臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第七三一號
原 告 丙○○○訴訟代理人 丁○○被 告 乙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：按訴外人周宜勝前於民國八十五年九月三十日將其所有坐落台北縣汐止市○○○段保長坑小段三六五地號土地（以下簡稱：系爭土地）全部面積一０七平方公尺贈與原告，並於八十五年十一月十五日辦理移轉登記為原告所有；惟被告所有門牌號碼台北縣汐止市○○路○段○○○號建物竟無權占有系爭土地上如附圖紅色標示所示部分（面積為二十五平方公尺），原告自得本於所有物返還請求權，請求被告將系爭土地前開圖示紅色部分之地上物拆除、返還土地給原告。被告雖抗辯：對系爭土地如附圖所示紅色標示部分有租賃契約存在云云，惟未能說明該租賃契約所合意之租金及租賃物範圍若干；所提出租金收據並無系爭土地原所有權人周宜勝之簽章、亦無系爭土地地號之載明，其中一紙收據記載之日期為七十六年至七十九年七月八日，適與被告於七十九年七月八日向訴外人周芳源買受同地段三六三之八地號土地之日期相符，是被告縱有租賃之事實，充其量亦僅存在於同地段三六三之八地號土地上，而與系爭土地無涉；又依土地登記謄本所載，訴外人杜麥及黃順發於系爭土地之地上權權利範圍各為二分之一，即表示系爭土地上僅有地上權之設定，並無其他債權或物權存在；且周宜勝於前開請求確認地上權等事件乙案中，已先證稱系爭土地上有設定地上權，嗣雖改稱：地上權之範圍不包括四九九號建物使用系爭土地之部分，然前後證述既有不符，自難採取；另被告於八十二年將系爭土地如附圖所示紅色標示部分上建物進行重建時，曾經地上權人杜麥等人反對；且原告於受贈系爭土地後數年間，被告始終未主張優先承買或原地主周宜勝之違約責任，均足徵被告抗辯：對系爭土地如圖示紅色部分有租地建屋之不定期租賃契約存在云云，殊屬無據。另按：無權占用他人之土地，自構成侵權行為，被害人即土地所有權人除依民法第七百六十七條規定，請求無權占用人拆除地上建物、返還無權占用之土地予土地所有權人外，並得依據侵權行為之法律關係，請求相當於租金之損害賠償，或依不當得利之規定，請求占用人返還相當於租金之利益。查被告無權占有系爭土地如圖示紅色部分面積二十五平方公尺，顯無法律上原因，而受有使用土地之利益，且妨礙原告使用收益，致原告受有相當於租金之損害，是故原告爰依侵權行為及不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之損害金，其金額依土地法第九十七條、第一百零五條之規定，以建築房屋之基地租金法定最高限額計算，即以該基地土地申報價額年息百分之十計算為月租金新台幣（下同）二千三百十九元。又系爭土地緊臨汐止市○○路，而大同路乃汐止市○○○○路外，連接台北市與基隆市之重要樞紐，其利用價值，不可言喻。且大同路鄰近房屋之租金，每月約上萬元，衡諸原告以系爭土地之申報地價年息百分之十請求相當租金之損害賠償為每月二千三百十九元，實乃過低，是原告以前開計算標準請求賠償金，應屬允當。而原告係於八十五年十一月十五日取得系爭土地之所有權，爰以翌日即八十五年十一月十六日為請求被告給付相當於法定租金之利益之始日云云；並聲明：（一）被告應將系爭土地如附圖所示紅色標示部分、面積二十五平方公尺之土地上地上物拆除騰空並返還土地與原告。（二）被告應自八十五年十一月十六日起至返還土地之日止，按月給付原告二千三百十九元，及按年息百分之五計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地如附圖所示紅色標示部分土地上門牌號碼台北縣汐止市○○路○段○○○號之建物係向原地主租地建築，並於七十九年間由被告與當時地主簽立土地買賣契約書，希望能於土地分割後，買受前開建物實際坐落之基地面積，地主並已就其中汐止市○○○段保長坑小段三六三地號土地辦妥分割移轉登記手續，惟其餘包括系爭土地在內之土地，則迄未辦理分割移轉登記。然原告與地主竟合謀於八十五年十一月十五日以贈與辦理移轉登記，其贈與及所為移轉登記，顯係出於渠等通謀虛偽意思表示，依民法第八十七條規定，自屬無效，則原告自未能請求被告拆屋還地。且被告與系爭土地原所有權人就系爭土地如附圖紅色標示部分確有租地建屋之不定期租賃關係，系爭土地縱於八十五年間經移轉登記為原告所有，其租賃關係依民法第四百二十五條之規定，對於受讓之原告亦仍繼續存在，原告亦不得對被告請求拆屋還地。況系爭土地周圍已完全為其他建物包圍無法出入，原告目的根本係在報復被告在另案未配合其要求對其為有利之陳述，故原告之請求，顯然違反民法第一百四十八條：權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目的之規定，其請求亦無理由等語，資為抗辯；並聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：有關訴外人周宜勝前於八十五年九月三十日將系爭土地全部贈與原告、並於八十五年十一月十五日辦理移轉登記為原告所有等情，已據原告提出土地登記謄本為據；被告雖抗辯：原告受贈系爭土地之贈與契約為通謀虛偽之意思表示，應屬無效云云，惟已為原告否認，被告就其抗辯上情，復未舉證以實其說，自無足採取。是原告主張：為系爭土地之所有權人等語，應與事實相符。
四、次查：原告主張：被告所有門牌號碼台北縣汐止市○○路○段○○○號建物占用系爭土地如附圖所示紅色標示部分、面積二十五平方公尺之土地乙節，已經本院會同地政人員至現場勘測屬實，有本院九十一年八月十九日勘驗筆錄及台北縣汐止地政事務所九十一年十月十四日北縣汐地測字第０九一００一二七四０號函送之土地複丈成果圖乙紙附卷可稽。惟原告主張：被告所有前開建物係無權占有系爭土地如附圖紅色標示部分云云，則為被告否認，並抗辯：被告與系爭土地之原地主就系爭土地如附圖紅色標示部分訂有租地建屋之不定期租賃契約，於系爭土地移轉為原告所有後，依買賣不破租賃之規定，自得對原告主張租賃關係，並非無權占有等語，且提出由周瑞奇、周陳樣、周祥欽、周芳源分別署名簽收之租金收據數紙（均影本）存卷為證。原告雖否認前開租金收據形式上之真正，並以各收據上並未載明租賃標的、復非由系爭土地前手周宜勝簽收各節，主張該等收據應與系爭土地無關云云。然查：原告訴訟代理人丁○○即原告之夫於本案首次開庭審理時即自認：被告與伊前地主有口頭上之租約，伊不知道內容如何；被告知道地主已經換成原告，但沒有繳交租金，已經超過二年，伊依法可以請求被告拆屋還地；伊土地上還有其他承租人，他們都有繳租金，只有被告沒有繳，被告於八十五年間另案作證時已知伊為系爭土地之地主，所以伊就沒有叫被告繳租金等語（見本院九十一年七月十六日言詞辯論筆錄）。雖原告另訴訟代理人於其後改稱：否認被告就系爭土地有租賃關係存在云云，然當事人所委任之訴訟代理人，其所為事實上之陳述或於訴訟上本於其訴訟代理權所為之「自認」，除經到場之當事人本人，依民事訴訟法第七十二條規定，即時撤銷或更正，或其撤銷符合同法第二百七十九條第三項規定即自認人能證明與事實不符，且係出於錯誤而自認，始得撤銷者外，其效果當然及於當事人本人。是原告訴訟代理人於為前自認後，空言否認曾承認租賃契約之存在，並主張：為認知上之錯誤云云，均未能生撤銷自認之效力，本院仍得以前開原告自認之事實作為本件裁判之基礎。且查：於另案即本院八十五年度訴字第一三四三號原告對被告杜麥等人起訴請求確認地上權等事件乙案中，證人即系爭土地之原地主周宜勝亦到庭證稱：門牌四九九號建物係向伊承租，四九九號建物一開始就有使用三六五地號土地等語明確（見前開民事案卷八十六年二月二十五日言詞辯論筆錄），亦經本院調閱前開民事案卷查證無誤，足認被告就其抗辯上情應已盡舉證之責任。雖原告再以：依土地登記謄本所載，訴外人杜麥及黃順發於系爭土地之地上權權利範圍各為二分之一，即表示系爭土地上僅有地上權之設定，並無其他債權或物權存在；且周宜勝於前開請求確認地上權等事件乙案中，先證稱系爭土地上有設定地上權，後又稱：地上權之範圍不包括四九九號建物使用系爭土地之部分，前後證述不符；又四九九號建物所占用土地尚包括三六三之八與三六五─（丁）地號土地在內，自未能以周宜勝前開證詞，即認系爭土地如附圖所示紅色部分土地確有租賃關係存在；另被告於八十二年將系爭土地如附圖所示紅色標示部分上建物進行重建時，曾經地上權人杜麥等人反對；以及原告於受贈系爭土地後數年間，被告始終未主張優先承買或原地主周宜勝之違約責任各節，主張：被告對系爭土地如圖紅色標示部分並無租賃關係存在云云。然依前開原告與被告杜麥等人間另案請求確認地上權等事件乙案之本院八十五年度訴字第一三四三號民事確定判決已然認定被告杜麥等人地上權之範圍，並不包括訴外人（即本件被告）乙○○所占用三六五地號中編為三六五─（丁）部分（即本件系爭土地如附圖所示紅色標示部分）之土地乙節，有該案民事判決乙份存卷足稽，則原告主張：系爭土地之全部已設定地上權，而無租賃關係存在云云，自無可採。至於被告因房屋重建致與訴外人杜麥等人所發生之糾紛、是否行使優先承買權或對買賣契約之他造主張違約責任各節，實均與被告就系爭土地如附圖紅色標示部分是否有租賃契約關係存在之認定，並無關聯。是本件應堪認被告抗辯：就系爭土地如附圖所示紅色標示部分確有租地建屋之不定期租賃關係，依修正前民法第四百二十五條之規定，其租賃契約對於八十五年間受讓系爭土地之原告仍繼續存在、並非無權占有等情，為可採取。
五、至於原告雖另主張：自原告於八十五年間取得系爭土地所有權後，被告已數年未繳納租金，依法自得請求被告拆屋還地云云。然按：建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，此有最高法院六十八年度台上字第七七七號判例可資參照。經查：原告已自承：因被告於另案為證時，已知伊為系爭土地之所有權人，因而未向被告催討租金等語屬實（見本院九十一年七月十六日言詞辯論筆錄）；則揆諸前揭說明，原告於定期催告被告給付租金之前，仍不得逕自主張終止租約並請求拆屋還地；且兩造間就系爭土地如附圖所示紅色標示部分既有租賃關係存在，則原告併依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告給付占用系爭土地如附圖所示紅色標示部分、面積二十五平方公尺土地之相當於租金之損害賠償及利益，亦屬無據。
六、從而，原告請求被告將系爭土地如附圖所示紅色標示部分、面積二十五平方公尺之土地上地上物拆除騰空並返還土地與原告、及請求被告自八十五年十一月十六日起至返還土地之日止，按月給付原告二千三百十九元，及按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十九 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十五 日~B法院書記官 夏珍珍