臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度訴字第七六五號
原 告 嘉信企業股份有限公司法定代理人 丙○○兼法定代理人 丁○○法定代理人 乙○○法定代理人 甲○○兼法定代理人 戊○○右當事人間返還房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告戊○○、被告德總國際有限公司應將坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號如附圖一Ａ部分所示一、二樓房屋遷讓返還予原告。被告戊○○並應自民國九十一年二月十一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟玖佰柒拾陸元。
被告冠瑋食品有限公司、被告德總國際有限公司應將坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、二樓及如附圖一Ｃ部分所示一樓房屋遷讓返還予原告。
被告冠瑋食品有限公司並應自民國九十一年二月十一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟柒佰伍拾捌元。
被告德總國際有限公司應將坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號如附圖一Ｃ部分所示二樓、臺北縣○○鎮○○段四七建號如附圖三Ｄ部分所示一樓房屋遷讓返還予原告，並應將坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○號上如附圖二Ｇ部分所示增建物拆除、屋頂上停放之波音七三七型編號ＰＰ〡ＢＭ五飛機遷移，返還土地予原告。
被告德總飛之店餐廳有限公司、被告德總國際有限公司應將坐落於臺北縣○○鎮○○段四六建號如附圖二Ｆ部分所示一、二樓房屋遷讓返還予原告。被告德總飛之店餐廳有限公司並應自民國九十一年二月十一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬柒仟陸佰壹拾元。
被告歐圖企業有限公司、被告德總國際有限公司應將坐落於臺北縣○○鎮○○段四七建號如附圖三Ｄ部分所示二、三樓房屋遷讓返還予原告。被告歐圖企業有限公司並應自民國九十一年二月十一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟柒佰貳拾捌元。
被告德總國際有限公司、被告丁○○、被告戊○○應連帶給付原告新臺幣壹佰零陸萬肆仟元，及自民國九十一年二月十一日起，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十一年二月十一日起至返還坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號、四六建號、四七建號房屋及如附圖二Ｇ部分所示土地之日止，按日連帶給付原告新臺幣叁萬玖仟玖佰玖拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告德總國際有限公司、被告戊○○、被告丁○○負擔。
本判決第一至五項關於遷讓返還房屋及土地部分履行期間為叁個月。
本判決第一項於原告以新臺幣伍萬元或等值之中國信託商業銀行無記名可轉讓定期存單為被告戊○○、被告德總國際有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾叁萬元或等值之中國信託商業銀行無記名可轉讓定期存單為被告冠瑋食品有限公司、被告德總國際有限公司供擔保後，得假執行。但被告冠瑋食品有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣叁拾陸萬柒仟柒佰伍拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣壹仟壹佰萬元或等值之中國信託商業銀行無記名可轉讓定期存單為被告德總國際有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣壹拾萬元或等值之中國信託商業銀行無記名可轉讓定期存單為被告德總飛之店餐廳有限公司、被告德總國際有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣貳拾陸萬元或等值之中國信託商業銀行無記名可轉讓定期存單為被告歐圖企業有限公司、被告德總國際有限公司供擔保後，得假執行。
本判決第六項於原告以新臺幣壹佰萬元或等值之中國信託商業銀行無記名可轉讓定期存單為被告德總國際有限公司、被告丁○○、被告戊○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告戊○○及被告德總國際有限公司（以下簡稱德總公司）應共同將坐落於臺
北縣○○鎮○○段四五建號，如附圖一Ａ部分所示一、二樓建物，騰空遷讓返還予原告。且被告戊○○並應自民國九十一年二月十一日起至返還本項建物予原告之日止，按月給付新臺幣（以下同）八千七百二十元予原告。
㈡被告冠瑋食品有限公司（以下簡稱冠瑋公司）及被告德總國際有限公司應共同
將坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號，如附圖一Ｂ部分所示一、二樓建物及如附圖一Ｃ部分所示一樓建物，騰空遷讓返還予原告。且被告冠瑋食品有限公司應自九十一年二月十一日起至返還本項建物予原告之日止，按月給付二萬二千一百九十八元予原告。
㈢被告德總國際有限公司應將坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號，如附圖一Ｃ
部分所示之二樓建物及同地段四七建號如附圖三Ｄ部分所示一樓建物，騰空遷讓返還予原告，並應將坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○號上如附圖二Ｇ部分所示增建物及屋頂上停放之波音七三七型編號ＰＰ〡ＢＭ五飛機拆除遷移並返還土地予原告。
㈣被告德總飛之店餐廳有限公司（以下簡稱德總飛之店）及被告德總國際有限公
司應共同將坐落於臺北縣○○鎮○○段四六建號，如附圖二Ｆ部分所示一、二樓建物，騰空遷讓返還予原告。且被告德總飛之店餐廳有限公司並應自九十一年二月十一日起至返還如附圖二Ｆ部分所示一、二樓建物及如附圖二Ｇ部分所示土地予原告之日止，按月給付六萬七千六百十元予原告。
㈤被告歐圖企業有限公司（以下簡稱歐圖公司）及被告德總國際有限公司應共同
將坐落於臺北縣○○鎮○○段四七建號，如附圖三Ｄ部分所示二、三樓建物，騰空遷讓返還予原告。且被告歐圖企業有限公司並應自九十一年二月十一日起至返還本項建物予原告之日止，按月給付三萬二千一百六十一元予原告。
㈥被告德總國際有限公司、被告丁○○及被告戊○○應連帶給付原告一百零六萬
四千元，及自九十一年二月十一日起，按週年利率百分之五計算之利息，另應自九十一年二月十一日起，均至返還坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號、四六建號、四七建號等三筆建物及如附圖二Ｇ部分所示土地之日止，按日連帶給付三萬九千九百九十九元予原告。
㈦第一項至第六項聲明，原告願供擔保或等值之中國信託商業銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○號暨其上建物門牌號碼臺北縣○○鎮○○
○路○段○○號即臺北縣○○鎮○○段四五、四六、四七建號等三棟建物，均為原告所有。原告前於八十六年七月十八日與德總汽車有限公司簽訂租賃契約書，將上開土地及廠房全部出租予德總汽車有限公司，租賃期限自八十六年七月二十五日起至九十二年七月二十四日止，雙方約定前二年每月租金為三十萬元，第三、四年每月租金為四十萬元，第五、六年每月租金為五十萬元，租金營業稅額由承租人負擔，租金及營業稅以二個月為一期，於每年度開始時，承租人應一次開立全年六期之租金及營業稅支票六紙予原告，如承租人違反租約規定或拖欠租金達二個月以上，經原告催告限期繳納仍不支付者，原告得終止租約，承租人於終止租約或租期屆滿不交還租賃物者，自終止租約或租期屆滿之翌日起，承租人應支付按每日租金三倍計算之懲罰性違約金。為承租人營業之準備，原告同意不收取第一年第一期租金，故承租人於各該租期年度之九月二十五日，一次開立以當年度九月二十五日、十一月二十五日、次年度一月二十五日、三月二十五日、五月二十五日、七月二十五日為票載發票日之支票六紙予原告。嗣因承租人德總汽車有限公司於八十八年八月十三日與德總娛樂有限公司合併，以德總娛樂有限公司為存續公司，德總娛樂有限公司復於八十八年九月一日更名為德總國際有限公司，原告乃於八十八年十一月六日與被告德總公司簽訂租賃契約書補充協議，雙方同意依原租賃契約書履行，並由被告丁○○、戊○○擔任被告德總公司之連帶保證人，就原租賃契約書之履行負連帶履行之責任。
㈡詎雙方租期進入以每月五十萬元計算租金之第五年度即九十年七月二十五日開
始，原告提示被告德總公司於八十九年九月二十五日簽發、票載發票日期為九十年七月二十五日、面額一百零五萬元之支票請求付款，竟遭退票而未獲兌現，且被告德總公司本應於九十年九月二十五日一次開立交付之六紙支票，亦遲未依約交付。因被告德總公司有前述違約情事，經原告履次催告仍未履行，原告遂於九十一年二月四日以臺北圓環郵局第一二四號存證信函催告被告德總公司應於文到五日內將全部積欠之租金繳清，並應依約提出各期之租金及營業稅支票，逾期未履行者，原告即終止租約，不再另行通知，被告德總公司應於租約終止後，立即將租賃物返還予原告。然被告德總公司於九十一年二月五日接獲上開存證信函後，並未於期限內清償租金並提出支票予原告，故系爭租賃契約業於九十一年二月十日合法終止。
㈢目前被告德總公司直接占有臺北縣○○鎮○○段四五建號如附圖一Ｃ部分所示
二樓、四七建號如附圖三Ｄ部分所示一樓房屋，其餘部分由被告德總公司以間接占有人之身分，分別交由被告戊○○、被告冠瑋公司、被告德總飛之店、被告歐圖公司直接占有使用，其中被告戊○○直接占有使用四五建號如附圖一Ａ部分所示一、二樓建物、被告冠瑋公司直接占有使用四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、二樓及附圖一Ｃ部分所示一樓建物、被告德總飛之店直接占有使用四六建號如附圖二Ｆ、Ｇ部分所示建物（如附圖二Ｇ部分增建物由被告德總公司增建）、被告歐圖公司直接占有使用四七建號如附圖三Ｄ部分所示二、三樓建物。茲原告與被告德總公司間租賃契約業於九十一年二月十日終止，被告等人就系爭建物即屬無權占有，爰基於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，訴請被告德總公司返還系爭四五、四六、四七建號房屋，並將坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○號上如附圖二Ｇ部分所示增建物及屋頂上停放之波音七三七型編號ＰＰ〡ＢＭ五飛機拆除遷移，將土地一併返還予原告，另基於所有物返還請求權，訴請被告戊○○、冠瑋公司、德總飛之店公司、歐圖公司返還上開各該直接占有之建物。
㈣被告等人於系爭租賃契約終止後，仍繼續無權占有系爭不動產，分別受有相當
於租金之不當得利。查臺北縣○○鎮○○段○○○○號之申報地價為每平方公尺八千三百二十元，系爭四五、四六、四七等三筆建物課稅現值共計二百十三萬九千一百元，其中一樓、二樓、三樓課稅現值分別為八十六萬九千四百元、八十五萬六千六百元、四十一萬三千一百元，按面積比例計算四五建號一樓課稅現值為三十五萬零一百九十四元（523.58/1299.89x869400=350194）、四六建號一樓課稅現值為十四萬七千七百九十八元（220.98/1299.89x869400=147798）、四七建號一樓課稅現值為三十七萬一千四百零八元（555.33/1299.89x869400=371408）、四五建號二樓課稅現值為三十四萬五千零三十八元（523.58/1299.89x856600=345038）、四六建號二樓課稅現值為十四萬五千六百二十二元（220.98/1299.89x856600=145622）、四七建號二樓課稅現值為三十六萬五千九百四十元（555.33/1299.89x856600=365940），四七建號三樓課稅現值為四十一萬三千一百元，又系爭不動產位於臺北縣○○鎮○○○路上，係淡水地區往來臺北市○○○○道，臨近捷運淡水線紅樹林站，交通便利，附近商店林立，市況繁榮，被告等人將系爭三筆建物充作餐廳、食品廠、汽車代驗廠等商業使用，獲得高度經濟上利益，計算相當於租金之不當得利時，應以土地法第九十七條所定年息百分之十為標準。是以，各該被告應給付相當於租金之不當得利金額如下：
⑴被告戊○○部分：被告戊○○占有系爭四五建號如附圖一Ａ部分所示一、二樓
建物，基地面積為一○八．四六平方公尺，房屋課稅現值為十四萬四千零五十二元（108.46/523.58x(000000+345038)=144052），應按月給付原告八千七百二十元（(108.46x8320+144052)x10%/12=8720）。
⑵被告冠瑋公司部分：被告冠瑋公司占有系爭四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、
二樓及如附圖一Ｃ部分所示一樓建物，其中Ｂ部分基地面積為一三六．七九平方公尺，Ｃ部分基地面積為二七八．三三平方公尺，Ｂ部分一、二樓建物房屋課稅現值為十八萬一千五百九十五元（136.79/523.58x(000000+345038) =181595），Ｃ部分一樓建物房屋課稅現值為十八萬六千一百六十三元（278.33/523.58x350194=186163），應按月給付原告二萬二千一百九十八元（{(136.79+278.33/2)x8320+181595+186163}x10%/12=22198）。
⑶被告德總飛之店部分：被告德總飛之店占有系爭四六建號如附圖二Ｆ部分所示
一、二樓建物及如附圖Ｇ部分所示一、二樓增建物，其中Ｆ部分基地面積為二二○．九八平方公尺，房屋課稅現值為二十九萬三千四百二十元（000000+145622=293420），應按月給付原告一萬七千七百六十六元（(220.98x8320+293420)x10%/12=17766），Ｇ部分基地面積為七一八．九○平方公尺，應按月給付原告四萬九千八百四十四元（718.90x8320x10%/12=49844），合計應按月給付原告六萬七千六百十元（17766+49844=67610）。
⑷被告歐圖公司部分：被告歐圖公司占有系爭四七建號如附圖三Ｄ部分所示二、
三樓建物，基地面積為五五五．三三平方公尺，房屋課稅現值為七十七萬九千零四十元（000000+413100=779040），應按月給付原告三萬二千一百六十一元（(555.33/3x2x8320+779040)x10%/12=32161）。
㈤被告德總公司自九十年七月二十五日起至九十一年二月十日終止租約之日止，
共積欠六個月又十六天之租金及營業稅，原告諒被告德總公司資金調度困難，同意就第五年度及第六年度之每月租金，仍以第三年度及第四年度之四十萬元計算，加計營業稅每月應給付四十二萬元，合計租約終止前積欠租金及營業稅二百七十四萬四千元（000000x6+(000000/30x16) =0000000）。又被告德總公司於租約終止後，曾交付一百六十八萬元以清償所積欠之租金，至今尚積欠一百零六萬四千元（0000000-0000000=0000000），被告丁○○、被告戊○○為連帶保證人，爰訴請被告德總公司、被告丁○○、被告戊○○連帶給付原告上開積欠之租金，及自租約終止翌日即九十一年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息。
㈥依系爭租賃契約書第七條第二項約定：「乙方（德總汽車有限公司）於終止租
約或租賃期滿不交還租賃物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按每日租金參倍計算之懲罰性違約金」，又依系爭租賃契約書補充協議約定，被告德總公司及連帶保證人即被告丁○○、被告戊○○就原租賃契約書之履行應連帶負責。查系爭租約業於九十一年二月十日終止，被告德總公司迄今未依約將租賃物返還原告，原告自得依上開契約約定，訴請被告德總公司、被告丁○○、被告戊○○自九十一年二月十一日起至返還租賃物之日止，按日連帶給付原告三萬九千九百九十九元（000000/30x3=39999）。
㈦對被告抗辯之陳述：
⑴被告冠瑋公司抗辯原告終止租約之意思表示可能不合法云云，然參酌最高法院
八十六年度臺上字第二一○二號判決意旨，系爭存證信函係附有停止條件之終止契約之意思表示，被告既未依限履行，則停止條件成就，系爭終止契約之意思表示應屬合法。
⑵被告冠瑋公司、歐圖公司雖抗辯其為次承租人，已按月支付租金予原承租人云
云，惟次承租人與原承租人間之租約不能對抗原告，被告等人仍屬無權占有，原告得對其請求不當得利。
三、證據：提出建物登記謄本三件、土地登記謄本一件、公司變更登記事項卡四件、戶籍謄本二件、租賃契約書、租賃契約書補充協議、支票暨退票理由單、臺北圓環郵局存證信函第一二四號暨掛號郵件收件回執、臺北縣稅捐稽徵處淡水分處房屋課稅現值核計表等影本各一件、照片十一幀為證，並聲請本院會同地政機關赴現場測量。
乙、被告方面：
壹、被告德總公司、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
貳、被告歐圖公司未於最後言詞辯論期日到場，惟據其所提書狀及以前到場所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：被告德總公司將系爭四七建號如附圖三Ｄ部分二、三樓建物轉租予訴外人中華昇陽股份有限公司，而訴外人中華昇陽股份有限公司再將上開建物轉租予被告歐圖公司，作為零件倉庫使用，均已依約繳付租金，被告歐圖公司並無侵害原告權利之故意，且非無法律上原因而受有利益。上開倉庫搬遷不易，被告歐圖公司願與原告續租。
三、證據：提出原告與被告德總公司間之租賃契約書影本一件、被告德總公司與訴外人中華昇陽汽車股份有限公司間之房屋租賃契約書影本三件、收據影本三件、切結書、保管條影本各一件、統一發票影本九件、訴外人中華昇陽汽車股份有限公司與被告歐圖公司間之房屋租賃契約影本一件、統一發票影本七件為證。
叁、被告冠瑋公司方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：㈠系爭四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、二樓及如附圖一Ｃ部分所示一樓建物，
係被告德總公司出租予訴外人甲○○，再由訴外人甲○○提供予被告冠瑋公司營業使用，租期自九十一年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，約定每月租金十五萬元，應於每月一日以前繳納，每次應繳納一年，其中第一年租金業經訴外人甲○○於九十年十一月三十日簽發面額各為十五萬元之支票十二紙予被告德總公司收訖。被告冠瑋公司係善意占有人，並不知系爭不動產有轉租之情形，亦不知悉被告德總公司與原告間有禁止轉租之約定，其權益不應受被告德總公司與原告間因積欠租金而終止租約之影響，仍得繼續使用系爭房屋。
㈡原告終止租約之真正原因係被告德總公司積欠租金，而非因被告德總公司違反
禁止轉租之約定，應認原告已知悉並默許被告德總公司將系爭建物轉租予被告冠瑋公司，被告冠瑋公司占有使用系爭建物，顯具有法律上原因，而非無權占有，原告訴請被告冠瑋公司返還上開房屋並請求給付相當於租金之損害賠償，並無理由。
㈢又參酌最高法院五十二年臺上字第一二八九號判例意旨，終止租約應以意思表
示向遲延給付之一方為之，並定相當期限催告履行，若不於期限內履行，應再為終止契約之意思表示，否則不生終止之效力。本件原告雖已踐行前述定期催告給付之程序，然僅言「不另通知」，而未再為終止租約之通知，其終止租約之意思表示是否生效尚有疑問。
㈣原告訴之聲明僅列明系爭房屋坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號，並未指明坐落於何地號，其訴之聲請未明確表明給付範圍，於法未合。
三、證據：被告德總公司與被告冠瑋公司法定代理人甲○○間之房屋租賃契約書影本一件為證。
肆、被告德總飛之店、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為之聲明及陳述略以：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：被告因資金調度問題，確實有兩期以上租金未交予原告，希望與原告和解。
丙、本院依職權勘驗現場並囑託臺北縣淡水地政事務所測量並繪製複丈成果圖。理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百五十六條分別定有明文。經查，本件原告起訴時，其訴之聲明原為：「被告冠瑋食品有限公司、被告戊○○及被告德總國際有限公司應共同將坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號建物內（詳細面積，應以實際測量所得之成果圖為準）雜物騰空搬遷返還予原告，且被告冠瑋食品有限公司及被告戊○○並應連帶自民國九十一年二月十一日起至返還本項建物予原告之日止，按月給付新臺幣四萬零七十一元予原告。被告德總飛之店餐廳有限公司及被告德總國際有限公司應共同將坐落於臺北縣○○鎮○○段四六建號建物內雜物騰空搬遷及屋頂上停放之飛機移除後返還予原告，並將如附圖一斜線部分所示之增建物（詳細面積，應以實際測量所得之成果圖為準）予以拆除，且被告德總飛之店餐廳有限公司並應自九十一年二月十一日起至返還本項建物予原告之日止，按月給付新臺幣一萬六千八百三十元予原告。被告德總國際有限公司及被告歐圖企業有限公司應共同將坐落於臺北縣○○鎮○○段四七建號建物內（詳細面積，應以實際測量所得之成果圖為準）雜物騰空搬遷返還予原告，且被告歐圖企業有限公司並應自九十一年二月十一日起至返還本項建物予原告之日止，按月給付新臺幣四萬三千四百十二元予原告。被告德總國際有限公司、被告丁○○及被告戊○○應連帶給付原告一百零六萬四千元，及自九十一年二月十一日起，按年息百分之五計算之利息，另應自九十一年二月十一日起至返還坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號、四六建號、四七建號等三筆建物之日止，按日連帶給付三萬九千九百九十九元予原告」，嗣本院於九十一年九月二十日赴現場勘驗並囑託臺北縣淡水地政事務所測量繪製複丈成果圖後，於九十一年十一月四日具狀更正並擴張訴之聲明如事實欄所述，揆諸前揭說明，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二百五十六條相符，應准原告為前述聲明之更正及擴張，合先敘明。
二、本件被告德總公司、丁○○、歐圖公司、德總飛之店、戊○○經合法送達未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○號暨其上建物門牌號碼臺北縣○○鎮○○○路○段○○號即臺北縣○○鎮○○段四五、四六、四七建號等三棟建物，均為原告所有，出租予被告德總公司，由被告丁○○、戊○○為連帶保證人，租賃期限自八十六年七月二十五日起至九十二年七月二十四日止，雙方約定前二年每月租金為三十萬元，第三、四年每月租金為四十萬元，第五、六年每月租金為五十萬元，租金營業稅額由被告德總公司負擔，租金及營業稅以二個月為一期，被告德總公司應於每年度開始時，一次開立全年六期之租金及營業稅支票六紙予原告，如拖欠租金達二個月以上，經原告催告限期繳納仍不支付者，原告得終止租約，被告德總公司應即交還租賃物，否則自終止租約翌日起應支付按每日租金三倍計算之懲罰性違約金，詎原告於九十年七月二十五日提示該期租金支票未獲兌現，且被告德總公司遲未依約於九十年九月二十五日一次開立下年度六紙支票，經原告於九十一年二月四日以存證信函催告被告德總公司於文到五日內將全部積欠之租金繳清並提出支票，逾期未履行者，原告即終止租約，不再另行通知，被告德總公司於九十一年二月五日接獲上開存證信函後，仍未於期限內履行，系爭租賃契約業於九十一年二月十日合法終止，目前被告德總公司直接占有臺北縣○○鎮○○段四五建號如附圖一Ｃ部分所示二樓、四七建號如附圖三Ｄ部分所示一樓房屋，其餘部分由被告德總公司以間接占有人之身分，分別交由其他被告直接占有使用，其中被告戊○○直接占有使用四五建號如附圖一Ａ部分所示一、二樓建物、被告冠瑋公司直接占有使用四五建號如附圖一Ｂ部分所示
一、二樓及附圖一Ｃ部分所示一樓建物、被告德總飛之店直接占有使用四六建號如附圖二Ｆ、Ｇ部分所示建物（其中如附圖二Ｇ部分為德總公司所增建，另如附圖二Ｆ、Ｇ部分建物屋頂上停放之波音七三七型編號ＰＰ〡ＢＭ五飛機一架）、被告歐圖公司直接占有使用四七建物如附圖三Ｄ部分所示二、三樓建物，因原告與被告德總公司間租賃契約已終止，被告等人即屬無權占有，爰基於租賃物返還請求權、所有物返還請求權，訴請被告等人遷讓返還上開各該占有之建物，被告德總公司並應將坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○號上如附圖二Ｇ部分所示增建物及屋頂上停放之波音七三七型編號ＰＰ〡ＢＭ五飛機拆除遷移，將土地一併返還予原告，又被告等人無權占有系爭不動產，分別受有相當於租金之不當得利，爰訴請被告戊○○按月給付原告八千七百二十元、被告冠瑋公司按月給付原告二萬二千一百九十八元、被告德總飛之店按月給付原告六萬七千六百十元、被告歐圖公司按月給付原告三萬二千一百六十一元，另被告德總公司自九十年七月二十五日起至九十一年二月十日終止租約之日止，共積欠六個月又十六天之租金及營業稅共計二百七十四萬四千元，扣除被告德總公司於租約終止後曾清償一百六十八萬元，尚積欠一百零六萬六千四百元，爰訴請被告被告德總公司、被告丁○○、被告戊○○連帶給付原告上開積欠之租金及法定遲延利息，並依租賃契約書第七條第二項約定，自九十一年二月十一日起至返還租賃物之日止，按日連帶給付原告三萬九千九百九十九元之懲罰性違約金等語。
二、被告德總公司、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告歐圖公司則以：被告德總公司將系爭四七建號如附圖三Ｄ部分二、三樓建物轉租予訴外人中華昇陽股份有限公司，訴外人中華昇陽股份有限公司再將上開建物轉租予被告歐圖公司，已依約繳付租金，被告歐圖公司並無侵害原告權利之故意，且非無法律上原因而受有利益，上開零件倉庫搬遷不易，被告歐圖公司願與原告續租等語以資置辯。另被告冠瑋公司則以：系爭四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、二樓及如附圖一Ｃ部分所示一樓建物，係被告德總公司出租予訴外人甲○○，再由訴外人甲○○提供予被告冠瑋公司營業使用，租期自九十一年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，約定每月租金十五萬元，訴外人甲○○已於九十年十一月三十日簽發面額第一年支票十二紙予被告德總公司收訖，被告冠瑋公司係善意占有人，不知原告與被告德總公司間有禁止轉租之約定，且原告應已知悉並默許被告德總公司將系爭建物轉租予被告冠瑋公司，被告冠瑋公司占有使用系爭建物，顯具有法律上原因，其權益不應受被告德總公司與原告間因積欠租金而終止租約之影響，原告訴請被告冠瑋公司返還上開房屋並請求給付相當於租金之損害賠償，並無理由，又原告雖已踐行定期催告給付之程序，然未再為終止租約之通知，其終止租約之意思表示是否生效尚有疑問，另原告訴之聲明僅列明系爭房屋坐落於臺北縣○○鎮○○段四五建號，並未指明坐落於何地號，其訴之聲請未明確表明給付範圍，於法未合等語資為抗辯。被告德總飛之店、被告戊○○則以：被告因資金調度問題，確實有兩期以上租金未交予原告，希望與原告和解等語置辯。
三、原告主張系爭不動產為其所有，出租予被告德總公司，由被告丁○○、戊○○為連帶保證人，自九十年七月二十五日起積欠兩期以上租金，迄今尚欠一百零六萬四千元，目前被告德總公司直接占有臺北縣○○鎮○○段四五建號如附圖一Ｃ部分所示二樓、四七建號如附圖三Ｄ部分所示一樓房屋、被告戊○○直接占有使用四五建號如附圖一Ａ部分所示一、二樓建物、被告冠瑋公司直接占有使用四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、二樓及附圖一Ｃ部分所示一樓建物、被告德總飛之店直接占有使用四六建號如附圖二Ｆ、Ｇ部分所示建物（其中如附圖二Ｇ部分為德總公司所增建，另如附圖二Ｆ、Ｇ部分建物屋頂上停放之波音七三七型編號ＰＰ〡ＢＭ五飛機一架）、被告歐圖公司直接占有使用四七建物如附圖三Ｄ部分所示
二、三樓建物之事實，業據其提出建物登記謄本三件、土地登記謄本一件、租賃契約書、租賃契約書補充協議、支票暨退票理由單、照片十一幀為證，並經本院會同臺北縣淡水地政事務所赴現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷足考，且為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張其與被告德總公司之租約已終止，被告等人應遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利乙節，則為被告冠瑋公司、歐圖公司所否認。是本件兩造爭執要旨厥為：原告與被告德總公司之租賃契約是否已合法終止？被告冠瑋公司、歐圖公司占有系爭房屋是否具有合法權源？原告得否請求相當於租金之不當得利？
四、經查：㈠按「契約當事人之一方，因他方遲延給付而催告其履行時，並表明如於期限內不
履行，契約視為終止，即係於催告之同時，表示附有停止條件之終止意思，因此他方當事人如未履行契約，則停止條件成就，終止契約之意思表示發生效力。故無須再另為終止契約之意思表示」（最高法院八十三年度臺上字第一七七三號判決參照）。查原告與德總汽車有限公司簽訂之租賃契約書第七條第一項約定：「乙方（即德總汽車有限公司）違反本租約規定，或拖欠租金達兩月以上（押金不得抵充租金），經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約」，嗣原告與被告德總公司同意依上開約定履行，此有租賃契約書、租賃契約書補充協議影本各一件在卷可稽。又被告德總公司於九十年七月二十五日起積欠兩期以上租金，迄今尚欠一百零六萬四千元之事實，業經認定，已如前述，原告依據前開契約約定，於九十一年二月四日以臺北圓環郵局第一二四號存證信函催告被告德總公司限期繳納，內容略以：「務請於函到後五日內，付清全部積欠之租金，並依約簽發作為給付第五年度所餘租金之支票，倘貴公司未於上開期限內，履行契約義務，則嘉信公司即以本函作終止與貴公司間租約之意思表示，並請貴公司依約返還系爭租賃物予嘉信公司，不另通知」，核係於催告同時，表示附有停止條件之終止意思。茲被告德總公司於九十一年二月五日接獲上開存證信函後仍不支付，有上開存證信函暨掛號郵件收件回執影本一件在卷可考，揆諸前揭說明，停止條件成就，原告終止契約之意思表示於九十一年二月十日發生效力，故系爭租賃契約已合法終止，應屬無疑。
㈡復按，「轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租
人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言」，「又次承租人之使用租賃物，乃因承租人轉租之結果，其權利自不得大於承租人」（最高法院六十八年臺上字第三六九一號判例、八十三年度臺上字第一三二八號判決參照）。蓋出租人固不以所有人為限，然承租人將租賃物轉租予次承租人，乃本於租賃契約之承租人地位，依民法第四百二十一條第一項規定，對租賃物有使用收益權而來，如承租人與系爭房屋原出租人間之租約，已經合法終止，則其使用收益權自不復存在，倘所有人本於所有權主張次承租人為無權占有，收回租賃物，依民法第三百四十七條準用第三百四十九條、第三百五十三條規定，次承租人對承租人即非不得依債務不履行之規定，行使權利（最高法院七十九年度臺上字第二五九二號判決意旨參照）。查訴外人即被告冠瑋公司法定代理人甲○○曾於九十年十一月二十八日，與被告德總公司簽訂房屋租賃契約書，承租系爭四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、二樓建物及Ｃ部分所示一樓建物，租賃期限自九十一年一月一日起至九十二年十二月三十一日止，每月租金十五萬元，訴外人甲○○業於九十年十一月三十日簽發面額各為十五萬元之支票十二紙予被告德總公司收訖，又訴外人中華昇陽汽車股份有限公司與被告德總公司簽訂房屋租賃契約書，承租系爭四七建號如附圖三Ｄ部分所示二、三樓建物，訴外人中華昇陽汽車股份有限公司再將上開建物轉租予被告歐圖公司，租賃期限自九十一年二月一日起至九十二年一月三十一日止，每月租金十萬元，租金已按期繳納至九十一年十月份等情，固據被告冠瑋公司提出房屋租賃契約書影本一件、被告歐圖公司提出房屋租賃契約書影本四件、收據影本三件、切結書、保管條影本各一件、統一發票影本十六件為證，然原告與被告德總公司之原租賃契約既已合法終止，被告德總公司就租賃物之使用收益權已不復存在，次承租人基於轉租契約所生之權利更不得大於原承租人即被告德總公司，此外，被告冠瑋公司、歐圖公司復未能舉證證明其有何其他正當權源占有系爭房屋，原告自得逕向被告冠瑋公司、歐圖公司請求返還。至次承租人因此所受之損害，非不得依債務不履行之規定，向轉租人行使。
㈢第按，「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所
有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第七百六十七條定有明文；又原告與德總汽車有限公司簽訂之租賃契約書第五條第二項、第四項約定：「乙方（即德總汽車有限公司）於租賃期滿或租約終止時應即將租賃物遷讓交還，不得向甲方（即原告）請求遷移費或任何費用」，「租賃物以現狀交予乙方，如有改裝、另加施設或有整地行為之必要時，乙方於取得甲方之書面同意後得自行施設，但不得損害原有建築，乙方於交還租賃物同時應負責回復原狀」，原告與被告德總公司均同意依上開約定履行，此有租賃契約書、租賃契約書補充協議影本各一件在卷可稽。茲原告與德總公司之租約已於九十一年二月十日合法終止，被告戊○○、歐圖公司、冠瑋公司、德總飛之店占有系爭建物自屬無權占有。從而，原告本於所有人之地位，依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，訴請被告德總公司與各該直接占有人共同返還系爭四五、四六、四七建號房屋，並將坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○號上如附圖二Ｇ部分所示增建物及屋頂上停放之波音七三七型編號ＰＰ〡ＢＭ五飛機拆除遷移，將土地一併返還予原告，另基於所有物返還請求權，訴請被告戊○○返還系爭四五建號如附圖一Ａ部分所示一、二樓建物、被告冠瑋公司返還系爭四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、二樓及附圖一Ｃ部分所示一樓建物、被告德總飛之店返還四六建號如附圖二Ｆ部分所示建物、被告歐圖公司返還系爭四七建號如附圖三Ｄ部分所示二、三樓建物予原告，為有理由，應予准許。
五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，「依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額」，民法第一百七十九條前段、一百八十一條但書分別定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例參照）。查原告終止租約之意思表示於000年0月0日生效，自斯時起，被告等人即屬無權占有系爭房屋，依社會通念，可消極減免其應支付使用該房屋之代價，而受有利益，致原告受有損害，自應返還其利益，是原告請求被告等人給付九十一年二月十一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，核屬有據。至次承租人雖已繳納租金予轉租人，惟對原出租人而言，仍屬無法律上之原因而受利益，致原出租人受有損害，原出租人仍得對次承租人請求相當於租金之不當得利，而次承租人因此所受之損害，非不得依債務不履行之規定，向轉租人行使。
復按，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」，「土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄巿或縣（市）地政機關估定之價額」，土地法第九十七條第一項、土地法施行法第二十五條分別定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。經查，系爭房屋坐落於臺北縣○○鎮○○段○○○○號土地上，申報地價為每平方公尺八千三百二十元，此有土地登記謄本可憑；又附圖一Ａ部分所示基地面積一○八．四六平方公尺、Ｂ部分基地面積一三六．七九平方公尺、Ｃ部分基地面積二七八．三三平方公尺（以上均為二層樓房）、附圖三Ｄ部分所示基地面積五五五．三三平方公尺（三層樓房）、附圖二Ｆ部分所示基地面積二二○．九八平方公尺、Ｇ部分增建物基地面積七一八．九○平方公尺，此經本院會同臺北縣淡水地政事務所人員勘驗現場測量屬實，有複丈成果圖三紙在卷可憑。又系爭房屋均並未辦理申報房價，地政機關亦未辦理房價之估定，原告主張依房屋面積比例以課稅現值為計算基礎，並提出臺北縣稅捐稽徵處淡水分處房屋課稅現值核計表等影本一件為憑，查系爭四五、四六、四七等三筆建物課稅現值共計二百十三萬九千一百元，經核算四五建號一樓課稅現值為三十五萬零一百九十四元（523.58/1299.89x (000000+266800+12800)=350194）、四六建號一樓課稅現值為十四萬七千七百九十八元（220.98/1299.89x(000000+266800+128000) =147798）、四七建號一樓課稅現值為三十七萬一千四百零八元（555.33/1299.89x(000000+266800+12800) =371408）、四五建號二樓課稅現值為三十四萬五千零三十八元（523.58/1299.89x(000000+266800) =345038）、四六建號二樓課稅現值為十四萬五千六百二十二元（220.98/1299.89x(000000+266800) =145622）、四七建號二樓課稅現值為三十六萬五千九百四十元（555.33/1299.89x(000000+266800) =365940），四七建號三樓課稅現值為四十一萬三千一百元（000000+299300=413100），則附圖一Ａ部分所示一、二樓房屋課稅現值為十四萬四千零五十二元（108.46/523.58x(000000+345038) =144052），附圖一Ｂ部分一、二樓房屋課稅現值為十八萬一千五百九十五元（136.79/523.58x(000000+345038) = 181595），附圖一Ｃ部分一樓房屋課稅現值為十八萬六千一百六十三元（278.33/523.58x350194 =186163），附圖三Ｄ部分所示二、三樓房屋課稅現值為七十七萬九千零四十元（000000+413100=779040），附圖二Ｆ部分所示一、二樓房屋課稅現值為二十九萬三千四百二十元（000000+ 145622=293420），依該屋屋齡、結構、面積、環境等狀況衡之，尚稱公允，且為被告所不爭。本院審酌附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ部分未面臨道路，作為食品廠等使用，附圖三Ｄ部分亦未面臨馬路，作為汽車保養維修廠、倉庫等使用，附圖二Ｆ、Ｇ部分建物面臨臺北縣○○鎮○○○路上，開設「飛店七三七空中餐廳」，斜對面為捷運淡水線紅樹林站，交通便利，附近有若干商店及新興大樓，商業尚稱繁榮，此經本院赴現場履勘屬實，有本院九十一年九月二十日勘驗筆錄、原告所提之照片十一幀在卷可稽，再參酌各該租賃契約所約定之每月租金數額，應認原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害金，其中附圖二Ｆ、Ｇ部分以該土地及建築物申報總價額年息百分之十為標準，附圖一Ａ、Ｂ、Ｃ部分及附圖三Ｄ部分以該土地及建築物申報總價額年息百分之八為標準，逾此部分面積及年息之請求，即屬過高，尚有未洽。茲分述如下：
⑴被告戊○○部分：被告戊○○占有系爭四五建號如附圖一Ａ部分所示一、二樓建
物，基地面積為一○八．四六平方公尺，房屋課稅現值為十四萬四千零五十二元，應按月給付原告六千九百七十六元（(108.46x8320+144052)x8%/12=6976）。
⑵被告冠瑋公司部分：被告冠瑋公司占有系爭四五建號如附圖一Ｂ部分所示一、二
樓及如附圖一Ｃ部分所示一樓建物，其中Ｂ部分基地面積為一三六．七九平方公尺，Ｃ部分基地面積為二七八．三三平方公尺，Ｂ部分一、二樓建物房屋課稅現值為十八萬一千五百九十五元，Ｃ部分一樓建物房屋課稅現值為十八萬六千一百六十三元，應按月給付原告一萬七千七百五十八元（{(136.79+278.33/2) x8320+181595+186163}x8%/12=17758）。
⑶被告德總飛之店部分：被告德總飛之店占有系爭四六建號如附圖二Ｆ部分所示一
、二樓建物及如附圖Ｇ部分所示一、二樓增建物，其中Ｆ部分基地面積為二二○．九八平方公尺，房屋課稅現值為二十九萬三千四百二十元，Ｇ部分基地面積為
七一八．九○平方公尺，應按月給付原告六萬七千六百十元（〔(220.98+718.90)x8320+ 293420〕x10%/12=67610）。
⑷被告歐圖公司部分：被告歐圖公司占有系爭四七建號如附圖三Ｄ部分所示二、三
樓建物，基地面積為五五五．三三平方公尺，房屋課稅現值為七十七萬九千零四十元，應按月給付原告二萬五千七百二十八元（(555.33/3x2x8320+779040) x8% /12=25728）。
六、末按，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」，民法第二百三十三條第一項前段、第二百五十條第一項分別定有明文。本件被告德總公司尚積欠原告一百零六萬四千元，被告丁○○、被告戊○○為連帶保證人之事實，業經認定，已如前述，則原告基於租賃契約之約定，訴請被告德總公司、被告丁○○、被告戊○○連帶給付原告一百零六萬四千元，及自租約終止翌日即九十一年二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，即屬有據。又依系爭租賃契約書第七條第二項約定：「乙方（德總汽車有限公司）於終止租約或租賃期滿不交還租賃物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按每日租金參倍計算之懲罰性違約金」，而被告德總公司及連帶保證人即被告丁○○、被告戊○○就原租賃契約書之履行應連帶負責，此有租賃契約書、租賃契約書補充協議影本各一件可考，查系爭租約業於九十一年二月十日終止，雙方約定每月租金為四十萬元，被告德總公司迄今未依約將租賃物返還原告，則原告依上開契約約定，訴請被告德總公司、被告丁○○、被告戊○○自九十一年二月十一日起至返還租賃物之日止，按日連帶給付原告三萬九千九百九十九元（000000/30x3=39999），亦有理由。
七、綜上所述，原告基於所有物返還請求權、租賃物返還請求權、租賃契約約定，訴請被告戊○○、被告德總國際有限公司將附圖一Ａ部分所示一、二樓房屋遷讓返還予原告，被告戊○○並應自九十一年二月十一日起至返還房屋之日止，按月給付原告六千九百七十六元，被告冠瑋食品有限公司、被告德總國際有限公司將附圖一Ｂ部分所示一、二樓及如附圖一Ｃ部分所示一樓房屋遷讓返還予原告，被告冠瑋食品有限公司並應自九十一年二月十一日起至返還房屋之日止，按月給付原告一萬一千七百五十八元，被告德總國際有限公司將附圖一Ｃ部分所示二樓、附圖三Ｄ部分所示一樓房屋遷讓返還予原告，並應將附圖二Ｇ部分所示增建物拆除、屋頂上停放之波音七三七型編號ＰＰ〡ＢＭ五飛機遷移，返還土地予原告，被告德總飛之店餐廳有限公司、被告德總國際有限公司將附圖二Ｆ部分所示一、二樓房屋遷讓返還予原告，被告德總飛之店餐廳有限公司並應自九十一年二月十一日起至返還房屋之日止，按月給付原告六萬七千六百十元，被告歐圖企業有限公司、被告德總國際有限公司將附圖三Ｄ部分所示二、三樓房屋遷讓返還予原告，被告歐圖企業有限公司並應自九十一年二月十一日起至返還房屋之日止，按月給付原告二萬五千七百二十八元，被告德總國際有限公司、被告丁○○、被告戊○○應連帶給付原告一百零六萬四千元，及自九十一年二月十一日起，按週年利率百分之五計算之利息，並自九十一年二月十一日起至返還土地及房屋之日止，按日連帶給付原告三萬九千九百九十九元，即無不合，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行或經原告同意者，法院得於判決內定相當之履行期間」，民事訴訟法第三百九十六條第一項定有明文。本判決主文第一項至第五項關於遷讓返還房屋及土地部分，性質上非長期間不能履行，且被告等人長久於系爭房屋營業，遷居非立時可就，爰定履行期間三個月，以資兼顧。
九、兩造陳明願供擔保，為宣告假執行免假執行之聲請，於原告勝訴部分，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應予駁回。
十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要，亦此敘明。
十一、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第三百九十六條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十七 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 陳玉曆右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日~B法院書記官 謝金宏