臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度簡字第七號
原 告即反訴被告 甲○○被 告即反訴原告 永暉建設股份有限公司兼法定代理人 乙○○（非反訴原告）被 告即反訴原告 丙○○訴訟代理人 羅瑞洋律師右當事人間返還不當得利等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告永暉建設股份有限公司新臺幣壹拾壹萬伍仟伍佰元，及自民國九十一年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告丙○○負擔。
反訴於反訴原告永暉建設股份有限公司以新臺幣肆萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾壹萬伍仟伍佰元為反訴原告永暉建設股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、本訴部分：
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（以下同）三十萬元，及自民國八十六年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十五年十二月三十日向被告買受坐落於臺北縣○○鄉○○○○段埔頭
坑小段五○地號土地及其上建物門牌號碼臺北縣○○鄉○○街○○○號三樓房屋一棟及停車位一個，原告已給付價金三十萬元，並依被告之要求，將系爭不動產登記於原告名下，原告因而陸續繳納地價稅及房屋稅。被告原先保證地下停車位約十五坪，可供停放二輛車，惟實際上所有權狀僅記載停車位加走道共
九．四九坪，停車位編號亦有更異，顯有瑕疵，被告隱瞞上情，以詐術欺騙原告簽約。原告自八十六年十一月二十八日起，屢次催告被告依契約履行，然被告置之不理，並查封系爭不動產，原告因而拒絕給付剩餘之價金，雙方合意解除契約。買賣契約既已解除，雙方應回復原狀，原告亦已將系爭不動產返還被告，為此爰依消費者保護法第十三條、第十四條、買賣契約第十六條第四項第二款、第四款之規定，訴請被告返還不當得利價金三十萬元，及自最後交付價金日即八十六年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：
⑴買賣契約約定之違約金過高，請依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額。
⑵依消費者保護法第十九條第三項規定：「契約經解除者，企業經營者與消費者
間關於回復原狀之約定，對於消費者較民法第二百五十九條之規定不利者，無效」，而應依同法第十一條第二項規定，為有利於消費者之解釋。
三、證據：提出不動產房屋買賣契約書、土地買賣契約書、房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書、地下室停車位分管同意書、停車位買賣契約書、房屋買賣價款分期付款表、土地買賣價款分期付款表、建物登記謄本、土地登記謄本、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、產權用印及貸款對保通知書、臨時收據、檢驗通知函、通知單、臺灣士林地方法院民事執行處九十年三月二十二日士院仁執實字第一五六五五號通知、三芝郵局存證信函、聯邦銀行存摺、入出國日期證明書、公司變更登記事項卡、汽車過戶登記書等影本各一件、交屋通知函影本二件、地價稅轉帳繳納證明影本三件、房屋稅轉帳繳納證明、價金匯款通知影本各四件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠原告於八十五年十二月三十日分別與被告永暉建設股份有限公司簽訂「房屋預
定買賣契約書」、與被告丙○○簽訂「土地預定買賣契約書」，買受坐落於臺北縣○○鄉○○○○段埔頭坑小段五○地號土地及其上建物門牌號碼臺北縣○○鄉○○街○○○號三樓房屋一棟及地下一樓停車位一個，約定土地價款二百零四萬元、房屋價款一百三十六萬元，雙方並約定提供上開不動產分別向銀行貸款一百六十二萬元、一百零八萬元，以為支付不動產價款。詎原告僅支付土地價款十八萬元、房屋價款十二萬元，尚積欠土地價款一百八十六萬元、房屋價款一百二十四萬元，迨被告將上開不動產移轉登記予原告後，原告旋向貸款銀行聯邦商業銀行桃鶯分行提出異議，拒絕辦理抵押權設定，以致被告無法獲得貸款而受領價款。
㈡依系爭房屋預定買賣契約書第四條第五項、土地預定買賣契約書第三條第三項
、代辦貸款委託書第五條等約定，原告應付清各項未交付之金額，包括各期工程款、公司無息貸款、銀行貸款，如經定期催告逾期超過十五日以上者，被告得解除契約。查被告分別自八十六年十月九日、八十六年十一月十四日起，屢次催告原告履行，原告均置之不理，被告乃以存證信函命原告限期付清款項，否則視為解除契約，原告於八十八年七月十七日收受存證信函，迄未付款，是兩造間之不動產買賣契約已解除。案經本院八十八年度訴字第八九○號民事判決、臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二七二七號民事判決認定兩造間買賣契約已合法解除，判命原告應返還系爭房屋予被告永暉建設股份有限公司，並移轉土地應有部分予被告丙○○，另本院士林簡易庭九十年度士簡字第一九九號宣示判決筆錄駁回原告對被告永暉建設股份有限公司損害賠償之請求，均確定在案，此部分應受既判力之拘束，原告不得更行爭執。
㈢按消費者保護法係以兩造間買賣或其他相類有償法律關係存在為前提，本件兩
造間買賣契約業已解除而不存在，則原告依消費者保護法訴請被告賠償損害，顯無理由。
㈣又依系爭房屋預定買賣契約書第七條、土地預定買賣契約書第十條約定，倘原
告有前述違約情事，被告得逕行解除契約，原告已繳付之全部價款無條件由被告沒收，作為損害賠償總額之違約金。原告既有前述違約情事而經被告解除契約，依上開契約約定，被告自得沒收原告已繳納之價款，作為原告因不履行契約，被告所受損害賠償總額之違約金，原告不得再訴請被告返還價金。
三、證據：提出本院八十八年度訴字第八九○號民事判決暨民事確定判決證明書、駁回上訴之裁定、臺灣高等法院八十九年度抗字第三○五三號裁定、臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二七二七號民事判決暨民事確定判決證明書、本院士林簡易庭九十年度士簡字第一九九號宣示判決筆錄、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、戶籍謄本、房屋租賃契約書影本各一件為證。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度訴字第八九○號所有權移轉登記民事卷宗。
貳、反訴部分：
甲、反訴原告方面：
一、聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告永暉建設股份有限公司、丙○○各新臺幣壹拾壹萬伍
仟伍佰元，及均自九十一年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠兩造簽訂買賣契約後，反訴被告未繳清價款，即擅自搬入系爭房屋居住使用，
並於八十七年六月二十九日將戶籍遷入，嗣九十年四月二十七日民事執行處勘點時，反訴被告仍拒絕搬遷，直至九十年五月十一日執行點交前一日，始將系爭不動產遷讓返還原告。
㈡系爭買賣契約既經反訴原告合法解除，買賣關係已不存在，反訴被告占有使用
系爭不動產，即無法律上之原因，屬於無權占有，因而獲得相當於租金之利益，致反訴原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，訴請反訴被告自八十七年六月二十九日起至九十年五月十日止，以每月各三千五百元計算相當於租金之損害金，給付反訴原告各十一萬五千五百元，及其法定遲延利息。
三、證據：本訴有利於反訴原告之證據均引用之，另提出海報二件、照片十四幀為證。
乙、反訴被告方面：
一、聲明：㈠反訴原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠系爭不動產原登記於反訴被告名下，並已繳納房屋稅，反訴被告基於所有權人
之地位，當然得居住於該屋。反訴原告之子於執行處勘點時，曾表示同意反訴被告遷入。
㈡反訴被告為方便子女就學，於八十七年六月二十九日將戶籍遷入系爭房屋，實
際上並未居住該處。嗣因收到民事執行處通知，要求反訴被告在現場，始於八十九年五月間遷入居住。迄民事執行處執行點交時，反訴原告允諾給反訴被告一段時間尋覓他處居住，反訴被告乃於九十年四月二十七日至同年五月十日間某日遷出。
㈢依法律規定，消費者為了解房屋品質，得試住房屋。
㈣系爭不動產附近確實有幼稚園及國小，但除此之外，並無商店，最近之商店距離系爭不動產尚有一段距離。
三、證據：本訴有利於反訴被告之證據均引用之。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度執字第一五六五五號民事執行卷宗。理 由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百五十六條分別定有明文。經查：本件原告起訴時訴之聲明第一項為「被告應給付原告新臺幣六十萬元及自民國八十六年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，嗣於訴訟繫屬中之九十一年九月二十四日具狀減縮訴之聲明第一項為「被告應給付原告新臺幣三十萬元及至八十六年十月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，又本件反訴原告提起反訴時訴之聲明第一項為「反訴被告應給付反訴原告新臺幣二十三萬一千元及自九十一年九月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」，嗣於訴訟繫屬之九十一年十二月四日具狀更正訴之聲明第一項為「反訴被告應給付反訴原告永暉建設股份有限公司，及丙○○各新臺幣十一萬五千五百元及均自九十一年九月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」，揆諸前揭說明，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百五十六條相符，應准原告及反訴原告為前述聲明之減縮及更正，合先敘明。又本訴部分因原告訴之聲明減縮為三十萬元，在五十萬元以下，反訴部分訴訟標的金額亦在五十萬元以下，致其訴之全部屬民事訴訟法第四百二十七條第一項之範圍，非屬通常訴訟程序事件（原案號：九十一年度訴字第八二四號），依法院辦理民事調解暨簡易訴訟事件應行注意事項之規定，爰改分為簡易訴訟程序事件繼續辦理，亦併敘明。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：原告於八十五年十二月三十日向被告買受坐落於臺北縣○○鄉○○○○段埔頭坑小段五○地號土地及其上建物門牌號碼臺北縣○○鄉○○街○○○號三樓房屋一棟及停車位一個，已給付價金三十萬元，被告原先保證地下停車位約十五坪，可供停放二輛車，惟實際上所有權狀僅記載停車位加走道共九．四九坪，停車位編號亦有更異，顯有瑕疵，被告隱瞞上情，以詐術欺騙原告簽約，經原告屢次催告被告依契約履行，被告均置之不理，並查封系爭不動產，原告因而拒絕給付剩餘之價金，雙方合意解除契約，應回復原狀，原告已將系爭不動產返還被告，為此爰依消費者保護法第十三條、第十四條、房屋預定買賣契約書第十六條第四項第二款、第四款之規定，訴請被告返還不當得利價金三十萬元及自八十六年十月三十日起之法定遲延利息等語。被告則以：原告與被告永暉建設股份有限公司簽訂之「房屋預定買賣契約書」及與被告丙○○簽訂之「土地預定買賣契約書」，均因原告拒絕向銀行辦理抵押權設定貸款，而經被告合法解除契約，並經本院八十八年度訴字第八九○號民事判決、臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二七二七號民事判決，分別判命原告應返還系爭房屋、土地予被告永暉建設股份有限公司、丙○○，另本院士林簡易庭九十年度士簡字第一九九號宣示判決筆錄亦駁回原告對被告永暉建設股份有限公司損害賠償之請求，均確定在案，此部分應受既判力之拘束，原告不得更行爭執，兩造間買賣契約既已解除而不存在，原告不得依消費者保護法訴請被告賠償損害，又依系爭房屋預定買賣契約書第七條、土地預定買賣契約書第十條約定，倘原告有前述違約情事，被告得逕行解除契約，原告已繳付之全部價款無條件由被告沒收，作為損害賠償總額之違約金，原告不得再訴請被告返還價金等語資為抗辯。
二、本件原告主張原告於八十五年十二月三十日向被告買受坐落於臺北縣○○鄉○○○○段埔頭坑小段五○地號土地及其上建物門牌號碼臺北縣○○鄉○○街○○○號三樓房屋一棟及停車位一個，已給付價金三十萬元之事實，業據提出不動產房屋買賣契約書、土地買賣契約書、房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書、地下室停車位分管同意書、停車位買賣契約書、房屋買賣價款分期付款表、土地買賣價款分期付款表、建物登記謄本、土地登記謄本、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、產權用印及貸款對保通知書、臨時收據、檢驗通知函、通知單等影本各一件、交屋通知函影本二件、價金匯款通知影本各四件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張系爭契約經雙方合意解除，被告應返還價金乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件兩造爭執要旨厥為：系爭不動產買賣契約是否已合法解除？原告得否請求被告返還已繳納之價金？
三、經查，系爭房屋預定買賣契約書第四條第五項約定：「倘因甲方（即原告）逕行通知貸款機構表示異議或中止貸款，致乙方（即被告永暉建設股份有限公司）不能獲得貸款時，甲方願依乙方通知日，無條件如期付清本約各項未交付之金額。但如逾期達十五日以上時，甲方願由乙方準用第三條後段違約規定處置，絕不異議」，第三條約定：「附約㈠『買賣價款分期付款表』所定第一期起之各期價款，甲方應於接到乙方繳款通知後，於乙方指定之繳款日期前，以現金或即期票據繳款。如有逾期，每逾一日應按日加付所欠該期款千分之一滯納金；但如逾期達十五日以上時，即視同甲方故意違約，乙方得逕行解除本約及其牽連之『預定土地買賣契約』及其他關係契約，無須另為通知」，另土地預定買賣契約書第三條第三項約定：「有左列情事之一時，甲方（即原告）應於收受乙方（即被告丙○○）通知十日內，將全部或不足之貸款金額以二星期之期票或一次以現金給付乙方：②甲方經乙方或房屋出賣人通知辦理貸款逾期十四日，尚未提供必需之貸款書類證件時或未能配合銀行申請手續時」，第八條約定：「甲方應於接到乙方繳款通知五天內以現金或即期支票繳付土地價款，決不藉故拖延或短欠，每逾壹日應加付該期款千分之一滯納金，上項滯納金應在該期繳款時一併繳付，但如逾期達十五天時，經乙方催告七天後仍未繳付時，即視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約」，此有兩造所不爭執之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書影本各一件在卷足憑，堪予認定。次查，原告分別以二百零四萬元、一百三十六萬元之價格，向被告永暉建設股份有限公司、被告丙○○買受坐落於臺北縣○○鄉○○○○段埔頭坑小段五○地號土地及其上建物門牌號碼臺北縣○○鄉○○街○○○號三樓房屋、同街一一六之三號地下一層停車位，並約定價款其中一百六十二萬元、一百零八萬元應辦理銀行貸款，而原告僅分別支付十八萬元、十二萬元，迨被告將上開不動產移轉登記予原告後，原告旋向貸款銀行聯邦商業銀行桃鶯分行提出異議，以致被告無法獲得貸款以資清償被告所積欠之價款，被告乃於八十八年七月十六日，以臺北正義郵局第六一八號存證信函限原告於文到十日內清償全部價款，逾期十五日以上即視為解除契約，原告於八十八年七月十七日收受送達，迄未清償，故系爭買賣契約俱已合法解除之事實，業據被告提出本院八十八年度訴字第八九○號民事判決暨民事確定判決證明書、臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二七二七號民事判決暨民事確定判決證明書影本各一件，並經本院依職權調閱本院八十八年度訴字第八九○號所有權移轉登記民事卷宗全卷核閱屬實，且為原告所不爭執，足認系爭土地及房屋預定買賣契約書已因原告之違約，而經被告合法解除。
四、原告雖主張系爭房屋有瑕疵，被告應依房屋預定買賣契約書第十六條第四項第二款、第四款規定返還價金云云，惟查，系爭房屋預定買賣契約書第十六條第四項第二款約定：「本契約甲乙雙方均應本誠實信用原則，共同遵守，如有違背，除本契約另有約定外，他方均得定期催告履行，如違約一方逾期不履行，他方即得解除本契約，請求違約之一方為恢復原狀並加倍賠償對方因此所生之損失」，同項第四款約定：「乙方如違約不能交付房屋時，雙方同意解除本契約，乙方應將甲方所繳房屋價款加倍退還予甲方」，本件原告既未依房屋預定買賣契約書第十六條第四項第二款約定定期催告被告履行，被告亦無同項第四款所稱「不能交付房屋」之情形，核與前揭契約條文所定要件不符，且本件係因原告本身之違約，由被告於八十八年七月十六日為解除契約之意思表示，於八十八年七月十七日送達原告，已如前述，斯時系爭買賣契約已合法解除而自始不存在，原告竟遲至九十年四月十二日始以三芝郵局存證信函對被告為解除契約之意思表示，難謂合法。是以，本件原告依房屋預定買賣契約書第十六條第四項第二款、第四款約定，訴請被告返還價金，即屬無據。又原告另主張依消費者保護法第十三條、第十四條規定訴請被告返還價金云云，然按，消費者保護法第十三條規定：「契約之一般條款未經記載於定型化契約中者，企業經營者應向消費者明示其內容；明示其內容顯有因難者，應以顯著之方式，公告其內容，並經消費者同意受其拘束者，該條款即為契約之內容。前項情形，企業經營者經消費者請求，應給與契約一般條款之影本或將該影本附為該契約之附件」，第十四條規定：「契約之一般條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容」，核均非屬請求權基礎之規定，原告此部分主張，容有誤會。
五、第按，「契約解除時，雙方互負回復原狀之義務」，民法第二百五十九條固有明文規定。然「違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理」（最高法院六十一年臺上字第二九二二號判例參照）。查系爭房屋預定買賣契約書第七條約定：「：：：倘甲方（即原告）有第三條、第四條或其他約定之違約情事時，乙方得逕行解除本約，及與本約有連帶關係之契約，甲方已繳付之全部價款無條件由乙方沒收，作為損害賠償總額之違約金」，另土地預定買賣契約書第十條約定：「：：：買賣契約經依前二條之約定解除后，甲方已繳納之土地總價款悉數由乙方沒收，作為損害賠償之違約金」，而誠如前述，被告係以原告違約未依期限繳付價金為由解除契約，合於前揭契約所定沒收價款充作違約金之要件，且徵諸上開違約金即原告已繳納之土地價款十八萬元、房屋價款十二萬元，與土地總價款二百零四萬元、房屋總價款一百三十六萬元相衡，違約金數額約為總價款之百分之八．八，未及一成，審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，以及原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益為衡量等情形綜合觀之，尚稱合理，並未過高，原告請求酌減，難認有理由。至消費者保護法第十九條第三項之規定，係以郵購或訪問買賣為規範對象，與本件情形不同，原告援引上開條文主張契約關於回復原狀之約定無效，即不足採。是以，依雙方約定，原告所繳納價金，既已因其違約而充為違約金，由被告沒收，原告請求回復原狀或返還不當得利，即屬無據。
六、綜上所述，原告依消費者保護法第十三條、第十四條、房屋預定買賣契約書第十六條第四項第二款、第四款、解除契約回復原狀、不當得利等法律關係，訴請被告給付原告三十萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：兩造簽訂買賣契約後，反訴被告未付清價款，即擅自搬入系爭房屋居住使用，並於八十七年六月二十九日將戶籍遷入，嗣九十年四月二十七日民事執行處勘點時，反訴被告仍拒絕搬遷，直至九十年五月十一日執行點交前一日，始將系爭不動產遷讓返還原告，系爭買賣契約既業經反訴原告合法解除，反訴被告占有使用系爭不動產，即無法律上之原因，屬於無權占有，因而獲得相當於租金之利益，致反訴原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，訴請反訴被告給付反訴原告相當於租金之損害金各十一萬五千五百元及其法定遲延利息等語。反訴被告則以：系爭不動產原登記於反訴被告名下，並已繳納房屋稅，反訴被告基於所有權人之地位，當然得居住於該屋，且依法律規定，消費者為了解房屋品質，得試住房屋，反訴被告為方便子女就學，於八十七年六月二十九日將戶籍遷入系爭房屋，實際上並未居住該處，嗣因收到民事執行處通知，要求反訴被告在現場，始於八十九年五月間遷入居住，迄執行點交前即九十年四月二十七日至同年五月十日間某日遷出，反訴原告之子曾於勘點現場表示同意反訴被告遷入居住，又系爭不動產附近確實有幼稚園及國小，但除此之外，並無商店等語資為抗辯。
二、反訴原告主張反訴被告於八十七年六月二十九日將戶籍遷入系爭房屋，至九十年四月二十七日民事執行處勘點時，仍未搬遷之事實，業據提出戶籍謄本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。至反訴原告主張被告自八十七年六月二十九日起至九十年五月十日居住該屋，獲得相當於租金之利益乙節，則為反訴被告所否認，並以前揭情節置辯。是兩造爭執要旨為：反訴被告何時占有系爭房屋？其是否有權占有？反訴原告得否請求不當得利？
三、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二七七條定有明文。又所謂占有，係對於物有事實上管領之力，此觀民法第九百四十條自明，至占有人是否確實居住在該處，在所不問。經查，反訴被告於八十七年六月二十九日將戶籍遷入系爭房屋之事實，有兩造所不爭之戶籍謄本為證，已如前述，客觀上，反訴被告自斯時起對系爭房屋已有占有之外觀；反訴被告雖辯稱：係方便子女就學始遷入戶籍云云，惟核諸前揭戶籍謄本，僅反訴被告一人遷入該址，並未見其他家庭成員同時遷入，則其上開所辯，顯與事實不符。又反訴原告主張反訴被告迄九十年五月十日始搬離，惟經本院依職權調閱本院八十九年度執字第一五六五五號執行卷宗，據九十年二月二十二日執行筆錄記載，債務人即反訴被告在場，稱係自住，同年四月二十七日執行筆錄記載，反訴被告請求給予十天期間自動搬遷，迨九十年五月十一日執行點交時，現場已搬遷完畢，應認反訴被告至少於九十年四月二十七日前，仍居住於系爭房屋；至於九十年四月二十八日起至同年五月十日間是否有占有之事實，則未據反訴原告舉證證明，反訴原告此部分之主張，即屬無據。復查，反訴原告代理人雖於本院執行處九十年四月二十七日執行時，表示同意給予反訴被告十天之時間搬遷，惟此乃反訴原告行使所有物返還請求權之方式及對反訴被告之寬限，非謂反訴被告即因此取得占有權源。另本件反訴被告空言辯稱：其有試住房屋之權利云云，惟未舉證以實其說，亦不足採。是以，反訴被告自八十七年六月二十九日起至九十年四月二十七日止，占有系爭房屋共計三十三個月又二十九日，堪以認定。
四、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，「依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」，民法第一百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文。又按，「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同」（最高法院二十三年上字第三九六八號判例參照），「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照）。查反訴被告原本基於買賣關係及所有權人之地位占有系爭房屋，惟兩造之買賣契約業經合法解除，不動產所有權亦回歸反訴原告，揆諸前揭法條及判例說明，反訴被告占有系爭房屋，即失其法律上之原因，而屬無權占有，依社會通念，可消極減免其應支付使用該房屋之代價，而受有利益，致反訴原告受有損害，自應返還其利益，是房屋所有權人即反訴原告永暉建設股份有限公司請求反訴被告給付自八十七年六月二十九日起至九十年四月二十七日止，相當於租金之不當得利，核屬有據。至土地所有權人即反訴原告丙○○請求不當得利之部分，因占有系爭土地者為反訴原告永暉建設股份有限公司所興築之整棟建築物，而反訴被告占有者為其中一戶房屋，而非土地本身，則反訴原告丙○○請求反訴被告返還無權占有土地之不當得利，即屬無據。復按，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣（市）地政機關估定之價額」，土地法第九十七條第一項、土地法施行法第二十五條分別定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查，系爭房屋坐落於臺北縣○○鄉○○○○段埔頭坑小段五○地號土地上，面積八十二．六八平方公尺，當初約定買賣價金為一百三十六萬元，有建物登記謄本、房屋預定買賣契約書影本各一件在卷可考，而房屋基地面積六千五百八十九平方公尺，權利範圍為五萬分之一七五，公告地價為每平方公尺一萬二千元，申報地價為每平方公尺二千一百六十元，亦有土地登記謄本足憑。而觀諸反訴原告所提出而為反訴被告不爭執之系爭不動產海報二件、照片十四幀所示，系爭建物為全新完工大樓，坐落臺北縣○○鄉○○○○○街二線道馬路，前方有幼稚園，附近為住宅區，環境清幽，商業並不繁榮，本院審酌上情，應認反訴原告永暉建設股份有限公司請求反訴被告給付相當於租金之不當得利損害金，以該土地及建築物總價額不超過年息百分之六即每月七千零四十九元為適當（計算方式：｛6589平方公尺（土地總面積）ｘ175/50000（權利範圍）ｘ2160（申報地價）＋0000000元（房屋價格）｝ｘ6%／12（月）=7049元），反訴原告僅請求以每月三千五百元計算，未高於上開數額，當屬合理。又如前所述，反訴被告受有相當於租金之不當得利共三十三個月又二十九日，反訴原告僅請求三十三個月，共計十一萬五千五百元（計算方式：3500元ｘ33月=115500元），自無不許。
五、末按，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段分別有明文規定。綜上所述，反訴原告永暉建設股份有限公司依不當得利之法律關係，訴請反訴被告給付十一萬五千五百元，及自反訴狀繕本送達翌日即九十一年九月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保以代釋明，請宣告假執行或免為假執行，經核反訴原告勝訴部分，於法要無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
丙、本件本訴及反訴判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
丁、據上論結，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 十八 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 陳玉曆右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十 日~B法院書記官 謝金宏