臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第七四○號
原 告 丁○○
甲○○共 同訴訟代理人 李志澄律師複 代理人 林國明律師
林美伶律師被 告 乙○○ 住台北市○○區○○○路○號三樓訴訟代理人 陳淑貞律師複 代理人 陳淑蕙律師
丙○○ 住台北市○○路○段○○○號三樓之三右當事人間給付違約金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣肆拾壹萬零柒佰叁拾伍元，及自民國九十一年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告甲○○新台幣玖萬伍仟陸佰叁拾捌元，及自民國八十四年十二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，原告甲○○負擔十分之三，餘由原告丁○○負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾叁萬陸仟玖佰壹拾貳元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾壹萬零柒佰叁拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告甲○○以新台幣叁萬壹仟捌佰捌拾元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖萬伍仟陸佰叁拾捌元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造前於民國八十二年元月十四日，就坐落台北市○○段○○段四小段第二三二、二三三地號土地（舊地號為同段唭哩岸小段第一八四之十、一八六號）簽訂不動產買賣契約書，約定每坪以新台幣（下同）三萬元計算，總價款共計一千零八十九萬九千元。依該契約書備註條款約定：「本買賣標的二三二地號與乙方（即被告）所有二三一地號，雙方共議將現有道路改道修正，依各上開標的土地各留設道路寬度計達五公尺各二分之一，俾便供現有後基地所有人使用通行。」即依約被告應將系爭二三二、二三一地號土地上現有道路改正，使該道路平均分布於二三一及二三二號土地上，亦即改正道路寬度為五公尺，其二分之一寬度為二．五公尺，保留坐落於原告所買受之二三二地號土地上，另寬度二．五公尺則移往被告所有之二三一地號土地上。然被告非但未依約將道路改道修正，反將前述二三一地號土地出售予第三人何朝茂、林照子，何朝茂再將二三一地號土地部分售予何明金，並將該土地予以圍籬禁止第三人通行，致使現有道路，仍須全部使用原告所買受之系爭土地，雖屢經原告委由律師發函催促履約，被告仍未置理；是被告違約，已甚為顯然；自不得解為被告將系爭土地讓與他人，即可免除系爭買賣契約所定之義務。次查：依兩造不動產買賣契約書第十三條第一款約定：「如乙方（即被告）違反本合約各項約定....，乙方應以所收價款加倍計算並加計甲方（即原告）可得利益作為懲罰性違約金給付甲方，絕無異議。」查系爭備註條款雖列於契約書之末，仍為買賣契約之一部分；則被告未依該條款之約定，將原有道路改道修正，反將該土地轉讓他人並予以圍籬，則原告自得依前開違約條款之約定，請求被告給付違約金；且原告所得請求之違約金，原得依約以所收價款全部加倍計算，然原告茲願減縮以原告買受之土地因被告違約而須供他人通行之道路面積計算為一百七十一萬三千六百元（計算式如附表）；此乃因現有道路因被告之違約而完全坐落於原告之二三二地號土地上，且已無從改變；依此情形延伸道路使用結果，原告所買受之二三三地號土地亦因此同樣受有損害，原告自得以上開受害情形即系爭二三二、二三三地號現有道路面積之一半，作為請求被告給付違約金之計算依據。再查：依系爭不動產買賣契約書第五條第一項約定，地價稅等應由被告負擔。嗣原告甲○○已代被告墊付前開稅款計九萬五千六百三十八元，被告並承諾於八十四年十二月十五日前返還。詎被告迄未返還，則原告甲○○自得訴請被告給付前開墊付之稅款及法定遲延利息等語；並聲明：（一）被告應給付原告丁○○、甲○○一百七十一萬三千六百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）被告應給付原告甲○○九萬五千六百三十八元，及自八十四年十二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告對兩造簽訂系爭不動產買賣契約並已收取原告所給付之價金各節固無爭執；惟查：原告所主張被告違反者乃契約之備註條款，係列於契約書之最後，而契約之違約條款則係規定於第十三條，依體系解釋，該違約條款當無包含備註條款在內，是原告以被告違反備註條款而依系爭買賣契約第十三條之規定，請求給付違約金，洵無理由。次查：依系爭備註條款所規定之內容，並無限制被告將系爭土地讓與他人，系爭土地上之圍籬亦非被告所搭設，現並已經拆除；且原告主張：改道修正，需舖上水泥或以其他方式讓車輛通行云云，實非當事人於締約時之真意；於被告占用期間，復已於二三一地號土地上預留道路地，並無地上物，且從未禁止第三人通行，嗣將二三一地號土地出售予何朝茂時，亦曾與何朝茂約定應將部分土地預留將來改道需用，足見被告並未藉出售土地免除契約義務，亦即被告實無違反系爭備註條款之行為，則原告請求違約金，亦屬無據。況原告所請求違約金之計算依據中，所請求系爭二三二地號總坪數之買賣價額之二倍，並無依據；且依現場測量結果，亦有部分道路係坐落於二三一地號土地之上，是原告主張：現有道路全部坐落於其土地之上云云，並不實在。另二三三地號土地，並非兩造備註修款約定應予改道之標的，縱於二三一、二三二地號土地間之道路改正後，後基地之所有人仍需通行二三三地號土地，始得到達公路，是該地號土地遭後基地所有人通行，與本件並無因果關係，則原告於計算違約金時，亦請求二三三地號供人通行所受之損害，要無理由；從而，原告基於系爭不動產買賣契約請求之違約金實屬過高，請求予以酌減。至於原告甲○○另請求被告返還代墊之地價稅九萬五千六百三十八元部分，因系爭買賣之土地係屬農地，依法無庸繳納地價稅，被告當時欲辦理過戶手續，稅捐機關竟發函課徵地價稅，因原告急欲取得土地之所有權，乃依函墊繳前開地價稅，並要求被告返還該筆費用。被告因而簽立字據約定於稅捐機關辦理退稅後返還之。然稅捐機關迄未退還此筆地價稅，被告當無法受領此筆稅款，而返還予原告甲○○云云，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：兩造於八十四年元月十四日簽訂系爭不動產買賣契約書，由被告向原告購買系爭二三三、二三二地號土地，並於契約書之末以備註條款約定：「本買賣標的二三二地號與乙方（即被告）所有二三一地號，雙方共議將現有道路改道修正，依各上開標的土地各留設道路寬度計達五公尺各二分之一，俾便供現有後基地所有人使用通行。」，另於契約書十三條之違約規定第一項約定：「如乙方（即被告）違反本合約各項約定.... 乙方應以所收價款加倍計算並加計甲方可得利益作為懲罰性違約金給付甲方（即原告），絕無異議。」兩造於締約後，被告已將買賣標的所有權移轉登記予原告所指定之人，原告則依約給付買賣價金一千零八十九萬九千元予被告收執等情，已為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭不動產買賣契約書影本乙份、台北市土地登記謄本乙份為證，應與事實相符。
四、次查：原告主張：被告於簽訂系爭不動產買賣契約書後，並未依契約書之備註條款，將系爭二三一、二三二地號土地上之現有道路改道修正，反將之出售他人，已屬違約，自依應契約書第十三條之違約規定給付違約金等語，雖為被告所否認；然查：經本院會同地政機關人員至的現場勘測結果，現坐落於系爭二三一、二三二地號土地上之道路即如附圖所示二條紅色實線內部分，與備註條款所載系爭
二三一、二三二地號土地之道路應應改道修正為於「各留設道路寬度計達五公尺各二分之一」之約定內容、即如附圖所示二條虛線間之位置，並不相符，有台北市士林地政事務所九十二年五月二十八日北市士地二字第00000000000函檢送之土地複丈成果圖附卷可稽。且前開道路一側之系爭二三一地號土地上原築有圍籬乙節，已為兩造所不爭（見本院九十一年七月十九日言詞辯論筆錄）；於本院九十二年五月十二日現場履勘時，雖有部分圍籬經人拆毀，有本院當日勘驗筆錄可參；然現有道路一側之系爭二三一地號土地上，確有植栽及草木，與相鄰之現有道路為土石平整路面㢠異等情，亦有原告所提出之現場照片三幀可資為據。查兩造於系爭不動產買賣契約書內，固未約定所修正改道後道路之舖設方式，且所謂道路，亦未限於需以舖設水泥或其他特定之方式行之；然既為道路，自需以得供人車安全通行為其必要條件。查被告對現有道路一側相鄰之系爭二三一地號土地之前揭現況，並無爭執；而依該現況觀之，實尚未達供人車安全通行之目的，自未能以道路稱之。況證人即自被告買受系爭二三一地號土地之何朝茂已到庭具結證稱：伊購買系爭二三一地號土地時，相關位置即如同附圖，土地上並無道路，當時雖無圍牆或其他地上物，然有種農作物，伊買來後就繼續種，於買受系爭二三一地號土地時，被告並未表示已與鄰地所有人約定要把路的一半改到伊的土地上等語（見本院九十二年四月十八日言詞辯論筆錄）。足見兩造簽訂系爭不動產買賣契約迄今，被告並未履行將原有道路進行改道修正成為如附圖所示虛線部分之約定甚明；是被告抗辯：已將部分二三一地號土地預留將來改道之用，其上縱有野草，亦屬履行契約，並已將系爭約定告知買受系爭二三一地號土地之後手云云，殊無可採。而原告於兩造簽訂系爭不動產買賣契約後，履以律師函催告被告履行前揭備註條款約定事項乙節，復有律師函及郵件回執影本在卷可憑；則原告主張：被告已違反系爭買賣契約備註條款等語，自堪信為真實。又系爭備註條款雖列於系爭不動產買賣契約書第十三條違約規定之後，然亦屬為買賣契約條款之一部分；被告既未依該條款之約定將原有道路改道修正，原告自得援引系爭不動產買賣契約書第十三條之約定，請求被告給付違約金。是被告抗辯：系爭備註條款列於系爭買賣契約第十三條違約規定之後，應無適用該違約條款之餘地云云，洵屬無據。
五、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之金額，民法第二百五十二條定有明文；而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。經查：本件被告已依系爭不動產買賣契約將買賣標的之土地移轉登記並交付予原告所指定之人，所違反者，係未依備註條款之約定將坐落於其所有二三一地號土地及原告所買受之二三二地號土地之道路改道修正，已如前述；則原告就此被告違約之事實，如依契約書第十三條違約規定請求被告給付已給付之買賣價金二倍即二千一百七十九萬八千元之違約金，顯屬過高，自應予酌減。次查：被告如履行兩造系爭不動產買賣契約備註條款進行修正改道，則以目前道路現狀（如附圖二條紅色實線間）與改道後道路（如附圖二條虛線間)之位置、面積相較，原告於被告履行契約時所得享受之利益即為原供道路使用之如附圖所示紫色斜線部分，可免再供人通行使用；至於同為系爭買賣契約買賣標的之二三三地號土地並未在契約書備註條款約定應由被告改道修正之範圍內，則原告主張：系爭二三三地號亦將隨二三二地號土地道路改道獲益，並無足採。本院爰審酌原告前開可受利益之土地面積經計為四十五點二六平方公尺乙節，有台北市士林地政事務所九十二年七月七日北市士地二字第０九二三一０六九八００號函乙紙附卷可稽；依卷附買賣契約所載土地買賣約定價金為每坪三萬元之一般客觀事實及社會經濟狀況等，認原告所請求之違約金一百七十一萬三千六百元，仍屬過高，應予酌減為四十一萬零七百三十五元，始為適當。
六、另查：原告甲○○主張：依系爭不動產買賣契約書之約定，地價稅應由被告負擔；惟原告甲○○已代被告墊付地價稅款九萬五千六百三十八元，被告並承諾於八十四年十二月十五日前返還等語，已據其提出系爭不動產買賣契約書影本乙份、台北市稅捐稽徵處士林分處地價稅統一補發繳款書及被告書具「茲有甲○○墊繳本人地價稅額如下列金額，於民國八十四年十二月十五日前退還墊繳人甲○○無訛，完稅正本領收無誤」之簽認字據影本乙紙為證。被告對原告甲○○代墊前揭地價稅款及簽立前開字據之事實亦不爭執，惟抗辯：因系爭買賣之土地係屬農地，依法無庸繳納地價稅，因原告急欲取得土地之所有權，乃依稅捐機關通知繳納地價稅，並要求被告返還，惟因稅捐機關迄未退還此筆地價稅，被告並未受領該筆稅款，自未能返還予原告甲○○云云。然查：依前揭由被告親自簽認之字據內容顯示，被告與原告甲○○確已約定應由被告於八十四年十二月十五日前返還原告甲○○所墊繳之地價稅九萬五千六百三十八元，且此屆期返還墊款之義務，並未以稅捐機關核退該筆款項予被告時為其條件；則被告徒以尚未受領稅捐機關退還稅款，而無從返還云云，尚乏所據。被告依前揭約定返還地價稅墊款之給付期限既已屆至，則原告甲○○請求被告給付前揭墊款及自清償期限之翌日即八十四年十二月十六日起至清償日止之法定遲延利息，於法自無不合。
七、從而，原告依兩造系爭不動產買賣契約，於請求被告給付違約金四十一萬零七百三十五元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年七月十一日至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內；以及原告甲○○依與被告間償還墊款之約定，請求被告給付九萬五千六百三十八元，及自八十四年十二月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾前揭部分，為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十二 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十八 日~B法院書記官 夏珍珍