臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第五二○號
原 告 壬○○
巳○○○卯○○癸○○丑○○寅○○○子○○紀志迪共 同訴訟代理人 邱永祥律師複 代理人 辰○○ 住被 告 庚○○ 住台北縣○里鄉○○村○鄰○路○○號
甲○○ 住丙○○ 住丁○○ 住辛○○ 住己○ 住乙○○ 住戊○○ 住台北縣八里鄉大崁村大崁腳三六巷九號六樓共 同訴訟代理人 王永春律師右當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十二年九月二十三日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文被告應將坐落台北縣○里鄉○○里○段十三行小段第一四五之三、第一四六之三及第一四六之五地號土地返還予原告壬○○、巳○○○、卯○○、癸○○、丑○○、寅○○○、紀志迪及子○○。
被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一二地號土地返還予原告寅○○○、紀志迪及子○○。
被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一三地號土地返還予原告壬○○。
被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一四地號土地返還予原告卯○○。
被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一六地號土地返還予原告巳○○○。
被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一七地號土地返還予原告癸○○。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告壬○○、巳○○○、卯○○、癸○○、丑○○、寅○○○、紀志迪及子○○以新台幣壹仟柒佰叁拾捌萬零壹佰叁拾肆元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣伍仟貳佰壹拾肆萬零肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告寅○○○、紀志迪及子○○以新台幣肆佰捌拾肆萬壹仟柒佰柒拾伍元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣壹仟肆佰伍拾貳萬伍仟叁佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告壬○○以新台幣叁佰陸拾萬叁仟伍佰壹拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣元壹仟零捌拾壹萬零伍佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告卯○○以新台幣叁佰陸拾陸萬肆仟捌佰玖拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣壹仟零玖拾玖肆仟陸佰柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告巳○○○以新台幣貳佰捌拾陸萬貳仟肆零伍元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣捌佰伍拾捌萬柒仟貳佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項於原告癸○○以新台幣叁佰柒拾貳萬叁仟陸佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣壹仟壹佰壹拾柒萬零玖佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項定有明文。又按：耕地承租人應自任耕作，縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則原定租約全部歸於無效；又所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用之情形在內；又耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人應自任耕作，並不將耕地全部或一部轉租他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回；係以租約所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人不自任耕作，原訂租約全部為無效，其未轉租或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回；有最高法院七十三年台上字第三四八二號、第一一二號民事判決意旨可資參照。經查：坐落台北縣○里鄉○○里○段十三行小段第一三六之一、一四五、一四五之三、一四六之三、一四六之五、一四六之八及一九七地號等七筆土地，原為原告之父、祖紀順吉所有，嗣由原告分別繼承前開土地後維持共有之關係。其後台北縣政府於八十四年間辦理第十一期八里鄉八里坌市地重劃，原告所有前開一三六之一、一四五、一四六之八及第一九七號四筆土地，與亦為原告所共有同小段第一三
六、一三六之二、一四五之二及一四六之九地號土地，均位於前開市地重劃範圍而一同辦理，並由原告寅○○○、紀志迪，以及子○○之被繼承人紀家進，取得重劃後坐落台北縣○里鄉○○段○○○○號土地，原告壬○○取得同段二一三地號土地、原告卯○○取得同段第二一四地號土地、原告丑○○取得同段第二一五地土地，原告巳○○○取得同段第二一六地號土地，原告癸○○取得同段第二一七地號土地。其中原告丑○○因其個人債務，致其所有上開第二一五地號土地為債權人查封拍賣，其後並由被告庚○○以承租人身分主張優先承買而取得。至於前開未位於市地重劃範圍內之系爭第一四五之三、一四六之三及一四六之五地號之三筆土地，則仍為原告所共有。次查：紀順吉於生前之民國四十二年間，即將上開土地全部出租予被告之父杜經風耕作，嗣杜經風死亡後，由被告繼受該租約，然渠等根本未於系爭土地上耕作，亦從未給付任何租金予原告或紀順吉，尤有甚者，更將系爭土地提供他人傾倒廢土，及於七十八年五月間，將系爭一四五之三地號土地之大部分，提○○里鄉○里○○○○○道路使用而未自任耕作。則依前揭法條及最高法院意旨，兩造間之租約早於七十八年五月間即歸於無效。再按：承租人在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。查被告於系爭十三行小段第一四六之三、一四六之五地號土地上已繼續一年以上未為耕作，鈞院於九十一年間履勘現場所見之樹薯及肥料草，係被告於本件爭訟後始行種植，時間僅約半年。另系爭大崁段第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地固經變更使用分區為乙種工業區，惟兩造租約既於七十八年五月間歸於無效，與嗣後土地使用分區之變更無涉。況因主管機關於變更上開土地之使用分區時，並未訂有任何期限，則系爭土地仍得繼續為其原來之農業使用，是被告於系爭土地上並無任何因不可抗力而不能耕種之情事無疑。從而，原告自得將上開租約終止，並已於進行本件租佃爭議之調解及調處時，一再向被告表示終止前開租約之意思。則於租約終止後，被告占有土地已無任何合法之權源。原告自得本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被告返還前開系爭十三行小段第一四五之三、一四六之三、一四六之五地號及系爭大崁段第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地（以下簡稱：系爭土地）。末查：本件原告並非依耕地三七五減租條例第十七條第五款之規定終止租約，自無依同條例第十七條第二項之規定給付被告補償之問題，則被告所為同時履行抗辯，亦屬無據等語；並聲明：（一）被告應將坐落台北縣○里鄉○○里○段十三行小段第一四五之三、第一四六之三及第一四六之五地號土地返還予原告壬○○、巳○○○、卯○○、癸○○、丑○○、寅○○○、紀志迪及子○○。（二）被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一二地號土地返還予原告寅○○○、紀志迪及子○○。（三）被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一三地號土地返還予原告壬○○。（四）被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一四地號土地返還予原告卯○○。（五）被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一六地號土地返還予原告巳○○○。（六）被告應將坐落台北縣○里鄉○○段第二一七地號土地返還予原告癸○○。（七）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地係被告基於期限尚未屆滿之耕地三七五租約所占有。被告於系爭十三行小段第一四五之三地號、第一四六之三地號及第一四六之五地號等三筆土地上，係種植樹薯及肥料草，種植情形良好，生長茂密，並未曾傾倒廢垃圾，則原告主張未於前開土地上耕作，實屬無據；另系爭十三行小段第一四五之三地號土地係由台北縣八里鄉八里污水處理場公家機關闢成既成道路使用，以致不能耕作，此實非可歸責於被告；則原告主張：租約無效云云，尚乏所據；其於調解時所為終止耕地租約之意思表示，亦不發生終止之效力。至於原告主張系爭大崁段第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地，係因台北縣政府辦理第十一期八里鄉八里坌市地重劃而有變更，現係屬乙種工業區之土地，已非耕地，依法已不得為耕作使用。因此原告主張：被告有耕地三七五減租條例第十七條第四款之情事即承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作云云，並於租佃爭議調解時表示終止租約，顯然適用法律不當，亦不發生終止系爭租佃契約之效力。本件系爭土地既屬租佃期限尚未屆滿之土地，則原告請求返還系爭土地，殊無理由。又按耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款及第二項規定：於耕地依法編定或變更為非耕地使用時，雖得終止租約，但除法律另有規定外，出租人應給予承租人改良土地所支付之費用、尚未收穫農作物之價額及終止租約當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。是縱認系爭大崁段第二一二、二一
三、二一四、二一六及二一七地號土地之租約，可由原告以市地重劃為由主張終止契約，則原告仍應依法給付被告補償金。是如鈞院認原告就前開土地請求返還為有理由，應併為原告為對待給付之判決，以維被告權益云云，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查：原告主張：系爭十三行小段第一四五之三、一四六之三及一四六之五地號土地登記為訴外人紀家進及原告巳○○○、卯○○、癸○○、壬○○、丑○○所共有，系爭大崁段第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地則分別登記為訴外人紀家進、原告壬○○、卯○○、丑○○、巳○○○、癸○○各人所有；惟因訴外人紀家進已於八十八年元月二十四日死亡，是其共有前開十三行小段第一四五之三、一四六之三及一四六之五地號土地之應有部分，及其所有系爭大崁段第二一二地號土地，已為其法定繼承人即原告寅○○○、紀志迪及子○○依法繼承取得等情，有原告所提出之土地登記謄本、繼承系統表及戶籍謄本等件為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、次查：原告之父、祖即訴外人紀順吉於其生前之四十二年間，將其時台北縣○里鄉○○里○段十三行小段第一四六之三（嗣分割出一四六之八）、一四六之五、一三六之一、一九七、一四五（嗣分割出一四五之三）地號土地，以同一耕地租約出租予訴外人杜經風耕作，並辦理耕地三七五租約登記在案；嗣後台北縣政府於八十四年間辦理第十一期八里鄉八里坌市地重劃，將前開第一三六之一、一四
五、一四六之八及一九七地號等四筆土地，與亦為原告所共有、惟非經被告承租之同段一三六、一三六之二、一四五之二及第一四六之九地號土地進行重劃成為系爭大崁段第二一二、二一三、二一四、二一五、二一六及二一七地號土地；惟其中二一五地號土地已經由被告庚○○承買取得所有權等情，亦經登載於卷附土地登記謄本內甚明。而訴外人紀順吉及杜經風於死亡後，系爭耕地租約已變更登記由訴外人紀鄭珣、紀家進、紀文裕及原告寅○○○、卯○○、癸○○、壬○○、丑○○為出租人，訴外人杜弟為承租人；然訴外人紀鄭珣、紀家進、紀文裕及杜弟復分別於七十九年八月二十八日、八十八年元月二十四日、七十三年九月十四日及八十三年二月十四日死亡，其中紀鄭珣之法定繼承人為原告巳○○○、卯○○、癸○○、壬○○及丑○○，紀家進之繼承人為原告寅○○○、紀志迪及子○○，紀文裕未婚無子嗣，杜弟之繼承人則為被告八人各節，有台北縣八里鄉公所九十二年九月十二日北縣八民字第０九二００一五二五八號函檢送之租約登記簿及租約影本乙份，以及原告所提出之繼承系統表及戶籍謄本等件在卷可據，復均為兩造所不爭執。則系爭耕地租約如尚有效，應係存在於原告與被告之間，且係以系爭小八里坌段十三行小段一四五之三、一四六之三及一四六之五地號，以及系爭大崁段第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地為租約之標的，即堪認定。
五、再按：耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地，此亦有最高法院八十四年度台上字第一八五六號民事判例可資參照。
六、經查：原告主張：被告所承租系爭十三行小段第一四六之三、一四六之五地號土地，被告確非因不可抗力，已繼續一年以上不為耕作等語，雖為被告所否認，並抗辯：系爭十三行小段第一四六之三、一四六之五地號土地上種植有樹薯及肥料草云云。然查：原告主張上情，已據其提出由訴外人林富成手持當日報紙立於該等土地現場所拍攝、並顯示土地上並無種植任何作物之照片數幀在卷為憑，且經證人林富成到庭結證屬實（見本院九十二年九月二日言詞辯論筆錄）；被告空言否認其證詞之真實云云，原難憑採。另本院於九十一年十月十五日至現場查勘時，系爭十三行小段第一四六之三地號土地之部分，以及系爭十三行小段第一四六之五地號土地上，雖種植有稞葉及高約一至二公尺之樹薯乙節，有當日本院勘驗筆錄存卷可稽；然衡諸本件兩造間租佃爭議起自九十年九月間，有台北縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調解調處卷證等件在卷為憑。則至本院九十一年十月間履勘現場時，已爭議經年；則原告主張：查勘時系爭十三行小段第一四六之三、一四六之五地號土地上所種植之樹薯係被告於租佃爭議發生後始行種植等語，即非無稽。
七、況查：原告主張：被告承租標的中系爭大崁段第二一二、二一三、二一四、二一六及二一七地號土地，亦已繼續一年以上未為耕作等情，不僅為被告所不爭執，並據原告提出現場照片數幀為證，復經證人林富成到庭證述屬實（見本院九十二年九月二日言詞辯論筆錄）；而本院於九十一年十月十五日至現場勘驗時，上開土地確長滿雜草，並無種植作物等情，亦有本院當日勘驗筆錄在卷可憑。被告雖抗辯：上開土地係經八里鄉都市計劃劃定為「乙種工業區」之土地，已非屬耕地，依土地法第八十二條之規定，凡編為某種使用地之土地，應專供其他用途之使用，但經該管直轄市或縣（市）地政機關核准，得為他種使用者，不在此限。是被告係因上開土地使用分區變更，依法已不得就上開土地為耕作使用，與非因不可抗力而不為耕作之情形有別云云。惟查：上開土地雖係經「變更八里都市計畫書」由「農業區」變更為「工業區」，而屬經依法編定或變更為非耕地使用之情形，有台北縣政府九十二年五月二十日北府城開字第０九二０二九二三二一號函乙紙附卷可稽。然按：依土地法第八十三條規定：編為某種使用地之土地，於其所訂之使用期限前，仍得繼續為從來之使用；又都市計畫法台灣省施行細則第三十一條規定：都市計畫發布實施後，不合分區使用規定之土地及建築物，除經自行停止使用二年或經目的事業主管機關令其停止使用者外，得繼續為原有之使用或改為妨礙目的較輕之使用。故耕地經變更為工業區用地後，倘未訂使用期限，未經自行停止使用二年、未經目的事業主管機關令其停止使用等，依法得繼續為原有之使用等情，已據卷附台北縣政府九十二年九月二日北府地籍字第０九二０五三一七一四號函敘明。查上開土地經變更為「乙種工業區」之使用分區後，並未訂有使用期限乙節，已經被告自認屬實（見卷附被告九十二年九月二十二日民事答辯㈢狀第七頁），其復未就目的事業主管機關是否曾對上開土地命令停止使用乙節為何主張及舉證；則揆諸前揭規定，應認上開土地於變更使用目的後，仍可為耕作使用無疑。而被告竟未為耕作繼續一年以上，已如前述；則原告主張；被告就所承租之上開土地，已非因不可抗力繼續一年以上不為耕作等語，自堪予採信。又包括上開土地在內之系爭土地，係同一耕地租約所訂立者，已為被告自認明確（見本院九十二年九月二十三日言詞辯論筆錄），亦即被告就以同一租約所承租之部分耕地，已非因不可抗力繼續一年以上未為耕作；則依前揭最高法院判例意旨，原告即出租人依耕地三七五減租條例第一項第四款規定，於本件租佃爭議進行調解時，向被告所為終止租約之意思表示，並請求返還全部耕地即系爭土地，於法即無不合。
八、綜上所述，兩造之耕地租約既已終止，被告復未能主張及舉證渠等占有系爭土地有何合法之權源；則原告依據所有物返還請求權及租賃物返還請求權，請求被告將系爭土地返還給各所有權人而為如上之聲明，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 七 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 十 月 九 日~B法院書記官 吳政洋