臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第一四二八號
原 告 甲○○訴訟代理人 陳長甫 律師複 代理人 丙○○被 告 乙○○右當事人間請求給付代收租金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（以下同）七十四萬五千元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡被告應自民國九十一年八月起，將出租坐落於臺北市○○區○○路○○○巷○○
弄○號、三號四樓房屋，每月對承租人誠翔塑膠彩色印刷有限公司六萬元之租金請求權移轉予原告。
㈢被告應自九十一年八月起，將出租坐落於臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○號、三號五樓房屋，每月對承租人王玉英四萬元之租金請求權移轉予原告。
㈣第一項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十八年三月二十三日與被告簽訂不動產買賣契約書，買受被告所有坐落
於臺北市○○區○○段三小段六九二、六九三、六九四、六九五、六九六、六九七地號土地暨其上建物門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○號四樓、同弄三號四樓（均含頂樓增建部分）房屋，約定總價二千一百萬元，原告陸續於八十八年三月二十三日、同年五月十八日、同年六月間，各給付被告五萬元、一百二十五萬元、六十萬元，復於同年六月間代償被告於陽信商業銀行之貸款一千五百萬元以抵充價金。嗣因尾款價金無法支付，雙方乃於八十八年七月十五日通謀虛偽協議將買賣價金調整為一千九百十五萬元，被告同意原告於六個月內轉賣系爭不動產後再支付尾款。惟因原告轉賣不易，復於八十八年十月間與被告協議，由原告出具授權委託書予被告，由被告代為處理系爭不動產出租或買賣事宜，租金收入扣除因出租或買賣不動產所產生之費用後，所餘由被告暫代保管分配使用，包括繳納華南商業銀行北投分行貸款利息。
㈡被告依上開委任關係，於八十八年十月起，以自己名義將系爭不動產四樓部分出
租予訴外人誠翔塑膠彩色印刷有限公司（以下簡稱誠翔公司），八十八年起至八十九年四月間每月租金八萬元，八十九年五月起租金調為每月六萬元，並收取押租金十五萬元，復於八十九年七月起將系爭不動產一號五樓部分出租予訴外人王玉英，供燈匯實業有限公司使用，八十九年七月至九十年六月間每月租金二萬五千元，九十年七月起增加承租系爭三號五樓房屋，租金調為每月四萬元，並收取押租金七萬五千元，算至九十一年七月止，被告代原告出租系爭不動產收取押金及租金共計三百三十四萬五千元，惟被告並未依約代原告繳納華南商業銀行貸款，以致系爭不動產遭銀行聲請拍賣抵押物，而由本院八十九年度執字第五九一六號民事執行事件拍賣中。原告迄今積欠被告尾款二百六十萬元，與上開代收之押金及租金三百三十四萬五千元抵銷後，尚餘七十四萬五千元。爰依民法第五百四十一條第一項規定，訴請被告給付七十四萬五千元及法定遲延利息，並依同條第二項規定，訴請被告將九十一年八月起陸續到期之租金請求權移轉予原告。
㈢對被告抗辯之陳述：
⑴被告於簽約時即將系爭房屋交予原告裝修，不動產買賣契約書第二條第五款特別
約定於八十八年四月三十日按現狀點交，原告於房屋點交後，將系爭三號四、五樓及一號五樓房屋出租予訴外人東慶電子有限公司（以下簡稱東慶公司）使用，一號四樓租予訴外人誠翔公司使用，被告抗辯系爭不動產未點交予原告，實無可採。
⑵八十八年七月十五日買賣契約協議書第一條、第二條所載原告放棄系爭房屋出租
使用權之真意，實係原告委託被告代收租金以抵付尾款。該買賣契約書內容與事實不符，為雙方通謀虛偽意思表示而訂立，應屬無效，不能取代八十八年三月二十三日簽訂之不動產買賣契約書。
⑶嗣八十八年七月十五日買賣契約協議書簽訂後，因原告轉售不易，且被告出租房
屋、收取租金，必須取得所有權人即原告之授權，且當時訴外人誠翔公司欲加租系爭三號四樓房屋，而訴外人即原承租人東慶公司於該屋留有十五噸冷氣及辦公桌椅一批，訴外人誠翔公司欲一併承租，故兩造與訴外人誠翔公司負責人林志成三方達成協議，由被告出具八十八年十月十六日授權委託書，要求原告用印。被告否認曾接受原告之授權委託，殊無足取。
⑷兩造於八十八年十月二十日書立之切結書，應屬雙方合意解除不動產買賣契約之
意思，惟前提是被告必須為原告清償銀行一千五百萬元貸款，原告始負回復原狀之義務，將系爭不動產辦理移轉登記返還被告。然被告自從代收租金後，未曾代原告清償貸款，以致系爭不動產遭法院查封拍賣，原告自無義務返還不動產予被告，原告仍為所有權人，對系爭不動產有使用收益權。
⑸原告於九十一年五月間向財政部臺北國稅局北投稽徵所申訴，係因系爭不動產之租金由被告收取後，未轉交予原告，實際上原告未有租金收入。
⑹被告一方面否認交屋，而於民事執行程序提出第三人異議之訴，一方面執原告簽發之分期給付價金支票起訴請求給付票款，企圖獲取暴利，有違誠實信用原則。
三、證據：提出租金明細表、土地登記謄本、建物登記謄本、八十八年三月二十三日不動產買賣契約書、房屋借用裝修約定書、交款備忘錄、八十八年六月九日協議書、八十八年七月十五日買賣契約協議書、八十八年十月十六日授權委託書、房屋租賃契約書、九十一年度士簡字第一三三六號給付票款民事準備狀影本各一件、支票影本三十四件、收據影本三件、臺灣銀行匯出匯款回條聯影本二件、華南商業銀行轉帳支出傳票五件為證。
乙、被告方面
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：㈠原告先前向被告承租系爭不動產，言明被告應於半年後將該屋售予原告，雙方乃
於八十八年三月二十三日簽訂不動產買賣契約書，原告僅支付一百三十萬元，並向華南商業銀行辦理最高限額二千一百萬元抵押權貸款，以貸得款項中之一千五百萬元塗銷陽信商業銀行第一順位抵押權，餘款則未清償。本件因被告違約，兩造於八十八年七月十五日再簽署不動產買賣契約書及買賣協議書，將價金調降為一千九百十五萬元，頂樓增建部分排除於買賣標的內，原告則放棄系爭房屋出租收益及使用權，然原告仍未依約履行。嗣因原告於房屋借用裝修期間未繳納電費，遭電力公司通知停電，兩造乃於同年十月二十日簽署切結書，被告依約得沒收被告已支付之價金並收回房屋，原告並據以於九十一年五月間向財政部臺北國稅局北投稽徵所申訴，表示系爭不動產出租收益與原告完全無關。
㈡系爭房屋一號及三號四樓分別於八十七年九月十五日、八十八年一月十五日起，
以每月各一萬五千元之代價出租予訴外人林志成，原告於買受系爭不動產時即已知上開租賃關係存在，是以，不動產買賣契約書第二條第五款特別約定被告應於八十八年四月三十日按現況點交予原告，並會同承租人與原告續約。然原告僅支付至用印前之款項，餘款未依約給付，故被告尚未將該屋點交予原告，依民法第三百七十三條規定，使用收益權仍歸屬於被告。
㈢原告所提之八十八年十月十六日授權委託書為其自行製作，其上並無被告之簽名
，即使兩造及訴外人林志成三方均同時在場，亦不能證明被告有接受原告授權委託之意思。
㈣八十八年七月十五日不動產買賣契約書非兩造通謀虛偽所為，該契約內容已取代八十八年三月二十三日之不動產買賣契約書。
㈤倘如原告所言，系爭八十八年十月二十日簽訂之切結書為解除契約之意思表示，原告自應將系爭不動產返還被告。
三、證據：提出八十八年七月十五日不動產買賣契約書、八十八年十月二十日切結書、九十一年五月十五日申訴書各一件為證。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度執字第五九一六號拍賣抵押物民事執行卷宗，並向財政部臺北國稅局北投稽徵所調取原告九十一年五月十五日之申訴書暨相關文件。
理 由
一、本件原告起訴主張：原告於八十八年三月二十三日向被告買受坐落於臺北市○○區○○段三小段六九二、六九三、六九四、六九五、六九六、六九七地號土地暨其上建物門牌號碼臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○號四樓、同弄三號四樓（均含頂樓增建部分）房屋，約定總價二千一百萬元，原告陸續給付一百九十萬元，復代償被告一千五百萬元貸款一千五百萬元以抵充價金，被告乃於八十八年四月三十日將該屋點交予原告，嗣因無法支付尾款，雙方於八十八年七月十五日通謀虛偽協議將買賣價金調整為一千九百十五萬元，原告於六個月內轉賣系爭不動產後再支付尾款，然原告轉賣不易，復於八十八年十月十六日出具授權委託書，由被告代為處理系爭不動產出租或買賣事宜，租金收入扣除必要費用後，所餘金額暫由被告保管分配使用，包括繳納銀行貸款利息，並於八十八年十月二十日書立切結書，約定倘若被告為原告清償銀行貸款，雙方即合意解除契約回復原狀，被告依據委任關係，於八十八年十月起，以自己名義將系爭不動產四樓部分出租予訴外人誠翔公司，復於八十九年七月起將系爭不動產一號五樓部分出租予訴外人王玉英，共計至九十一年七月止，被告代原告收取押金及租金三百三十四萬五千元，惟並未依約代原告繳納貸款，以致系爭不動產遭法院拍賣，原告自無回復原狀之義務，原告仍為所有權人，對系爭不動產有使用收益權，原告迄今積欠被告尾款二百六十萬元，與上開代收之押金及租金抵銷後，尚餘七十四萬五千元，爰依民法第五百四十一條第一項、第二項規定，訴請被告給付上開金額及法定遲延利息，並將九十一年八月起陸續到期之租金請求權移轉予原告等語。
二、被告則以：原告先前向被告承租系爭不動產，言明被告應於半年後將該屋售予原告，雙方乃於八十八年三月二十三日簽訂不動產買賣契約書，原告僅支付一百三十萬元，並向銀行辦理最高限額二千一百萬元抵押權貸款，以貸得款項中之一千五百萬元塗銷原第一順位抵押權，餘款則未清償，本件因被告違約，兩造於八十八年七月十五日再簽署不動產買賣契約書及買賣協議書，將價金調降為一千九百十五萬元，頂樓增建部分排除於買賣標的內，原告則放棄系爭房屋出租收益及使用權，然原告仍未依約履行，兩造乃於同年十月二十日簽署切結書，被告依約得沒收被告已支付之價金並收回房屋，原告並據以於九十一年五月間向財政部臺北國稅局北投稽徵所申訴，表示系爭不動產出租收益與原告完全無關，系爭房屋四樓部分於出賣予原告之前，即已出租予訴外人林志成，故不動產買賣契約書第二條第五款特別約定被告應於八十八年四月三十日按現況點交予原告，原告既未給付尾款，被告至今尚未將該屋點交予原告，依民法第三百七十三條規定，使用收益權仍歸屬於被告，至原告所提之八十八年十月十六日授權委託書上並無被告之簽名，被告未接受原告之授權委託等語，資為抗辯。
三、原告主張其於八十八年三月二十三日向被告買受系爭不動產，已辦妥移轉登記，因其無法支付尾款，被告嗣以自己名義將系爭不動產四樓部分出租予訴外人誠翔公司，復將系爭不動產一號五樓部分出租予訴外人王玉英，共計至九十一年七月止收取押金及租金共三百三十四萬五千元，茲系爭不動產遭法院拍賣之事實，業據其提出土地登記謄本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、交款備忘錄、房屋租賃契約書等影本各一件為證，並為被告所不爭執，且經本院依職權調取本院八十九年度執字第五九一六號拍賣抵押物民事執行卷宗核閱無訛，自堪認為真正。至原告主張被告受其委任出租系爭房屋並收取租金乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執要旨厥為：兩造間是否有委任關係存在？
四、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。復按，「主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任」（最高法院四十八年臺上字第八八七號判例參照）。而委任契約，係以當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理而成立；契約成立要件之意思表示乃由效果意思、表示意思及表示行為三個要素所構成，須此三要素兼備，意思表示始謂成立，表意人始應受其拘束。查原告依據委任關係，請求被告返還代收租金並移轉租金請求權，既據被告否認兩造間有委任關係之存在，依法應由原告就此利己事實，負舉證責任。經查：
㈠依原告所提之八十八年十月十六日授權委託書固載明：「茲本人甲○○（以下簡
稱甲方）同意委託黃顯亮（以下簡稱乙方）先生處理臺北市○○區○○路○○○巷○○弄○號及三號四樓五樓出租或買賣事宜，但出租或買賣價格等細節須經甲方同意。除租金收入須扣除因出租或買賣房子所產生的費用，其所有收入由乙方暫代保管分配使用，包括華南銀行北投分行歸還利息。以上授權內容包括十五噸冷氣及辦公桌椅總價值十五萬元等器具一批」等語，然其上僅有原告之印文，而無被告之署押或印文，且被告名字應為「乙○○」，該文書竟誤繕為「黃顯亮」，就形式觀之，難認該文書為真正。而上開授權委託書之製作係因兩造有貸款糾紛，實際所有權人不明，訴外人即承租人林志成乃要求兩造出具上開委託書，以作為租金給付對象之憑據等情，業據證人林志成到庭證述綦詳（本院九十二年二月十九日言詞辯論筆錄），益徵當初製作系爭授權委託書有其特別目的，不能遽認兩造已達委任契約之意思表示合致。
㈡退萬步言，縱使上開八十八年十月十六日之授權委託書為真正，然兩造已於同年
月二十日再書立切結書，其上載明：「立書人甲○○（以下簡稱甲方）立書人乙○○（以下簡稱乙方）茲因甲方承購乙方所有後開不動產，因甲方無法付清尾款造成違約，立書人切結遵循下列規範於後：一、甲方同意將後開不動產返還乙方，全部歸屬乙方所有，甲方同意絕不要求任何補償並放棄先訴抗辯權，甲方絕無異議。二、後開不動產所載之房屋瑕疵擔保責任，以本切結書簽訂日起與甲方無關。三、後開不動產雖無法立即完成過戶手續，但日後所產生租賃稅與甲方無關」等語，原告並執此於九十一年五月十五日向財政部臺北國稅局北投稽徵所申訴稱：「申訴人雖於民國八十八年六月○○○區○○路○○○巷○○弄○號四樓及同址三號四樓兩戶，但因申訴人公司受經濟不景氣影響，無法付清購屋尾款造成違約，經與原出賣人雙方於同年七月十五日協議，將買賣總價調整為一千九百十五萬元，讓申訴人轉讓他人，惟因經濟不景氣無法順利轉讓賣出，並且於民國八十八年十月二十日完全放棄任何權利，今貴處誤認納稅人因名下房屋有租賃關係，故向納稅人核定補繳租賃所得稅，顯係有錯誤。其租金至今均有原出賣人乙○○收取，並且每年均有申報租賃所得稅，實因納稅人並無該筆租賃所得收入，懇請貴處能給予修正」等語，此有兩造所不爭執之切結書、申訴書影本各一件在卷可稽，應認原告已將系爭房屋使用收益權轉讓予被告，被告係為自己之利益而出租房屋、收取租金，而非基於原告之委任所為。原告雖主張被告必須為原告清償貸款，該切結書始生效力云云，惟觀諸上開切結書內容，並未提及貸款繳納等事項，原告此部分主張殊無可採。此外，原告並未舉證證明兩造間有委任契約存在，原告之主張即屬無據。
五、從而，原告基於委任之法律關係，訴請被告給付代收租金七十四萬五千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起之法定遲延利息，並將對承租人誠翔公司及王玉英之租金請求權移轉予原告，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，併駁回之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及主張舉證經本院斟酌後，核與判決不生影響，無逐一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十八 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 陳玉曆右為正本係照原本作成。
如對本裁定抗告應於裁定送達後十日內向本院提出抗告狀。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 一 日~B法院書記官 謝金宏