臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第六五一號
原 告 己○○被 告 戊○○
丁○乙○○甲○○○丙○○共 同訴訟代理人 庚○○ 住基右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、確認原告與被告戊○○、丁○、乙○○、丙○○、甲○○○就坐落台北市○○區○○段一小段第三一之二、三二、三三、六四地號土地（下稱系爭耕地，實際位置及面積均依地政機關實際測量結果為準）之租賃關係存在。
二、被告戊○○、丁○、乙○○、丙○○、甲○○○應與原告就前項土地訂立三七五租約。
三、訴訟費用由被告戊○○、丁○、乙○○、丙○○、甲○○○連帶負擔。
貳、陳述：
一、原承租人蔡錦地及原告就系爭耕地有租賃關係存在，暨蔡錦地單獨為租約定立之登記，適法有據：
（一）按「耕地三七五減租條例第六條第一項及台灣省耕地租約登記辦法第二條第一項所規定耕地租約訂立之登記，應以已有合法訂立之耕地租約存在，為其前提要件，如事實上就耕地有租賃關係存在，而出租人或承租人拒絕訂立書面契約，則他方當事人可依上開條例第二十六條規定，申請調解調處成立，或依經法院判決確定命對方訂立租約，以代替書面租約之訂立，此際對方當事人如不肯或不能會同申請為租約訂立之登記，始得依上開辦法第二條第一項後段規定，由一方單獨申請登記。．．．」，行政法院五四年第二四二號著有判例。
（二）次按原告之被繼承人即蔡錦地就系爭耕地與被告等五人間有租賃關係存在，業經台灣台北地方法院七十二年訴字第一二五○一號判決確定在卷（原證一），依該判決主文第二項所示，被告等五人應與蔡錦地訂立三七五租約，然因被告等五人拒絕訂立書面契約，故蔡錦地以經法院判決確定命被告等五人訂立租約，代替書面租約之訂立，再因被告等五人不肯會同蔡錦地申請為租約訂立之登記，是蔡錦地自得依台灣省耕地租約登記辦法第二條第一項規定，單獨申請登記。揆諸首揭判例意旨，蔡錦地單獨向台北市政府南港區公所辦理私有耕地租約登記（原證二），取得承租人資格，即屬適法有據，則被告辯稱：蔡錦地單獨辦理三七五租約，違反耕地三七五減租條例第六條規定，南港區公所違法受理云云，誠屬無稽。
（三）次按蔡錦地前於八十八年一月十九日逝世，為被告所不爭執，承租人於租賃期間屆滿前死亡者，除別有規定外，租賃關係亦非因承租人死亡而當然消滅或終止，而原告乃蔡錦地之配偶，為法定繼承人，依法承受被繼承人蔡錦地財產上之一切權利義務，職是，原告依法承受蔡錦地與被告五人間之租賃權，當然取得承租人之地位，則被告辯稱，三七五租約於蔡錦地死亡時即為終止，又原告非蔡錦地之直系血親卑親屬，無權申請租約變更云云，即屬無據。
二、蔡錦地與原告於租賃存續期間均無違反耕地三七五減租條例第十七條第一項規定之情形：
（一）緣「耕地租約在租佃期限未滿前非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人；二、承租人放棄耕作權時；三、地租積欠達兩年之總額時；四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時；五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」耕地三七五減租條例第十七條第一項定有明文。唯查：蔡錦地死亡時，有其配偶即原告為繼承人，是並無承租人即蔡錦地死亡而無繼承人之情；蔡錦地及原告均無放棄耕作權；蔡錦地及原告每年依約繳納租金，但均為被告拒收，而依法提存在案（原證三），更無積欠租金之情；原告及蔡錦地均有耕作之事實，除有里長證明書（原證四）、照片（參見前於庭訊中庭呈）為證外，另有原告於租賃耕作期間因台北市政府工務局養護工程處施工不當造成原告耕作之農作物受損補償切結書（原證五），及台北市政府地政處因辦理「南港經貿園區區段徵收」測量業務阻礙原告耕作之函件（原證六），足以證明原告於系爭土地確有繼續耕作之事實，並無不為耕作之情。所謂「農地」，係指登記機關土地登記簿標示部所載「田、旱」地目而言，系爭四筆土地地目均為「旱」（原證七），並無依法編定或變更為非耕地使用之情。
（二）據上，原告及蔡錦地於租賃存續期間均無耕地三七五減租條例第十七條第一項所規定之情形，被告自不得片面終止租約甚明。是被告辯稱：原告年紀老邁不適任耕作，地址已遷出新台五路云云，均無礙原告繼續耕作事實之存在。又被告辯稱：原告與蔡錦地自始至今均未繳付租金，尤屬虛言，謹請鈞院向鈞院提存所查閱自明。再被告辯稱：系爭土地已變更為住宅區而謂不適合耕作，亦與事證不符（參見原證七），洵無可採。
三、本件兩造耕地租賃，應視為以不定期限繼續契約，即有租賃契約之默示更新之適用：
（一）「被上訴人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而上訴人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條，適用民法第四百五十一條之規定，視為以不定期限繼續契約，雖其租佃期可由兩造續訂，但依同條例第五條規定不得少於六年，兩造租賃關係既在存續中，則上訴人縱能自任耕作，要不能謂有收回自耕之原因。」（參見最高法院四七年台上字第一五六八號判例意旨）。
（二）查兩造三七五租約期限至「八十九年七月十九日」止（參見原證二），原告於租賃期限屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，被告等五人亦不即表示反對之意思，況原告並於九十年五月三日以「八十九年七月二十日起至九十年七月十九日止」壹年期之耕地租金以蕃薯六十一公斤，市價每公斤二七元計，折算一、六四七元正提存在案（參見原證三），揆諸前揭判例意旨，兩造耕地租賃，應視為以不定期限繼續契約，即有租賃契約之默示更新之適用，質言之，兩造租賃契約既在存續中，縱被告等五人能自任耕作（假設語），要不能謂有收回自耕之原因。查被告等五人關於兩造之租賃契約既有爭執，是原告應有確認租賃關係存在之法律上利益，爰為第一項聲明之請求。
四、原告得對被告等五人為訂立書面租約之請求：
（一）「耕地三七五減租條例第六條第一項載『本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」（參見最高法院五一年台上字第二六二九號判例意旨）。
「本件土地之地目雖仍編為林，然事實上係被上訴人承租種茶，自應認為
耕地租用，而有耕地三七五減租條例之適用。依該條例第六條第一項規定，耕地租約應一律以書面為之。上訴人不履行其義務，被上訴人自得對之為訂立書面租約之請求。」（參見最高法院六二年台上字第一六四七號判例意旨）。
（二）按兩造間之耕地租賃，既已視為不定期限繼續契約，且在存續中，而被告等五人又不履行訂立書面租約之義務，徵諸前開判例意旨，原告自得對渠等為訂立書面租約之請求，爰為第二項聲明之請求。
五、被告等五人自始至終均無從事耕作，而原告於蔡錦地死亡前即實際參與耕作，且以耕作之農作物變賣所得維持生計，現蔡錦地既已死亡，原告已失去受撫養之權利，而原告依法繼承租賃權並繼續耕作，仍以變賣農作物所得餬口，若出租人收回耕地，將使原告失其家庭生活依據，依耕地三七五減租條例第十九條第一項第三款規定，被告等五人自不得收回自耕。況依前揭三論述，兩造間之耕地租賃，既已視為不定期限繼續租約，且在存續中，則被告等五人縱能自任耕作（假設語），要不能謂有收回自耕之原因，併予陳明。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、原告擅自與南港區公所違法訂立私立耕地三七五租約：
（一）原告謂：台灣省耕地租約登記辦法：惟查此辦法係於八十九年始訂立，而該違法訂立租約之當時係七十六年，當時尚無台灣省耕地租約登記辦法。
（二）原告於七十六年間擅自與南港區公所違法訂立之私有耕地三七五租約，原告辯謂係依台灣台北地方法院七十二年度訴字第一二五０一號判決，被告等應予蔡錦地訂立之三七五租約。而原告與南港區公所均未通知被告等應與其訂立三七五租約，故有關租約之內容被告等毫無所悉，類此租約，能為合法？此其一。
（三）依規定租約之期限為六年，該違法之租約應於八十二年屆滿，原告與南港區公所一如前述亦未通知被告等應與其換訂，退一步言之，原告第一次登記是依法院判決書，第二次換訂原告與南港區公所又是依據何法換訂？此其二。
二、本件租佃爭議，尚在審理中，在未確定判決前，原告自無權取得承租人地位。
三、原告違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第二、三、四款：
（一）第二款規定：承租人因遷徙或轉業放棄耕作權時。查原告原設籍台北南港區人，而今已遷徙至台北縣汐止市，故被告等依法自得終止租約收回自耕。
（二）第三款規定：地租積欠達兩年之總額時。原告自始至今尚未繳付租金，原告擅自與南港區公所違反訂立私有耕地三七五租約，既是違法之登記，被告等自無權向原告收取租金。
（三）第四款規定：非因不可抗力繼續一年不為耕作時。九十一年八月八日，鈞院諭同年八月三十日勘查現場，原告為應付鈞院勘查現場，於同年八月九日至系爭耕地稍事整理，但系爭耕地仍雜亂無章，與原始竹林相似，事實足以證明原告有繼續一年以上不為耕作之事實。（被告於同年八月九日設有系爭耕地現場相片於同年八月三十日呈交鈞院）。
（四）據上，被告等依法自得終止租約，收回自耕。
四、本件耕作租賃，如前述係原告擅自與南港區公所違法訂立，故原告與被告間無租賃關係存在，既無租賃關係，何來不定期限繼續契約。
五、原告自始自終均無從事耕作。前因台北市政府徵收被告等之土地，致原告不當得利將近七萬元之鉅，原告擁有之房屋係高樓大廈，生活無虞。
丙、本院依職權調閱臺灣台北地方法院七十二年訴字第一二五０一號歷審卷共十四宗及本院九十年度存字第九五七號提存卷宗。
理 由
一、原告主張：原告之被繼承人即蔡錦地就系爭耕地與被告等五人間有租賃關係存在，業經台灣台北地方法院七十二年訴字第一二五○一號判決確定，經蔡錦地以經法院判決確定命被告等五人訂立租約，代替書面租約之訂立，再因被告等五人不肯會同蔡錦地申請為租約訂立之登記，是蔡錦地自得依法單獨申請登記。而按蔡錦地前於八十八年一月十九日逝世，原告依法承受蔡錦地與被告五人間之租賃權，當然取得承租人之地位。而蔡錦地與原告於租賃存續期間均無違反耕地三七五減租條例第十七條第一項規定之情形，被告自不得片面終止租約甚明。而兩造三七五租約期限至「八十九年七月十九日」止，原告於租賃期限屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，被告等五人亦不即表示反對之意思，且原告亦將耕地租金提存在案，兩造耕地租賃，應視為以不定期限繼續契約，即有租賃契約之默示更新之適用，則原告自得對被告等五人為訂立書面租約之請求。又兩造間之耕地租賃，既已視為不定期限繼續租約，且在存續中，則被告等五人縱能自任耕作，要不能謂有收回自耕之原因等語。被告則以：原告於七十六年間擅自與南港區公所違法訂立之私有耕地三七五租約時，原告與南港區公所均未通知被告等應與其訂立三七五租約，故有關租約之內容被告等毫無所悉。而依規定租約之期限為六年，該違法之租約應於八十二年屆滿，原告與南港區公所一如前述亦未通知被告等應與其換訂，則第二次換訂原告與南港區公所又是依據何法換訂？且原告違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第二、三、四款，被告等依法自得終止租約，收回自耕等語置辯。
二、原告主張系爭耕地為被告等所有，且原告之被繼承人即蔡錦地就系爭耕地與被告等人間有租賃關係存在，業經法院判決確定，經蔡錦地以經法院判決確定命被告等五人訂立租約，代替書面租約之訂立，再因被告等五人不肯會同蔡錦地申請為租約訂立之登記，是蔡錦地自得依法單獨申請登記事實，業據其提出台灣台北地方法院七十二年訴字第一二五○一號民事歷審判決為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
三、原告主張其於租賃期限屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，被告等五人亦不即表示反對之意思，且原告亦將耕地租金提存在案，兩造耕地租賃，應視為以不定期限繼續契約，原告自得對被告等五人為訂立書面租約之請求。然為被告所否認，並以右揭陳詞為辯，經查：
（一）按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住，或借與他人使用，或任由他人使用，或供其他非耕作之用，均屬不自任耕作，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。（最高法院五十六年台上字第一五二Ｏ號、七十年台上字第四六三七號判例、七十一年度台上字第四九七三號判決參照）。又系爭耕地並非在台北市南港經貿園區區段徵收範圍內，此亦有原告所提之台北市政府地政處九十一年十月二十三日北市地五字第０９１３２９０４１００號函在卷可按，合先敘明。
（二）查本院依職權於九十一年八月二十日勘驗現場時，系爭耕地上雖有稀疏之竹林，然系爭耕地上亦雜亂不堪，且周圍有垃圾雜置等情，有本院之勘驗筆錄及照片可稽。原告固主張：系爭耕地其繼續耕作迄今之事實等語。惟查，系爭耕地經本院勘驗現場時，為雜亂不堪，且周圍有垃圾雜置，已如前述。復經本院囑託台北市松山地政事務所就原告所指其種植竹林之位置及面積制作複丈成果圖至院，然依該二份複丈成果圖，除原告於九十一年十一月三十日認先前勘測面積有誤，要求重新複丈之Ｇ、Ｆ部分，均非在系爭耕地範圍內，餘二份複丈成果圖內容均相同，合先敘明。復依該二份複丈成果圖內容以觀，除系爭耕地中之【六四】地號上約有四十六平方公尺之竹叢及【三三】地號上約有三十三平方公尺之第叢外，則系爭耕地中之【三二】地號及【三一之二】地號，其上或為菜圃、建物、雜物或為雜物、建物，而均未為有竹叢；另系爭耕地【六四】地號上除前揭竹叢外，其上尚有空地、樹木、建物、雜物、菜圃；又系爭耕地
【三三】地號上除前揭竹叢外，其上尚有樹木、建物、雜物、菜圃，此復有該二份複丈成果圖在卷可按，是原告主張有耕作之事實，委不足採信。
四、按耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回，係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地並請求收回。查原告於承租系爭之六四、三三、三一之二、三二地號土地上既有不自任耕作情形，已如前述，兩造間原訂租約即全部為無效，從而原告請求確認兩造間之耕地租賃關係存在，即屬無據，應予駁回。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，對判決結果不生影響，毋庸一一加以審酌，並此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十五 日
臺灣士林地方法院民事第三庭~B法 官 陳梅欽右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十九 日~B法院書記官 劉曉玲