臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一六六號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 呂金貴律師被 上訴人 乙○○
丁○○兼訴訟代理人 丙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年八月三十日本院士林簡易庭九十一年度士簡字第四三一號第一審判決提起上訴並追加被上訴人丁○○及擴張上訴聲明，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落臺北市○○路○段○○○巷○號二樓之房屋遷讓交還上訴人。
被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣捌萬貳仟元，及自民國九十一年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國九十一年十一月一日起至第二項房屋遷讓交還之日止，按月連帶給付上訴人新臺幣壹萬貳仟元。
假執行之聲請及其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之一，餘由被上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落臺北市○○路○段○○○巷○號二樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還上訴人。
㈢被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）二十一萬元，及自民國九十一年十一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被上訴人應自九十一年十一月一日起至第二項房屋遷讓之日止，按月連帶給付上訴人一萬六千元之損害金。
㈤第二項至第四項之請求，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：㈠原審以上訴人與訴外人楊林碧雲原訂之租賃契約，於楊林碧雲死亡後，由繼承人
即其配偶乙○○、其女丙○○及其子丁○○等三人繼承，且屬公同共有性質，顯見本件訴訟對於該三人必須合一確定，爰追加繼承人丁○○為被上訴人，並以民事上訴補（充）理由狀之送達，催告被上訴人三人於九十一年十月三十一日前給付所欠之租金，若屆期未付即終止租約。
㈡被上訴人丙○○給付租金之方式均係將租金匯入上訴人在淡水第一信用合作社之
帳戶中，並無被上訴人丙○○所述於八十九年一月份以現金二萬四千元支付之事實。至於租金係從楊林碧雲八十一年九月開始承租起至八十九年一、二月份的租金均是每個月一萬二千元，後來到八十九年三月起開始調漲為一萬六千元，被上訴人丙○○亦同意，有匯款明細表附卷可以佐證，合計自八十九年一月起至九十一年十月三十一日止，被上訴人應付之租金為五十三萬六千元，扣除被上訴人已付之金額二十九萬六千元，以及抵扣保證金三萬元後，被上訴人應再給付給上訴人二十一萬元之租金。
㈢被上訴人既然遲延給付租金已達二期之數額，經上訴人依民法第四百四十條及土
地法第一百條之規定終止租約，則被上訴人仍占有系爭房屋，足以造成上訴人之損害，上訴人自得依侵權行為之規定，請求被上訴人按月連帶給付一萬六千元之損害賠償。
三、證據：提出匯款明細表、律師函暨回執（均影本）及土地暨建物登記謄本等件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：㈠系爭房屋是要還給上訴人，但是因從去年元月開始就失業到現在，希望可以圓滿解決這件事情。至於上訴人要求每月租金一萬六千元太貴，沒有辦法負擔。
㈡上訴人和楊林碧雲間並沒有訂立書面租賃契約，只有一張借住證明（借住同意書
）。因為認為租房子一定要訂立書面的合約，上訴人並沒有告訴被上訴人他和楊林碧雲沒有訂合約，令人懷疑上訴人與楊林碧雲間有其他的協議。楊林碧雲八十八年十二月二十九日死亡後，就是由被上訴人三人繼承，並沒有人拋棄繼承。
㈢楊林碧雲過世的時候，上訴人有來，被上訴人丙○○將二萬四千元交給上訴人，
是因上訴人當場向被上訴人丙○○表明房租的事，並表示一個月租金為一萬六千元，曾在八十年一月、二月以現金二萬四千元交給上訴人，之後才用匯款方式繳納租金，最後一次匯款是九十年十一月二日，匯款部分的金額、日期和起訴狀所附的附表相同，但是抵付的房租月份不同。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出戶籍謄本、借住同意書及楊林碧雲之身分證（均影本）為證。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：楊林碧雲於八十一年九月十五日上訴人承租系爭房屋，約定租賃期限至八十二年九月十四日止，每月租金一萬二千元，嗣租期屆滿後，楊林碧雲仍繼續承租系爭房屋，直至八十八年十二月二十九日楊林碧雲死亡後，上訴人始另與楊林碧雲之女即被上訴人丙○○訂立租賃契約，約定租金為每月一萬六千元，詎被上訴人丙○○自九十年八月份起，即未繳納租金，且經上訴人以存證信函催告，仍未依期支付，上訴人自得依法終止兩造間之租賃契約，爰以起訴狀繕本之送達兼為終止兩造租賃契約之意思表示，又被告乙○○現居住於系爭房屋內，亦應一併遷出，為此訴請被上訴人丙○○、乙○○將系爭房屋遷讓交還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月連帶給付一萬六千元之損害金，另請求被告丙○○給付積欠之租金九萬八千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並提出租賃契約書、存摺節本、調解不成立證明書、存證信函暨查單、戶籍謄本、房屋現值證明書等件（均影本）為證。嗣經原審判決駁回上訴人之起訴及假執行之聲請。上訴人不服而提起本件上訴，除追加丁○○為被上訴人外，另上訴聲明擴張請求被上訴人連帶給付至九十一年十月三十一日止未付之租金二十一萬元，並減縮請求被上訴人應自九十一年十一月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月連帶給付上訴人一萬六千元之損害金。按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有第二百五十五條第一項第二款至第六款之情形者，不在此限，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項定有明文。本件上訴人起訴時原依上訴人與被上訴人丙○○間新訂之租賃契約，以及終止該租賃契約後請求遷讓、侵權行為與不當得利之法律關係，請求被上訴人丙○○給付租金，以及請求被上訴人丙○○及乙○○交還房屋及損害賠償。嗣於上訴時另依被上訴人三人係繼承楊林碧雲與上訴人之租賃關係，該租賃關係業已終止而請求遷讓、侵權行為之損害賠償，而追加被上訴人丁○○為當事人，並增減關於租金及損害金之請求，核上訴人就請求之訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。且擴張或減縮應受判決事項之聲明者，其情形合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款及第三款之規定，其追加及聲明之擴張或減縮，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人對於楊林碧雲一開始就向上訴人承租系爭房屋，楊林碧雲死亡後被上訴人三人為繼承人，已匯二十九萬六千元之租金給上訴人，尚有積欠部分租金未付等事實均不否認（見九十一年十二月十二日之筆錄第六頁、第二頁），僅辯稱：上訴人和楊林碧雲間並沒有訂立書面之租賃契約，只有一張借住同意書；並未同意上訴人調漲每月之租金為一萬六千元；八十九年一月、二月時有交付上訴人租金二萬四千元等語。從而，本件首應審酌乃在於系爭租約約定之承租人是否為被上訴人？約定之租金若干？上訴人以被上訴人積欠租金未付為由終止租約，是否有理由？終止租均後，原承租人仍占有系爭房屋，出租人損害之數額如何計算？
三、按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」、「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」。民事訴訟法第三百五十八條、第二百七十七條前段分別定有明文。又契約當事人之權利義務關係，應依契約記載之內容來決定為常態，不依契約記載之內容來定權利義務則為變態，主張變態事實之當事人，自應就變態之事實負舉證之責任。次按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」、「租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」、「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。」，民法第四百五十一條、最高法院六十二年台上字第八九二號判例、民法第四百四十條第二項段、第四百五十五條前段以及土地法第一百條第三款分別可以參照。
四、本院分別審酌如下：㈠經查，本件上訴人主張與被上訴人之被繼承人楊林碧雲訂有書面租賃契約之事實
，業據其提出記載有承租人「楊林碧雲」署名之房屋租賃契約書一紙（原審卷第八頁至第十頁）為證，且被上訴人亦自承該租約上之「楊林碧雲」簽名與其提出之借住同意書（原審卷第七十一頁）上「楊林碧雲」之簽名字跡相同，並表明楊林碧雲一開始就向上訴人承租系爭房屋等情（見九十一年十二月十二日之筆錄第六頁），則依上開法條說明，該租賃契約書自應推定為真正。雖被上訴人另辯稱上訴人另立有借住同意書，而懷疑上訴人與楊林碧雲間有其他的協議云云，然查，借住同意書僅係為被上訴人向戶政機關設立戶籍之用，尚難據以推論上訴人與楊林碧雲間實體上確實之法律關係，被上訴人既未提出其他證據以實其說，則辯稱上訴人與楊林碧雲間有其他的協議云云，尚不足採信。
㈡依該租約雖載明：承租之房屋為臺北市○○路○段○○○巷○號二樓全部（第一
條）、租賃期限自八十一年九月十五日起至八十二年九月十四日（第二條）、每月租金為一萬二千元（第三條）、承租人已給付出租人三萬元之押租保證金（第五條），屬於有定期限之租約。然租賃期限嗣後已屆滿，惟承租之楊林碧雲仍為系爭房屋之使用收益，且上訴人亦不為反對之意思，則楊林碧雲就承租系爭房屋之關係自應視為不定期之租賃。又楊林碧雲於承租系爭房屋後之八十九年十二月二十九日死亡，其繼承人為被上訴人三人之事實，既為兩造所不爭執，並有戶籍謄本影本一紙附卷足憑，則前開不定期之租賃契約上之權利義務自應由被上訴人概括繼承。
㈢上訴人主張系爭房屋之租金已於八十九年三月起，由原先之一萬二千元調整至一
萬六千元，並提出匯款明細表附卷一紙為證。然為被上訴人所否認，經查，依卷附之匯款明細記載，被上訴人丙○○匯款之各期金額並非每月均相同，表充其量僅能證明被上訴人李明珠有匯款之事實，尚不能遽認被上訴人有同意上訴人調漲租金。又系爭租賃關係既然由被上訴人三人所繼承，則就租金給付之履行而言，為繼承人間之公同共有債務，因此上訴人如欲調整租金亦應向繼承人全體為調整租金之意思表示始生效力，上訴人既未能提出向被上訴人全體通知之事實，自難認系爭租約原約定之租金一萬二千元有何調整。從而，被上訴人自八十九年一月起至九十一年十月三十一日止，共三十四個月，應繳納之租金合計為四十萬零八千元（12000*34= 408000）。至於被上訴人已繳納租金之數額，除以電匯方式匯入上訴人戶頭之二十九萬六千元，為雙方所不爭執外，被上訴人另主張有以現金二萬四千元交付給上訴人，然為上訴人所否認，則被上訴人自應就此有利於己之事實負舉證責任，惟被上訴人迄至本件言詞辯辯論終結前，均未就該事實提出任何證據，從而，被上訴人此部份之辯解，難信為真實。因此，上訴人主張扣除上訴人已付之租金及押租保證金後，得請求被上訴人連帶給付之租金八萬二千元（000000-000000-00000= 82000），為有理由，逾此部分之請求，自屬無據，為無理由。
㈣被上訴人既積欠上訴人租金八萬二千元未付，且已達二個月之租額以上，嗣由上
訴人以民事上訴補（充）理由狀為催告，限期於九十一年十月三十一日前給付所積欠之租金，逾期不繳即終止系爭租約，該補充理由狀已於九十一年十月十七日送達給被上訴人三人，有送達證書附卷足憑，被上訴人逾期仍未繳納，則該租約於九十一年十一月一日已生終止之效力，從而，上訴人依民法第四百五十五條之規定，請求被上訴人將系爭房屋遷讓交還上訴人，自有理由。
㈤系爭租約既已生終止之效力，則被上訴人自九十一年十一月一日起仍占有系爭房
屋自難認有法律上之理由，足造成上訴人對於系爭房屋無法使用收益之損害，本院認上訴人所受之損害，因本件係租約終止後之情形，如以原定租約所定租金之數額作為損害賠償，堪認為適當，從而，上訴人依侵權行為之法律關係請求被上訴人自九十一年十一月一日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付前開租約所定之租金一萬二千元作為賠償金額，為有理由，至於逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如主文所示，為有理由，至於上訴聲明超過上開准許部分，即非妥適，應予駁回。上訴人另聲請願供擔保請准宣告假執行，然因本件其上訴利益尚未逾民事訴訟法第四百六十六條所定之數額，依民事訴訟法第四百三十六條之二第一項規定為不得上訴事件，本院自無就上訴人勝訴部分併予宣告預供擔保後假執行之必要，爰就上訴人假執行之聲請併予駁回。至於兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果並無影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第一項、第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 一 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 施月耀~B法 官 李瑜娟~B法 官 林政佑右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 三 日~B法院書記官 周霙蘭