臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第一○二八號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間清償買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾貳萬肆仟玖佰零陸元，及自民國九十一年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新臺幣（以下同）五百萬元，及自民國九十一年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠被告於九十年四月三十日與原告簽訂不動產買賣契約書，買受原告所有坐落於臺
北縣三重市○○段○○○○號土地暨其上建物門牌號碼臺北縣三重市○○街○○巷○號房屋，約定總價金新臺幣（以下同）五百三十萬元，簽約時被告應給付原告十五萬元，雙方完稅後支付第二期款十五萬元，餘款由被告於所有權移轉登記完成並於貸款核下後七日內代償原告之貸款。詎被告僅給付三十萬元，迨原告依約將系爭不動產所有權移轉登記予訴外人即被告之妻李慧卿，並交付系爭不動產後，被告竟拒絕辦理貸款以給付尾款，經原告於九十年十月十七日以存證信函催告仍不履行，爰依民法第三百六十七條，訴請被告給付五百萬元及自九十一年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⑴被告所稱之漏水情形，實係地下一樓公共設施中化糞池抽水馬達故障所致，並非
因雨水而漏水，與系爭房屋本身結構無關。原告交付系爭房屋時，該馬達並無異常，如於危險移轉後始生故障，依民法第三百七十三條規定，自應由被告自行修復，與原告無涉。退萬步言，縱認原告有修復馬達瑕疵之義務，惟原告經被告通知後，已立即派人修復，並未使系爭房屋有滅失或減少通常效用或價值，被告不得據以解除契約。
⑵被告於決定購買系爭房屋之前，曾數度親赴現場看屋，原告及訴外人即仲介張栓
福均曾向被告詳實說明系爭房屋地下室及一樓部分空間有二次施工違規使用之情形，且絕未保證該等違建不會被臺北縣政府拆除，故系爭契約第九條載明依「原狀」交屋，顯見原告對此部分不負瑕疵擔保責任。
⑶原告及訴外人張栓福已據實告知系爭房屋違規使用之情形，並未隱瞞，被告於正
式簽約前，亦曾自攜風水師至現場察看隔局擺設，要求原告將系爭房屋進行部分整修，足見被告對系爭房屋現況知之甚詳，並無陷於錯誤之可言，不得依民法第九十二條規定撤銷系爭買賣契約。
⑷原告依約整修系爭房屋，並於九十年六月二十二日將系爭房屋過戶予被告指定之
訴外人李慧卿名下並交付之，被告於九十年六月底前實際占有系爭房屋做為辦公室使用，依民法第三百七十三條規定，自原告交付系爭房屋時起，本件標的物危險負擔已移轉於被告，事後縱接獲臺北縣政府拆除通知，亦與原告無涉。
⑸兩造間買賣契約仍存續中，原告基於契約法律關係向被告請求價金尾款五百萬元
，於法有據，原告非無法律上原因而受有利益，被告不得主張以不當得利抵銷本件債務。
三、證據：提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、臺北中山郵局存證信函第二一一二號暨限時掛號函件執據、臺北縣政府九十年七月十三日九十北府工拆字第二五三八二○號函等影本各一件、估價單影本二件為證，並聲請訊問證人張栓福。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決原告之訴駁回。
二、陳述：㈠原告於買賣不動產過程中提前交屋，將系爭房屋交由被告裝潢，交屋後每逢大雨
，地下一樓往地下二樓之樓梯間以及地下二樓漏水嚴重，且系爭房屋地下室與大樓地下室隔間牆顯然無法防水，致公共設施化糞池抽水馬達一旦故障，系爭房屋地下室即積滿污水，水深及膝，嚴重影響居住品質效用，經被告催告原告修補瑕疵，原告均置之不理，系爭房屋顯然具有物之瑕疵。
㈡又系爭房屋地下室依法原為防空避難室兼停車空間用途，原告違反建築法第七十
七條第一項規定，擅自拆除汽車昇降機及機械停車設備，違章建築為室內空間使用，竟隱瞞上情，迨交屋後不久，被告即接獲臺北縣政府強制拆除通知，乃請訴外人即代書莊宗棋代為協調處理，原告於協調時保證有辦法疏通臺北縣政府，如仍必須拆除，其願意買回云云，依民法三百五十四條第一項、第二項規定，原告應負擔物之瑕疵擔保責任。被告已於九十年十月二十三日委請律師發函向原告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，茲再以答辯狀主張解除契約，系爭契約既已解除，被告自無給付價金之義務。
㈢退萬步言，縱認被告解除系爭不動產買賣契約無理由，原告隱瞞地下層為違章建
築之事實，致被告陷於錯誤，而為買受之意思表示，依民法第九十二條規定，被告得撤銷購買系爭不動產之意思表示。被告已於九十年十月二十三日委請律師發函向原告為撤銷購買之意思表示，撤銷後買賣契約不成立，被告無給付價金之義務。
㈣系爭不動產因原告未向銀行繳納本息，業經臺灣板橋地方法院九十一年度執字第
五七五號拍賣抵押物強制執行事件，於九十一年九月十七日拍賣期日以四百三十一萬九千元拍定予訴外人謝月華。原告一方面對系爭房屋之瑕疵置之不理，一方面不依約攤還房屋貸款，以致訴外人即被告之妻李慧卿所有之系爭房屋遭銀行聲請法院拍賣，以清償原告之債務，原告無法律上原因受有利益，致訴外人李慧卿受有損害，構成不當得利，應返還之，茲訴外人李慧卿業將此求償權讓與被告，並以答辯狀為讓與通知，被告自得以此債權與本件價金債務主張抵銷。
三、證據：提出照片八幀、臺北縣政府九十年七月十三日九十北府工拆字第二五三八二○號函、九十年八月十日九十北府工使字第二七六七五二號函、九十年九月二十六日九十北府工使字第三五○七三○號函、臺北縣違章建築拆除隊九十年十月十七日九十北縣拆資字第Ｇ○五四三六號函、九十年十月二十三日律師函、臺灣板橋地方法院民事執行處九十一年九月二十三日九十一年度民執公字第五七五號通知、債權讓與書等影本各一件為證，並聲請本院勘驗現場、囑託臺北市土木技師公會鑑定系爭房屋漏水原因、訊問證人莊宗棋。
丙、本院依職權調閱臺灣板橋地方法院九十一年度執字第五七五號民事執行卷宗、向臺北縣政府工務局函調系爭房屋地下室違反建築法之相關資料，並訊問證人朱重坤。
理 由
一、本件原告起訴主張：被告於九十年四月三十日與原告簽訂不動產買賣契約書，買受原告所有坐落於臺北縣三重市○○段○○○○號土地暨其上建物門牌號碼臺北縣三重市○○街○○巷○號房屋，約定總價金五百三十萬元，簽約時被告應給付原告十五萬元，雙方完稅後支付第二期款十五萬元，餘款由被告於所有權移轉登記完成並於貸款核下後七日內代償原告之貸款，詎被告僅給付三十萬元，迨九十年六月二十二日，原告依約將系爭不動產所有權移轉登記予訴外人即被告之妻李慧卿並交屋後，被告竟拒絕辦理貸款以給付尾款，經原告於九十年十月十七日以存證信函催告仍不履行，爰依民法第三百六十七條，訴請被告給付五百萬元及法定遲延利息等方語。被告則以：系爭房屋地下一樓往地下二樓之樓梯間以及地下二樓每逢大雨即漏水嚴重，且地下室隔間牆顯然無法防水，致公共設施化糞池抽水馬達一旦故障，系爭房屋地下室即積滿污水，嚴重影響居住品質效用，又系爭房屋地下室依法原為防空避難室兼停車空間用途，原告擅自拆除汽車昇降機及機械停車設備，違章建築為室內空間使用，竟隱瞞上情，迨交屋後不久，被告接獲臺北縣政府強制拆除通知，乃請訴外人即代書莊宗棋代為協調處理，原告於協調時保證有辦法疏通臺北縣政府，如仍必須拆除，其願意買回云云，系爭房屋既有上開瑕疵，原告自應負擔物之瑕疵擔保責任，被告已於九十年十月二十三日委請律師發函向原告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，茲再以答辯狀主張解除契約，系爭契約既已解除，被告自無給付價金之義務，縱認被告解除系爭不動產買賣契約無理由，原告隱瞞地下層為違章建築之事實，致被告陷於錯誤而為買受之意思表示，被告得依民法第九十二條規定撤銷該意思表示，系爭不動產因原告未向銀行繳納本息，致遭銀行聲請法院拍賣，業以四百三十一萬九千元拍定，原告無法律上原因受有債務清償之利益，致訴外人李慧卿受有損害，構成不當得利，茲訴外人李慧卿業將此求償權讓與被告，並以答辯狀為讓與通知，被告自得以此債權與本件價金債務主張抵銷等語資為抗辯。
二、本件原告主張被告於九十年四月三十日向其買受系爭不動產，約定總價金五百三十萬元，同年六月二十二日完成不動產移轉登記並交付房屋，迄今僅交付三十萬元之事實，業據其提出不動產買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、臺北中山郵局存證信函第二一一二號暨限時掛號函件執據等影本各一件為證，並為被告所不爭執，原告此部分主張自堪信為真實。至原告主張被告應清償買賣價金尾款五百萬元乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執要旨厥為：系爭房屋是否具有瑕疵？被告得否據以解除契約或撤銷買受之意思表示？被告得否以不當得利損害賠償請求權主張抵銷？原告得否請求被告給付尾款五百萬元？
三、得心證之理由：㈠解除契約部分：
按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。復按，「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第三百五十四條第一項、第三百五十五條第一項、第三百五十九條亦分別有明文規定。又「民法第三百五十九條但書所謂依其情形解除契約顯失公平者，係指該物之瑕疵對於買受人所生之損害，與解除買賣契約對於出賣人所生之損害，有失衡平而言」（最高法院九十一年度臺上字第一二一一號判決意旨參照）。經查：⑴被告抗辯系爭房屋逢雨即漏，隔間牆無法防水云云，固據其提出照片八幀為證，惟此漏水情形係因化糞池馬達故障所致，迨馬達修復後即不會漏水等情，業據證人即系爭房屋起造時之水電工程負責人朱重坤證述綦詳（參見本院九十一年十一月一日勘驗筆錄），且漏水事件係於交屋後始發生乙節，亦據證人張栓福結證屬實（參見本院九十二年二月二十六日言詞辯論筆錄），並為被告所不爭，參以本院於九十一年十一月一日赴現場勘驗時，適逢雨天，系爭房屋並無漏水情形，此有勘驗筆錄在卷足稽，被告復未舉證證明系爭房屋於危險移轉前，有何因漏水而減少價值或效用之瑕疵，被告此部分抗辯即無可採。退萬步言，縱使系爭房屋於危險移轉前即有漏水瑕疵，然此情形既可因化糞池馬達之修復而解決，揆諸前揭法條及判決意旨，被告據此主張解除契約，即有失衡平。⑵復查，原告於出賣系爭房屋之前，即未經許可擅自拆除系爭房屋一樓及地下層汽車昇降機及機械停車設備，嗣交屋後，始接獲臺北縣政府工務局拆除通知之事實，為兩造所不爭執，並有臺北縣政府九十年七月十三日九十北府工拆字第二五三八二○號函、九十年八月十日九十北府工使字第二七六七五二號函、九十年九月二十六日九十北府工使字第三五○七三○號函、臺北縣違章建築拆除隊九十年十月十七日九十北縣拆資字第Ｇ○五四三六號函等影本各一件為證，足見系爭房屋於危險移轉予買受人時，已有瑕疵存在，且此項減少其價值或效用之瑕疵，並非無關重要。然查，被告於決定買受系爭房屋之前，已多次前往現場看屋，並知悉系爭房屋有違建情形，嗣辦理不動產移轉登記之前，交屋裝潢期間，聽聞違建情形將遭鄰居檢舉，乃與原告進行協調，研商透過關係免予拆除之可能性，被告要求原告出具切結書保證不被拆除，原告表示無法出具切結書等情，業據證人即代書莊宗棋（參見本院九十一年十一月一日勘驗筆錄）、仲介張栓福結證屬實（參見本院九十二年二月二十六日言詞辯論筆錄），本件被告於訂約之初，既已明知買賣標的物有違建之瑕疵，仍予買受，且未能舉證證明原告於危險移轉時，曾為違建不被拆除之保證，依民法第三百五十五條第一項規定，原告自不負瑕疵擔保責任。至被告抗辯：原告於協調時曾保證，若未能擺平違建拆除問題，願買回該屋云云，且有證人莊宗棋之證詞為佐（參見本院九十一年十一月一日勘驗筆錄），惟如前所述，上開協調會係於交屋之後始舉行，縱使原告確實曾為上開保證，亦僅係另一契約行為成立與否、履行與否之問題，而與民法三百五十四條第二項所稱「危險移轉時，具有其所保證之品質」無涉。⑶綜上，被告未盡舉證責任證明系爭房屋有其所稱之瑕疵或不合債之本旨等情，則被告為解除契約之意思表示，即於法不合。
㈡撤銷意思表示部分：
按「被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任」（最高法院四十四年臺上字第七五號判例參照），又「民法第九十二條第一項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合」（最高法院三十三年上字第八八四號判例參照）。經查，被告於訂約之初，即知買賣標的物有違建之瑕疵，已如前述，被告復未舉證證明原告有何詐欺行為或違反告知義務之特約，則被告主張撤銷買受之意思表示，即於法無據，系爭買賣契約仍有效存在，被告仍負有給付買賣價金之義務。
㈢抵銷部分：
按「以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權」，「前條債務人，得以由契約所生之一切抗辯，對抗受益之第三人」，民法第二百六十九條第一項、第二百七十條定有明文。而所謂不當得利，係以當事人無法律上原因而受利益，致他方受損害者，為其成立要件，如當事人之受利益有其法律上之原因者，不生不當得利之問題。觀諸兩造簽訂之不動產買賣契約書第二條第三款約定：「第三次付款：於產權移轉登記完成並買方之貸款核下後七日內代償賣方之貸款，賣方須配合屋內之整修工作完成及抵押權塗銷登記」等語，探究契約真義，係約定被告應承擔原告銀行貸款債務，作為尾款給付方式，而原告依被告指示將系爭房屋過戶予第三人李慧卿，自得以由契約所生之一切抗辯對抗之。查系爭房屋嗣經臺灣板橋地方法院九十一年度執字第五七五號拍賣抵押物強制執行案件，於九十一年九月十七日拍賣期日以四百三十一萬九千元拍定予訴外人謝月華，拍得價金均由訴外人即債權人萬通商業銀行分配受償，扣除執行費用四萬三千九百零六元，原告對萬通商業銀行之債務，已有四百二十七萬五千零九十四元因分配清償而消滅之事實，業據本院依職權調取上開執行卷宗核閱屬實，而原告受有債務消滅之利益，乃基於兩造所簽訂之不動產買賣契約書約定，非無法律上原因，原告並得以此對抗訴外人李慧卿，是訴外人李慧卿無從對被告主張不當得利，更遑論將此債權讓與被告而據以主張抵銷。
㈣請求尾款五百萬元部分：
按「解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意，而其真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意」（最高法院八十六年臺上字第二一九一號判決意旨參照）。承前所述，依系爭不動產買賣契約書第二條第三款約定，兩造之真意，旨在約定由被告代償原告之銀行貸款，以代買賣價金尾款之支付，如銀行就被告所為之債務承擔不予承認或被告未能清償原告之銀行借款，系爭買賣價金尾款即難認已為支付，原告自仍得依兩造間之買賣契約，請求被告給付買賣尾款。查被告以其所買受之系爭不動產拍賣所得價金償付原告之銀行借款四百二十七萬五千零九十四元之事實，已如前述，此部分買賣價金尾款給付義務，應認被告已依約履行，依此計算結果，被告僅積欠買賣價金尾款七十二萬四千九百零六元，堪以認定。
四、末按，「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務」，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，民法第三百六十七條、第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段分別有明文規定。本件被告負有給付價金之義務，尚欠七十二萬四千九百零六元，已如前述，則原告依據買賣契約，訴請被告給付前揭金額，及自九十一年十月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十二 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 陳玉曆右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十七 日~B法院書記官 謝金宏