臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度小上字第三一號
上 訴 人 泰隆社區管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○
丁○○被上訴 人 甲○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年二月二十七日本院士林簡易庭九十一年度士小字第一五○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣（以下同）二萬七千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠上訴人社區為一連棟式社區，全區共計一百二十八戶，於起造時在建築執照設
計圖樣上即標有明確界線，在界線範圍內劃分為一百二十八個獨立建築物及公園、籃球場等公共設施，全區僅有一出入口通道，為一完整且封閉之社區，無論在構造上或使用上皆符合公寓大廈管理條例第三條第一款公寓大廈之規定，應受公寓大廈管理條例之規範。至於是否有公水、公電問題應非成立公寓大廈之必要條件，原審僅由被上訴人陳稱其房屋是獨棟的，沒有公水、公電之問題，即認定其無需繳交管理費，尚有未合。
㈡上訴人社區雖於民國八十八年間將社區道路捐贈給淡水鎮公所，但僅止於節省
負擔之考量，非謂社區即從此無需管理維護。相反的，上訴人深知社區道路可開放供公眾自由出入使用後，預料將對社區之安全及公共設施造成影響，為提昇社區住戶之居住品質，乃委由本翔保全公司擔任社區之安全管理，對於進出之入、車予以監控，以保障住戶之生命財產安全，另聘專人擔任社區清潔服務，以維護環境品質，其費用皆以住戶繳交之管理費支出。非如原審所謂：社區之警衛、清潔等服務，係在社區設有門禁，公眾不得自由出入之情形下始有存在之必要。
㈢上訴人社區除建築物本體外，尚有社區公園、籃球場及警衛崗亭等公共設施，
其日常之保養、修繕及維護等費用，皆由住戶所繳交之管理費用項下支出，被上訴人身為社區之一份子，對於公共設施既有使用之權利，則相對當亦有繳交管理費之義務，以使公共設施得有經費維護。
㈣對被上訴人抗辯所為陳述：八十八年十二月二十五日之住戶大會會議紀錄有些
是住戶去參與開會簽的，有些是拿名冊去住戶家裡簽名，並未偽造。當時開會地點是在社區文康室，在大門警衛室旁約二、三坪大。
乙、被上訴人方面：聲明：駁回上訴。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠本社區在七十五年建築設計時即規劃為開放性社區，自八十五年委員會成立增
設門禁後，外人不能進入，很多原有商店均不能生存。上訴人所謂公共設施，其實為地主羅清林所有，並非社區住戶所共有，原地主已於八十八年十二月底委託代書將該土地捐贈給淡水鎮公所，現正辦理產權移轉登記中，故上訴人無任何財產登記，僅有的財產是門前違章建築一公尺鐵皮違章之收費崗亭及非法攔阻車輛出入之柵欄為其生財工具。
㈡八十八年四月二十日本社區道路、公園捐贈國有，正式變為開放性社區後，多
數住戶認為依法應解散管理委員會，當時主任委員金飛龍於八十八年十月二十日發函告知住戶於十月停止委員會運作及管理，退回已繳之十一月及十二月管理費，而八十八年十月二十九日召開住戶大會，總共只有一十九人出席，包括其中二對夫妻，等於應出席總人數的百分之十三點二，委員會不得不解散，改以熱心住戶臨時委員名義再通知，於十一月五日再於警衛室旁召開住戶會議。
查警衛室旁召開住戶大會的地點為五公尺長、四點五公尺寬，設一長桌，兩邊八張坐椅，旁放十餘張塑膠凳，至多也只能容十餘人，本社區共有五百餘人，根本無法容納，且自八十八年十月二十九日住戶大會僅一十九人出席後，就沒有再開大會，所以會議紀錄、簽名全為偽造。
理 由
一、上訴人起訴主張：被上訴人為泰隆別墅社區門牌號碼台北縣○○鎮○○路○○巷○○號（下稱系爭建物）之住戶，原應依該社區住戶公約之規定，按月繳納管理費一千元，詎被上訴人自八十八年十月起至九十年十二月止，均未繳納管理費，合計二萬七千元，屢催拒繳，爰依法請求被上訴人給付積欠之管理費二萬七千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：泰隆社區原規劃為一開放性社區，社區內之建物均是獨棟雙併的別墅，水電都是獨立，沒有公水、電費問題，社區道路及公設均已捐贈給淡水鎮公所，社區內已無住戶共有之財產，且原來的管理委員會亦因而於八十八年十月二十日解散，八十八年十月二十九日雖有召開住戶大會，但總共只有一十九人出席，包括其中二對夫妻，等於應出席總人數的百分之十三點二，未達法定人數，且開會之地點甚小，至多僅能容納十餘人，其後即未再召開住戶大會，上訴人所提八十八年十二月二十五日之住戶大會會議紀錄係屬偽造等語資為抗辯。
三、按公寓大廈管理條例第三條第一款所稱之「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標明有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。依兩造所提出泰隆別墅社區之建物照片及被上訴人所提建物使用執照可，知該社區內一百二十八戶建物及基地，在構造上及使用上確可各自區分，且各得為獨立所有權之客體，依上開規定，該社區之建築物及其基地應屬公寓大廈管理條例第三條第一款所稱之公寓大廈。
四、次按同條例第三條第二款所稱之「區分所有」，謂數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。○○○區○道路及藍球場等公共設施雖已捐贈予淡水鎮公所或屬私人所有，此有被上訴人所提土地登記謄本三份在卷可憑，且為上訴人所不爭執，堪認屬實，然前揭條文所指公寓大廈「共用部分」，依同條例第三條第四款之規定，係指公寓大廈專有商分以外的其他部分及不屬專有的附屬建築物，而供共同使用者而言，亦即公寓大廈內，非屬專有，而供共同使用之部分，均為共用部分，其範圍顯較地政機關產權登記作業之共同使用部分為廣。再依同條例第七條第三款之規定，公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，均屬公寓大廈共用部分。查被上訴人自承該社區內建物均為三層樓雙併或連棟式別墅，並提出該社區內建物之現場照片為證，可見該社區內建物彼此間至少均有共用之地基、承重牆壁，此即屬公寓大廈之共用部分，因認系爭建物應屬公寓大廈之區分所有建物，被上訴人即為該社區區分所有權人之一，該社區之住戶得依公寓大廈管理條例之規定組成管理委員會。
五、按區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款定有明文。上訴人雖主張泰隆別墅社區之區分所有權人於八十八年十二月二十五日有召開區分所有權人會議，應到一百二十八戶，實到九十八戶，出席率為百分之七十六，由出席人員一致同意組織章程、住戶公約、成立管理委員會並向台北縣政府申請報備等，並提出公寓大廈管理組織報備證明、泰隆別墅社區公約書、會議紀錄、區分所有權人出列席單位及人員附冊、區分所有權人名冊（均影本）為證。經查，八十八年十二月二十五日泰隆別墅社區召開區分所有權人會議之場所係在大門警衛室旁約二、三坪大之空間舉行，前開會議紀錄有些是去參與開會的住戶簽的，有些是拿名冊去住戶家裡簽名等情，為上訴人所自承，前揭會議之場所既僅二、三坪，至多容納十餘人已屬擁擠，顯不可能同時容納近百人參與開會，至於其他區分所有權人雖事後在該會議紀錄出席人員附冊簽名，亦與前揭公寓大廈管理條例三十一條第一項之要件不符，何況該出列席名冊上編號二十五號林祖淞之簽名並非林祖淞本人或其家屬代簽，門牌號碼台北縣○○鎮○○路○○巷○○○號建物係登記在林義雄名下，林祖淞並非所有權人，已據證人林祖淞、及其子林義雄到場結證無訛（詳本院九十一年七月三十日、九月十七日準備程序筆錄），該會議紀錄之出席名冊上區分所有權人簽名之真正亦有可疑，被上訴人雖係該社區之區分所有權人，亦不受前開會議決議之拘束。
六、從而，上訴人依泰隆別墅社區公約之約定，請求被上訴人給付自八十八年十月起至九十年十二月止之管理費，合計二萬七千元及其法定遲延利息，即無理由。原審駁回上訴人之訴，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第二項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B審判長法官 俞彗君~B法 官 蕭錫証~B法 官 許永煌右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日~B法院書記官 馮衍燕