臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度簡上字第九五號
上 訴 人 財團法人私立中國文化大學法定代理人 丙○○被 上訴 人 戊○○複 代理 人 乙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年四月十九日本院士林簡易庭八十九年度士簡字第一一０八號第一審宣示判決筆錄提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人戊○○應將臺北市○○區○○路○巷○○號一樓房屋（下稱「系爭四三號一樓房屋」）全部遷讓返還上訴人。
㈢被上訴人己○○應將同右巷二九號二樓房屋（下稱「系爭二九號二樓房屋」）全部遷讓返還上訴人。
㈣被上訴人甲○○應將同右巷四三號二樓房屋（下稱「系爭四三號二樓房屋」）全部遷讓返還上訴人。
㈤被上訴人均應自民國八十四年八月一日起至八十六年六月三十日止各按月給付上
訴人新臺幣（下同）五千二百二十九元，並均自八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止各按月給付上訴人七千九百八十六元之不當得利。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠程序部分：
⒈查上訴人於第二審程序中，就系爭房屋為終止不定期租約之意思表示，被上訴
人甲○○提出答辯謂「係屬於訴之追加不同意」云云，惟民事訴訟法第四百四十六條第一項規定：訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。而同法第二百五十五條第一項第二款係指「請求之基礎事實同一者」，本件上訴人請求被上訴人無權占有返還系爭房屋，不論係因使用借貸目的終了，或已為終止不定期租約之意思表示，均屬請求之基礎事實同一，依首揭法條之意旨，不須他造之同意。
⒉次查被上訴人甲○○引用第一審之訴訟資料，仍為與第一審程序為實體上之答
辯，上訴人亦引用第一審之訴訟資料，不另駁斥，且經第一審詳為調查後，並於判決理由欄詳為述明，原審認為系爭房屋屬上訴人所有，被上訴人所主張其以購買或其為原始起造人均為無理由，且認定被上訴人等均已離職，僅認為兩造之間存有不定期租賃關係而已，上訴人已就此認定提起上訴，請求鈞院廢棄，另為判決，依據民事訴訟法第四百四十五條第一項言詞辯論應於上訴聲明之範圍內為之之規定，被上訴人應就上訴人之上訴聲明提出答辯，但仍就原審之訴訟資料，仍為與第一審相同之答辯，顯屬無理由。
㈡實體部分：
原審審理結果，以上訴人在被上訴人服務期間內每月所扣之房租（實際上係維護費，上訴人在教職員工專任薪發薪通知單早已改為「代扣房屋維護」有年，以符實際），而認定有房屋租賃契約關係存在，並非無權占有而為上訴人敗訴，其法律上之見解顯有違誤：
⒈稱租賃者，當事人約定，一方以物租賃他方使用收益他方支付租金之契約，此
於民法第四百二十一條第一項定有明文，是租賃以承租人支付租金為要件，被上訴人從未支付租金，而使用系爭宿舍，上訴人從應支付被上訴人薪資中扣除維護費，實際上均用於房屋之維護費上，而原審勘驗系爭房屋「目前屋況均甚老舊，舊壁斑駁，屋頂鋼筋外露」等，係因被上訴人甲○○離職十八年，戊○○離職十三年，己○○離職三十二年，未有薪資，可予扣維護費，未予維護所致，其餘合法居住之教職員工所住者，每年均予維護，尤以房齡逾高，維護費逾高，每十年均抽換自來水管，而被上訴人離職之後，未有薪資可扣維護費，而如係租賃關係被上訴人等縱已離開教職，亦應每月繳納房租予上訴人，但被上訴人等均未繳納任何房租，尤有甚者，在本件訴訟中，被上訴人戊○○仍然兩度以現任教職員工之身分請求修繕，益可證明被上訴人係基於使用借貸之法律關係，違法繼續使用系爭房屋，而非租賃關係之法律關係使用系爭房屋。⒉未定期限者，各當事人得隨時終止契約，此於民法第四百五十條第二項前段定
有明文，上訴人所有系爭房屋之華岡新村共四十戶，更新改建為七層教職員與學生宿舍在即，因被上訴人無權占有系爭房屋，而拖延改建時程，達數年之久，政府補助之學生宿舍興建款，即將流失，因此上訴人排除被上訴人等之無權占有乃屬燃眉之急。因此鈞院審理之結果，仍認兩造之間仍存租賃關係，依上揭法條之規定，以九十一年七月二日之上訴理由狀之送達為終止契約之意思表示，請求遷讓返還系爭房屋。
⒊九十一年七月四日於鈞院準備程序時，被上訴人之訴訟代理人主張不能依民法
之規定終止租約，應依土地法之規定終止租約。上訴人乃於同日以雙掛號具催告書催告被上訴人等以土地法第一百條第一項第三款規定「承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時」，上訴人得收回房屋，被上訴人戊○○自八十一年八月離職後，未有薪資可供代扣房租（即維護費），算至九十一年七月份止，已一百二十個月未繳房租（即維護費）計七十三萬四千七百五十元；而被上訴人己○○自七十二年八月離職，未有薪資可供代扣房租（即維護費），算至九十一年七月份止，已二百二十八個月未繳房租（即維護費）計一百十一萬三千七百五十元；而被上訴人甲○○自七十三年八月離職後，未有薪資可供代扣房租（即維護費），算至九十一年七月份止，已二百十六個月未繳房屋（即維護費）計一百十萬一千七百五十元，均希被上訴人等於文到二星期內前來上訴人之處繳納，逾期未繳納即為租賃之意思表示在案。
⒋被上訴人戊○○之訴訟代理人來函稱委任之權限未包括收受送達，而退回云云
，被上訴人己○○之訴訟代理人以存證信函表示尚未受任為第二審訴訟代理人，退回云云，爰以民事上訴補具理由狀之送達以代催告。
⒌被上訴人甲○○之訴訟代理人莊士郎律師雖以存證信函稱無權代收而退回云云
，惟主張欠租超過五年部分以罹時效拒絕給付云云，未罹時效部分，而稱上訴人應給付被上訴人薪資主張抵銷云云；惟查上訴人於七十三年一月三十日召開第七屆第六次董事會通過「人事財務精簡方案」，凡已奉准出國人員之留職留薪及生活補助等一律自七十二學年度（七十三年七月）截止而終止，上訴人於七十三年二月三日以掛號信函意思表示通知被上訴人甲○○雙方之聘約至七十三年七月底止，被上訴人已從「私立文化大學七十三年八月專任教職員薪俸清冊」中，將「華岡學會副會長甲○○」之名字與金額刪除，迄今已十八年，被上訴人甲○○在九十年八月十七日原審準備程序中，親自到庭自認在案，原審亦審酌甚明，認為其業已離職，僅斟酌法律關係係使用借貸抑或係不定期租賃關係而已，被上訴人甲○○之訴訟代理人，雖稱無權代收而退回云云，惟對該催告書之內容已為具體函覆，上訴人認為被上訴人已實質上收受送達，如鈞院認為未送達時，亦以民事上訴補具理由狀之送達以代催告。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出上訴人教職員工專任薪發薪通知單影本一件，被上訴人戊○○報告影本二份，上訴人致被上訴人之催告書影本三份。
乙、被上訴人戊○○部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠程序部分：
依民事訴訟法第四百四十七條第一項第四款規定：當事人得提出新攻擊或防禦方法，但當事人有故意或重大過失未於第一審程序提出者，第二審法院得駁回之。本件原審於庭訊時，曾就本件之爭點「⑴系爭四三號一樓房屋所有權歸屬⑵兩造間就系爭四三號一樓房屋是否存在使用借貸關係⑶兩造間就系爭四三號一樓房屋是否存在不定期租賃關係」等明確闡明，且被上訴人戊○○於原審亦曾抗辯兩造間就系爭四三號一樓房屋應有不定期租賃關係存在（若系爭四三號一樓房屋非被上訴人所有時），故上訴人遲至鈞院才主張依民法第四百五十條第二項或依土地法第一百條第一項第三款規定終止租賃契約，顯有故意或重大過失而未於第一審提出前揭攻擊防禦方法，請求鈞院駁回上訴人之前揭攻擊防禦方法。
㈡實體部分：
⒈查上訴人提出上證二被上訴人戊○○請上訴人修繕宿舍之報告二份，更可證明上訴人非系爭四三號一樓房屋所有權人：
⑴按上訴人若為系爭四三號一樓房屋所有權人，不論被上訴人是否合法居住，
上訴人皆應維修自己所有之房屋，況系爭四三號一樓房屋有倒塌之虞。次查，上訴人於近期內將系爭四三號一樓房屋左右之其他宿舍大肆修繕裝潢甚美，獨將牆壁斑駁、屋頂塌陷，屋況甚差之系爭四三號一樓房屋特別告知修繕工不須修繕，更顯證上訴人應認為系爭四三號一樓房屋非其所有而不須修繕之。
⑵退萬步言，被上訴人戊○○縱非系爭四三號一樓房屋所有權人，惟上訴人長
期以房租名義自被上訴人戊○○薪資中扣款，被上訴人戊○○就系爭房屋與上訴人間，亦應有不定期租賃關係存在，而出租人亦應負有整修租賃物之義務，故上訴人徒以上證二認定本件兩造間應成立使用借貸關係，實乏依據。
⒉兩造間就系爭四三號一樓房屋並無使用借貸關係，充其量應僅係「不定期租賃關係」：
按上訴人主張按月自被上訴人戊○○薪資中所扣款項為房屋修繕費，顯非事實，依上訴人每月自被上訴人戊○○薪資中扣款數額以觀：
⑴查依土地法第九十七條規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價年息百分之十為限。因此，依據上訴人於原審九十年七月呈庭之民事起訴補具理由附表「更正不當得利計算表」所示，系爭房地自八十三年至九十一年每月法定租金上限（每年租金為房地價值年息百分之十）即分別為：①八十三年七月～八十六年六月：五千二百二十九元。②八十六年七月～八十九年七月：七千二百五十一元。③八十九年七月～九十一年：七千九百八十六元。
⑵而上訴人於原審九十一年二月一日民事呈報狀第二頁亦自認每月自宿舍使用
者薪資之扣款數額如次：①自五十五年起三百五十元。②自六十二年起四百五十元。③自六十三年起五百元。④自七十一年十二月起一千元。⑤自七十四年八月起二千五百元。⑥自七十六年十月起五千元。⑦自八十五年二月起六千七百五十元。
⑶由前載金額比較，上訴人每月自房舍使用者薪資中所扣款項與法定租金之上
限（年息百之十）相當，甚至有高過於法定租金之上限者（如上訴人自八十五年二月起，每月自房舍使用人薪資中扣款六千七百五十元，惟八十五年當年系爭房地每月法定租金上限卻僅為五千二百二十九元）。足證上訴人每月自被上訴人戊○○薪資中所扣款項數額，相當於每月系爭房地之法定租金上限，於此並請鈞院斟酌，系爭四三號一樓房屋非常破舊，房地亦僅係供住家使用，故以系爭四三號一樓房地價值之年息百分之十計算租金，亦顯過高，而上訴人每月實際向被上訴人戊○○徵收相當法定租金上限之金額，卻扭曲穿鑿解釋成房屋修繕費，此實難令被上訴人戊○○甘服，尤與事實相悖。
⑷上訴人每月自被上訴人戊○○薪資中扣款，係以「房租」名義扣款。
⑸再依上訴人於原審九十一年二月一日民事陳報狀提出之原證十五中，上訴人亦自認係依「房租消費物價指數上升」而調漲每月對房舍使用人之扣款。
⒊兩造間之「不定期租賃關係」並未經合法終止：
⑴上訴人前對被上訴人戊○○之訴訟代理人發函，催告被上訴人戊○○繳交租
金，惟因訴訟代理人就本件被授權之範圍，並未包括收受催繳租金之通知，訴訟代理人業已另發函退回，故就上訴人致函被上訴人戊○○之訴訟代理人向被上訴人戊○○催繳租金乙節，應不發生催繳租金之效力。
⑵又上訴人以九十一年八月八日上訴理由狀之送達以代催告，然本件之訴訟標
的乃所有物返還請求權，並非請求給付租金，上訴人應不得利用本件之訴訟程序代為給付租金之催告。況上訴人於九十一年八月八日上訴理由狀內亦未依民法第四百四十條第一項規定，「定相當期限」催告承租人支付租金，更不應生催告給付租金之效力。
⑶另上訴人於九十一年八月二十九日之民事言詞辯論準備書狀主張：鈞院九十
一年八月十二日準備程序，被上訴人戊○○訴訟代理人稱「上訴人以本案書狀之送達，以代它案之催告，於法不合」云云，實屬誤會，上訴人之催告，均在庭外為之，且直接通知被上訴人三人，所通知之地址均為其戶藉謄本所載之地址且為原審判決書所列之地址，被上訴人戊○○通知於「臺北市○○區○○路○巷○○○號一樓」云云。惟查，被上訴人戊○○之戶籍所在地乃於「臺北市○○○段○○○巷○○○弄○○號」，並非「臺北市○○區○○路○巷○○號一樓」，上訴人應知之甚明，足證上訴人將通知寄送「臺北市○○區○○路○巷○○號一樓」，經郵局兩次投遞不在，已由郵局因「招領逾期退回」，更不應生催告繳付租金之效力。
三、證據：採用原審之立證方法，並提出被上訴人戊○○之戶籍謄本一份。
丙、被上訴人己○○部分：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠程序部分：
上訴人主張若鈞院仍認兩造間就系爭二九號二樓房屋存有不定期租賃關係，其亦依民法第四百五十條第二項或依土地法第一百條第一項第三款規定終止租約，請求遷讓云云，惟此乃屬「類似之訴之預備合併」，屬訴之追加，被上訴人不予同意，且「使用借貸」與「租賃」兩者之基礎事實並不相同。縱認上訴人該主張係屬新的攻擊或防禦方法，然被上訴人己○○及其餘二位被上訴人於第一審均有主張不定期租賃關係（非上訴人所謂僅有一人主張），上訴人於原審既委任律師為訴訟代理人即得提出該主張，竟不為之，其顯有故意或重大過失，而不應予准許。
㈡實體部分：
⒈原審判決雖駁回上訴人於第一審之訴，惟其理由認兩造就系爭二九號二樓房屋係存有不定期租賃關係，而非買賣關係，則有不當：
⑴卷附刊載「華岡新村房屋分配原則」之上訴人發行之中國文化學院第三期院
刊，另一被上訴人甲○○於原審已提出正本供核，且該「華岡新村房屋分配原則」係經上訴人第六十九次行政會議通過，而查上訴人提出之「教職員宿舍申請及管理辦法」係經上訴人第九九四次行政會議通過，故上訴人既有第九九四次行政會議，自有第六十九次行政會議，故該「華岡新村房屋分配原則」內容真正無庸置疑；另上訴人雖否認五十三年九月四日座談會之真正及其合法性，然另一被上訴人甲○○提出之原審判決附件通知書，被上訴人甲○○於原審亦已提出正本供核，其真正性不容上訴人否認，而該通知書既記載「奉主任於九月四日第二次座談會核定分配在卷，茲檢送上項紀錄暨第一、二、三批住戶名單各一份」，則該五十三年九月四日座談會議記錄自屬存在。且該次會議既由斯時之董事長張其昀教授主持，焉可謂不具其代表性。
⑵「華岡新村房屋分配原則」及五十三年九月四日座談會決議，並非僅適用於
五十三年而已，其後受分配者亦有該原則及座談會記錄之適用，否則何以上訴人己○○一開始亦係扣款三百五十元？⑶上訴人自創校之初因財務拮据，常有連續二、三個月始發給半個月或一個月
薪資，且未給付薪資明細表。被上訴人己○○根本不知有被扣款超過三百五十元之情事，故自不能以被上訴人己○○未曾異議，而否認兩造間無買賣關係。
⑷若係租賃，於未約定需由被上訴人己○○負修繕之責之情形下，無論有無繳
交租金，上訴人均需負修繕之責，何以上訴人不為修繕？⑸故本件原審判決駁回上訴人於第一審之訴固屬正確，惟其認定兩造就系爭二九號二樓房屋係存有不定期租賃關係，而非買賣關係，則有未洽。
⒉兩造間就系爭二九號二樓房屋，並無使用借貸關係存在：
⑴上訴人於原審提出之薪資帳冊明白記載所扣者為「房租」，非「維修費」，上訴人欲反於自己製作之文書內容為主張，應由其負舉證責任。
⑵上訴人於原審提出之「上訴人學校在被上訴人服務期間薪資內扣房屋維修費之情形
者」，已明白表示，維修費之調漲乃因「學生宿舍費調整多次，房租消費物價指數上升，教師薪資調整多次」，故扣款顯非單純之維修費，尚包括使用之對價。雖上訴人於九十一年七月二日上訴理由狀謂其所扣之款項均用於維修，惟其證據何在？⑶另上訴人附陳之「發薪通知書」及「教職員宿舍借用契約公證書」，均發生於000年以後，與本件認定無關。
⒊上訴人催告被上訴人己○○繳交租金，不生通知效力：
⑴上訴人於九十一年七月四日寄函予本件被上訴人己○○之訴訟代理人丁○○
催討租金，惟丁○○斯時尚未受任為第二審訴訟代理人，且縱已為本件第二審訴訟代理人，亦無收受該給付租金有關文書之權限。雖上訴人再主張以其九十一年八月八日上訴補具理由狀之送達代為催告，然上訴人請求無權占有返還房屋與請求給付租金乃不同事件，自不得利用無權占有事件之訴訟程序代給付租金之催告，故其通知亦不生效力。雖其於九十一年八月二十九日言詞辯論準備書狀另提呈函寄予被上訴人己○○之招領逾期函件，而謂已發生送達效力云云，惟「招領逾期」並不能視為已送達，且上訴人明知被上訴人己○○住於美國，竟向被上訴人己○○於臺灣之舊戶籍地送達，亦不生送達效力。
⑵況依房屋分配原則及五十三年九月四日分配座談會記錄，本件租賃之總租金為六萬三千元，被上訴人已繳足，已無欠租情事。
三、證據：採用原審之立證方法。
丁、被上訴人甲○○方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠程序部分：
上訴人主張若鈞院仍認兩造就系爭四三號二樓房屋存有不定期租賃關係，其亦依民法第四百五十條第二項規定終止租約，請求遷讓云云，惟此乃屬「類似之訴之預備合併」，屬訴之追加，被上訴人甲○○不予同意，蓋「使用借貸」與「租賃」兩者之原因事實並不相同，縱認上訴人該主張係屬新的攻擊或防禦方法，然被上訴人甲○○及其餘二位被上訴人於第一審均有主張不定期租賃關係，上訴人於原審既委任律師為訴訟代理人即得提出該主張，竟不為之，其顯有故意或重大過失，而應駁回其主張。
㈡實體部分：
⒈原審判決雖駁回上訴人於第一審之訴，惟其理由認兩造就系爭四三號二樓房屋係存有不定期租賃關係，而非買賣關係，則有不當：
⑴卷附刊載「華岡新村房屋分配原則」之上訴人發行之中國文化學院第三期院
刊，被上訴人甲○○於原審已提呈正本供核，且該「華岡新村房屋分配原則」係經上訴人第六十九次行政會議通過，而查上訴人提出之「教職員宿舍申請及管理辦法」係經上訴人第九九四次行政會議通過，故上訴人既有第九九四次行政會議，自有第六十九次行政會議，故該「華岡新村房屋分配原則」內容真正應無庸置疑；另上訴人雖否認五十三年九月四日座談會之真正及其合法性，然被上訴人甲○○提呈之原審判決附件通知書，被上訴人甲○○於原審亦已提呈正本供核，其真正性不容上訴人否認，而該通知書既記載「奉主任於九月四日第二次座談會核定分配在卷，茲檢送上項紀錄暨第一、二、三批住戶名單各一份」，則該五十三年九月四日座談會記錄自屬存在。且該次會議既由斯時之董事長張其昀教授主持，焉可謂不具代表性，縱認缺乏代表性，惟既經上訴人總務處將該會議紀錄送達被上訴人甲○○，而使被上訴人甲○○相信出席該次會議之人有該權限，上訴人亦應負民法第一百六十九條表見代理人之授權人責任，合先敘明。
⑵被上訴人甲○○並非僅根據五十三年五月五日之「華岡新村房屋分配原則」
向上訴人要約，而係於五十三年九月四日分配座談會做成決議後始向上訴人要約，斯時已有每月扣款三百五十元及應受分配房舍之人。詎原審僅以「華岡新村房屋分配原則」為據，自有不當。
⑶被上訴人甲○○係五十三年九月四日分配座談會之紀錄人，於該次座談會後
，即依該內容向上訴人要約，於五十三年十月二日獲承諾，並由上訴人總務處檢送會議紀錄內容及分配名單予被上訴人甲○○，以為買賣契約內容之證據。按該通知絕非原審判決所謂「僅在通知被上訴人甲○○華岡新村第二批眷舍及將竣工之事實，並檢送座談會紀錄與住戶名單而已」，蓋若被上訴人甲○○尚未被決定受分配，上訴人何需通知被上訴人甲○○？又無論「華岡新村房屋分配原則」或「五十三年九月四日分配座談會紀錄」均有「七年後房屋歸配住人所有」之記載，則被上訴人甲○○每月扣款三百五十元，七年後上訴人將房屋所有權移轉予被上訴人，豈可謂非買賣。惟原審判決疏未注意被上訴人甲○○若未被決定受分配，何以上訴人會通知被上訴人甲○○？及未說明被上訴人甲○○每月被扣三百五十元，七年後上訴人需移轉所有權予被上訴人甲○○及事後欲出讓時，須依時價由上訴人價購，其性質何以非屬買賣？⑷被上訴人甲○○於原審主張上訴人自創校之初因財務拮据，常有連續二、三
個月始發給半個月或一個月薪資，且未給付薪資明細表，而於六十四年被派往美國後，上訴人係以匯款方式給付薪資，亦無明細表。根本不知有被扣款超過三百五十元及扣款期間超過十五年之情事，故自不能以被上訴人甲○○十八年來未曾異議，而否認兩造間無買賣關係，蓋被上訴人甲○○係「不知」，而非「不為」也。且被上訴人有無溢扣乃涉上訴人是否違約問題，實與買賣契約有無成立無關。詎原審判決以被上訴人甲○○未曾異議，而未探究何以未曾異議之原因，即遽認定無買賣關係，其理由亦有不當。
⑸故本件原審判決駁回上訴人於第一審之訴固屬正確，惟其認定兩造就系爭四三號二樓房屋係存有不定期租賃關係，而非買賣關係則有未洽。
⒉就系爭四三號二樓房屋，兩造間並無使用借貸關係，縱認有使用借貸關係，其使用目的亦尚未完畢：
⑴上訴人於原審提呈之薪資帳冊明白記載所扣者為「房租」，非「維修費」，上訴人欲反於自己製作之文書內容為主張，應由其負舉證責任。
⑵上訴人於原審提呈之「上訴人學校在被上訴人服務期間薪資內扣房屋維修費之情形
者」，已明白表示，維修費之調漲乃因「學生宿舍費調漲多次，房租消費物價指數上升，教師薪資調整多次」，故扣款顯非單純之維修費，尚包括使用之對價。雖上訴人於九十一年七月二日上訴理由狀謂其所扣之款項均用於維修，惟其證據何在？⑶上訴人九十一年七月二日上訴理由狀雖附呈「發薪通知單」欲證明其扣者為
維修費，惟該通知單係八十七年以後，上訴人為恐受分配者主張其他權利，方予修改。故該證物與本件認定無關。
⑷縱認兩造間係使用借貸關係，惟被上訴人甲○○係「華岡教授」，為終身職
。雖上訴人主張其七十三年二月三日根據七十三年六月三十日董事會通過之「人事財務精簡方案」通知被上訴人甲○○雙方之聘約至七十三年七月底終止云云，惟：
①該「人事財物精簡方案」適用之對象為出國講學、進修、研究、訪問、考
察、開會等者，而被上訴人甲○○係奉派為駐美代表，非該「人事財務精簡方案」之對象，且該方案係「留職」，非「停職」。
②上訴人於原審提呈之人事室函係於七十三年三月十六日作成，上訴人何可能於七十三年二月三日寄發該函予被上訴人甲○○。
③故被上訴人甲○○與上訴人間之聘用關係尚未終止，自有權繼續使用系爭房屋。
⒊上訴人催告被上訴人甲○○繳交租金，不生通知之效力：
⑴上訴人於九十一年七月四日寄函予本件甲○○之訴訟代理人，對被上訴人甲○○催繳自七十三年至九十一年七月份止之租金一百十萬一千七百五十元。
惟本件被上訴人甲○○之訴訟代理人，僅有代收本件無權占有事件之文書，並無收受該給付租金有關文書之權限，故被上訴人甲○○之訴訟代理人已將該催告函檢還予上訴人。雖上訴人再主張以其九十一年八月八日上訴補具理由狀之送達代催告，然上訴人請求無權占有返還房屋與請求給付租金乃不同事件，自不得利用無權占有事件之訴訟程序代給付租金之催告，故其通知亦不生效力。
⑵雖上訴人主張被上訴人甲○○之訴訟代理人於檢還九十一年七月四日之催告
書時，同時代被上訴人甲○○主張時效、抵銷等而認被上訴人甲○○已對該催告函具體答覆而生通知之效力云云，惟按被上訴人甲○○於收受第一審判決書後，即預料上訴人或將依第一審判決理由催繳租金，因此於返還美國前，即授權本件訴訟代理人於知悉上訴人有催繳租金之行為時，即代其對上訴人為時效、抵銷等主張。而按「知悉」或由第三人處得知，或由上訴人之行為表現（例如上訴人於鈞院九十一年七月四日調查時之表示）或由被上訴人甲○○得知，不一而足。故被上訴人甲○○既僅於上訴人發函前授權訴訟代理人於知悉時即對上訴人為時效、抵銷之主張，而非授權本件訴訟代理人於收受上訴人之催告函時，代其為主張，故自不得即謂其同時授權本件訴訟代理人收受上訴人催繳租金之文書。故於被上訴人甲○○未表示本件訴訟代理人有代收租金事件相關文書權限之情況下，上訴人既未向被上訴人甲○○為送達，自不生送達之效力。
⑶退一步言，縱認上訴人之催告已生效力，惟：
①上訴人謂被上訴人甲○○積欠其一百十萬一千七百五十元租金（平均每月
五千一百元）係如何計算而得？按未定期限之不動產租賃，其租金之增減，除經當事人合意外，須聲請法院為之，當事人之一方不得任為主張，民法第四百四十二條定有明文。而本件租金為每月三百五十元，且雙方並無增減租金之合意，上訴人自不得任意調漲。
②本件租金之總額，依據房屋分配原則及五十三年九月四日房屋分配座談會
紀錄為六萬三千元，分十五年，每月給付三百五十元，被上訴人已給付完畢，已無積欠任何租金。
⒋縱認尚有欠租，惟超過五年部分已罹於消滅時效，被上訴人拒絕給付。未罹於
消滅時效部分，因上訴人積欠被上訴人甲○○自七十三年八月至九十一年七月，共二百十六個月，每月至少四萬零四百元之薪資，合計為八百七十二萬六千四百元，被上訴人已主張抵銷，而無積欠租金情事。另為慎重計，若鈞院認上訴人可據本件訴訟文書代催繳租金之通知，被上訴人即再以九十一年八月三十日之訴狀繕本送達代時效抗辯及抵銷之通知。
三、證據：採用原審之立證方法。理 由
壹、程序方面按民事訴訟法第四百四十六條第一項固規定，訴之變更或追加，於第二審程序，非經他造同意者，不得為之；但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。惟按不變更訴訟標的，而補充事實上或法律上之陳述者，依同法第二百五十六條之規定，非為訴之變更或追加，且該規定亦準用於第二審程序，同法第四百六十三條規定甚明。又按當事人得於第二審提出新攻擊或防禦方法；但因當事人之故意或重大過失未於第一審程序提出者，第二審法院「得」駁回之，同法第四百四十七條亦定有明文。而上開關於通常訴訟事件之第二審程序規定，依同法第四百三十六條之一第三項之規定，亦準用於簡易事件之上訴程序。本件上訴人以被上訴人原係基於使用借貸關係而各自占有上訴人所有之系爭房屋，惟因借貸之目的已使用完畢，爰依所有物返還請求權及借用物返還請求權，訴請被上訴人分別將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並返還相當於租金之不當得利等語，惟經原審以兩造間有不定期租賃關係存在為由，而駁回上訴人之請求。上訴人提起本件上訴時，除援用其於原審之主張外，並補陳如本院亦認為兩造間有不定期租賃關係存在，其亦已終止兩造間之租賃契約，被上訴人仍屬無權占有系爭房屋，是仍以於原審所主張之所有物返還請求權及借用物返還請求權為其訴訟標的等語，顯見上訴人並未變更其訴訟標的，而僅係補充事實上及法律上之陳述，揆諸前揭規定，自無庸得被上訴人之同意。又上訴人對於被上訴人於原審所為兩造間存有不定期租賃關係之備位防禦方法（先位防禦方法則為系爭房屋為被上訴人所有），雖本得於原審提出終止租約之備位攻擊方法而未提出，遲至本件上訴審始提出該新的備位攻擊方法，惟經審酌兩造之前提出之攻擊、防禦方法，於該追加之攻擊方法均可援用，非但不致增加被上訴人防禦之困難，亦無礙訴訟之終結等情，爰准許上訴人提出該新的備位攻擊方法，合先敘明。
貳、實體方面
一、本件上訴人起訴主張：系爭四三號一樓、二九號二樓、四三號二樓房屋（下合稱「系爭房屋」）均係上訴人於民國五十三年間建造完成，為上訴人所有，屬上訴人之教職員宿舍，被上訴人戊○○、己○○、甲○○均曾在上訴人學校擔任教師，因而基於使用借貸法律關係分別獲配系爭四三號一樓房屋、系爭二九號二樓房屋、系爭四三號二樓房屋，嗣被上訴人戊○○於七十八年八月一日離職，被上訴人己○○於六十八年八月一日離職，被上訴人甲○○於七十三年八月一日離職，依使用借貸之目的，應認被上訴人於離職時均已使用完畢，縱認兩造間有不定期租賃關係存在，上訴人亦已分別依民法第四百五十條第二項及土地法第一百條第三款之規定，終止兩造間之不定期租約，為此基於所有物返還請求權以及借用物返還請求權，訴請被上訴人戊○○、己○○、甲○○分別將系爭四三號一樓房屋、系爭二九號二樓房屋、系爭四三號二樓房屋全部遷讓返還予上訴人，又被上訴人於使用借貸契約終止後，仍分別無權占用系爭房屋，爰基於不當得利法律關係，訴請被上訴人均自八十四年八月一日起至八十六年六月三十日止，各按月給付上訴人五千二百二十九元，及均自八十六年七月一日起，至八十九年六月三十日止，各按月給付上訴人七千二百五十一元，暨自八十九年七月一日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人七千九百八十六元等語。
二、被上訴人則以：系爭房屋分別係被上訴人向上訴人所買受，被上訴人基於系爭房屋買受人之地位，自有合法占用系爭房屋之權源，且因上訴人於被上訴人在職期間按月自薪資中扣除系爭房屋之房租，是縱認被上訴人非系爭房屋之買受人，被上訴人亦係基於不定期租賃關係合法占用系爭房屋，且上訴人迄未合法終止兩造間之不定期租賃契約，上訴人請求被上訴人遷讓系爭房屋及給付不當得利，為無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張被上訴人戊○○、己○○、甲○○前因任教於上訴人學校，而分別獲配住系爭四三號一樓、二九號二樓、四三號二樓房屋，且現仍為被上訴人各自繼續占用之事實，為被上訴人自認在卷，堪認為真正。上訴人復主張其現為系爭房屋所有權人，則據其提出與所述相符之系爭房屋建物所有權狀為證，應堪信為真實。被上訴人戊○○雖辯稱系爭四三號一樓房屋係其原始取得等語，惟為上訴人所否認，且被上訴人戊○○自承系爭四三號一樓房屋先由上訴人配予其他教職員居住過，其後才配住予伊，上訴人並於配住予伊後，按月自伊薪資中扣款等語（詳見原審九十一年一月九日言詞辯論筆錄），足見被上訴人戊○○獲配住系爭四三號一樓房屋時，該房屋早已興建完成，絕非以其遭上訴人扣款之金錢出資興建，此外，被上訴人戊○○並未說明並舉證證明伊究竟如何原始取得系爭四三號一樓房屋，則其主張為系爭四三號一樓房屋之原始取得人等語，不足採信。被上訴人雖又辯稱系爭房屋均為國民住宅，上訴人為財團法人，依法不得登記為所有權人等語，惟上訴人否認系爭房屋屬於國民住宅條例所指之國民住宅，而被上訴人所提臺上訴人於五十三年間以教職員陳介山、史紫忱名義，向臺灣省政府申辦「興建國民住宅貸款」之借據影本，非僅不足以證明系爭房屋為嗣後於六十四年七月十二日始制定公布之國民住宅條例所稱之國民住宅，且自該二份借據所載內容（詳見原審卷二第一四八、一五四頁），益證陳介山、史紫忱二人係為興建「自用住宅」，而向臺灣省政府借貸「興建國民住宅貸款」，是被上訴人上開辯詞，亦無足採。況按土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」依土地法所為之登記既有絕對真實之公信力，而被上訴人又非系爭房屋之真正所有權人，且上訴人之所有權登記未因登記原因無效或得撤銷，遭真正權利人訴請塗銷登記並遭敗訴判決確定，是上訴人之所有權登記仍應受土地法第四十三條之保護甚明。
四、上訴人主張被上訴人現仍分別占用系爭四三號一樓、二九號二樓、四三號二樓房屋，係屬無權占有等語，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人主張被上訴人戊○○係於七十四年獲配系爭四三號一樓房屋，上訴人並按
月以房租名義扣款二千五百元，並於七十六年隨教師薪資調整而調漲為月扣五千元（詳如附表所示），至七十八年八月一日離職為止，始未再繼續扣款；被上訴人己○○於六十二年一月間獲配系爭二九號二樓房屋，上訴人按月以房租名義扣款四百五十元，嗣並依如附表所示各年度調漲扣款金額，至六十八年八月一日離職為止，始停止繼續扣款；被上訴人甲○○係於五十五年間獲配系爭四三號二樓房屋，上訴人並按月以房租名義扣款三百五十元，嗣亦依如附表所示年度調漲扣款金額，至七十三年八月一日為止，始停止繼續扣款等情。被上訴人戊○○就此自陳：因時隔太久，表示無法記憶上訴人此部分主張是否屬實等語（詳見原審九十一年三月二十二日言詞辯論筆錄）；被上訴人己○○除辯稱扣款期間應自六十二年一月間獲配房屋時起，至七十二年為止之外，對於扣款金額僅記得高於三百五十元，詳細數目則表示無法記憶等語（詳見原審九十一年一月九日、三月二十二日言詞辯論筆錄）；被上訴人甲○○除辯稱扣款期間應早自五十三年、五十四年間開始之外，對於扣款金額僅記得至少為三百五十元，實際數目亦表示無法記憶等語（詳見原審九十一年三月二十二日言詞辯論筆錄）。經審酌被上訴人均未提出任何按月扣款之證明，而上訴人就其按月自被告薪資中扣款一事坦白承認，並整理提出如附表所示之各年度調漲扣款金額，及七十三年八月專任教職員薪俸清冊影本一件供參，應認上訴人所陳之扣款金額，雖被上訴人均稱無法記憶，爰依民事訴訟法第二百八十條第二項之規定，應視同自認，而堪信為真正。
㈡被上訴人戊○○雖辯稱：依「華岡新村房舍分配原則」，上訴人當時之董事長張
其昀已代表上訴人向被上訴人戊○○為買賣之要約，即房舍受配人每月支付相當貸款本息半數之價款，受配住人即擁有受分配房舍之所有權，被上訴人戊○○於受配系爭四三號一樓房屋後遷入居住，並由上訴人按月扣款，顯已承諾以此價金買受該房屋，雙方之買賣契約即已成立（詳見原審九十一年一月七日答辯狀）等語。然姑不論「華岡新村房舍分配原則」是否確由張其昀代表上訴人所合法制定，該分配原則既載明係於五十三年五月五日所定，且觀其內容，尚無從特定將來應受分配甲、乙、丙種房舍之人各為誰？亦未提及各種房舍將來受分配之人應給付之利息半數數額為多少？充其量僅屬對於全體教職員公告日後處理分配房舍之概要性原則規定，尚難謂為一買賣要約，並未發生要約之法律效果，被上訴人戊○○自無從逕為承諾而使雙方買賣之意思表示合致。雖上訴人陳稱：於七十四年將系爭四三號一樓房屋配予被上訴人戊○○居住，並以房租名義按月扣款如附表所示之金額，直至被上訴人戊○○離職為止等語，惟上訴人在「華岡新村房舍分配原則」制定時點相隔二十一年之後，始將系爭四三號一樓房屋配住予被上訴人戊○○，並在被上訴人戊○○任職期間以「房租」名義按月扣款達數年之久，且扣款金額並隨教師薪資調高、一般學生住宿費調升以及房租消費物價指數上升而調漲，雙方從無異議等情，顯與一般不動產買賣契約「價金」均為固定金額，不可能隨上開因素任意調漲之常理不符，此外，被上訴人戊○○並未舉證證明兩造間之買賣契約業已成立生效，是其所辯上情，尚無足採。
㈢被上訴人己○○雖先於九十年十月十五日具狀辯稱：系爭二九號二樓房屋原配予
訴外人王家鴻居住，嗣被上訴人己○○於五十三年間到校任職，即依「華岡新村房舍分配原則」內容向上訴人為買賣要約，並獲上訴人承諾而配住系爭二九號二樓房屋，買賣契約合法成立等語，惟嗣又當庭改稱：「被告己○○並未向上訴人表示承買系爭建物，而是上訴人依房舍分配原則將本建物分配給己○○，無口頭與書面訂立買賣契約，我主張房舍分配原則及五十三年九月四日座談會記錄就是上訴人出售房屋依據，且上訴人已按月扣款」等語（詳見原審九十一年二月五日言詞辯論筆錄），並陳稱：「．．．被告盧（秀如）六十二年一月獲配現住宿舍，．．．。」等語（詳見原審九十一年三月二十二日言詞辯論筆錄），則被上訴人己○○是否於五十三年間即依「華岡新村房舍分配原則」向上訴人為買賣要約，並獲上訴人承諾而配住系爭二九號二樓房屋，顯有疑義。至「華岡新村房舍分配原則」僅係對於全體教職員公告日後處理分配房舍之概要性原則規定，前已述及，該原則本身並非買賣契約，又被上訴人己○○提出之五十三年九月四日「華岡新村眷舍第二批分配座談會記錄」決定事項第二點固記載：「華岡新村眷舍每戶自遷入之日起，由會計室每月扣三百五十元，七年之後房屋歸配住人所有。」惟該份會議記錄之真正性為上訴人所否認，被上訴人就此並未舉證以實其說，已乏依據，況該次會議形式上出席之人為何有權決定獲配眷舍者之權利義務，亦未見被上訴人舉證證明，因認被上訴人己○○辯稱：房舍分配原則及五十三年九月四日分配座談會記錄就是上訴人出售房屋依據等語，亦難採取。雖上訴人陳稱：於六十二年一月間將系爭二九號二樓房屋配予被上訴人己○○居住，並以房租名義按月扣款如附表所示金額，直至被上訴人己○○離職為止等語，惟參諸上訴人於六十二年一月間將系爭二九號二樓房屋配住予被上訴人己○○，並在被上訴人己○○任職期間以「房租」名義按月扣款達數年之久，且扣款金額並隨教師薪資調高、一般學生住宿費調升以及房租消費物價指數上升而調漲，雙方從無異議等情，顯與一般不動產買賣契約「價金」均為固定金額，不可能隨上開因素任意調漲之常理不符，亦不足僅憑上訴人按月扣款之事實，逕認上訴人與被上訴人己○○間訂有買賣契約。
㈣被上訴人甲○○辯稱：上訴人於五十三年間制定「華岡新村房舍分配原則」，並
於五十三年九月四日召開分配座談會，會中作成決定：「華岡新村眷舍每戶自遷入之日起，由會計室每月扣三百五十元，七年之後房屋歸配住人所有。」上訴人為上開要約之誘引後，被上訴人甲○○於五十三年十月二日之前，以買賣價金每月繳納三百五十元，分期十五年按月繳納計算，七年之後即移轉所有權之內容，向上訴人為買賣要約，上訴人即於五十三年十月二日以如附件所示之通知書為承諾，因而獲配住系爭四三號二樓房屋，買賣契約合法成立等語（詳見原審九十一年二月五日言詞辯論筆錄），惟為上訴人所否認，且縱被上訴人甲○○曾向上訴人為上開要約，惟觀諸被上訴人甲○○提出如附件所示通知書之內容，無非係通知被上訴人甲○○華岡新村第二批眷舍即將竣工之事實，並檢送座談會記錄與住戶名單而已，尚難認係上訴人向被上訴人甲○○承諾願依其要約訂立買賣契約之意思表示，亦無從僅憑此即認定被上訴人甲○○與上訴人間有買賣契約存在。至上訴人雖陳稱：於五十五年間將系爭四三號二樓房屋配予被上訴人甲○○居住，並以房租名義按月扣款如附表所示之金額，至七十三年八月一日為止等語，惟參諸上訴人於五十五年間將系爭四三號二樓房屋配住予被上訴人甲○○，並在被上訴人甲○○任職期間以「房租」名義按月扣款約達十八年之久，且扣款金額並隨教師薪資調高、一般學生住宿費調升以及房租消費物價指數上升而調漲，雙方從無異議等情，顯與一般不動產買賣契約「價金」均為固定金額，不可能隨上開因素任意調漲之常理不符。被上訴人甲○○雖又辯稱：上訴人從未發給薪資明細表，因此扣款金額並不清楚等語（詳見原審九十一年三月二十二日言詞辯論筆錄），惟衡諸履行不動產買賣契約對於契約當事人而言，均屬極為慎重之要事，扣款金額並非無從查知，倘被上訴人甲○○確與上訴人訂立買賣契約，並約定於十五年內按月分期支付買賣價金三百五十元，則上訴人是否按月如數扣款？扣款期限何時屆至？均攸關契約之履行完畢與否，被上訴人甲○○豈有長達十八年從未聞問，放任上訴人自行調高扣款金額，並於屆期後任由其繼續扣款之理？是亦無從僅憑上訴人按月扣款之事實，即認上訴人與被上訴人甲○○間訂有買賣契約。
㈤上訴人於被上訴人分別獲配系爭三房屋後，即按月自被上訴人薪資中扣款，已如
前述，惟上訴人否認兩造間有不定期租賃關係存在，並陳稱：兩造間原為使用借貸關係，所扣款項係宿舍維護費，絕非房租等語。經查：
⒈按因任職關係獲准配住系爭房屋，固屬使用借貸之性質，然其既經離職，依借
貸之目的，當然應視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條之規定，被上訴人自得據以請求交還系爭房屋，最高法院四十四年臺上字第八○二號判例固著有明文。惟本件被上訴人因任職關係分別獲准配住系爭房屋後，上訴人即按月自被上訴人薪資中扣款，此扣款金額究為房租性質？或僅係維護費性質？涉及兩造間法律關係之認定，尚難逕依上開判例意旨，一概認定本件兩造間必為使用借貸契約關係，先予敘明。
⒉系爭房屋均係於五十三年間建築完成，主建物總面積為七十八點七八平方公尺
，有上訴人提出之所有權狀影本在卷可稽，且系爭房屋附近環境清幽，交通尚稱便利，惟目前屋況均甚老舊，牆壁斑駁，屋頂鋼筋外露等情，業經本院履勘現場，有勘驗筆錄可佐，被上訴人戊○○、己○○並均提出屋內照片為證，又系爭房屋八十三年度之房屋課稅現值均為十六萬一千一百元，亦有房屋稅現值證明附卷足參（見原審卷一第十二至十四頁）。而依上訴人提出如附表所示各年度按月扣款之金額，並參諸系爭建物之坐落位置、面積、繁榮景況、折舊程度，再衡以扣款各年度之經濟背景、通貨膨脹等情形（按被上訴人甲○○陳稱：五十三、五十四年間其月薪約二千元，另依上訴人提出七十三年八月專任教職員薪俸清冊影本所載，被上訴人甲○○當時月薪為四萬零四百元，又上訴人陳稱：八十五年間，該校一般教授月薪為九萬餘元），可知上訴人按月自被上訴人薪資中扣款金額不低，應非單純維護費用可比，而具有使用獲配房屋對價之房租性質；且上訴人自承從配住予被上訴人之初，至渠等離職為止，長達十餘年均係以「房租」名義自被上訴人薪資中扣款，並有上訴人提出之七十三年八月專任教職員薪俸清冊影本可稽，被上訴人就此亦未曾表示反對，足見兩造間對於房屋租賃契約已有默示意思表示之合致；況自上訴人提出之附表說明可知，歷年調漲被上訴人扣款金額之因素不外為：教師薪資調整、學生宿舍費調漲、房租消費物價指數上升等等，且上訴人亦曾於原審當庭自承：被上訴人扣款金額之調整是按教育部針對學生宿舍每學期所繳住宿費之比例調整等語（詳見原審九十一年三月二十一日言詞辯論筆錄），顯非單純僅依系爭房屋逐年折舊，所須支付維護費用之多寡而定，益證上訴人按月自被上訴人薪資所扣款項，應屬被上訴人支付房租之性質。又按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第四百二十二條明文規定。兩造間之租賃契約租期均逾一年，且未以字據訂立，是被上訴人辯稱其等分別與上訴人間就系爭房屋有不定期租賃關係存在，應堪採信。
㈥上訴人主張其已依民法第四百五十條第二項之規定，以九十一年七月二日上訴理
由狀繕本送達對造，作為終止兩造間不定期租賃契約之意思表示，復已依土地法第一百條第三款之規定，催告被上訴人給付積欠之租金，並因被上訴人逾期未付，而為終止兩造間不定期租賃契約之意思表示等語，惟被上訴人則辯稱上訴人並未合法終止兩造間之不定期租賃契約等語。經查：
⒈按民法第四百五十條第二項前段固規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終
止契約。惟按屬於特別法性質之土地法第一百條則規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：出租人收回自住或重新建築時。承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違反租賃契約時。承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」且不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，且在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在（最高法院四十二年度臺上字第一一八六號判例參照）。
⒉本件上訴人於現行土地法公布施行後，請求被上訴人返還系爭房屋，依特別法
優於普通法之原則，非有土地法第一百條所列各款情形之一不得為之，而無依民法第四百五十條第二項規定主張得隨時終止租約之餘地。是上訴人未依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告被上訴人支付積欠之租金，即於九十一年七月二日以上訴理由狀繕本送達對造，作為終止兩造間不定期租賃契約之意思表示，與前開規定及說明有違，自不生合法終止兩造間不定期租賃契約之效力。
⒊次按訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權，為民事訴訟法第七
十條第一項之所明定，所謂一切訴訟行為，凡不屬該條項但書所定應受特別委任之事項均包含在內，代受送達亦為一切訴訟行為之一種，故訴訟代理人除受委任之當事人限制外，當然有此權限，其基此所為之代受送達，即與委任之當事人自受送達生同一之效力（最高法院四十四年度臺抗字第一九二號判例參照）。至於當事人如對代理權加以限制者，依前開法條第三項規定，則應於委任書或筆錄內表明，否則應認為未受限制。又按民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定（最高法院四十一年度臺上字第四九○號判例參照）。
⒋本件上訴人嗣於九十一年七月四日在本件訴訟外，分別以催告書致函被上訴人
戊○○之訴訟代理人朱立鈴律師、被上訴人己○○之訴訟代理人丁○○、被上訴人甲○○之訴訟代理人莊士郎律師，並限被上訴人於二週內向上訴人繳納各自所積欠之系爭房屋租金，逾期未繳即為終止租賃契約之意思表示，惟均遭退回等語，被上訴人對於曾收受上開催告書，並將該催告書退回予上訴人一節固均不爭執，惟被上訴人戊○○、甲○○之訴訟代理人辯稱其等受當事人委任之權限，未包括收受催繳租金通知之送達，被上訴人己○○之訴訟代理人則辯稱其當時尚未受任為第二審之訴訟代理人等語。經查，被上訴人戊○○、己○○及甲○○各自委任朱立鈴律師、丁○○、莊士郎律師為其等之訴訟代理人，且未於委任書或筆錄內表明對代理權加以若何限制，則依民事訴訟法第七十條第一項規定及前開說明，被上訴人之訴訟代理人就本件雖有為一切訴訟行為之權，包括與本件有關之代受送達在內。惟當事人於訴訟外所為之法律行為或準法律行為，則非與本件有關之訴訟行為，被上訴人之訴訟代理人，除於訴訟外有另受被上訴人委任為代理人，否則不當然有代被上訴人收受上訴人於訴訟外所為法律行為或準法律行為之送達權限。是上訴人於九十一年七月四日以催告書致函被上訴人之訴訟代理人，限被上訴人於二週內向上訴人繳納各自所積欠系爭房屋之租金，既係於本件訴訟外所為之催告行為，被上訴人之訴訟代理人又均辯稱其等並未受任於訴訟外代為收受催繳租金通知之送達，上訴人復無法舉證證明被上訴人之訴訟代理人確有於本件訴訟外另受被上訴人委任代為收受催告之權限，則依前述說明，尚難認已發生合法定期催告被上訴人繳納所積欠租金之效力。至於上訴人主張其亦已於九十一年七月四日具函催告被上訴人，經郵局以招領逾期為由退回等情，則為被上訴人所否認，辯稱其等從未接獲上開催告函，且其等並未居住於上訴人所寄之地址等語，上訴人雖提出信封影本三份為證。惟查，上開信封影本僅能證明上訴人確有於八十九年七月四日寄信予被上訴人，至於信封內之內容為何，則無從知悉，尚難認已發生上訴人所稱之定期催告效力。況上開信封影本所載之戊○○地址，並非其住所地臺北市○○路○段○○○巷○○○弄○○號，有上訴人所提出戊○○之戶籍謄本在卷可憑；另上開信封影本所載之己○○地址，亦非其住所地，蓋己○○雖設籍於基隆市○○區○○街○○○巷二九之三號，惟其實際係居住於美國，此有經我國駐美國臺灣經濟文化代表處認證之授權書在卷可稽，且其自八十二年八月一日出境後，即未再入境，亦有入出境查詢結果清單附卷可參，是己○○應有廢止其原國內住所之意思；又上開信封影本所載之甲○○地址臺北市○○區○○路○巷○○號二樓，亦非其住所地，蓋依上訴人所提出之甲○○戶籍謄本之動態記事欄所載，甲○○於八十七年一月二十五日出境，並已於八十九年三月六日辦理遷出登記，是甲○○亦顯有廢止其原位於國內住所之意思甚明，是上訴人寄予被上訴人己○○及甲○○之上開信函內容，縱果係定期催告之通知，亦不生合法催告之效力，附此敘明。
⒌上訴人既係以被上訴人各自積欠系爭房屋之租金額均達二個月以上，且被上訴
人經限期催告繳納仍不繳納為由，而終止兩造間之不定期租賃契約，並據以訴請被上訴人將各自無權占有之系爭房屋遷讓返還予上訴人，則終止租約前之定期催告行為，顯與本件上訴人之請求密切相關。是上訴人於九十一年八月十二日本院準備程序期日，當場以民事上訴補具理由狀繕本送達予被上訴人之訴訟代理人以代定期催告，當屬有據。
⒍末按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內
不為支付，出租人固得終止契約，惟非於催告期限屆滿時，租約即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明（最高法院五十二年度臺上字第一二八九號判例參照）。又當事人依法律之規定終止契約者，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，應向他方當事人以意思表示為之。本件上訴人於九十一年八月十二日本院準備程序期日，當場以民事上訴補具理由狀繕本送達予被上訴人之訴訟代理人以代定期催告，已如前述，姑不論被上訴人是否確有欠繳租金、積欠之租金額有無錯誤或業經抵銷，上訴人截至本件言詞辯論終結前，迄未向被上訴人為終止兩造間不定期租賃契約之意思表示，揆諸依前開規定及說明，兩造間之不定期租賃契約尚未經合法終止，是上訴人主張其已終止兩造間之不定期租賃契約等情，不足憑採。
五、綜上所論，被上訴人既係各自基於兩造間之不定期租賃法律關係，而分別占有使用系爭房屋，且上開不定期租賃契約尚未經合法終止，則被上訴人各自占用系爭房屋，即有法律上之正當權源。從而，上訴人基於所有物返還請求權及借用物返還請求權，訴請被上訴人戊○○、己○○、甲○○分別將系爭四三號一樓房屋、系爭二九號二樓房屋、系爭四三號二樓房屋遷讓返還予上訴人，並基於不當得利法律關係，訴請被上訴人給付自八十四年八月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，即均屬無據，為無理由，應予駁回。原審宣示判決筆錄判決駁回上訴人之起訴及其假執行之聲請，應屬正當。上訴意旨指摘原判決結果不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十四 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 李玉卿~B 法官 周明鴻~B 法官 張國勳右為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 二十五 日~B法院書記官 林郁菁