臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度重訴字第三五一號
原 告 丙○○訴訟代理人 李振燦律師
陳志誠律師複 代理人 甲○○ 住台北市○○路○○○號十樓之一被 告 研究苑別墅社區管理委員會
設台北縣汐止市○○街○○○巷○○○弄○號法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳詩經律師右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾萬零捌仟參佰玖拾壹元，及自民國九十一年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳拾萬零捌仟參佰玖拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一百四十八萬七千六百十二元，及自九十一年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。添
貳、陳述：
一、系爭坐落台北縣汐止市○○段橫科小段三四一之六地號土地（下簡稱系爭土地）係原告於八十七年九月二十五日自訴外人劉沁垣處買賣登記取得，此有土地登記謄本（原證一）、土地登記簿及異動索引畫面資料（原證五）可稽。添
二、查被告自八十八年三月起，未經原告同意，即擅自於系爭土地上劃設貴賓停車位，停車格線共二十七格，用以出租予研究苑別墅社區住戶停車使用，而獲取相當於租金之清潔維護費利益。此有被告發行研究苑月刊（原證二）及照片（原證三）可證，並經鈞院於九十一年七月二十四日現場勘驗屬實，復有勘驗筆錄附卷可稽。
三、被告自八十八年三月起開始收清潔維護費之事實，為被告所不爭執，（見被告所提答辯㈢狀第二頁倒數第三行以下）且被告就系爭土地業於九十一年十月十五日交還予原告之事，並有原告所提準備書㈢狀及被告所提答辯㈡狀可稽。
本件主要爭點及法律上理由
一、被告占有系爭土地不僅為「無權占有」且為「惡意占有人」，理由如下：
（一）被告提出被證七「88.2.6研究苑別墅社區公共設施點交協議書㈡」第三點上載：「體育館產權、貴賓停車場、保全大樓二、三、四產權、污水處理廠點交事宜雙方仍有爭議，另議」等語可知，被告「明知」其於八十八年二月六日與保嘉公司間就系爭土地（即點交協議書所載貴賓停車場）「仍有爭議」，且未取得原告同意，更無合法占有權源之下，竟仍憑己意自八十八年三月起無權占有系爭土地作為貴賓停車場並向住戶收取清潔維護費，應已構成故意之侵權行為無訛，並為「惡意占有人」，殆無庸議。
（二）至被告辯稱：原告為保嘉公司之股東兼監察人，為保嘉公司受託登記名義上之所有權人，茲系爭土地由保嘉公司規劃為停車場，並由保嘉公司設置車道斜坡、劃設停車位供停車之用，且依八十六年六月十四日通過規約第二條規定，系爭土地應供全體「研究苑」住戶共同使用，保嘉公司並與被告辦理移交管理，原告自應受其拘束云云。惟查：
１、被告主張系爭土地由保嘉公司設置車道斜坡、劃設停車位，並與被告辦理移交管理云云，原告謹予否認。
２、茲依前開說明，被告於八十八年二月六日與保嘉公司間就系爭土地（即點交協議書所載貴賓停車場）「仍有爭議」之事實可知，被告辯稱保嘉公司與被告辦理移交管理云云，並非實在。
３、再者，依被告提出被證十二即「研究苑別墅社區管理委員會八十八年三月至九十一年九月其他支出明細表」之記載，被告尚且就系爭土地之「停車場整修工程、銅鎖、鐵鍊、鎖頭、鋼鍊、路線漆」為支出之事實，由此適證被告辯稱保嘉公司設置車道斜坡、劃設停車位云云，洵與事實不符。
４、抑有進者，系爭土地為原告單獨所有，並非「研究苑」住戶區分所有之標的，自不受規約之拘束。被告或「研究苑」住戶，未經原告同意，擅自於規約中將系爭土地約定「應供區分所有權人及住戶共同使用」云云，亦屬不合法，洵無拘束原告之效力。
５、末查，原告與保嘉公司各為不同之權利主體，且依前揭土地登記簿及異動索引之畫面資料（原證五）可知，系爭土地原由訴外人陳由賢、鄭經訓二人所共有，嗣於八十四年二月十三日出賣並移轉登記予訴外人劉沁垣，而劉沁垣再於八十七年九月二十五日出賣並移轉登記予原告。換言之，系爭土地之買賣，均與保嘉公司無涉，乃被告徒以原告為保嘉公司之股東兼監察人，遽予主張原告僅係受託登記為名義上之所有權人云云，顯屬無稽，自不足採。
二、本件被告返還不當利得之範圍，依民法第一百八十二條第二項規定，應以受領時所得之利益，即清潔費全部附加法定利息返還，而非以「現存利益」為限。故被告辯稱僅於現存利益三萬二千二百五十二元範圍內負返還義務云云（詳見被告九十二年五月二十九日答辯㈣狀第二頁第七行以下），並無可採添理由如下：
（一）按不當得利之受領人應返還其所受之利益，於受領人為善意時，以現時利益為限負返還義務，若受領人於受領時為惡意者，不問所受利益是否存在，均須返還。」（參照最高法院八十五年度台上字第四五號民事判決意旨）。
（二）承前述，被告受領上開清潔維護費之原因，乃係出於被告自己故意之無權占用行為，此種情形即屬「受領人於受領時明知無法律上之原因」，是依民法第一百八十二條第二項規定，關於被告所負返還不當得利義務之範圍，應以受領時所得之利益，即清潔費全部附加法定利息，負返還責任，而非「現存利益」。故而，被告辯稱僅於現存利益三萬二千二百五十二元範圍內負返還義務云云，洵非可採。
（三）再者，被告受領不當利得（即上開清潔維護費）之金額，依被告提出被證二十一即會計師複核報告書雖載明「停車場收入為一百四十四萬六千二百八二元」。惟查：
１、上開會計師複核金額一百四十四萬六千二百八二元，僅係「抽核收據（89/1－91/9）」，而非「逐筆核對」，自難期正確無訛。
添 ２、反之，依被告提出被證六、十及被證十二之「研究苑別墅社區收支明細」
揭明被告取得「停車場清潔費」金額合計一百四十八萬七千六百十二元，茲因上開停車場清潔費收入明細均經被告所屬「製表」、「財務委員」、「監察委員」及「主任委員」一一簽章負責，且此項停車場清潔費收入明細之事實及證據既為被告所提出，自應認成立「訴訟上之自認」。故而，被告受領不當利得（即上開清潔維護費）自應以「一百四十八萬七千六百十二元」為準。
（四）綜上，被告受領不當利得（即上開清潔維護費）應為一百四十八萬七千六百十二元，且被告於受領時為「明知無法律上之原因」（即惡意），揆諸民法第一百八十二條第二項「應將受領所得之利益，附加利息，一併償還」規定及最高法院上開裁判揭明「不問所受利益是否存在，均須返還」意旨，原告訴請被告應給付一百四十八萬七千六百十二元，及自九十一年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應有理由。
三、被告為「惡意占有人」，依民法第九百五十七條規定，僅得就「保存占有物所支出之必要費用」以為抵銷之抗辯，至於「改良占有物所支出之有益費用」部分之抵銷抗辯，則不能成立。理由如下：
（一）依現行民法規定，就善意占有人准其請求償還必要費用與有益費用（民法第九百五十四條及第九百五十五條），而惡意占有人則准其求償必要費用（第九百五十七條），至於有益費用部分，惡意占有人則不能求償。故而，被告以「支出有益費用」為由，對原告主張抵銷云云，實於法無據。
（二）再者，民法第九百五十七條所謂因保存占有物所支出之必要費用，係指因占有物之保存不可欠缺所支出之費用而言（參照最高法院四十四年度台上字第二一號判例意旨）。至於有益費用，係指因利用或改良占有物而支出，且增加其價值之費用而言。經查：
１、系爭土地為一空地，並無任何地上物著立於其上，被告將之作為「貴賓停車場」使用，乃為「改良行為」、而非「保存行為」，故被告就貴賓停車場所支出之費用，應為「有益費用」，而非「必要費用」。
２、被告援用營利事業所得稅查核準則第七十條規定，經核為中華民國境內外國分公司分攤其國外總公司之管理費用計算標準，實與本件情形有間，自不得予以援用之。再被告提出被證二十一即會計師複核報告書所引財務會計準則公報第三二號規定，雖載明同一交易或事項相關之收入及費用宜同時認列，以符合收入及費用配合原則云云，惟此與前述惡意占有人准其求償必要費用（第九百五十七條），至於有益費用部分，惡意占有人則不能求償之民法規定有所牴觸，亦無適用之餘地。
３、被告雖提出被證二十一即會計師複核報告書上載被告支出保全費八十七萬一千二百零八元、犒賞金四萬七千八百零二元、清潔費一萬六千零六十一元、薪津三十七萬二千五百四十六元、其他支出四萬二千六百六十二元修繕費八千三百二十七元、什項購置五萬二千四百六十三元、保險費二千九百十四元、文具用品四十七元等支出明細，惟並未區分何者為「必要費用」？何者為「有益費用」？且未將「有益費用」部分剔除，反而將之悉數認列並謂「結餘：三萬二千二百五十二元」云云，核其所認，洵非可採。添
４、況且，被告所提上開支出費用，類皆為因前開改良行為（即作為「貴賓停車場」使用）所支出之有益費用，洵非為因保存行為所生之必要費用，縱在客觀上雖然增加系爭土地之利用價值，但此項增加之利用價值並非符合原告之主觀利益，洵不得據為抵銷之抗辯，茲分述如后：
（１）保全費八十七萬一千二百零八元及犒賞金四萬七千八百零二元部分：依
被告提出被證二十一即會計師複核報告書第三頁所載，此係停車場管理而支出之保全費及保全人員執勤獎勵金，乃為被告因維護停車場所支出改良行為之有益費用，洵與系爭土地之保存行為無涉，自不得以此而為抵銷之抗辯。矧上開保全費及犒賞金乃例行之固定支出，並不因停車場之有無而增減此項之支出，自不得認列或為抵銷之抗辯。添
（２）清潔費一萬六千零六十一元部分：依被告提出被證十二即「研究苑別墅社區管理委員會貴賓停車場支出費用比例說明」所載，此係社區住戶及公共設施垃圾清運之費用，惟系爭土地並非「公共設施」，且若非因社區住戶非法棄置垃圾，系爭土地根本不可能有垃圾之產生，故此項清潔費用洵與系爭土地之保存行為無涉，自不得認列或為抵銷之抗辯。添
（３）薪津三十七萬二千五百四十六元部分，依被告提出被證十二即「研究苑別墅社區管理委員會貴賓停車場支出費用比例說明」所載，均係被告為管理或維護停車場而支出之有益費用，洵與系爭土地之保存行為無涉，自不得以此而為抵銷之抗辯。矧上開薪津乃例行之固定支出，並不因停
車場之有無而增減此項薪津之支出，自不得認列或為抵銷之抗辯。添
（４）其他支出四萬二千六百六十二元部分：依被告提出被證十二即「研究苑別墅社區管理委員會八十八年三月至九十一年九月其他支出明細表」所載，舉凡停車場整修工程、銅鎖、鐵鍊、鐵線、鎖頭、鋼鍊、小鎖頭、配鎖、停車位鑰匙、複製鑰匙、路線漆、噴漆、油漆、甲苯、油漆盤、滾輪、滾刷、刷子、鐵刷、農藥、除草劑、社區植物、花卉、樹木、購花種、園藝剪刀、大型樹木剪刀、大剪刀、手推車、園藝技工手推車車輪更換、割草機用油、刀片、割草機火星塞、修理割草機、掃把、竹掃把、掃帚、畚斗、拖把、塑膠手套、塑膠桶、垃圾袋、清潔袋、塑膠袋資源清潔袋、汽車通行證、識別證、製作楓葉停車證、護貝膠膜、保全
巡邏用打卡紙帶等細項費用，均係被告為管理或維護停車場而支出之有益費用，洵與系爭土地之保存行為無涉，自不得以此而為抵銷之抗辯。
（５）修繕費八千三百二十七元部分：依被告提出被證十二即「研究苑別墅社區管理委員會八十八年三月至九十一年九月修繕費支出明細表」所載，舉凡停車場不銹鋼鍊條、鍊條改裝、鎖頭、路燈、水銀燈等細項支出，均係為維護停車場所支出之有益費用，洵與系爭土地之保存行為無涉，自不得以此而為抵銷之抗辯。添
（６）什項購置五萬二千四百六十三元部分：依被告提出被證十二即「研究苑別墅社區管理委員會八十八年三月至九十一年九月什項購置支出明細表」所載，舉凡杜鵑五十顆、不銹鋼公告欄、走道花乙批、泵浦及噴水組人工草皮、道路反射鏡、拖把、掃把、刷子、垃圾袋、更換鍊條鎖、
T-200背負刈草機、反光速線標誌、禁鳴喇叭標誌等細項費用，均係被告因改良行為所生之有益費用，洵與系爭土地之保存行為無涉，自不得以此而為抵銷之抗辯。
添 （７）保險費二千九百十四元部分：依被告提出被證十二即「研究苑別墅社區
管理委員會八十八年三月至九十一年九月保險費支出明細表」所載，係指園藝技工王益意外險保費支出及社區公共意外險保費支出，洵與系爭土地之保存行為無涉，自不得以此而為抵銷之抗辯。矧上開保費乃例行之固定支出，並不因停車場之有無而增減此項薪津之支出，自不得認列或為抵銷之抗辯。添
（８）文具用品四十七元部分：依被告提出被證十二即「研究苑別墅社區管理委員會八十八年三月至九十一年九月文具用品支出明細表」所載，係指護貝膠膜支出，洵與系爭土地之保存行為無涉，自不得以此而為抵銷之抗辯。
（三）綜上，被告提出被證二十一即會計師複核報告書上載各項支出費用，均係被告因改良行為（即作為「貴賓停車場」使用）所支出之有益費用，洵與系爭土地之保存行為無涉，且承前述，被告為惡意占有人，對於其所支出之有益費用，既不許請求償還，則被告自不得以上開有益費用與其對原告應負返還不當利得（即價金全部附加法定利息）之債務，依民法第三百三十四條規定互為抵銷。從而，被告抗辯僅就上開清潔維護費收入，扣除上開有益費用後之餘額三萬二千二百五十二元範圍內負返還義務云云，洵無可採。
四、被告於九十二年一月三日答辯狀中另辯稱：原告欠繳管理費六萬四千二百零九元及利息一萬二千七百十四元（計算至九十一年十二月三十一日止），被告得就上開管理費本息主張抵銷云云。惟依最高法院十八年上字第三一六號判例揭明：「抵銷，應就兩造債務相當額，溯及宜為抵銷時生其效力者，係使得為抵銷之債務，於宜為抵銷時消滅，此後即不生計算利息之問題」意旨，被告另以上開管理費遲延利息一萬二千七百十四元之債權主張抵銷云云，於法顯屬不合，洵不應允許。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利益之判決，被告願供擔保請准免假執行。
貳、陳述：
一、被告確係善意而管理系爭貴賓停車場：
（一）查被告之區分所有權人會議係在八十六年六月十四日召開第一次會議，並在當次會議就通過規約，並約定規約第二條第二項之規定：「本社區保全大樓、文康中心、綜合體育場、來賓停車場與法定空地為共有部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」（詳同被證五號）
（二）在被告在八十六年六月十四日召開第一次區分所有權人會議，當時原告雖尚非係爭貴賓停車場之土地所有權人，但是卻是被告社區房屋之起造人之一，即保全國際投資開發股份有限公司之負責人（詳同被證十五號），原告也為保嘉建設公司之股東兼監察人（詳同被證一號），而保嘉建設公司之關係企業即為保全國際投資開發股份有限公司、地利實業股份有限公司，原告皆分別擔任董事（詳同被證二號）、以及代表法人擔任監察人（詳同被證三號），而原告亦曾為區分所有權人（東勢街二○一巷八十四號、以及同巷一○六弄五十號）（詳同被證八號），凡此前情，皆足以使被告基於善意依據規約管理系爭土地之停車場。
（三）保嘉建設公司於規劃研究苑別墅社區時，依該公司之全區平面配置圖或全區規劃圖（詳同被證四號），系爭土地即被規劃為停車場或貴賓停車場，並且由保嘉建設公司設置車道斜坡、劃設停車位供停車之用，並且在八十六年六月十四日召開第一次區分所有權人會議，同意通過規約（詳同被證十六號），此有保嘉建設公司在區分所有權人名冊上之簽名可證（詳同被證十七號），其中自然包括貴賓停車場作為供全體區分所有權人及住戶共同使用之約定，而如此規約之約定，在八十七年四月二十五日、八十八年四月十七日、九十一年四月等第一、二、三次修改規約時，仍未改之上述約定（詳同被證五號）。
（四）因此，被告依據前項全區平面配置圖、全區規劃圖（詳同被證四號）以及規約規定，與保嘉建設公司辦理貴賓停車場之移交管理後，自八十八年三月起開始收取清潔費，並且因原告也與保嘉建設公司、地利實業公司以及保全國際投資開發公司擔任公司監察人、負責人並為區分所有權人等事實，被告自始即認為該貴賓停車場應供社區之區分所有權人共同使用，係出於善意而管理系爭貴賓停車場。
三、被證七號係協議貴賓停車場產權移轉問題與交付使用無關：又查原告雖登記為系爭土地之所有權人，然原告為保嘉建設公司即關係企業之股東或兼董事、監察人，系爭土地之使用、收益、處分，皆由被告與保嘉建設公司協議處理，此從被告與保嘉建設公司協議公共設施點交時，其中尚包括文康中心、體育館、保全大樓、以及作為貴賓停車場之系爭土地產權部份，皆由保嘉建設公司負責與被告協議如何按比例移轉產權之事（詳同被證七號），而被告早已基於善意依據八十六年六月十四日規約第二條第二項之約定，管理貴賓停車場，至於產權移轉之事宜，則持續與訴外人保嘉公司、地利公司繼續協調產權如何移轉之事宜，且被證七未提及被告不得管理使用，尚不得就此認被告係出於惡意佔有系爭貴賓停車場。
四、系爭貴賓停車場之收入經會計師覆核無訛：查自八十九年二月以後，由於被告社區內之停車場不只系爭貴賓停車場，尚包括被告服務處旁車位二十二個、貴賓停車場車位二十三個、體育館後方三個等（詳同被證二十二號），停車場清潔費之收入有多處來源，而被告之被證六號、十、十二號，並未實際查核歸屬於貴賓停車場之清潔費收入，因此不得以之為貴賓停車場之收入依據，因此須按照停車場清潔費收據號碼，勾稽出系爭貴賓停車場之清潔費收入，為一百四十四萬六千二百八十二元，此亦經會計師複核無訛。
五、被告為貴賓停車場所支出者應皆屬必要費用：
（一）民法第一百八十二條第一項規定：「不當得利之受領人不知無法律上之原因，而其所受之利益，以不存在者，免負返還或償還價額之責任。」民法第九百五十四條規定：「善意占有人，因保存占有物所支出之必要費用，得向回復請求人請求償還。」又同法第九百五十五條亦規定：「善意占有人，因改良占有物所支出之有益費用，於其占有物現存之增加價值限度內，得向回復請求人，請求償還。」又在不當得利之受領人為善意時，對於應返還受領之利益，以現有利益為限，其中對於受領之利益所支費用（包括必要費用、有益費用）得予扣減，此可參照孫森焱大法官所著版民法債編總論上冊」第一七八、一七九頁之見解（詳同被證十一號）。
（二）又查被告固然於管理係爭土地之貴賓停車場期間，即自八十八年三月始開始收取停車場之清潔費，並收至九十一年九月為止，但管理停車場必須支出費用，因此該相關費用應自被告所收取之停車場清潔費中扣除，而以下費用皆屬保存系爭貴賓停車場之必要費用，此可參照被證二十號中，工作人員工作紀錄表、環保技工、園藝技工之工作規範、貴賓停車場管理規約、以及被告財務收入、支出作業流程可資證明，爰就各項支出之必要性說明如後：
（三）薪津：
１、總幹事：停車場鏈條、分隔鐵欄杆時常因租用住戶停車不慎而損壞，需協同機電幹事或園藝幹事處理；另住戶不按租用車位停車、或停車位遭他人停用，一旦收到租用戶之反應，則需獨立或協同保全人員排除。
２、文書幹事：其工作內容之一部分為協助收取費用，故其薪津之一部份，亦需列為必要費用。
３、會計幹事：其工作為收取住戶前來繳交之管理費、貴賓停車場清潔費，進而支應各項費用，包括貴賓停車場在內，其薪津亦為必要費用。
４、機電幹事：其工作時間內時常協同總幹事、園藝技工維修停車場，周圍提供照明之路燈、提供清潔停車場之水龍頭亦需維修，故其車馬費亦為必要費用。
５、園藝技工：貴賓停車場四周種植有樹木，樹木每日落葉本屬必然，加上風沙、雨水、時常出沒之流浪犬排泄物等，停車場必須每日費時清掃，否則將影響周圍住戶及體育館、網球場之衛生；除清掃之外，定期除草、消毒，避免蚊蟲滋生、防止疾病傳染，以免危及周圍住戶、進出人員之健康安全；其薪津當然為必要費用，否則一片荒煙蔓草、衛生堪慮之停車場，如何使住戶有租用意願而繳交費用？
６、收費員：收費員之工作內容為收取管理費、貴賓停車場清潔費，以支應保存貴賓停車場各項必要費用，該員薪津當然為必要費用。
（四）文具用品：護貝膠膜：社區住戶車輛進出均需有車輛識別證，護貝膠膜即為製作識別證所需，避免非社區、停車場之車輛任意進出並隨意停車。
（五）保險費：
１、公共意外責任險：公共意外責任險之保障範圍為社區之公共設施，貴賓停車場之所有權雖非管委會或區分所有權人所有，但投保時亦包括在保險範圍內，原告亦可因貴賓停車場所致他人之損害，可轉嫁於保險公司，其為必要費用應屬無疑。
２、園藝技工王益因工作需要，均於戶外工作，其工作時間內，由雇用人保障其人身安全本屬應當，而管委會因與該員協議後，並未為其投保勞保或健保，若工作期間有意外發生，當需由雇用人負起全責，但若為該員投保意外險，則可由保險公司理賠，無須由管委會支出費用，故保險費支出除保障員工權益之外，亦避免雇用人管理上之風險，此一觀念於國內行之有年，應列為必要費用。
（六）修繕費、什項購置、其他支出
１、如原證三照片所示，貴賓停車場以油漆漆線、漆號，以及鐵柱、鍊條作為每一停車格之區隔、辨識，此為被告自訴外人保嘉、地利公司接管時之現成設備；而停車場車輛出入頻繁，油漆漆線也因車輛出入而有磨損，為保持停車格線、漆號清楚，定時補漆本屬必要，且社區位於山腰上，雨水、濕氣較市區更多更重，除住戶進出不慎損毀外，鐵鍊、鐵柱時常因氣候因素而有傾倒、生鏽情形，若未即時修繕，極有可能損傷租用住戶之車輛，甚至危及進出人員之人身安全。
２、路燈、水銀燈提供貴賓停車場之必要照明，保障進出人員之安全，亦避免租用戶因光線不佳而錯停車位、或擦撞其他停放車輛等事件。
３、其他支出如：垃圾袋、掃把、割草機維修、花卉、農藥、園藝剪刀、油漆、刷子、鑰匙、鎖頭等，配合相關工作人員完成工作，均為清潔、管理、維修停車場所必要。
（七）保全費支出、犒賞金：社區內共有五位常駐保全人員，需於每日上午開放貴賓停車場給訪客、廠商停用，每日下午通知訪客、廠商挪出車位，以供租用戶於下午六時後停放，星期例假日亦同，此為管理維護停車場之必然；若非如此，貴賓停車場根本無法提供與租用戶停用，而一毫無管理之停車場，將無從向租用戶收取停車場清潔費，亦無任何「現存利益」可言。
（八）清潔費：園藝技工每日清掃貴賓停車場所產生之垃圾（如落葉、砂石、流浪犬排泄物等），需由社區統一清理，因維護貴賓停車場，自須處理其上之各樣垃圾，因此清潔費係屬必要費用。
（九）經被告詳細計算管理貴賓停車場之相關必要費用（詳同被證二十號），並由陳昭廷會計師複核後（詳同被證二十一號）：八十八年三月份至九十一年九月份貴賓停車場清潔費收入總計一百四十四萬六千二百八十二元整，貴賓停車場支出總計為一百四十一萬四千零三十元整，亦即貴賓停車場收取之清潔費扣除相關支出必要費用後，尚餘三萬二千二百五十二元整，因此退萬步言，縱認被告係惡意，依民法第九百五十七條之規定，被告亦得請求原告返還必要費用，故被告僅於上述扣除必要費用之範圍內負返還義務。
六、原告尚積欠被告管理費之部份，被告得主張抵銷：
（一）查原告於八十七年一月二十三日至八十九年五月十二日、以及八十六年十二月二十三日至八十八年三月二十六日分別為東勢街二○一巷八十四號、以及同巷一○六弄五十號之區分所有權人（詳同被證八號），原告本應在為區分所有權人期間依規約繳交管理費給被告，然原告迄未繳交，且曾經被告訴請法院判決在案（詳同被證十三號），迄今皆未為給付，經計算原告應給付給被告之管理費本息，計達七萬六千九百二十三元（詳同被證十四號）。
（二）因此縱認被告應返還原告不當得利之現存利益（三萬二千二百五十二元），被告亦得以原告前所積欠之管理費，依法主張抵銷，因此原告起訴主張之不當得利金額並不存在。
理 由
一、本件原告起訴主張：系爭土地為原告所有，然被告自八十八年三月起，未經原告同意，即擅自於系爭土地上劃設貴賓停車位，停車格線共二十七格，用以出租予研究苑別墅社區住戶停車使用，而獲取相當於租金之清潔維護費利益。是以被告返還不當利得之範圍，依民法第一百八十二條第二項規定，應以受領時所得之利益，即清潔費全部附加法定利息返還，而非以「現存利益」為限。是以被告受領不當利得應為一百四十八萬七千六百十二元，為此提起本訴。被告則以：其係善意而管理系爭貴賓停車場，又為貴賓停車場所支出者應皆屬必要費用，且原告尚積欠被告管理費之部份，被告亦得主張抵銷等語以為置辯。
二、兩造不爭執之事實：原告主張系爭土地為其所有，現為被告於系爭土地上劃設貴賓停車位，停車格線共二十七格，用以出租予研究苑別墅社區住戶停車使用，又被告自八十八年三月起開始收清潔維護費之事實，業據提出與其所述相符之土地登記謄本一份為證，並為被告所自認，且經本院於九十一年七月二十四日履勘現場，製有勘驗筆錄附卷可稽，堪信為真實。而本件依兩造之書狀往來，以及於言詞辯論期日所為之整理協議簡化爭點，兩造同意本件爭執之爭點為：兩造間僅就八十八年三月起至九十一年九月底止不當得利所得的數額有爭執及被告是否得主張抵銷，若可，抵銷的金額為何？
三、經查：
（一）本件是否為不當得利？按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第一百七十九條定有明文。今被告占用系爭土地，即屬受有利益；而占用系爭土地之利益，原係歸屬於所有權人即原告所有，則原告自受有損害，又被告復未舉證證明，其占用系爭土地有何法律上之權源，則原告主張本件應有不當得利之適用，自屬可採。
（二）被告為善意或惡意占有？按所謂「惡意占有」乃對於物之無占有之權利，或有無占有之權利已有懷疑而仍占有者。依被告所提出被證七「八十八年二月六日研究苑別墅社區公共設施點交協議書㈡」第三點上載：「體育館產權、貴賓停車場、保全大樓二、三、四產權、污水處理廠點交事宜雙方仍有爭議，另議。」等語可知，被告於主觀上縱未「明知無占有之權利」，然就其「無占有之權利」其自已有懷疑，揆諸前揭說明，被告自應屬惡意占有原告之系爭土地，自可認定。
（三）不當得利返還之客體及方法？
１、按不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百八十一條定有明文。
２、次按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例意旨可參；又其土地租金之數額，應以土地申報地價為基礎，此觀土地法第九十七條第一項規定甚明。
３、查被告自八十七年一月起，未經原告同意，即擅自於系爭土地上劃設貴賓停車位，停車格線共二十七格，用以出租予研究苑別墅社區住戶停車使用，而獲取相當於租金之清潔維護費利益，此有原告所提被告發行研究苑月刊及照片，在卷可按，並經本院於九十一年七月二十四日現場勘驗屬實。
綜上，被告應返還原告相當於法定最高限額租金之利益。
（四）不當得利返還之範圍為何？
１、按「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時，所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償」，民法第一百八十二條第二項定有明文。
２、依前述，被告應給付原告所獲取之法定最高限額租金利益，關於其範圍，應以受領時所得之利益，負返還責任，查本件系爭土地相當於最高限額租金之數額，應參酌土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，應按申報地價百分之十計算之。系爭土地八十六年、八十九年申報地價分別為每平方公尺一千五百二十元、以及一千九百二十元，因此本件系爭土地相當於最高限額租金之數額計算為：
┌───────┬──────┬─────┬─────┬────────┐│日期 │申報地價 │面積（平方│期間（年）│租金額 ││ │ │公尺） │ │ │├───────┼──────┼─────┼─────┼────────┤│八十七年九月二│一千五百二十│九百七十四│零點七七 │一十一萬三千九百││十五日至八十八│元 │ │ │九十七元 ││年六月三十日 │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼─────┼────────┤│八十八年七月一│同右 │同右 │一 │一十四萬八千零四││日八十九年六月│ │ │ │十八元 ││三十日 │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼─────┼────────┤│八十九年七月一│一千九百二十│同右 │同右 │一十八萬七千零八││日至九十年六月│元 │ │ │元 ││三十日 │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼─────┼────────┤│九十年七月一日│同右 │同右 │同右 │一十八萬七千零八││至九十一年六月│ │ │ │元 ││三十日 │ │ │ │ │├───────┼──────┼─────┼─────┼────────┤│九十一年七月一│同右 │同右 │零點二五 │四萬六千七百五十││日至九十一年九│ │ │ │二元 ││月三十日 │ │ │ │ │├───────┴──────┴─────┴─────┼────────┤│ 總 計 │六十八萬二千八百││ │一十三元 │└──────────────────────────┴────────┘
（五）被告所得主張抵銷之數額？
１、按被告為惡意占有人，依民法第九百五十七條規定，僅得就「保存占有物所支出之必要費用」以為抵銷之抗辯。
２、次按民法第九百五十七條所謂因保存占有物所支出之必要費用，係指因占有物之保存不可欠缺所支出之費用而言，支出之費用是否為必要費用，應以支出當時之情形，依客觀之標準決定之（參照最高法院四十四年度台上字第二一號判例意旨）。必要費用係指占有物之飼養費、維護費、修繕費等因占有物之保存或管理所必須之費用而言（謝在全，民法物權論，下冊，第五百二十八頁）。
３、經查原告於八十七年八月十七日取得系爭土地之所有權，有土地登記謄本在卷可稽，另查被告於八十七年一月一日起，即於系爭土地上劃設停車位，為兩造所不爭執，故可知原告於買受該土地時，已存有停車場可供使用收益。依前揭說明，凡屬停車場之維護費、修繕費、管理費，皆屬因保存占有物所支出之必要費用，合先敘明。再查停車場所支出之費用有被告八十八年三月至九十一年九月貴賓停車場損益計算表在卷可考，復為兩造所不爭執，堪信為真實，經核其中屬必要費用者項目如下：
（１）停車場之維護費項目：清潔費：即一萬六千零六十一元。
園藝技工之薪津：即十七萬八千五百九十一元其他支出：即四萬二千六百六十二元。
什項購置：即五萬二千四百六十三元。
（２）停車場之修繕費項目：修繕費（油漆、鐵柱、鍊條、路燈、水銀燈）：即八千三百二十七元。
（３）停車場之管理費：總幹事之薪津：即八萬零一十四元收費員之薪津：即二萬三千三百八十八元小結：被告所支出之必要費用共計三十九萬七千四百九十九元
（４）原告尚積欠被告管理費部分即七萬六千九百二十三元，被告亦得主張抵銷。綜上，被告可主張抵銷之數額為四十七萬四千四百二十二元。
（六）結論，被告應給付原告二十萬八千三百九十一元（000000-000000＝208391））。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條第二項著有規定；而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，同法第二百三十三條第一項前段復已揭示。從而原告依不當得利關係請求計如主文欄第一項所示金額及法定遲延利息部分為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據與本院以上論斷無涉或無違，不予贅述。
六、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
據上論結，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十二 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 陳梅欽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十七 日~B法院書記官 劉曉玲