臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第一三九七號
原 告 臺北縣淡水鎮公所法定代理人 丙○○訴訟代理人 蔡文玉律師複 代理 人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 周承武律師右當事人間拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落於臺北縣○○鎮○○段龍目井小段四０、四０－二地號土地上如附圖所示之建物即門牌號碼為臺北縣○○鎮○○路○○○號房屋（面積四十八平方公尺）拆除，將所占用之土地騰空返還予原告。
被告應自民國八十八年五月十五日起至返還前開土地之日止，按年給付原告新臺幣參萬零玖佰元。
本判決主文第一項關於拆除建物及騰空返還土地之履行期間為陸個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣捌拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰肆拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落於臺北縣○○鎮○○段龍目井小段四０、四０－二地號土地（下稱
「系爭四０、四０－二地號土地」）上之建物即門牌號碼為臺北縣○○鎮○○路○○○號房屋（面積四十八平方公尺，下稱「系爭房屋」）拆除，將所占用之土地騰空返還予原告。
㈡被告應自民國八十八年五月十五日起至返還前開土地之日止，按年給付原告新臺幣（下同）六萬四千八百元。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠事實部分：
緣系爭四０、四０－二地號土地係屬臺北縣淡水鎮所有，原告為管理人，並於其上搭建有門牌號碼為臺北縣○○鎮○○路○○○號之房屋（下稱「原有房屋」）。被告於八十六年一月一日向原告承租系爭四０、四０－二地號土地及原有房屋使用，約定租期至八十八年十二月三十一日止。詎於八十八年五月間，原告發現被告竟假藉臺北縣○○鎮○號道路拓寬工程拆除部分建物修復之機，擅將原告所有原有房屋拆除一空，另於其上改建系爭房屋，因被告所為已違反兩造租賃契約第七條第二項規定，經原告一再勸阻，仍置之不理。依系爭租賃契約第十三條第六項及第八項之約定，原告自得終止租約。且原告業於八十八年五月十三日以北縣淡財字第八八一一五二五七號函通知被告終止租約，被告並於同年月十四日收受在案。嗣又於同年月十八日以北縣淡財字第八八一一五九一一號函催請被告回復原狀及於八十八年十月二十七日以北縣淡財字第八八一三五八三八號函催請被告自行拆屋還地予原告，被告均不理會。
㈡請求權基礎：
查系爭四０、四０－二地號土地既為臺北縣淡水鎮所有，兩造間復無任何契約存在，被告自屬無權占用系爭四０、四０－二地號土地，原告依民法第七百六十七條規定，自得訴請被告拆屋還地。又被告無權占用系爭四０、四０－二地號土地四十八平方公尺，依社會通常觀念受有相當於租金之利益，原告因此受有損害，原告自得併依民法第一百七十九條規定請求被告返還不當利益，其金額依土地法第一百零五條準用第九十七條規定計算每年應給付原告六萬四千八百元。
㈢對被告答辯之陳述：
⒈被告已自承原告所有原有房屋於辦理道路拓寬工程時，僅要求被告拆除臨路之
一部分，亦即在計畫道路用地範圍內之部分，始為原告同意其配合拆除，詎被告竟趁機擅將原告所有之建物全部拆除，並改建為地上四層之系爭房屋，非但違反租約，且已涉有刑事毀損建物罪責。況原告前此已一再勸阻，並囑被告僅得按現狀修復使用，不得擅為增建、改建，被告仍置之不理，強行拆除改建及擴建，此乃被告咎由自取，原告訴請其拆屋還地，自無背於誠信原則。
⒉原告遭被告占用之土地有四十八平方公尺，無論用以設置停車場或其他公用設
施，均於當地交通、居住環境有極大助益。況被告占用之系爭四０、四０－二地號土地另緊臨同地段之四一－三、四一－九地號等鎮有土地，原告收回系爭四０、四０－二地號土地後，將兩塊相鄰土地合併利用，更能彰顯其經濟價值。被告辯稱原告收回土地後毫無利用價值云云，殊屬無稽。
⒊按承租人不得任意增建或改建，如需自行增建或改建者應先行經出租機關同意
後始得增建或改建，為系爭房屋租賃契約第七條第二項所明定。本件原告於被告建造系爭房屋時即已去函禁止被告增建或改建，並有拍照為憑，被告既未舉證證明有經原告同意，其改建或增建行為顯已違反前開約定，原告以臺北縣淡水鎮公所之函文表示終止兩造之租約，自屬適法。被告律師函所述於法不合，自顯無理由。
⒋按「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由承租人負責修理，修繕費由承租人自
行負擔，不得抵償租金或要求出租機關任何補償」，系爭租約第七條第一項亦有明文。本件原告於出租時即已依原有房屋之現狀交付被告使用，並無給付不能，縱嗣後出租房屋有任何修繕之必要，依約亦應由被告自行修理並負擔費用，被告主張原告有給付不能及要求以其「新建」房屋所支出之費用三百萬元主張抵銷云云，遑論其並未提出任何證明，其主張更屬無據。
⒌況「房屋因不可抗力而損毀時，承租人應在三日內通知出租機關查驗，經出租
機關查明不能使用時，即行終止租約，交回房地」，系爭租約第六條並有明文。本件縱如被告所辯，原有房屋因不可抗力而自然損毀不能使用，被告亦應通知原告查明後交回原有房屋及系爭四０、四０－二地號土地，並無由被告擅自改建，甚且增建為四樓之理，被告所辯，亦不足採。
三、證據：提出土地登記謄本、系爭租約影本、八十八年五月六日北縣淡財字00000000號函影本、八十八年五月十三日北縣淡財字第八八一一五二五七號函影本、八十八年五月十八日北縣淡財字第八八一一五九一一號函影本、八十八年十月二十七日北縣淡財字第八八一三五八三八號函影本、房屋現值核計表、土地登記謄本影本、複丈成果圖、相片影本各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴。
㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告起訴有違誠信原則：
⒈權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的；且行使權利履行義務
，應依誠實及信用方法，為民法第一百四十八條第一項、第二項所明定。另最高法院七十一年臺上字第七三七號判例：「查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋」。
⒉原有房屋為被告父親於光復後向原告承租迄今，歷有數十年，當時原有房屋為
磚牆木造，已經腐朽，原告為拓○○○鎮○○路（即淡水老街），要求被告配合政府政策，拆除面臨馬路之部分建物，因房屋老舊，一但拆除部分，則建物已失去支撐，全部房屋倒塌，已不堪使用，被告若不整修則無居所，乃全面整建，如原告不要求配合政策，拓寬馬路，至少被告建物尚堪居住，也不致於須整建，則被告之整建係因原告之行為而起，其竟於被告配合拆除後，而認被告違反系爭租約第七條第二項「承租人不得任意增建或改建，如需自行增建或改建者，應先行經出租機關同意後始得增建或改建．．．」，本件原告拓寬馬路，允許被告整建，豈得於事後不認帳，而謂被告任意增建或改建，故原告拓寬馬路之舉，即寓有同意被告整建或改建之意思表示，於今否認，前後不一，即有違誠信原則。
⒊原告所有系爭四０、四０－二地號土地僅五十四平方公尺，因係中正路旁之一
小塊土地，未與國有土地相連，收回後毫無利用價值，反觀被告八十八年整建後之房屋價值在三百萬元以上（整建之支出費用），原告收回後，仍須出賣他人，而非作公共設施之用，何不出賣被告，使土地與建物同歸一人，而減少其複雜性，故原告收回土地，對政府利益極小，拆屋還地對被告損失極大，原告不尋售地之方式，而採激烈之拆屋還地之手段，二相衡量，權利極不平衡，原告之訴亦有違誠信原則。
㈡被告並未違約：
⒈查原有房屋因配合原告施政，拆除部分建物而拓寬馬路，致全部建物倒塌不能
居住，被告乃原地整建，並非故意或過失拆除，亦非屬承租人毀損租賃物或其他設備而不修復，及承租人任意增建或改建，且被告之整建又不違背原告之意思，如不配合拓寬馬路而拆除，原告亦執行公權力而強制拆除，有原告八十八年二月十二日北縣淡建字第八八一○四六八二號函可按，故被告係被動而為，非任意拆除，且整建又增加建物之經濟效力，原告即不得以此主張被告使用租賃物有違背契約之行為。
⒉就此被告曾於八十八年六月二十八日委託周承武律師以（八十八）年律函字第
○一三號函通知原告，內稱原告終止與被告之系爭租約，與系爭租約內容不符，不生終止契約之效力，事隔三年半原告仍執陳詞，主張被告違約，而請求拆屋還地，即無理由。
㈢原告就房屋出租為給付不能，被告得請求賠償損害，並為抵銷之抗辯：
⒈按債務人應依債之本旨給付，原告將原有房屋出租與被告，應使房屋堪於居住
，因道路拓寬，致使日據時代所建之舊屋，全部龜裂，部分倒塌，達不能居住之程度，是原告對被告應負給付不能之責任，被告自得依民法第二百二十六條第一項之規定，請求賠償損害。
⒉被告因承租物全部不堪居住，乃自費另行起造，花費三百萬元，此項損害，原
告應負賠償之責，爰與原告請求之租金為抵銷之抗辯，經抵銷後，原告就租金已無權請求，就此部分，應駁回原告之訴。
⒊因屬原告給付不能，而非被告毀損租賃物或其他設備而不修復，或被告任意增建或改建，故被告並未違反系爭租約，原告之訴即無理由。
㈣租賃物經拓寬馬路拆除，即達不堪居住之證明：
⒈租賃物為日據時代所建，原告租與被告使用長達數十年，為老朽之木造二層半
磚牆建物，八十八年間原告為拓○○○鎮○○路，更新都巿景觀，於中正路二側之建物均須依拓寬馬路界線拆除，被告乃配合政府政策拆除，然一經拆除面臨馬路一側之建物，整個房屋隨之倒塌，室內牆壁龜裂，已成危險建物，原告為出租人，不依債之本旨予以修繕，任其倒塌不能居住，成為給付不能，被告為一介百姓，不得已乃自費整建，其利益歸於原告，所謂房屋壞了，原告不修，只收租金，被告如將房屋弄壞，反而要賠，天下那有這種不公平的事情。⒉被告原欲整建成原來二層半之建物，俟建至第三層時，原告派人告知被告，不
可蓋第三層，如將第三層拆除，被告再到鎮公所寫份切結書即可，未料房屋建好，原告不認帳，執意要被告拆除，朝令夕改，民不知所從。
⒊故被告並未違反系爭租約，乃遵行原告政策，因建物不堪使用而改建，原告依系爭租約第七條第二項、第十三條第六項、第八項請求，即無理由。
㈤本件縱原告勝訴，亦無法執行：
⒈依淡水地政事務所土地複丈成果圖所示，建物跨於龍目井小段四○、四○－二
、三九－二、三九、四一－四等五筆土地上，其中三九、三九－二地號為第三人所有（非原告所有），就此二部分土地上之建物，原告無請求權。
⒉現告就四○、四○－二、四一－四公有土地，並無任何都巿計畫，如將系爭建
物拆除，原告收回○．○○五六公頃土地（一六．九四坪），任其荒蕪，對雙方及社會無益，反使被告損失三百萬元，比較利益及損害，二者不能平衡，原告又何須起訴。
⒊俟將來原告就系爭四０、四０－二地號土地，與淡水鎮地區有一整體之都巿計
畫，被告可配合政府政策，將系爭房屋拆除或捐贈與原告，目前實在看不出，原告收回土地必要性。
㈥二造租金已有約定，原告主張每年給付七萬二千九百元，為無理由：
二造約定之租金為每三個月九千三百八十一元，有八十七、八十八年租金收據可按，故原告請求相當於租金之不當得利，即應按此計算，每年為三萬七千五百二十四元。乃原告依土地法第九十七條之規定請求每年七萬二千九百元，即無理由。
三、證據：提出原告八十八年二月十二日北縣淡建字第八八一○四六八二號函影本、周承武律師八十八年六月二十八日律函字第○一三號及回執影本、系爭建物拆除前照片影本、系爭建物拆除時照片影本、切結書影本、八十七、八十八年租金收據影本各一份、系爭建物拆除中內部龜裂照片影本六張，並聲請傳訊證人洪正宗。
丙、本院依職權勘驗現場，並囑託臺北縣淡水地政事務所派員會同測量製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。
理 由
一、本件原告起訴主張：系爭四０、四０－二地號土地係屬臺北縣淡水鎮所有，原告為管理人，並於其上搭建原有房屋，被告於八十六年一月一日向原告承租系爭四
０、四０－二地號土地及原有房屋使用，約定租期至八十八年十二月三十一日止，詎於八十八年五月間，原告發現被告竟假藉臺北縣○○鎮○號道路拓寬工程拆除部分建物修復之機，擅將原有房屋拆除一空，另於其上改建為系爭房屋，違反兩造租賃契約第七條第二項規定，原告業依系爭租賃契約第十三條第六項及第八項之約定，於八十八年五月十三日以北縣淡財字第八八一一五二五七號函通知被告終止租約，被告並於同年月十四日收受在案，兩造間既已無任何契約關係存在，被告自屬無權占用系爭四０、四０－二地號土地，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告拆屋還地，並依民法第一百七十九條之規定，請求被告返還不當利益每年六萬四千八百元等語。
二、被告則以：原有房屋為被告父親於光復後向原告承租迄今，歷有數十年，當時原有房屋為磚牆木造，已經腐朽，原告為拓○○○鎮○○路（即淡水老街），要求被告配合政府政策，拆除面臨馬路之部分建物，因房屋老舊，一但拆除部分，則建物已失去支撐，全部房屋倒塌，已不堪使用，被告若不整修則無居所，乃原地整建，並非故意或過失拆除，亦非屬承租人毀損租賃物或其他設備而不修復，及承租人任意增建或改建，且被告之整建又不違背原告之意思，整建又增加建物之經濟效益，原告即不得以此主張被告使用租賃物有違背契約之行為；原告拓寬馬路之舉，即寓有同意被告整建或改建之意思表示，於今否認，前後不一，即有違誠信原則，且系爭四０、四０－二地號土地僅五十四平方公尺，因係中正路旁之一小塊土地，未與國有土地相連，收回後毫無利用價值，反觀被告八十八年整建後之房屋價值在三百萬元以上（整建之支出費用），原告收回後，仍須出賣他人，而非作公共設施之用，故原告收回土地，對政府利益極小，拆屋還地對被告損失極大，原告之訴亦有違誠信原則；因道路拓寬，致使原有房屋全部龜裂，部分倒塌，達不能居住之程度，是原告對被告應負給付不能之責任，而非被告違反系爭租約，此外，被告復得依民法第二百二十六條第一項之規定，請求原告賠償損害三百萬元，爰與原告請求之租金為抵銷之抗辯；又本件縱原告勝訴，因系爭房屋另坐落於第三人所有之土地上，原告就此無請求權，故無法執行拆除；另兩造既已約定租金為每三個月九千三百八十一元，則原告請求每年七萬二千九百元，亦無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭四０、四０－二地號土地係屬臺北縣淡水鎮所有，原告為管理人，並於其上搭建原有房屋，被告於八十六年一月一日向原告承租系爭四０、四０－二地號土地及原有房屋使用，約定租期至八十八年十二月三十一日止，原告於八十八年五月間，發現被告藉臺北縣○○鎮○號道路拓寬工程拆除部分原有房屋之機，將原有房屋拆除一空，另於其上改建為系爭房屋，占用如附圖所示系爭四０、四０－二地號部分土地共四十八平方公尺，原告業依系爭租賃契約第十三條第六項及第八項之約定，於八十八年五月十三日以北縣淡財字第八八一一五二五七號函通知被告終止租約，被告並於同年月十四日收受在案等事實，業據其提出與所述相符之系爭四０、四０－二地號土地登記謄本、系爭租約影本、八十八年五月十三日北縣淡財字第八八一一五二五七號函影本、相片影本各一份為證，並為被告所不爭執，復經本院勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄及臺北縣淡水地政事務所於九十一年十二月五日複丈之複丈成果圖在卷足憑，自堪認為真正。
四、原告主張被告無合法權源而占有系爭四０、四０－二地號土地共四十八平方公尺之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按承租人不得任意增建或改建，如需自行增建或改建者，應先行經出租機關同意
後始得增建或改建；又本租約出租房屋（連同附基地），承租人違背本租約之規定者，出租機關得隨時終止租約，承租人不得要求任何補償及其他異議，兩造於系爭租約第七條前段、第十三條第八款分別約定甚明。本件被告於配合臺北縣○○鎮○號道路拓寬工程拆除部分原有房屋時，雖因原有房屋較為老舊，且無鋼筋支撐，使無須拆除之原有房屋部分亦隨之倒塌約三分之二，致被告無法居住，被告乃將原有房屋全部拆除，並重建成系爭房屋，惟事先並未經原告同意，僅於重建後，因原告表示不同意見，乃託臺北縣淡水鎮新生里里長洪正宗協助與原告交涉，洪正宗又託地方鎮民代表莊松根向原告承辦人說項，惟無結果等情，業據被告提出系爭建物拆除中內部龜裂照片影本六張為證，並經證人洪正宗於九十二年一月二十日本院言詞辯論期日到場結證明確，應堪認定。是依前揭約定，被告重建原有房屋既未應原告同意，顯已違反系爭租約第七條前段之約定，則原告依系爭租約第十三條第八款之約定，對被告終止系爭租約，即屬有據。
㈡本件原告要求被告配合道路拓寬工程而將部分原有房屋拆除，固寓有同意被告於
不變異原有房屋同一性之前提下，就剩餘原有房屋予以整建或修繕之意，惟被告係將原有房屋（二層半磚造建物）全部拆除後，重新興建系爭房屋（鋼筋混凝土四層樓建物），而非單純將拓寬馬路部分之原有建物拆除後，整建剩餘之原有房屋，系爭房屋與原有房屋顯已非同一建物，且原告於被告重建系爭房屋時，即曾去函被告要求不得改建或增建，否則終止租約等情，有拆除前原有房屋之照片、本院勘驗筆錄、被告重建時之照片及原告八十八年五月六日北縣淡財字00000000號函影本附卷足憑，是被告辯稱伊重建系爭房屋不違背原告之意思，又增加原有房屋之經濟效益，原告嗣後不同意被告重建系爭房屋，有違誠信原則，伊並未違約等語，尚不足採。
㈢次按民法第一百四十八條第一項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，
若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院四十五年台上字第一○五號判例參照）。是「縱上訴人抗辯鄭鑾自日據時代即已使用系爭土地，且於六十八年間已占用系爭土地建造四樓房屋，並非始自八十二年間一節屬實，然在其合法獲得讓售土地之前，即大興土木，建造五層樓房，以造成既成事實，其果因被上訴人訴請拆屋而受有損害，亦屬咎由自取。況上訴人於八十二年四月間於系爭土地進行工程時，被上訴人因接獲他人檢舉，而發函促請上訴人自行停工，以免增加損失，上訴人竟不聽制止，仍繼續興建，更屬目無法紀，被上訴人基於地方行政主管機關維護公有財產之職責，依法訴請上訴人拆屋還地，自無權利濫用之可言」（最高法院八十六年度臺上字第二五００號判決參照）。且「系爭建物敷地之所有權屬於被上訴人，而上訴人占有該建物敷地分別建蓋房屋，又無正當權源，則被上訴人提起請求拆屋還地之訴，自為法之所許，殊無權利濫用之可言」（最高法院四十六年度臺上字第五四九號判決參照）。本件原告為系爭四０、四０－二地號土地之管理權人，而被告未依約事先經原告同意，即於系爭四０、四０－二地號土地上大興土木，建造四層樓系爭房屋，以造成既成事實，況原告於八十八年五月間系爭房屋興建時，即曾發函制止被告重建系爭房屋，已如前述，被告仍執意興建完成，則原告基於地方行政主管機關管理公有財產之職責，依法訴請被告拆屋還地，並準備將系爭四０、四０－二地號土地，連同緊臨之同地段四一－三、四一－九地號鎮有土地，合併用以設置停車場或其他公用設施，以俾當地交通及環境品質，以充分發揮其經濟價值，顯非以損害被告為主要目的，縱被告因而受有損害，揆諸前揭說明，亦為法之所許，並無權利濫用之可言。被告辯稱系爭四０、四０－二地號土地僅五十四平方公尺，未與國有土地相連，收回後毫無利用價值，反觀伊八十八年整建後之房屋價值在三百萬元以上，原告收回後，仍須出賣他人，而非作公共設施之用，故原告收回土地，對政府利益極小，拆屋還地對被告損失極大，有違誠信原則（應為禁止權利濫用原則之誤）等語，容有誤會，亦不足採。綜上所述，被告因違反系爭租約第七條前段之約定，並經原告依系爭租約第十三條第八款之約定終止租約，且原告終止租約，並無違反誠信原則、禁止權利濫用原則之情形，是原告主張被告於系爭租約終止後，仍以系爭房屋無權占用系爭四０、四０－二地號土地共四十八平方公尺之事實，應堪採信。
五、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條前段、中段分別定有明文。次按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利（最高法院五十一年度臺上字第二六八０號判例參照）。本件系爭四０、四０－二地號土地屬臺北縣淡水鎮所有，原告為上開土地之管理機關，被告以附圖所示之系爭房屋占用系爭四０、四０－二地號土地，惟並無合法使用系爭土地之正當權源，已如前述，從而，原告基於管理機關之地位，依民法第七百六十七條前段及中段之規定，訴請被告拆除占有系爭四０、四０－二地號土地上如附圖所示之系爭房屋，並將所占用之土地返還予原告，即屬於法有據，為有理由，應予准許。至於本件原告如勝訴確定後，因系爭房屋部分坐落於第三人所有之土地上，原告聲請強制執行拆除時，僅須施以適當補強措施，以避免影響占用第三人土地上之系爭房屋即可，並無不能執行之情形，被告辯稱縱原告勝訴，亦無法執行拆除等語，不足採信。
六、查拆除系爭房屋並騰空返還所占用之系爭四０、四０－二地號土地，因一時覓地搬遷不易，核其性質非長時間不能履行，爰斟酌實際情況，定履行期間為六個月，以資兼顧。
七、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第一百七十九條前段所明定。至其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例著有明文。本件被告以系爭建物無權占用系爭土地，自獲有相當於租金之利益。至於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第一百零五條、第九十七條第一項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院八十一年度臺上字第三三九號判例參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第二十五條所明定。又土地法第一百四十八條雖規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，惟依平均地權條例施行細則第二十一條之規定，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。本件被告無權占用系爭四０、四０－二地號部分土地，則原告依前開不當得利之規定，訴請被告應返還自終止租約之翌日即八十八年五月十五日起至拆除占用系爭四０、四０－二地號土地之系爭房屋，並將所占用之土地返還予原告之日止「相當於租金」之利益，即屬有據。茲應審酌者，係原告請求之金額與被告無權占用上開土地是否為相當之對價，據本院勘驗現場，系爭土地之地目均為「建」，系爭房屋位於臺北縣○○鎮○○路○○○號，屬於淡水老街，現供營業（一樓）及住家（二樓以上）使用，前為單行道臨六米道路，門前約有三米人行道，附近一樓均為店家，有郵局、電信局、國稅局、藝品店，附近有淡水國中（約二分鐘路程）、淡水國小（約三分鐘路程）、市場（約五分鐘路程），此外，尚有真理大學、淡江中學、淡江大學、圖書館，機能性佳，交通尚稱便利等情狀，有系爭土地登記謄本及本院勘驗筆錄在卷可憑，另參酌原告出租系爭四０、四０－二地號土地予被告時，租金係以申報地價年息百分之五計算，本院認使用土地之對價以法定地價總價額年息百分之五為相當。又查系爭四０、四０－二地號土地八十六年七月及八十九年七月之法定地價均為每平方公尺一萬三千五百元，有臺北縣淡水地政事務所公告地價查詢表附卷可稽，從而，原告於請求被告自八十八年五月十五日起至返還所占用上開土地之日止，按年給付三萬零九百元（計算式詳如附表）之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，應予駁回。
八、末按「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由承租人負責修理，修繕費由承租人自行負擔，不得抵償租金或要求出租機關任何補償」、「房屋因不可抗力而損毀時，承租人應在三日內通知出租機關查驗，經出租機關查明不能使用時，即行終止租約，交回房地」，系爭租約第七條第一項、第六條分別約有明文。本件原告於出租時即已依原有房屋之現狀交付被告使用，並無給付不能之情形，縱嗣後原有房屋因被告拆除部分建物致大部分原有房屋倒塌、龜裂，而無法繼續居住，亦非可歸責於原告之事由致給付不能，非但不符民法第二百二十六條第一項原告得請求損害賠償之要件，被告尚應依前開約定通知原告查明後，終止租約，交回原有房屋及系爭四０、四０－二地號土地，並無由被告擅自重建，甚至興建為四樓之理，是被告主張原告給付不能，致其受有重建系爭房屋所支出之費用三百萬元之損害，並主張抵銷等語，於法無據，不能准許。
九、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核與法相合，爰分別酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十二 日~B法院書記官 林郁菁~FO附表：被告占用系爭四０、四０－二地號土地應返還予原告之不當得利┌─────┬────┬────┬─────┬──┬────┬─────┐│ 時間起迄 │合計面積│申報地價│ 總地價 │年息│ 年 數 │ 應收金額 ││年、月、日│ (㎡) │(元／㎡)│新臺幣(元)│ ％ │ │新臺幣(元)│├─────┼────┼────┼─────┼──┼────┼─────┤│88.05.15 │ 48 │ 13,500 │ 618,000│ 5 │ 每年 │ 30,900 ││─返還日止│ │ │ │ │ │ │└─────┴────┴────┴─────┴──┴────┴─────┘