臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度重訴字第六四六號
原 告 丁○○訴訟代理人 錢裕國律師複 代理 人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 解家源律師複 代理 人 乙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○號房屋（建號：三○六一○）遷讓交付原告。
被告應自民國九十一年三月二十一日起至遷讓交付前項房屋之日止，按日給付原告新臺幣玖佰肆拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣拾柒萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣伍拾貳萬伍仟捌佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○○號房屋（建號：三○六一○，下稱「系爭房屋」）遷讓交付原告。
㈡被告應自民國九十一年三月二十一日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）三千六百元之違約金。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣原告與被告經指點不動產仲介經紀有限公司（下稱「指點仲介公司」）之仲介
見證下，於九十年十二月十四日簽立「房地產買賣契約書」（下稱「系爭買賣契約」），由原告以總價一千二百萬元向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段三小段六及六之一地號土地（下稱「系爭土地」）及其上系爭房屋（下合稱「系爭房地」），雙方約定之買賣標的物為房屋現況，即包括加蓋部分，此有系爭買賣契約第十二條其他特別約定事項第⑷點約定：「甲方（即原告）確實瞭解建物現況大於實際登記面積，房屋之點交依雙方實際現場堪看為準。」以及購屋之初由指點仲介公司所製作之「不動產說明書」亦包含加蓋部分，均清楚可明。
㈡原告乃依約按期支付前三期價款共三百萬元，並於九十一年三月六日順利辦妥系
爭房地所有權移轉登記後，代被告清償其以系爭房地向合作金庫銀行抵押貸款債務餘額六百四十一萬二千三百四十四元，雙方並約定於九十一年三月二十日遷讓點交房屋予原告，並於系爭買賣契約第六條房地移交項下特別約明，詎屆期被告竟突不願依約交付系爭房屋，屢經口頭及書面追討，均置之不理。
㈢按系爭買賣契約第七條違約責任第⑷點約定：「乙方（即被告）若有遲延交屋之
情形，應賠償甲方（即原告）每日按買賣總價千分之零點三違約金。」而本件買賣總價金為一千二百萬元，故每日違約金應為三千六百元，被告自應自雙方約定交屋之翌日即九十一年三月二十一日起至依約遷讓交付系爭房屋之日止，按日賠償原告。
㈣對被告答辯之陳述：
⒈被告所提之答辯理由中，主要為被告所稱系爭買賣契約為被告受第三人即二十
一世紀仲介公司員工李麗卿暴力脅迫所簽訂，姑不論就此一被告受脅迫之情事依民事訴訟法第二百七十七條之規定，應由被告負舉證責任，而被告僅於其答辯狀中空言其受脅迫，至今亦未提出明確之證據證明被告所述等情。而證人李貌忠於鈞院訊問時亦證稱系爭買賣契約簽訂時，李麗卿或其他人並無對被告為任何形式上之暴力或脅迫行為，又證人陳茂林亦證稱簽約當時並未看見李麗卿對被告有任何口頭或身體上之暴力、脅迫恐嚇行為，且被告自述簽約當晚陪同其一同前往仲介公司簽約之被告友人即證人陳麗珠亦清楚證稱，簽約當天從被告出門至簽約當場皆無目睹或耳聞任何人有對被告為脅迫之行為，是依前述各證人清楚而相符之證詞即顯而可知，被告簽訂系爭買賣契約實係本於自己之自由意願而致，並無受到任何之暴力、脅迫，被告稱其受到脅迫，顯係空言虛偽之詞，並不可採。
⒉被告抗辯系爭買賣契約之內容被告並未審閱，故其主張簽約過程有瑕疵一事，
證人陳麗珠於鈞院訊問時已明白證稱被告對系爭一千二百萬元之買賣價金有同意而後才加以簽約。而另一證人陳茂林亦證稱簽約當時陳茂林與另一位代書皆有將契約內容敘述、解釋給被告得知，是被告此項抗辯亦顯不可採。
⒊至於被告之訴訟代理人抗辯第三人及系爭買賣契約仲介商二十一世紀公司係無
權代理一事，亦無法律上之理由而不可採，蓋系爭買賣契約之簽訂係原告直接與被告為之，且系爭買賣契約上係明訂：「立買賣契約書人買方：丁○○（即原告），賣方：甲○○（即被告）。」故被告訴訟代理人之此項抗辯並不可採，且證人李貌忠亦於證稱系爭買賣契約最後確定係由被告與原告之妻當面合意所致，且被告當時尚收受原告所支付十萬元定金，買賣價金亦於當時經買賣雙方確定為一千二百萬元。證人並已當庭陳報前述之定金契約可證其述為真。故系爭買賣契約實係原告與被告直接合意所簽訂，被告訴訟代理人抗辯二十一世紀公司係無權代理一事，尚不得作為被告無須遷讓房屋之據。
三、證據：提出系爭買賣契約影本、不動產說明書影本、系爭房地所有權狀影本、催告函暨回執影本、房屋現值證明書影本、賣方定金收款憑證影本、買方定金收款憑證影本、國內匯款回條影本各一份、支票影本二張，並聲請訊問證人李貌忠、陳茂林。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠緣系爭房地為被告所有，惟被告並無出賣之意願。
㈡被告實有土地五十四坪，房屋六十餘建坪。
㈢由原告所陳述之事實，可明白以下數點：即建物現況大於登記面積，其次包含加
蓋部分，此二者，均在權狀外之實際狀況，其三為總價金一千二百萬元（前有出價二千萬元者，被告未允出售）。然則，原告有無給付該價金與被告？時至今日，被告所收得者即買賣契約書第二條付款說明書⑵項：本契約簽訂之同時，甲方應給付乙方（被告）第一期款「一百二十萬元」，其第三期款，即第⑶項：乙方（即被告）備齊一切過戶資料（權狀、印鑑證明、戶籍資料、稅單、及蓋妥移轉登記書表等資料），甲方（即原告）應給付乙方第二期款一百二十萬元。此第三期款時至今日，原告應給付而未給付，亦即被告實際所收得者，即共一百二十萬元而已。另第⑷項稅捐機關核發甲乙雙方應繳納之稅單三日內，甲方應給付乙方第三期款一百二十萬元，其後該原告及仲介公司將其以黑色原子筆以線條劃去，並加右旁添註「六十萬」三字，此六十萬元原告有給付被告。被告所收得者，即此一百二十萬元及六十萬元，以其所簽署之一千二百萬元總價款，僅給付一百二十萬元，自欠公允，況被告並無出賣之意願。
㈣又付款辦法第⑸項說明：「乙方完成產權移轉登記，並將房屋交付之同時，甲方
應給付尾款八百四十萬元，原告將此八百四十萬元刪去，改在旁添註「九百萬」三字」，其下原文為：但經雙方協議，甲方必須經金融機構辦理貸款做為房屋尾款之給付時，乙方同意甲方取得貸款後再行支付，但甲方最遲應於移轉登記後一個月內付清，今甲方已將乙方（被告）所有房地，移轉登記於其名下，但應給付被告之款項卻未給付。
㈤原告等為覬覦被告之產業，竟以非法之方式偽造文書，以詐欺圖得被告之產業，
自嫌不當。然查被告年高八十二歲，當時申報戶籍時，因任公職，承辦人疏誤，短報二歲，故為00年0月000日生，亦已八十足齡，復因聽覺障礙，有主管機關核發之殘障手冊可證。以八十高齡之獨居老人，其對事物之判斷、其聽力、視力已感不足，又無親人及知己友人可資磋商，是以為原告等獲知後，認有機可乘，相互策劃實施，方能得逞。
㈥且按通常房屋委託仲介公司出售前，必經仲介公司與出賣人簽妥委託契約，其要
點必包含出售總價、委託之期間、仲介公司應收支酬勞百分比等。今第三人及仲介公司迄未與被告簽妥委任契約，從而其委任契約未經本人承認，因而對本人自不生效力，而其所謂法律行為之相對人即原告亦未定相當期限催告本人即被告是否承認，自應視為拒絕承認，民法第一百七十條第一項、第二項定有明文。
㈦次查，代理人與第三人所簽署之「不動產買賣契約」，在簽署前應交付本人即出
賣人審閱，況未經事前告知，其既未經事前委任，亦未經事前告知，退而求其次，既已與第三人談妥買賣事宜，在簽署之前似應告知本人，今未為此之圖，似亦應將簽署之合約交付本人審閱，詢以有無意見等。其雙方均未為此圖，被告已知其等欲詐騙之伎倆後，故拒不簽字用印。未料原告及仲介公司之李貌忠、李麗卿及田定光等四人一起湧向被告之住所，強拉被告至北投區七二七號一樓，該原告之營業場所，強拉被告推扯，由當晚十時許談至當夜半一時許，被告拒不同意原告之要求，惟在仲介公司之職員李麗卿之強拉及毆擊之強制下，由其打開被告隨身同行之旅行拉車提包，取出印鑑章，其等自行在所需文件上任意加蓋文件所需之印章（被告因單身獨居，重要物品及文件均隨身以旅行小拖車攜帶隨行），被告既不知其等所蓋印章之用意，亦未閱讀各文件之內容，此為原告在「房地買賣契約書」及其他文件用印之由來，並非被告同意用印，亦非被告願意，而自動之用印，至仲介公司李麗卿之拉扯毆擊情形，被告曾赴榮民總醫院就診，有該院出具之診斷證明，且於九十一年六月三日及九十一年六月九日向北投分局大屯派出所及光明派出所分別報案，復經臺灣士林地方法院檢察署於九十一年七月三十日偵辦在卷。
㈧依常情論，買方（即原告）應自備六百萬（總價之半數），交付被告後，其餘款
方可配合貸款。今之事實，被告僅收得一百二十萬元，亦即該仲介公司與原告所稱之頭期款，即強制取去之印章加蓋在貸款同意書上，自與常情不合。另系爭房地之後方土地，係國有土地，為被告所合法占用，其面積在系爭土地三分之一以上，前曾有人出價一千五百萬元，被告未允出售，今該系爭房地即有三分之一坐落在被告占用之國有土地上，雖原告稱其不願購買該國有土地，但事實上卻劃分在內，此亦為雙方爭執之焦點。原告又稱被告不願意搬遷，但被告絕無若已售出房屋不願搬遷之意，此可由被告已準備搬遷至二十公尺之貨櫃屋二個，且已裝妥物品獲致證明，但問題是原告及該仲介公司所簽署之契約是否有效成立，且是否公平。
㈨按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二
條定有明文。本件原告與該仲介公司同謀，且在現場自係明知其事實，其行為顯有犯意聯絡及行為分擔，均係正犯。被告自得依法撤銷，況同條後段亦定有明文。仲介公司與被告所簽署之「房地產買賣契約書」既係被詐欺及被脅迫下所為，被告（即表意人）自得依法撤銷。又查，原告因此虐待老人，妨礙自由及身心虐待等情事，自與老人福利法有違，應加重處罰。在就該「不動產買賣契約」言，前已陳述，本契約無見證人，無第三人在場，亦無第三人簽字，其全篇均係該仲介公司所書寫。其最後賣主（即被告）人之簽字，係在該仲介公司強制下所書寫，該仲介公司人員說：「．．．是你不簽字，但你已用印，我們就以你已領了頭期款一百二十萬元，同意買賣。」基於以往之多次強制傷害經驗，被告乃簽名於出賣人下方，但與其出賣意願有悖。
三、證據：提出房地產買賣契約書影本、殘障手冊影本、身份證影本、榮民總醫院診斷證明影本、大屯派出所報案證明影本、光明派出所報案證明影本、鈞院檢察署偵辦通知影本、刑事告訴狀影本、貨櫃訂購合約書及收據影本、本票影本、八十一年與李鈞祥所簽之二千七百萬元出售契約影本各一份，並聲請訊問證人陳麗珠。
丙、本院依職權向台北市士林地政事務所函查係何人以何事由申請補發系爭房地之所有權狀。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造經指點仲介公司之仲介見證下，於九十年十二月十四日簽立系爭買賣契約，由原告以總價一千二百萬元向被告購買其所有系爭房地，雙方約定之買賣標的物為房屋現況，即包括加蓋部分，原告並依約按期支付前三期價款共三百萬元，並於九十一年三月六日辦妥系爭房地所有權移轉登記後，於同年月八日代被告清償其以系爭房地向銀行抵押貸款債務餘額六百四十一萬二千三百四十四元，雙方並約定於九十一年三月二十日遷讓點交系爭房屋予原告，被告若有遲延交屋之情形，應賠償原告每日按買賣總價千分之零點三計算之違約金，詎屆期被告竟不願依約交付系爭房屋，屢經口頭及書面追討，均置之不理，為此，依系爭買賣契約第六條第一款、第七條第四款之約定，訴請被告遷讓交付系爭房屋，並自約定交屋翌日即九十一年三月二十一日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按日賠償原告三千六百元等語。被告則以：伊並無出售系爭房地之意願，伊係於仲介公司員工李麗卿、李貌忠、田定光等人以詐欺、強暴、脅迫之手段強制下，始非基於自由意願簽署系爭買賣契約，並遭前開人等強取印鑑章蓋於系爭買賣契約等文件之上，該契約應屬無效，縱屬有效，亦依民法第九十二條之規定撤銷前開買賣之意思表示，況原告已辦妥系爭房地所有權移轉登記，迄今僅給付一百二十萬元，與一千二百萬元之總價相較，顯欠公允等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造經指點仲介公司之仲介見證下，於九十年十二月十四日簽立系爭買賣契約，由原告以總價一千二百萬元向被告購買其所有系爭房地，原告並依約按期支付前三期價款共三百萬元，並於九十一年三月六日辦妥系爭房地所有權移轉登記後，於同年月八日代被告清償其以系爭房地向銀行抵押貸款債務餘額六百四十一萬二千三百四十四元之事實，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件首應究明者，厥為被告是否基於自由意願而與原告簽署系爭買賣契約？經查：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院十七年上字第九一七號判例參照）。次按因詐欺或被脅迫，而為意思表示，表意人固得撤銷其意思表示，然應舉證證明其確係受詐欺或脅迫而為意思表示（最高法院九十年度台上字第一二三七號判決意旨參照）。本件被告主張其係受仲介公司員工李麗卿、李貌忠、田定光等人以詐欺、強暴、脅迫之手段，強迫其簽署系爭買賣契約一節，僅提出診斷證明書及報案二聯單影本為證，惟查，證人李貌忠否認伊與李麗卿、田定光等人對被告有何詐欺、強暴或脅迫之行為，而卷附之診斷證明書係記載被告於九十一年六月三日因左胸痛前往台北榮民總醫院門診，經診斷為左側胸部挫傷等情，距系爭買賣契約簽署時之九十年十二月十四日，已近半年之久，是否確為系爭買賣契約簽署前遭其所指控之人所傷，已非無疑；而卷附報案二聯單則係記載被告於九十一年六月三日向台北市政府警察局北投分局大屯派出所報案，案發時間則為九十一年五月三十日晚間八時，更是發生於系爭買賣契約簽署逾五個月之後，而與被告所述之時點不符，實難採為其係遭上開人等以詐欺、強暴、脅迫之手段強制其簽署系爭買賣契約之佐證。
㈡證人陳麗珠於九十二年一月二十日本院言詞辯論時到場結證稱：「我曾經在九十
年十二月間陪同被告到二十一世紀不動產大業店談買賣房子事宜，當時是因為被告年紀大且有一點重聽，我知道被告要賣房子我請他要注意，所以只要有人要買房子他都會跟我說，因為被告是獨居老人，而我平常也在輔導協助一些獨居老人的生活。所以這次是他告訴我之後請我陪他去協商，那天大概是晚上八、九點才到大業店現場，後來談到快十一點因為我家中有事需要照顧我就先離開了。我在離去之前雙方都還在談，我在離去之前被告並未中途離開。雙方主要是在協商被告房屋占用國有地的事情，對於買賣價金及付款方式雙方都沒有太大的爭議，因為證人陳先生（即陳茂林）有為他爭取付款條件，也有將付款的內容告訴被告。至於證人陳茂林先生有沒有將契約內容告訴被告，因為我沒有很注意聽所以不確定，我在離開之前雙方都還沒有簽訂買賣契約書。」「在我參與的過程當中，我並沒有聽到原告、李店長（即李貌忠）、李小姐（即李麗卿）、田代書（即田定光）或陳代書（即陳茂林）有對被告口出惡言或恐嚇威脅的言語，我並沒有看到有搶被告印章蓋章的事情。我在陪同參與的過程中，大約知道總價一千二百萬，至於付款次數及方式我不記得，被告對於價錢的部分應該是同意總價才會去簽這份契約。」「當天簽約是被告先打電話跟我約時間再一起去大業店，我是自己騎摩托車到現場，被告則好像是自己先到，然後再一起進去。簽約當天被告並未告訴我是被逼或強拉去現場簽約」等語，為兩造所不爭執，被告甚至說：「她（即證人陳麗珠）是好人，對他婆婆很孝順，她不會撒謊」等語，顯見系爭買賣契約簽約當日，被告係基於自由意志前往二十一世紀不動產大業店，並有友人陳麗珠在場陪同，且於當日晚間十一時陳麗珠離去之前，原告、二十一世紀不動產大業店店長李貌忠、職員李麗卿、代書田定光或在場人陳茂林代書，均未對被告有何詐欺、強暴或脅迫之言行，且兩造對於買賣價金及付款方式並無太大爭議，陳茂林代書除有為被告爭取較有利之付款條件外，並有將付款內容告知被告等情。
㈢又證人陳茂林於上開期日亦到場結證稱：「我的職業是代書，我曾經在九十年的
十二月間協助本件原告與被告簽定一個房屋買賣契約書。訂約的當天下午四、五點被告與二十一世紀大業店李貌忠店長到我事務所，洽談本件房屋的事情。因為我認識被告夫婦，他們知道我是從事代書的工作，所以有事情他們會請教我，每次他們有事請教我我都沒有收費，是義務幫忙。我之前並不認識李貌忠店長，他們二人是一起來的，當時約我當天晚上八點到二十一世紀的大業店簽約，我也在八點鐘自己到達大業店，我到的時候被告還未到，只有李店長、田代書還有一位大業店的李麗卿小姐，被告是後來才到，而且偕同陳麗珠小姐一起來，被告一到場我們即開始談買賣細節，然後我儘量幫被告爭取權益。雙方對價金的金額並未有爭議，只是對於付款的方式有一些爭議，最後簽訂契約當時也已經達成協議。商討的過程當中因為被告對付款方式有意見所以一度氣呼呼的離開，後來是李店長及李小姐（或陳小姐，已不記得）去把被告請回來，我已經不記得被告離開的時間了。至於我則在忙於跟田代書洽商加註條款的事情，沒有多久被告就被請回來了，至於他們如何請被告回來或說了哪些話因為我不在場所以我不知道。被告回來之後，當場我們又繼續商討契約細節，商討過程當中，我並未聽到或看到李店長、李小姐或原告有對被告口出惡言或恐嚇威脅的用語。最後雙方對買賣細節及付款方式都達成協議後才各自簽名蓋章。」「簽約的現場被告因為對房子有感情所以有點捨不得，除此之外，被告的精神狀況都還好。」「（提示系爭買賣契約書等資料，問是否你協助被告草擬之條款？）是，這確實是我協助被告簽定的買賣契約書。其上出賣人的簽名蓋章也確實都是被告自己簽名蓋章的。」「．．．我只是幫忙擬定契約的內容，幫被告主張權益。」「田代書跟我有將合約的內容說給被告聽，在簽訂當時都有給被告看，但被告有沒有看懂我就不清楚。」「當場是被告親自簽名，至於蓋章通常都是由代書協助代蓋，但是並不是從被告手中搶過來蓋章。」等語，足徵兩造於協商系爭買賣契約條款之過程中，被告雖曾於證人陳麗珠離去後，一度因對付款方式有意見而離去，嗣後又經李貌忠及李麗卿請回繼續商談，惟在協商簽約之過程中，證人陳茂林均未見原告、李貌忠、李麗卿、代書田定光當場對被告有何詐欺、強暴、脅迫或搶取印章之言行，證人陳茂林及田定光並有將契約內容告知被告，以及交給被告看，最後兩造對買賣細節及付款方式都達成協議後始簽訂系爭買賣契約，再由代書協助被告代蓋印章，且簽約時被告之精神狀況亦屬正常等情，應堪認定。
㈣至於被告否認證人陳茂林之前開證詞，並辯以：「證人（陳茂林）跟仲介公司同
謀詐欺，原告說要給我二萬元紅包，給證人壹萬元，他為了這壹萬元出賣我。．．．證人太太也說證人沒有受我委託擔任代書。證人幫我辦理權狀遺失補發還收我二萬元」等語，惟查證人陳茂林原為被告之舊識，過去時常義務協助被告夫婦或為被告夫婦釋疑，且與原告及二十一世紀不動產大業店員工均無淵源，此次係被告帶同二十一世紀不動產大業店店長李貌忠前往證人陳茂林之代書事務所尋求協助，姑不論被告究竟有無委託證人陳茂林處理系爭買賣契約之簽訂事宜，參酌證人陳麗珠前開證言，以及由系爭買賣契約顯示，證人陳茂林於二十一世紀不動產大業店所提供之定型化契約條款外，並爭取加註多項條款以資明確，是應認證人陳茂林於簽約當場，係站在被告之立場協助被告爭取權益，其上開證言應無刻意偏袒原告之理。而被告所謂原告給證人陳茂林一萬元紅包云云，證人陳茂林則解釋稱：「簽約之後，被告誤會我要賺他的錢，但我實際上並未收到被告的錢，我並沒有因為本件買賣而收到任何人所支付給我的酬金或紅包。因為系爭房屋後面違建的部分，占用到國有的土地，我幫被告向國有財產局詢問可以承租的方式辦理，後來被告問我需要多少錢，我告訴他代辦費壹萬元，而且這筆費用雙方約定應由原告負擔，但實際上也尚未支付」、「我並未幫被告辦理權狀遺失補發的事情」等語，況依本院向台北市士林地政事務所函調申請補發系爭房地所有權狀之卷宗影本觀之，根本就是被告親自向地政機關申請補發系爭房地所有權狀，且被告嗣於九十二年二月十七日本院言詞辯論期日，經本院提示上開卷宗影本後始自承在卷，非但與被告前開辯詞相左，更與其於九十二年一月六日本院言詞辯論期日指稱原告偽造系爭房地之所有權狀去辦理移轉登記等語，大相逕庭，是被告所辯，洵不足採。
㈤另參酌被告一開始於九十一年十月三十一日本院言詞辯論時自稱僅收到原告交付
之價款一百二十萬元，其餘款項均未收到等語；嗣於同年十二月二十三日本院言詞辯論時，又陳稱伊有收到原告交付之二張買賣價金支票，但因無法兌現，尚在伊家中等語；又於九十二年一月六日本院言詞辯論期日時，經本院當場提示原告所交付之二張面額各一百萬元支票影本後，即自承伊確曾先後二次收到原告所交付之該二張支票，每次並同時收到原告交付各二十萬元之現金，伊嗣後確已兌現該二張支票，第三次原告本要交付伊六十萬元現金，但扣除代伊繳納之四十二萬餘元土地增值稅後，實際上收取十幾萬元，另改口稱伊前次期日所稱原告交付無法兌現之二張支票，是指今日所提出原告簽發用以擔保前開價金給付之本票等語，又經本院提示原告代被告清償其所欠合作金庫銀行抵押借款債務餘額六百四十一萬二千三百四十四元之國內匯款回條影本後，被告亦自承確有此事，只是伊事前不知情等語，是被告實際上確有收到原告所交付之價金三百萬元（含代繳之土地增值稅四十二萬餘元），以及被告代被告清償其所欠合作金庫銀行抵押借款債務餘額六百四十一萬二千三百四十四元，卻一再辯稱其僅收到一百二十萬元或原告交付之支票無法兌現等語。另被告友人即證人陳麗珠於九十二年一月二十日本院言詞辯論時到場結證稱：「我不記得是在簽約當天還是隔天，被告確實有說他的權狀遺失，我有會同被告、李店長、李小姐到被告家中尋找權狀，後來沒有找到。」「當天到被告家裡找權狀時，我及被告均有幫忙找權狀」等語，被告竟堅稱「李店長、李小姐開車帶我去談合約，提醒我要帶印章、身分證及權狀，我找不到權狀，李店長及李小姐就在我的櫃子裡翻，但是也沒找到，後來就開車載我到他店裡，所以陳小姐則沒有偕同到我家找權狀」等語，再參以被告對於系爭房地所有權狀遺失申請補發之說詞亦前後不一等情，以及被告無法提出其他積極證據足以證明原告、李貌忠、李麗卿及田定光有對其施以詐欺、強暴、脅迫等手段，以迫使被告簽署系爭買賣契約，或被告於簽訂系爭買賣契約時，有何心神喪失或精神耗弱之情事，則被告所辯上情，不足採信。
㈥又系爭買賣契約係由原告與被告直接協商，最後兩造對買賣細節及付款方式達成
協議，並經陳茂林及田定光將契約內容告知被告，以及交給被告過目後，始由兩造親自所簽訂，業如前述，至於指點仲介公司僅係立於仲介及見證之地位，並未代理被告與原告簽約，是被告辯稱指點仲介公司係無權代理，或未將系爭買賣契約交由被告審閱，致系爭買賣契約無效等語，容有誤會，尚不足採。另基於私法自治及契約自由原則，兩造針對買賣價金之給付方式，於非顯失公平之情形下，本即可任意約定，無所謂慣例之可言，縱有付款慣例存在，亦不當然拘束本件買賣之當事人，況原告已給付被告自備款三百萬元、貸款所得六百四十一萬二千三百四十四元，而非被告所稱僅給付一百二十萬元，是被告辯稱兩造所約定之付款方式有違常情等語，亦不足採。
㈦綜上所述，被告既未遭原告、李麗卿、李貌忠、田定光等人施以詐欺、強暴、脅
迫等行為，亦即係基於自由意願簽署系爭買賣契約，則其辯稱系爭買賣契約應屬無效，或已依民法第九十二條之規定撤銷系爭買賣契約等情，均非有據。
三、依系爭買賣契約第六條「房地移交」第一項第一款、第四款之約定，房地移交之最終日為九十一年三月二十日；乙方（即被告）若有遲延交屋之情形，應賠償甲方（即原告）每日按買賣總價千分之零點三違約金。是原告依上開約定，訴請被告遷讓交付系爭房屋，並給付違約金，即屬有據。惟按當事人固得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；惟約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別規定甚明。是約定之違約金苟有過高情事，法院即得依上開規定核減至相當之數額。而法院依民法第二百五十二條以職權酌減至相當之數額，其標準仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能按期履行債務時，債權人可享受之一切利益等情形定之，而非僅以約定一日之違約金若干為衡量之標準，且債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院四十九年度臺上字第八○七號、五十一年度臺上字第一九號判例、八十四年度臺上字第九七八號判決參照）。經審酌系爭買賣契約總價款為一千二百萬元、原告自兩造簽約日即九十年十二月十四日起至九十一年三月八日止陸續給付被告共九百四十一萬二千三百四十四元（計算式：1,200,000+1,200,000+600,000+6,412,344=9,412,344）迄今已近一年、原告於被告依約履行所可享受之居住利益、原告因尚有二百五十八萬七千六百五十六元尾款迄未給付所可享受之利息利益、被告已將系爭房地所有權轉登記予原告、被告因原告未給付尾款所受之利息損失及現今之社會經濟狀況等一切情狀，認為系爭買賣契約第六條第一項第四款關於違約金之約定尚嫌過高，應核減為每日按已付買賣價款之萬分之一，較為公允。從而，原告依系爭買賣契約第六條第一項第一款及第四款之約定，於訴請被告遷讓交付系爭房屋，及自兩造約定點交系爭房地之最後期限之翌日即九十一年三月二十一日起至被告遷讓交付系爭房屋之日止，按日給付原告九百四十一元（計算式：9,412,344×0.0001=941，元以下四捨五入）之範圍內，洵屬有據，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，為無理由，應予駁回。
四、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均與法相合，爰分別酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 三 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 張國勳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 五 日~B法院書記官 林郁菁