尺之建物（下稱「系爭建物」）即門牌號碼為臺北市○○街六三之一號房屋拆除，並將前開土地交還原告。
㈡被告其新特殊鋼有限公司（下稱「其新公司」）、丙○○應自臺北市○○街六三之一號房屋遷出。
㈢被告乙○○、甲○○應連帶給付新台幣（下同）一百二十一萬六千二百二十四元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並自民國九十年十一月一日起迄返土地日止，按月連帶給付二萬三千五百三十五元。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告乙○○與原告有基地租賃契約，租約屆滿未續約，構成無權占有：
⒈原告為系爭土地之所有權人，被告乙○○在系爭土地上則有系爭建物，被告乙
○○前於八十六年一月十一日就系爭土地與原告訂立基地租賃契約（下稱「系爭租約」），租金按訂約當期公告地價總額及租金率百分之五計算，每月二萬六千二百七十九元，嗣因適用優惠租金率，原告同意每月租金降為二萬一千零二十三元，租期自八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，被告甲○○並為履行租約之保證人。
⒉依系爭租約第二條約定：「租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（即原告）
不另通知，甲方（即被告）如有意續租，應於租期屆滿前一個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議。」而系爭租約於八十八年十二月三十一日屆滿後，被告乙○○即未再與原告續約，是自八十九年一月一日起兩造間已無租賃關係存在，被告乙○○占有使用系爭土地即屬無權占有。
㈡系爭建物使用已超過耐用年限，因被告乙○○租期屆滿未續租，原告訴請拆屋還地，於法並無顯失公平情事：
查系爭建物之結構為加強磚造，其耐用年限為三十五年。又系爭建物早在原告管領前已存在（按鈞院對系爭建物存在年數如有疑問，請函詢臺北市稅捐稽徵處大同分處臺北市○○街○○○號三樓之二證之），被告乙○○亦於九十一年二月四日言詞辯論筆錄中於鈞院所陳稱：「這個房子是在日本時代就蓋了」等語。是被告乙○○因系爭建物而與原告簽訂基地租賃契約，既因被告乙○○於租期屆滿未續租，依租約約定與原告之租賃關係消滅，自是時起占有使用系爭土地構成無權占有，原告提起拆屋還地依法自無違誤之處。另被告乙○○係對已存在之系爭建物與原告訂立基地租賃契約，而非租地建屋契約，此由被告乙○○所自陳系爭建物，伊在七十九年間購買後，即與原告訂立租約即明。從而系爭租約既因被告乙○○於租期屆滿未續租消滅租賃關係，原告訴請拆屋還地，應無鈞院所闡明短期租賃有顯失公平情事。
㈢被告乙○○無權占有使用系爭土地，原告請求拆屋還地，於法有據：
⒈「就他人之物為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利，自
應成立侵權行為，而負損害賠償之責任。」（最高法院七十九年度台上字第二五三號判決參照）。又「所有人對於無權占有者，得請求返還之」，民法第七百六十七條前段定有明文。質言之，所有權人對於他人無權占有其物，可本於侵權行為及物上請求權請求返還所有物。
⒉誠如前述，被告乙○○所有之系爭建物，於租期屆滿後就系爭土地之使用即無
法律上之正當權源，屬無權占有。從而，原告以民法第一百八十四條侵權行為及同法第七百六十七條前段之物上請求權等法律關係，為訴之聲明第一項之主張，訴請乙○○拆屋還地，於法有據。
㈣原告依物上請求權訴請被告其新公司、丙○○自系爭建物遷出，於法有據：
⒈查由卷附台北市政府警察局大同分局九十年十二月十一日復鈞院函已載，被告
乙○○及其妻丙○○居住在系爭建物內。再者，由乙○○於鈞院勘驗筆錄中陳稱，系爭建物一樓出租於伊為負責人之其新公司，是一併追加其新公司及丙○○為本件被告。
⒉玆因原告已訴請被告乙○○拆屋還地，如獲判准，則被告其新公司、丙○○對
系爭建物之使用即失所附麗。從而，原告基於民法第七百六十七條前段規定之物上請求權，訴請被告其新公司、丙○○自系爭建物內遷出，依法自屬有據。
㈤被告乙○○、甲○○依租約應連帶給付租金違約金、使用補償金：
⒈按「無權占有他人之土地，依社會通常觀念，可認受有相當租金之利益，並致
土地所有權人受有相當租金之損害，土地所有權人可對之主張不當得利」（最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例參照）。又「保證人於原租賃期限屆滿後，出租人於承租人繼續使用租賃物，不即表示反對時，自得以原租賃契約變更為由請求退保。惟如出租人於期限屆滿時，已表示收回房屋，但為承租人所不允者，在房屋交回前，保證人之責任，尚難認為可以解免。」（最高法院四十二年度台上字第五五一號判決參照）。申言之，於定有期限之租賃契約負保證人責任者，於租期屆滿，而承租人繼續使用租賃物，如係因可歸責出租人事由，致使該租約成為不定期，則於租期屆滿後，保證人即不負保證責任；惟如係因非可歸責於出租人事由，且該租約並不因而變成不定期限之繼續契約時，則對承租人無權占有使用租賃物期間，致出租人所受相當於租金之損害，自應負保證人之責任。
⒉誠如前述，被告乙○○使用系爭土地為無權占有，因而致原告所受之損害，原
告自得請求相當於租金之不當得利。實務上對相當於租金之計算，係依土地法第九十七條、平均地權條例第十六條加以認定，惟對公有土地依平均地權條例施行細則第二十一條規定，係以該宗土地之公告地價為申報地價。查由鈞院於九十年十二月十四日現場勘驗筆錄得知，系爭土地坐落位置附近有雙連國小、興城公園、靜修女中、臺北市警察局大同分局、鄰近重慶北路、寧夏路、民生東路之工商繁榮地帶，又系爭土地公告現值高達一千二百九十六萬元。是原告參照台灣省政府規定公有基地租金標準，定被告乙○○不當得利之金額，應屬合理可採。
⒊依台灣省政府規定公有基地租金標準，自八十二年七月一日起，不分使用分區
，一律按收租當期土地申報地價年息百分之五計收，增列供自用住宅使用之承租戶面積在一○○平方公尺以內部分按應繳租金率六折計收規定。又依系爭租約第三條約定：「但公告地價或租金率有調整時，甲方願照乙方之通知，自調整之月份起依調整後租金額繳付」，是原告依被告乙○○申請於其承租期間就其中五十四平方公尺供自用住宅使用按應繳租金率六折計收，其理在此。為此，原告爰前述台灣省政府規定公有基地租金標準，將系爭土地年租金率分別以百分之三及百分之五計收。
⒋依系爭租約第二條約定：甲方未辦理續約仍為使用，即為無權占用，應繳納使
用補償金。第十二條約定：承租人應覓具連帶保證人，連帶保證履行契約及賠償責任。因被告乙○○自八十六年一月一日起迄八十八年十二月三十一日止承租期間均未給付租金，依系爭租約第四條第二項第四款約定，原告可加收欠額百分之十違約金。而由卷附台北市建成地政事務所九十年十二月十四日複丈成果圖得知，被告乙○○所有之系爭建物無權占用原告所有之系爭土地面積，於三五八－一地號為十‧四○平方公尺、於三六五－一七地號為八六‧三二平方公尺，依此計算被告乙○○及甲○○應連帶給付之租金為六十七萬七千七百七十二元、違約金為六萬七千七百五十二元，損害金為四十七萬七百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。及自九十年十一月一日起迄返還土地日止，每月二萬三千五百三十五萬元之使用補償金。
三、證據：提出系爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本、系爭租約影本、戶籍謄本、臺北市建成地政事務所函及地價查填表影本、臺灣省政府規定公有基地租金標準影本、被告乙○○申請書影本、分期攤繳切結書影本、分期付款記錄卡影本、其新公司基本資料影本、臺灣銀行會計室函影本、原告致被告乙○○函影本各乙份。
乙、被告乙○○、丙○○、其新公司方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠系爭建物於日據時代便已蓋好，大約三十八年左右為第一次登記，被告乙○○於
七十九年間向第三人購買系爭建物後，即與原告訂立租約，前屋主當時尚欠原告一部分錢，被告乙○○已為其償還。由於八十六年之租金過高，被告乙○○無力負擔，因此未繳納租金，根據居住於被告對面之屋主承租房屋之租賃契約影本，約七十坪，每月租金二萬五千元，因此並非被告不願繳納租金，而是租金調整過高之故。
㈡被告丙○○與被告乙○○為夫妻，因此二人皆居住於系爭建物之中。
㈢系爭土地由原臺灣省政府所有更名為臺灣銀行所有，涉及主體變更，因此被告乙○○對系爭土地主張有優先承購權。
丙、被告甲○○方面：未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
丁、本院依職權勘驗現場，並囑託台北市建成地政事務所派員會同測量製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。
理 由
壹、程序方面：本件被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：其為系爭土地所有權人，被告乙○○則為坐落於系爭土地上之系爭建物所有權人，被告乙○○前於八十六年一月十一日就系爭土地與原告訂立系爭租約，租金按訂約當期公告地價總額及租金率百分之五計算，每月二萬六千二百七十九元，嗣因適用優惠租金率，原告同意每月租金降為二萬一千零二十三元，租期自八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，被告甲○○並為履行租約之連帶保證人，而系爭租約於八十八年十二月三十一日屆滿後，被告乙○○即未再與原告續約，依系爭租約第二條之約定，被告乙○○與原告間自八十九年一月一日起已無租賃關係存在，是被告乙○○以其所有之系爭建物占有系爭土地即屬無權占有，爰依民法第一百八十四條、第七百六十七條前段之規定，訴請乙○○拆除系爭建物，返還所占用之系爭土地；又因被告乙○○之配偶丙○○同住於系爭建物內，而被告乙○○復將系爭建物一樓出租予其所經營之其新公司使用，爰併依民法第七百六十七條前段之規定，訴請被告其新公司、丙○○自系爭建物遷出；另因被告乙○○自八十六年一月一日起迄八十八年十二月三十一日止承租期間均未給付租金，依系爭租約第四條第二項第四款約定，原告可加收欠額百分之十之違約金，爰訴請被告乙○○與連帶保證人甲○○連帶給付租金六十七萬七千七百七十二元、違約金六萬七千七百五十二元、自八十九年一月一日起至九十年十月三十一日止相當於租金之損害金四十七萬七百元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十年十一月一日起迄返還系爭土地之日止，按月連帶給付相當於租金之不當得利二萬三千五百三十五萬元等語。被告乙○○、丙○○、其新公司則以：因八十六年之租金過高，被告乙○○無力負擔，才未繳納租金，且系爭土地由原臺灣省政府所有更名為臺灣銀行所有，涉及主體變更，是被告乙○○對系爭土地應有優先承購權等語，資為抗辯。
二、原告主張其為系爭土地所有權人，被告乙○○則為坐落於系爭土地上之系爭建物所有權人，被告乙○○前於八十六年一月十一日就系爭土地與原告訂立系爭租約，租金按訂約當期公告地價總額及租金率百分之五計算，每月租金二萬六千二百七十九元，嗣因適用優惠租金率，原告同意每月租金降為二萬一千零二十三元，租期自八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，被告甲○○並為履行租約之連帶保證人，被告乙○○與其配偶丙○○同住於系爭建物內，且被告乙○○復將系爭建物一樓出租予其所經營之其新公司使用，而系爭租約於八十八年十二月三十一日屆滿後，被告乙○○即未再與原告續約，且被告乙○○於八十六年一月一日迄八十八年十二月三十一日承租期間均未給付租金等事實，業據其提出與所述相符之系爭土地登記謄本、系爭建物登記謄本、系爭租約影本、臺灣省政府規定公有基地租金標準影本、被告乙○○申請書影本、其新公司基本資料影本、原告致被告乙○○函影本各乙份為證，並為被告乙○○、丙○○、其新公司所不爭執，另被告甲○○已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，應堪認為真正。
三、依系爭租約第四條第一項第四款之約定，被告乙○○逾期繳納租金在三個月以上者，一律照欠額加收百分之十之違約金。且上開約定之違約金額，並無民法第二百五十二條所定過高致須酌減之情形。而被告乙○○積欠原告自八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日止每月二萬一千零二十三元之租金迄未給付，被告甲○○復為被告乙○○履行系爭租約義務之連帶保證人，均如前述，原告自得請求被告乙○○、甲○○連帶給付租金七十五萬六千八百二十八元（計算式：
21,023×36=756,828）及違約金七千五百八十三元（計算式：756,828×10%=75,683，元以下四捨五入），從而，原告於上開合計八十三萬二千五百十一元（計算式：756,828+75,683=832,511）範圍內，訴請被告乙○○、甲○○連帶給付七十四萬五千五百二十四元（包括租金六十七萬七千七百七十二元及違約金六萬七千七百五十二元，計算式：677,772+67,752=745,524），及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即屬有據，為有理由，應予准許。
四、原告主張系爭租約於八十八年十二月三十一日屆滿後，被告乙○○未再與原告續訂租約，是被告乙○○與其配偶丙○○及其新公司自八十九年一月一日起使用系爭土地即屬無權占有之事實，為被告乙○○、丙○○、其新公司所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按租用建築房屋之基地，無論是否定有期限，依土地法第一百零三條之規定，非
因左列各款情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時；二、承租人以基地供違反法令之使用時；三、承租人轉租基地於他人時；四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時；五、承租人違反租賃契約時。而土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院七十四年度台上字第二五六二號判例參照）。
㈡系爭租約係依照原告預先擬定用於同類契約所印就之條款而與被告乙○○訂立之
契約，有系爭租約影本在卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪認定。而學說上將此類契約稱為「附合契約」或「定型化契約」。又被告乙○○之所以承租系爭土地，係以在系爭土地上有系爭建物為目的，亦為兩造所不爭執，雖系爭建物在系爭租約簽訂前即已存在，惟揆諸前揭說明，系爭租約應屬租地建屋契約，原告陳稱系爭租約並非租地建屋契約等語，容有誤會，先予敘明。又依土地法第一百零二條之規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管市縣地政機關為地上權之登記。惟租用基地建築房屋，當事人縱令未依土地法第一百零二條規定為地上權之登記，亦不過不生地上權之效力而已，對於租賃契約之成立並不生影響（最高法院四十三年度台上字第四五四號判例參照），承租人仍受法律上關於基地承租人規定之保護。是本件被告乙○○於與原告簽訂系爭租約後，雖未於二個月內聲請為地上權登記，亦不影響系爭租約之成立，併予敘明。
㈢次按消費者保護法第十二條固規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消
費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」又依消費者保護法第一條第七款、第二款規定之立法定義，所謂定型化契約，係指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款；而所謂企業經營者，則係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。本件原告顯非屬以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，揆諸前開規定，系爭租約即非屬消費者保護法所規定之定型化契約，自無消費者保護法之適用，應予敘明。
㈣又按八十八年四月二十一日修正公布、並於八十九年五月五日起施行之民法第二
百四十七條之一規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」至於所謂「按其情形顯失公平者」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言，例如以在他人土地上有建築物而設定之地上權，約定地上權期間為一年，或約定買受人對物之瑕疵擔保之契約解除權為十年等是（同條修正說明參照）。又依民法債編施行法第十七條之規定，上開修正之民法第二百四十七條之一之規定，於民法債編修正施行前訂定之契約，亦適用之。是本件系爭租約雖均係於民法第二百四十七條之一增訂條文施行之日即八十九年五月五日前即已簽訂，惟仍有該條規定之適用。又以承租人自行建築房屋而使用基地為其目的之基地租約，雖非不得定有期限，惟因非有相當之期限不能達其在基地有房屋之目的，是於依照基地出租人預先擬定用於同類契約所印就之條款而與基地承租人所簽訂屬於附合契約性質之租地建屋契約，除租約不定期限者外，締約當事人固得約定「相當」之租賃期限，惟如當事人約定之租賃期限不相當，致基地承租人不能達成其在基地上有房屋之目的，則對於基地承租人顯有重大之不利益（租期屆滿可能即須負有拆除建物返還基地之義務），且斟酌基地契約之性質及締約之目的等情事判斷，亦顯有失公平，揆諸民法第二百四十七條之一第四款之規定，該有關不相當租賃期限之約定部分，應屬無效。惟因定期基地租約除去該無效部分之條款亦可成立，是依民法第一百十一條後段之規定，該租約應解為未明定租期之基地租約。本院經斟酌被告乙○○承租系爭土地，係以在系爭土地上有系爭建物為目的，且系爭建物於系爭租約簽訂前即已存在，前已述及，而系爭建物除原有業經合法保存登記之磚造二層房屋外，於該建物頂樓尚經增建一層未經保存登記之建物，亦有系爭建物登記謄本及台北市建成地政事務所於九十年十二月三日所複丈之土地複丈成果圖在卷足憑；且原告於系爭租約第五條與被告乙○○約定：「本約出租之基地限於現狀使用」等語；被告乙○○復將在系爭土地上之系爭建物作為住家及營業使用，亦為兩造所不爭執，足徵被告乙○○向原告承租系爭土地以有系爭建物供居住及營業之目的，顯非短期間所能達成；而原告於簽訂系爭租約時，亦於第一條註明「建物門牌號碼：臺北市○○街○○○○號」等語，顯見其明知系爭土地上已有磚造之系爭建物存在，以及明知被告乙○○承租系爭土地係以在該基地上有系爭建物供居住及營業為目的，且該目的顯非短期間所能達成等一切情事，觀諸原告與被告乙○○所簽訂具附合契約性質之系爭租約，其中關於租期之條款，僅以三年為期顯不相當，非但使被告乙○○不能達成其等在該基地上有房屋之目的，而對於系爭基地承租人有重大之不利益，且按其情形亦顯失公平，揆諸前開規定及說明，該有關三年租賃期限之約定部分，應屬無效。且因系爭租約除去該無效部分之約款亦可成立，依民法第一百十一條後段之規定，系爭租約應解為未明定租期之基地租約。
㈤按土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期
限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已，最高法院三十年渝上字第三一一號著有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止，惟應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制，二十年期滿，若有民法第四百五十一條規定之情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言（最高法院八十五年度台上字第二一○八號判決參照）。本件系爭租約因其中以三年為期之約款無效而成為未明定租期之基地租約，業如前述，則依上開最高法院裁判意旨，系爭租約之租賃期間應至系爭建物不堪使用時為止，惟應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制，二十年期滿，若有民法第四百五十一條規定之情形，應視為不定期限繼續契約，至系爭建物不堪使用時始消滅。
㈥系爭租約之租賃期限原則上應至系爭建物不堪使用時為止（惟應受民法第四百四
十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制），而系爭建物現供被告乙○○、丙○○居住及被告其新公司營業之用，雖為老式建築，惟並無不堪使用之情形，業據本院勘驗現場屬實，有勘驗筆錄在卷可稽，且自系爭租約簽訂迄今復未逾二十年，則被告乙○○與原告間自仍有租賃關係存在。至於原告主張系爭建物已超過耐用年限致不堪使用，並提出房屋建築及各項設備計提折舊耐用年限之說明為證，惟按包括行政院所發布之「固定資產耐用年數表」在內各機關所發布之各種固定資產耐用年限，均係基於所得稅法第五十一條第二項、第三項、第一百二十一條之授權所訂定，其目的係作為申報營利事業所得稅時計算固定資產之折舊基礎，與固定資產是否不堪使用無必然關係。系爭租約之租賃期限原則上應至系爭建物不堪使用時為止，而非至已達該建物之耐用年數時為止，原告復未舉證證明系爭建物業已不堪使用，則其主張系爭建物已超過耐用年限致不堪使用，被告乙○○、丙○○及其新公司自八十九年一月一日起使用系爭土地係屬無權占有等語，均難憑採。
五、綜上所述，被告乙○○與原告間就系爭土地既有租賃關係存在，則被告以其所有之系爭建物占用系爭土地，被告丙○○及其新公司基於乙○○之同意或出租而占有使用系爭建物，均有合法權源，從而，原告以被告乙○○及丙○○、其新公司占用系爭土地屬無權占有，而依民法第一百八十四條、第七百六十七條之規定，訴請被告乙○○拆除占用系爭土地上之系爭建物，將所占用之系爭土地返還予原告，並請求被告丙○○、其新公司各自無權占有系爭土地之系爭建物內遷出，以及訴請被告乙○○、甲○○連帶給付自八十九年一月一日起至返還系爭土地之日止，因無權占有系爭土地相當於租金之不當得利或損害金（包括自八十九年一月一日起至九十年十月一日止之損害金四十七萬七百元與遲延利息，及自九十年十一月一日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付二萬三千五百三十五萬元），即屬無據，為無理由，應予駁回。
六、末按審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之；而依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之，民事訴訟法第一百九十九條第二項、第一百九十九條之一第一項分別定有明文。本件原告於起訴狀內即已敘及被告乙○○遲未給付自八十六年一月一日起至八十八年十二月三十一日止之租金，本得依土地法第一百零三條之規定，於對被告乙○○為終止系爭租約之意思表示後，請求被告乙○○拆屋還地及與被告甲○○連帶給付相當於租金之不當得利，並請求被告丙○○、其新公司遷出系爭建物，惟因原告委任律師為其訴訟代理人，是法院行使闡明權或闡明義務之密度自不若對未委任律師之當事人之程度，本院乃於九十一年二月四日言詞辯論時，依前揭規定行使闡明權，曉諭原告訴訟代理人略謂：「系爭租約為短期基地租賃，是否顯失公平，而有無效的情形？請原告訴（訟）代（理人）研究後陳報是否另行追加終止租約為攻擊方法，逾期不提，不予審酌」等語，以便確定原告請求拆屋還地、遷出系爭建物及相當於租金之不當得利之原因事實及請求權基礎。惟原告訴訟代理人於同年三月十八日本院言詞辯論時所提出之辯論意旨狀內，陳明系爭建物使用已超過耐用年限，系爭短期租約並無顯失公平情事，被告乙○○於租期屆滿未予原告續租，依約租賃關係業已消滅，原告請求被告乙○○拆屋還地為有理由等語，並未對被告乙○○為終止租約之意思表示，是本院自不得併就此部分加以審酌，附此指明。
七、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，於法相合，爰酌定相當之擔保金額，併予准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第二項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 八 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日~B法院書記官 林郁菁