臺灣士林地方法院民事判決 九十一年重訴字第六四○號
原 告 乙○○訴訟代理人 陳恂如律師被 告 甲○○訴訟代理人 林吉雄律師右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應返還原告新臺幣陸佰貳拾肆萬陸仟柒佰柒拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣陸佰貳拾肆萬陸仟柒佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應返還原告新臺幣（下同）六百二十四萬六千七百七十六元，及自民國七十八年十二月二十三日起至清償日止按週年百分之五計算之利息。
㈡本判決原告願提供擔保請宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於民國七十八年十一月三十日立具承諾書將其所有坐落臺北市○○區○○段
四小段九七號，地目旱，面積零點一三七六七零公頃土地（下稱系爭土地）持分二分之一，出賣與原告，每坪為三萬元，總價為六百二十四萬六千七百七十六元。原告當日簽發支票兩張，一為臺灣銀行南門分行七十八年十一月三十日，ＡＡ0000000號，金額為五百二十四萬六千七百七十六元；另為同銀行七十八年十二月二十三日，ＡＡ0000000號，金額為一百萬元支票交付被告，有承諾書為憑。系爭土地之地目為「旱」，屬於農地，依當時土地法第三十條第一項規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，原告執業律師，畢生未務農，也無自耕能力，是此項農地買賣違背法律禁制規定，自屬無效。
㈡依承諾書記載，係原告將向被告購得之土地，暫時信託於被告名下，不為所有權
移轉登記。被告則承諾原告得隨時終止此項信託關係辦理土地所有權移轉登記，及保證被告如欲出售本筆土地時，應經雙方同意。故信託關係乃信託以被告名義登記土地所有權。次查承諾書前段記載：「土地一筆持分二分之一讓渡與台端，讓渡價款每坪新台幣參萬元」，已載明讓渡標的及價金，其為農地買賣，無可置疑，至於後段記載：「此項土地買賣持分經雙方同意以信託方法仍登記在本人（被告）名下」，明載所信託者，乃單純之土地持分登記而已，不能擴張解釋為原告付款給被告，係基於信託關係，如將信託持分登記，擴張為交付地價，顯有不合。何況，信託契約信託人隨時可以終止契約，如法律關係認係交付地價之信託關係，原告於此再聲明終止信託關係，並以本準備書狀繕本之送達為終止之意思表示，請求被告回復原狀，被告仍須負返還價金之義務。又承諾書後段有稱：「日後台端（即原告）如欲終止信託關係辦理過戶時，本人（即被告）隨時無條件提供過戶所需全部證件」。此段文字明示，「信託」與「終止信託」，並不能影響前之買賣關係，土地買賣與後段所謂之信託，純屬兩回事，不能混為一談。又自「隨時得請求」等字觀之，顯與民法第二百四十六條第一項但書之規定不同。被告以嗣後法律已變更農地得有條件移轉所有權主張本買賣契約，並非無效，亦無可採。又原告代理人於鈞院九十二年二月二十五日筆錄第三頁所述「只是當時預期會發生」等語，係指將來如果蓋房子每人各二分之一時，可以避免過戶之繁瑣。並非訂約時預期於不能之情形除去後為給付，合併敘明。
㈢又查訴外人簡有土原先將系爭土地出賣與訴外人陳林麗修，於收取價金後，再將
所有權過戶在被告名下，陳林麗修獲悉後，認為簡有土係為逃避出賣人之義務，勾串被告做假買賣，故提起自訴就系爭土地所有權移轉登記，被告及簡有土有使公務員登載不實，觸犯偽造文書罪之情形，據此控告簡有土及被告甲○○偽造文書，並請求民事賠償，刑事部分判決被告有罪確定，鈞院七十八年度自字第三七一號及臺灣高等法院七十九年度上訴字第一四三七號確定判決可以參照，足認其間之買賣係通謀而為虛偽之意思表示。又陳林麗修提出控告之初，被告因作假買賣心虛恐將來訴訟受累，乃促使簡有土提○○○區○○段○○段○○○○號土地持分四分之一及地上建物即門牌為台北市○○區○○○路○○○巷○○○弄○號一樓房屋，為其設定債權額肆佰肆拾萬元之抵押權以為一旦訴訟受累所受損害之擔保，經登記在案，此項擔保之設定足以佐證刑事判決認其間為假買賣無誤。因如屬正常買賣，雙方各為其行為負責任，絕無由賣方為買方提供將來訴訟受累結果保證之理，足見簡有土與被告間之買賣確非真實。按表意人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，次按契約因意思表示合致而成立，意思表示既屬無效，契約無從成立，被告自不能本諸與簡有土間無效之契約取得系爭土地所有權，從而，被告其將系爭土地持分二分之一出讓原告即屬無權利人所為之處分，依法亦屬無效。
㈣被告為圖卸責，或諉稱本件土地係共同投資，惟按買賣土地固有一定之目的，或
為耕種，或為營建，或為保值投資，但買賣契約是否合法有效成立，取決於過程而非目的，過程如屬違法，斷不能因目的不違反而否定其為違法。況且投資過程又全出於被告之詐騙，被告取得土地有重大瑕疵，卻向原告偽稱係因投資而買受土地。又其與簡有土所訂偽約地價每坪僅五千元，竟向原告虛報為每坪三萬元，要求原告按每坪三萬元分攤半數地價，被告實施詐術，誘騙原告按每坪三萬元付款，自屬侵權行為。原告依法亦得請求損害賠償，即返還價金。又儘管損害賠償請求權有時效問題，但依民法第一百九十七條第二項規定，仍得請求返還其所受之利益即全部價金。系爭買賣既屬無效，已如前述，被告收受原告之給付即無法律上之原因，原告亦因而受有損害，依民法第一百七十九條規定，自得請求返還。又被告受領時即知原告無自耕能力，則受領給付自始明知無法律之原因，原告依民法第一百八十二條第二項規定，得請求附加利息，因原告分二次付款，最後付款日期為七十八年十二月二十三日，為此請求自最後付款日起，按法定利率算付利息。原告之請求基礎是依據不當得利及侵權行為損害賠償之法律關係，請求法院擇一加以判決。
㈤原告於民國七十八年十一月三十日向被告承買本件土地買賣時，當時之土地公告
現值每平方公尺一千六百元，折合每坪為五千二百八十九元，總價為一百一十萬一千三百六十元；依臺北市士林地政事務所在臺灣高等法院七十九年度上訴字第一四三七號卷宗內，曾出具地價證明，證明本件土地當時之地價每平方公尺亦不過為四千五百元，折合每坪為一萬四千八百七十六元，總價為三百零九萬七千五百七十五元。詎被告竟以每坪三萬元，總價高達六百二十四萬六千七百七十六元之天價出售於原告。則被告出售系爭土地之持分時，向原告施行詐術，係屬典型之詐欺。因原告當時執行律師業二十八年，省吃省用，積蓄一些現金，想到好友即被告可以信賴，而且伊善以經營房地產，自稱有數億財產，於是原告說希望託他共同投資房地產，被告見機可乘，一口答應，起初帶原告去北投看一塊地，說可以投資經營，但沒下文。接著便對原告遊說，謂士林地區建地市價每坪在三十萬元以上，伊手中有塊地，是他以三萬元投資買進的，很有前景，要原告投資，只要原告給付他一半地價即六百二十四萬六千七百七十六元，伊即將持分二分之一轉讓與原告，此項投資可讓原告獲利十倍以上。因原告是單純的法律人，不懂房地產，幾乎是欠缺常識，只一味信賴被告，依言投資購買本件土地。詎料陳林麗修訴究被告及簡有土共同偽造文書作假買賣，經法院判決有罪確定後，可證明二件事：其一、被告取得本件土地所有權並非基於通常之投資，是別有目的；其
二、如果被告果有支付地價，每坪亦只是五千元而已，而非每坪三萬元買進。但被告卻虛構事實向原告施行詐術，使原告陷於錯誤，而交付陸佰餘萬元，被告難辭刑法第三三九條第一項之詐欺罪。又被告受原告之委託投資房地產，就委託部份而言，仍屬為原告處理事務，被告本於受任之任務，本當仔細選購有前景之土地，乃竟意圖為自己不法之利益以一塊別有目的與他人非法勾結取得，且無多大效用並與市價相差懸殊之問題土地，謊報買價誘騙原告投資，亦已構成刑法第三四二條之背信罪，則依詐欺及背信之侵權行為，被告亦應依民法第一八四條第一項賠償原告價金之損害。
三、對於被告抗辯之陳述：㈠本件承諾書約定被告將系爭土地持分二分之一讓渡與原告，並約定被告應依原告
之請求隨時無條件提供過戶所需之證件，移轉所有權於原告，係屬以移轉私有農地所有權於無自耕能力之人為其給付。此項約定之給付，違反當時之土地法第三十條之強制規定，即屬法律上之給付不能，亦即客觀的給付不能（自始不能），依民法第二四六條第一項規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。因之，本件約定出售私有農地於無自耕能力之人之買賣契約（承諾書），應屬無效，早有最高法院六十五年十二月七日及六十五年度第九次民庭庭推總會議決議（二）可按日。被告以兩造未以書面訂立不動產物權移轉契約（物權契約），主張本件買賣契約並無無效之原因，顯無理由。
㈡至於農業發展條例第三十一條規定係後法，不能溯及既往，拘束既往之法律行為，使無效之行為變為有效，合併敘明。
四、證據：提出承諾書、土地謄本、地價證明等件（均影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如不利被告之判決請准提供擔保免予假執行。
二、陳述：㈠七十八年十一月三十日原告承購被告所有系爭土地持分二分之一，總價款為六百
二十四萬六千七百七十六元，雙方並未訂立書面之不動產買賣契約（物權契約），僅由原告親自撰寫承諾書方式表明上述買賣意旨，因而買賣之債權契約依法成立，合先敘明。依當時之農業發展條例雖有非自耕農不得買受農地之禁止規定，但因本件系爭土地並未有書面之物權契約，自無依農業發展條例發生契約無效之問題。
㈡原告為前輩執業大律師，熟稔農業發展條例關於農地買賣之規定，為規避前開禁
止之規定，乃由原告撰稿打字製作承諾書一份交由被告簽署，表明原告承受系爭土地持分二分之一，同意以信託方式仍登記在被告名下，日後原告如欲終止信託關係，辦理過戶時，被告隨時無條件提供過戶所需全部證件，足證買賣之時，雙方同意捨書面不動產買賣契約（物權契約）之訂立，改以信託方式承受系爭土地，被告並交付系爭土地所有權狀予原告保管外，並提供系爭土地持分二分之一，供原告設定債權一千萬元之抵押權以為擔保受託登記之安全，原告基於買賣債權契約合法成立，且得到確實之擔保。被告依據買賣之債權契約，收受買賣價金，自非無法律上之原因而受利益，不構成不當得利，且已設定抵押權作為信託關係之擔保，原告亦無受損害。
㈢依據承諾書，可以證明買賣之債權關係存在，原告也不否認因為不能登記，所以
信託登記在被告名下，依據民法第一百十二條規定，如果依農業發展農地，農地買賣是無效的話，可以將無效法律行為轉換，隱藏著信託關係，依據土地登記規則，原告因信賴登記而取得二分之一持分權利。至於承諾書後面所寫該筆土地如欲出售，要經雙方同意，是要避免被告偷賣，並無委任被告找好的買主。又被告係在七十八年十一月前便向簡有土購買系爭土地並登記為所有權人後，之後才將系爭土地持分二分之一再賣給原告，並無原告委任購買系爭土地之情事。
㈣被告既依合法買賣登記為系爭土地之所有權人，依法自有處分權，被告出售系爭
土地之持分予原告，自非無權處分。原告主張被告與系爭土地前手間之買賣契約為虛偽之意思表示，為假買賣，被告並未取得系爭土地所有權之出賣行為依法無效云云，不但與事實不符，且無法律依據。按陳林麗修固曾指控被告及簡有土作假買賣，有觸犯偽造文書之嫌，但經法院審理判決被告無罪確定，且陳林麗修提起之附帶民事損害賠償之訴，被告亦獲勝訴，該訴訟之被告訴訟代理人正是本件原告乙○○及訴外人陳正磊律師，則關於系爭土地是否為假買賣，原告應知之最稔，原告如今主張被告與系爭土地前手間之買賣契約為假買賣，並諉稱受被告詐騙云云，顯非事實。
㈤現因農地買賣禁制解除，原告自可終止信託關係辦理系爭土地持分二分之一移轉登記，原告捨此合法途徑不取，而捏詞請求返還不當得利，顯不合法。
三、證據：提出簡有土出具之承諾書為證。
丙、本院依職權向臺灣高等法院調閱該院八十年度重訴第五號損害賠償事件全卷。理 由
一、本件原告起訴主張：被告於七十八年十一月三十日立具承諾書將系爭土地應有部分二分之一，以每坪為三萬元，總價為六百二十四萬六千七百七十六元，出賣給原告，原告當日即簽發支票兩張，一為臺灣銀行南門分行七十八年十一月三十日，ＡＡ0000000號，金額為五百二十四萬六千七百七十六元；另為同銀行七十八年十二月二十三日，ＡＡ0000000號，金額為一百萬元支票交付被告。惟系爭土地之地目為「旱」，屬於農地，依當時土地法第三十條第一項規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，原告為執業律師，並無自耕能力，因此系爭土地應有部分之買賣給付，違反當時之土地法第三十條之強制規定，屬法律上之自始客觀給付不能，依民法第二四六條第一項前段之規定以不能給付為契約標的者，其契約為無效。且依承諾書之內容，原告得隨時終止信託關係，請求被告將系爭土地過戶，亦無民法第二百四十六條第一項但書所謂「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者」之情形，因此前項農地買賣，自屬無效。又無效之法律行為亦不因事後法律之修正而變為有效。至於被告取得系爭土地之原因，係與簡有土通謀虛偽之意思表示作假買賣而來，有本院七十八年度自字第三七一號及臺灣高等法院七十九年度上訴字第一四三七號確定判決可以參照，則被告自不能本諸與簡有土間無效之契約取得系爭土地所有權，從而，被告其將系爭土地持分二分之一出讓原告即屬無權利人所為之處分，依法亦屬無效。又依被告與簡有土所訂偽約地價每坪僅五千元，竟向原告虛報為每坪三萬元，要求原告按每坪三萬元分攤半數地價，被告實施詐術，誘騙原告訂約，原告因信賴被告，依言投資購買本件土地，被告之詐騙及背信行為，應構成侵權行為，爰依不當得利及侵權行為損害賠償之法律關係，請求法院擇一加以判決如聲明所示。
二、被告則略以：兩造確實有訂立購買系爭土地應有部分二分之一之買賣契約，但並未訂立書面之物權契約，僅由原告親自撰寫承諾書方式表明上述買賣意旨，並無契約無效之問題，依承諾書記載雙方同意以信託方式仍登記在被告名下，日後原告如欲終止信託關係，辦理過戶時，被告隨時無條件提供過戶所需全部證件，被告並交付系爭土地所有權狀予原告保管外，並提供系爭土地持分二分之一，供原告設定債權一千萬元之抵押權以為擔保受託登記之安全，原告基於買賣債權契約合法成立，且得到確實之擔保。被告依據買賣之債權契約，收受買賣價金，自非無法律上之原因而受利益，不構成不當得利，且已設定抵押權作為信託關係之擔保，原告亦無受損害。且依民法第一百十二條規定，如果本件農地買賣是無效的話，可以藉著信託關係，將無效法律行為轉換為有效。至於承諾書後面所寫該筆土地如欲出售，要經雙方同意，是要避免被告偷賣，並無委任被告找好的買主。且被告係在七十八年十一月前便向簡有土購買系爭土地並登記為所有權人後，之後才將系爭土地持分二分之一再賣給原告，並無原告委任購買系爭土地之情事。被告既依合法買賣登記為系爭土地之所有權人，依法自有處分權，被告出售系爭土地之持分予原告，自非無權處分。原告主張被告與系爭土地前手間之買賣契約為虛偽之意思表示，為假買賣，被告並未取得系爭土地所有權之出賣行為依法無效云云，不但與事實不符，且無法律依據。現因農地買賣禁制解除，原告自可終止信託關係辦理系爭土地持分二分之一移轉登記，原告捨此合法途徑不取，而捏詞請求返還不當得利，顯不合法等語資為抗辯。
三、原告主張被告於七十八年十一月三十日立具承諾書將系爭土地應有部分二分之一，總價為六百二十四萬六千七百七十六元，出賣給原告，原告已將全部價款以簽發支票之方式交付被告，而系爭土地屬於農地，原告並不具自耕能力等情，業據原告提出承諾書及土地謄本為證，且為被告所不爭執，則堪信原告此部分之主張為真正。茲因原告首先主張系爭土地應有部分二分之一之買賣，因違反當時土地法第三十條之規定，係以不能給付為契約標的者，其契約為無效等語。而被告辯稱前開賣賣並非無效，且縱令該契約有無效情形，亦因信託登記而轉換為有效云云，從而首應審究者乃係本件系爭土地應有部分之買賣是否無效？可否藉信託之方式轉換為有效？茲分述如下：
四、按八十九年一月二十六日修正前之土地法第三十條規定：「私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」，因此承受人如係無自耕能力之人，須於訂約時約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人；或約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，該契約始為有效，否則即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定，其契約為無效，並不能因嗣後指定有自耕能力之人為移轉所有權登記之名義人而變為有效。經查，系爭土地，地目為旱，屬於農地，有土地登記簿謄本在卷可稽，原告於買受該土地時，既無自耕能力而與被告約定買受系爭農地應有部分二分之一予原告，已違反上開土地法第三十條之強制規定，亦未約定由原告指定登記予有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，且依承諾書之記載：「此項土地買賣持分，經雙方同意以信託方式仍登記在本人（即被告）名下，日後台端（即原告）如欲終止信託關係，辦理過戶時，被告隨時無條件提供過戶所須全部全部證件」，被告代理人亦自承：「承諾書記載終止信託關係，被告隨時無條件過戶」（見本院九十二年二月二十五日之筆錄第二頁），亦無民法第二百四十六條第一項但書所謂「但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者」之情形，則該買賣契約自係以不能之給付為契約之標的，應為無效。又無效之法律行為，為自始無效，自不因土地法嗣於八十九年一月二十六日刪除第三十條之條文，而使無效之契約成為有效。又承諾書記載終止信託關係，被告隨時無條件過戶之約定，既不能認為係「預期於不能之情形除去後為給付」，已如前述，則自無民法第一百十二條所謂「無效法律行為之轉換為有效」之適用。
五、至於原告主張被告與簡有土間就系爭土地之買賣為通謀虛偽意思表示，被告並未取得系爭土地之所有權，其將系爭土地應有部分二分之一出賣給原告，為無權處分，買賣之債權契約無效云云，惟按法律行為分為負擔行為及處分行為，其中負擔行為即屬發生債權債務之行為，並不涉及處分能力之問題，因此原告此部份之主張，容有誤會，附此敘明。
六、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第一百七十九條前項定有明文，而同法第一百八十二條規定「不當得利之受領人，不知無法律上之原因，而其所受之利益已不存在者，免負返還或償還價額之責任。」、「受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。」。經查，被告受領原告給付之價金，雖屬自始無給付目的之給付不當得利，已如前述，然原告並未舉證證明被告於受領原告交付價金時，知無法律上之原因或其後知之（即無法證明被告係惡意），因此自難依民法第一百八十二條第二項之規定向被告請求返還利息。惟被告所受領之利益既為金錢，因金錢具有高度可代替性及普遍使用性，只要移入受領人之財產，即難辨識，原則上無法判斷其存在與否（王澤鑑著民法債編總論第二冊，不當得利，七十九年三月出版，第二百零四頁、第二百四十八頁參照），則被告僅須負返還所受領價金之義務，從而，原告依第一百七十九條之規定請求被告返還所受之利益即價金六百二十四萬六千七百七十六元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求尚屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均與規定相符，爰分別酌定如主文所示之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，原告併依侵權行為之法律關係為請求基礎及兩造其餘主張陳述、理由、抗辯及所提之其餘證據，經審酌均不影響本院上開論斷，毋庸再予論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 七 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 林政佑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十四 日~B法院書記官 周霙蘭