臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度簡上字第八五號
上 訴 人 乙○○被 上訴 人 甲○○右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十八日本院士林簡易庭九十一年度士簡字第一四一二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠請求廢棄原判決不利於上訴人部分。
㈡右廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣四十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠上訴人並無不履行協議切結書約定之情事：
被上訴人並未依約配合交付房屋之鑰匙予上訴人，於訂立切結書後裝潢期間之民國九十年五月三十日至九十年六月五日，被上訴人仍未配合，其顯然違約，惟上訴人並無不履行協議切結書約定之情事。
㈡本件兩造間之房屋租賃契約租金係每期開始時支付，且上訴人並未遲延給付逾二個月，依民法第四百四十條第二項之規定，被上訴人不得終止契約。
㈢綜上所述，原審判決顯有不當，爰請求判決如上訴聲明。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠緣被上訴人於九十年三月二日以自己所有，門牌號碼台北市○○○路○段○○○
號一、二樓建物與上訴人乙○○訂立房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自九十年四月一日起至同年三月三十一日止，每月租金新台幣（下同）十萬五千元整，於每年四月一日由上訴人開立發票日為每月一日之支票預付。上訴人先給付訂金十萬五千元（後充作九十年四月份租金），簽約時再交付履約保證金三十一萬五千元及發票人為蘇建合、付款人為華南商業銀行天母分行、面額皆為十萬五千元之支票十一紙，用以預付九十年五月份至九十一年三月份預付租金，被上訴人則交付房屋大門、鐵捲門、後門及信箱之鑰匙予上訴人。然上訴人所交付用以支付九十年五月份租金之支票，經上訴人要求換票後，於九十年五月二十日仍三次退票，上訴人遂與被上訴人協商，表明九十年五月份及六月份房租將於九十年六月五日支付，並將以現金將已到期之支票換回，如上訴人未能依約履行，則被上訴人得解除系爭租賃契約。詎屆期後上訴人仍未依約給付上開租金，並對被上訴人置之不理，被上訴人不得已，依兩造間租賃契約第七條後段約定，分別於九十年六月七日、二十一日發函上訴人終止系爭租賃契約。
㈡依系爭租賃契約暨切結書約定，上訴人中途解約應給付違約金二十一萬元，連同
積欠之九十年五月份及九十年六月一日至五日租金十二萬五千元、電費一百七十九元、水費一千四百五十一元，共計三十三萬四千一百三十元整。且租金部分，承租人即上訴人尚應給付至契約終止之日，縱以上訴人前交付之履約保證金三十一萬五千元抵付上開金額尚且不足，上訴人請求返還顯屬無據。
㈢對上訴人抗辯所為之陳述：
⒈被上訴人係因已將進出該租賃建物之鑰匙全數交予上訴人，惟被上訴人屢次均無
法與上訴人聯絡，致未出租之建物三樓部分被上訴人亦無法進入，被上訴人不得已於九十年六月底請鎖匠換鎖進入檢查；縱如此，上訴人仍持有該建物後門之鑰匙，其所辯因被上訴人換門鎖致無法進入該建物，顯與事實不符。
⒉系爭租賃契約九十年四月份租金十萬五千元部分，因斯時系爭租賃契約仍有效存在，上訴人自有給付租金之義務，其請求返還顯於法不合。
⒊民法第四百四十條第二項之規定係為任意規定，當事人本即得以特約排除，今兩
造既已於系爭租賃契約及協議切結書特約約定排除該規定之適用，即無受該規定約束之理，上訴人所辯毫不足採。
㈣綜上所陳，上訴人之上訴顯無理由，爰請求判決駁回上訴人之上訴。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提出：㈠協議切結書（影本）一件。
㈡郵局北管局六七支局第二一○六號、第二二四一號存證信函暨退件信封（影本）各一件。
理 由
甲、程序方面：本件上訴人係本於兩造間契約解除之事實，主張民法第二百五十九條第一款回復原狀、第一百七十九條不當得利請求權，上訴人雖主張以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，然被上訴人亦同時主張已於上訴人起訴前終止契約，是無論基於當事人之何造解除或終止租約而使契約關係發生消滅，均使兩造各取得回復原狀請求效力（終止契約係依民法第二百六十三條準用第二百五十九條第一款），至上訴人之回復原狀請求權係基於自己主張之解除權行使而發生，或基於被上訴人所主張之終止權行使而發生，僅係攻擊防禦方法有所不同，於上訴人言均為同一之回復原狀請求權，故應僅構成一個訴訟標的而為本院審理範圍，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件上訴人起訴主張：兩造於九十年三月二日，就被上訴人所有、坐落台北市○○○路○段○○○號一、二樓房屋訂立租賃契約，雙方約定租期自九十年四月一日起至九十年三月三十一日止為期三年，租金每月十萬五千元，上訴人依約交付被上訴人履約保證金三十一萬五千元，並交付支票十一紙充作預付九十年五月至九十一年三月之租金。上開契約簽訂後，上訴人即就上開租賃物委請室內設計師設計，以供作餐廳之用。嗣於九十年四月底設計完成後欲進行裝潢工程時，因上訴人承租之一、二樓房屋欲為裝潢工程需通過三樓始能施作，而上開三樓部分為被上訴人上鎖，致上訴人一直無法為裝修及使用一、二樓租賃物，經上訴人自九十年五月起催告被上訴人要求通過三樓或交付三樓鑰匙，被上訴人均置之不理，上訴人乃行使同時履行抗辯權，拒絕給付九十年五月起之租金，被上訴人既未以合於約定使用收益之租賃物交付上訴人，復於租約存續中擅將一、二樓租賃物換鎖另行出租他人，上訴人依法解除、終止系爭租賃契約，並以起訴狀繕本送達為解除、終止租約之意思表示，並依民法第二百五十九條第一款、第一百七十九條規定，請求被上訴人返還簽約時收受之履約保證金三十一萬五千元及九十年四月份租金十萬五千元，合計四十二萬元，暨其所收受充作九十年租金之支票十一紙（其中關於返還支票十一紙部分業經原審判決上訴人勝訴，未據被上訴人上訴，已告確定）。
二、被上訴人則以：上訴人交付用以支付九十年五月份租金之支票，經上訴人要求換票後，於九十年五月二十日仍三次退票，嗣上訴人承諾九十年五月份及六月份房租將於九十年六月五日支付，並將以現金將已到期之支票換回，如未能依約履行，則被上訴人得解除系爭租賃契約。詎屆期後上訴人仍未依約給付上開租金，並對被上訴人置之不理，被上訴人不得已乃依兩造間租賃契約第七條後段約定，分別於九十年六月七日、二十一日發函上訴人終止系爭租賃契約。依系爭租賃契約暨切結書約定，上訴人中途解約應給付違約金二十一萬元，連同積欠之九十年五月份及九十年六月一日至五日租金十二萬五千元、電費一百七十九元、水費一千四百五十一元，共計三十三萬四千一百三十元整。且租金部分，承租人即上訴人尚應給付至契約終止之日，縱以上訴人前交付之履約保證金三十一萬五千元抵付上開金額尚且不足，上訴人請求返還顯屬無據。至民法第四百四十條第二項之規定係為任意規定，當事人本即得以特約排除，今兩造既已於系爭租賃契約及協議切結書特約約定排除該規定之適用，即無受該規定約束之理等語資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於九十年三月二日，就被上訴人所有、坐落台北市○○○路○段○○○號一
、二樓房屋訂立租賃契約，雙方約定租期自九十年四月一日起至九十三年三月三十一日止為期三年，租金每月十萬五千元，有上訴人所提系爭租賃契約書一件為證，且為被上訴人所不爭執。
㈡上訴人已依前開租賃契約交付被上訴人履約保證金三十一萬五千元、九十年四月份租金十萬五千元，惟其後即未再交付任何租金。
㈢兩造約定上訴人為裝潢租賃標的之便，得通過被上訴人所有、坐落同門牌號碼三樓房屋。
㈣兩造於九十年五月三十日曾就系爭租賃糾紛訂立「協議切結書」，有被上訴人所提切結書一件附卷可稽，且為上訴人所不爭執。
四、本件上訴人係本於民法第二百五十九條第一款、第一百七十九條請求被上訴人返還已交付之履約保證金、租金，是本件首應確認者，係兩造間租賃契約是否業經解除或終止，經查：
㈠上訴人主張被上訴人拒不讓其通過三樓房屋到達屋頂以為一、二樓之裝潢工程乙
節，為被上訴人所否認，且證人即居間介紹系爭房屋租賃之劉書菲於原審結證稱：「本件房屋租賃是我們介紹的，當時是有約定原告（即上訴人）要經過三樓要向我拿三樓頂之鎖匙，原告（原審筆錄誤植為被告）是在九十年五月份向我拿了二次鎖匙，之後就未再拿並未表示有何意見，我並未陪同原告到三樓」「原告在九十年五月份以前並未向我拿過租賃物鎖匙，原告是在九十年五月份之後有向（我）拿過二次鎖匙以後就未再向我拿鎖匙，在本件訴訟之前原告並未提起不再承租房屋之事，本件爭執是原告付不起租金」等語屬實（原審卷第九十九、一○○頁），復查被上訴人果有上訴人所稱於九十年四月、五月租賃期間經請求拒不允其通過三樓房屋情事，則何以上訴人於九十年五月三十日仍於兩造間所訂「協議切結書」自承給付遲延，毫無保留地承諾於九十年六月五日給付逾期之租金，而就被上訴人上述債務不履行情節並無隻字片語？另參酌本件租賃標的係同址一、二樓房屋，三樓並非上訴人承租標的，被上訴人為配合上訴人裝潢之便，而以上開方式履行此一促進主給付實現（一、二樓租賃標的之使用收益）之附隨義務，衡情自屬允洽，上訴人空言爭執證人證詞之真實，然未舉任何事證以供本院斟酌，自難認其關於被上訴人上揭未履行義務主張為真，是上訴人本此主張被上訴人不完全給付而以起訴狀繕本為解除契約之意思表示，自屬無據。
㈡另查兩造於九十年五月三十日就系爭租賃糾紛訂立「協議切結書」條款約定：「
出租人同意再給承租人延期五月份及六月份房租至中華民國九十年六月五日，五月份退票換成六月五日，六月一日支票暫由出租人保留手上，但六月份及五月份房租於六月五日當天承租人須以現金換回支票，否則視為違約處理。出租人要求房屋租賃合約須經由法院公證，並須約定當月房租支票再由雙方同意，一有退票即視為違約處理。若承租人有任何違背本協議約定事項，應同意無條件與出租人解除契約絕無異議：：」，被上訴人主張已依上開約定分別於九十年六月八日、六月二十一日向上訴人為終止租約之意思表示，經查：
⒈被上訴人九十年六月七日所為解除租約（應為終止租約之誤）之意思表示，業經
郵局以招領逾期為由而退回，有被上訴人所提退回郵件之信封在卷可憑，足見該次終止租約之意思表示並未實際到達上訴人；至被上訴人另次終止租約之存證信函，已於九十年六月二十一日寄出，且未被退回，上訴人亦自認曾收受一封解除（終止）契約之存證信函，是堪信被上訴人該次所為終止契約之意思表示已到達上訴人並發生效力。
⒉上訴人自認九十年六月五日並未依兩造同年五月三十日所為協議約定，以現金換
回先前用以支付房租之支票，雖其另以：⑴被上訴人將租賃標的換鎖；⑵上訴人終止租約違反民法第四百四十條第二項規定為由，主張被上訴人之終止不合法云云，然查：
⑴上訴人於原審二度陳稱：「被告（即被上訴人）是九十年六月五日與七日左右，
是警察告訴我的」「：：被告在九十年六月五日將房屋之門鎖匙換掉我無法進去」（原審卷第五六、一一六頁），另參以被上訴人所提出之九十年六月七日存證信函，仍要求上訴人交還鑰匙，迄九十年六月二十一日第二次存證信函始表明「房屋鑰匙已更新」之事實，是被上訴人更新房屋鑰匙之時間應係九十年六月七日至六月二十一日期間，且縱如上訴人於原審所述，係事後警察告知在九十年六月五日與七日左右更新（依其語意，上訴人應係當月七日以後知悉），斯時上訴人早已逾協議書約定之給付租金期限，上訴人自不得以被上訴人事後更換門鎖之行為，執為其六月五日前拒絕給付之抗辯。
⑵次按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約
」「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力」，民法第七百三十六條、第七百三十七條分別定有明文，本件兩造間既於九十年五月三十日就系爭租賃契約糾紛成立協議，究其性質應屬和解契約之性質，被上訴人並就上訴人給付租金之期限有所讓步，且未依約主張遲延利息，自應同時得取得該和解契約所訂明之契約終止權，上訴人亦應受該和解契約之拘束，不得再本於原有之租賃契約關係，主張被上訴人終止契約違反民法第四百四十條第二項規定而不發生租約終止之效力。
⑶綜上：兩造間之租賃契約業因被上訴人九十年六月二十一日所為終止租約之意思表示到達上訴人而發生租約終止之效力堪以認定。
五、兩造間契約既經終止，茲應進一步審究者，則為上訴人得否依民法第二百六十三條準用同法第二百五十九條第一款之規定，請求被上訴人負回復原狀義務返還已給付之四十二萬元，經查：
㈠如前所述，兩造間之租賃契約既係於被上訴人九十年六月二十一日所為終止租約
之意思到達上訴人後始往後發生終止之效力，是上訴人所交付，用以支付九十年四月份之租金十萬五千元，乃履行租賃契約有效期間之給付義務，上訴人請求返還，顯屬無據。
㈡至上訴人另請求履約保證金三十一萬五千元部分，被上訴人另主張以下列上訴人
所負債務行使抵銷權（原審九十一年元月十七日言詞辯論所提答辯狀），爰審酌如下：
⒈依兩造間九十年五月三十日所為協議第三條載明契約解除（終止）之效果「除依
照雙方於中華民國九十年三月二日所立之契約內容條款，承租人（即上訴人）並同意：⑴承租人得以租約之三個月保證金償付五月份之租金及中途解約金額；⑵承租人得付六月一日到六月五日之房租予出租人」，是被上訴人主張以上訴人應給付之九十年五月份租金十萬五千元，及九十年六月一日到六月五日租金一萬七千五百元（000000x 5/30=17500），二者合計共十二萬二千五百元主張抵銷，自屬有據。
⒉另前述協議書第三條第一款所稱「中途解約金額」，依被上訴人之主張，即為系
爭租賃契約書第四條第三款規定「乙方（即上訴人）如未滿二年解約以貳個月租金金額之違約金給付甲方（即被上訴人）：：」所稱之二個月租金，且依系爭租賃契約第七條第一款：「乙方應付之每月租金，基於本契約對方有積欠租金，如逾期未付清時，每逾一日加付所需金額之總額百分之三之遲延利息。逾期七日仍未付清時，甲方得依法請求違約金並終止契約」，是被上訴人依協議及原租約之條款，以上訴人逾九十年六月五日之給付租金期限，於九十年六月二十一日為終止租約之意思表示為由，主張對上訴人有二個月違約金二十一萬元之債權，並行使抵銷權，亦屬有據。
⒊綜上：被上訴人對上訴人依民法第二百六十三條準用同法第二百五十九條第一款
規定，固負有返還履約保證金三十一萬五千元之義務，然依前開⒈⒉所述，被上訴人對上訴人亦負有租金、違約金債務合計三十三萬二千五百元，被上訴人既已行使抵銷權互為抵銷，被上訴人所負履約保證金返還義務自應歸於消滅。
六、又被上訴人受領前揭四月份租金十萬五千元乃本於有效之租賃契約，受領履約保證金三十一萬五千元之返還義務亦因另行使抵銷權而歸於消滅，自非無法律上原因受有利益，上訴人另引用民法第一百七十九條規定請求返還不當得利，自亦同為無理由。
七、從而，上訴人本於右揭原因事實，依民法第二百五十九條第一款、第一百七十九條規定，請求被上訴人應給付上訴人四十二萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許，原審就此範圍為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 五 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 李玉卿~B法 官 陳玉曆~B法 官 王本源右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 七 日~B法院書記官 翁禎謙