臺灣士林地方法院民事判決 九十一年度重訴字第七五八號
原 告 丙○○
丁○○○訴訟代理人 連耀霖律師複 代 理人 甲○○律師被 告 湧源科技股份有限公司
設台北市○○區○○路一段三四七號一樓法定代理人 乙○○ 住右當事人間請求返還土地事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落桃園縣○○鎮○○○段三Ｏ─二地號土地內如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ面積共二六七一平方公尺之鐵皮屋；編號Ｇ、Ｈ面積共一六一平方公尺之鋼架造；編號Ｉ面積八平方公尺之鐵架造；編號Ｊ、Ｋ、Ｌ面積共一四六平方公尺之輸送機；編號Ｍ面積共一Ｏ四平方公尺之花棚及編號Ｎ面積七九平方公尺之菜棚拆除、搬遷，並將上開地段三Ｏ─二、三Ｏ─八、三三─二地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第一項所示。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國八十八年三月三十一日與原告訂立土地租賃契約，向原告租用坐落桃
園縣○○鎮○○○段三Ｏ─二、三Ｏ─八及三三─二地號等三筆土地（下稱系爭土地），租期自八十八年三月十一日起至九十三年三月十日止共五年，租金每年新台幣（下同）五十萬元，應於每年三月十一日前以現金給付。有關土地之稅金，由被告負責繳付。由於租賃標的之土地，係屬農業用地，雙方於訂約時，特別約明「出租僅供農業範圍合法使用。」如需搭蓋建築物，應依法申請建築執照，房屋起造人應以原告之名義為之。」「甲方承諾承租土地絕不做為有害公眾安全及放危險品之用，應以農地受限制範圍合法使用，否則願受終止契約之處分，並承擔一切法律責任。」有兩造簽訂之土地租賃契約書可證。
㈡訂約後，原告即將系爭土地交付被告使用。詎被告未經申請核准，即在承租之土
地上，擅自施工建築，作為工廠使用，業經鈞院勘驗屬實，並有照片可證。原告於八十八年四月十五日即接獲桃園縣政府八八府地用字第Ｏ七三一六五號函，以違反區域計畫法第二十一條，限令於八十八年五月十三日前恢復土地原狀。原告隨即轉知被告，請求依桃園縣政府函示辦理。詎被告竟置之不理，原告於八十八年五月十二日委請律師催告，仍無效果。同年八月間，鄰近居民水奏鳴曲社區六十八人聯名向桃園縣政府等有關單位陳情，被告在租用之土地上，興建磚窯廠，污染附近環境。桃園縣政府等有關單位勘查後，該為違法，乃函令被告於八十八年九月十五日前回復原狀，原告並於八十八年十月六日再次催告被告回復原狀，被告仍然相應不理。原告不得已於八十八年十月二十一日委請律師終止租約。原告所提出之律師函，皆係由原告蘇香桂以本人名義並代表原告丁○○○，共同委任律師發函。此觀該二份律師函說明一「茲據當事人丁○○○女士委任代表來所委稱」，即是原告二人由丙○○代表共同委任律師發函，應已具備原告二人共同為終止租約之意思表示。原告再以九十二年二月十九日書狀之送達，為終止租約之意思表示，兩造關於系爭土地之租約，已合法終止。
㈢被告辯稱其從事之淤泥再生利用處理事業，係一兼顧環保及廢物再生之行業，從
業之初，即獲各級政府機關配合推動。而系爭土地上之建築物，均經向主管建築機關申請核准建築及核准使用，並提出桃園縣政府工務局臨時建築許可證及臨時建築使用許可證為憑。惟查被告所提各政府機關往返公文及會議記錄，僅為申請設立工廠之過程，均未有政府許可設立之文件，自難認被告在系爭土地上設廠係合法。被告雖提出臨時建築及使用許可證，證明系爭土地上之建築物，係經主管機關許可建築使用。惟土地租賃契約既約明僅供農業範圍合法使用，否則願受終止契約之處分。原告違反租約限農地範圍合法使用之約定，縱使土地上之建物係經建管單位核准，亦屬違反租約之約定，原告自得終止租約。
㈣被告主張依租約第五條之規定，原告對於被告租地建屋使用之目的，於訂約時即
屬明知，至第一條所謂「僅供農業範圍使用」，實乃原告不願擔負該建築物可能違法責任，所訂之自保條款，而為通謀虛偽之記載云云。原告否認之。租約第一條開宗明義即約明「出租僅供之農業範圍合法使用」，不可能為通謀虛偽之記載。至於第五條之約定，農業用地亦可依法建築農舍等，尚非完全不得建築房。之所以約定要以原告名義申請取得所有權，乃慮及日後租約終止，建物及土地同歸一人所有，避免日後滋生糾紛。絕非原告為規避建築物違法之責任，而載明僅供農業範圍合法使用。
㈤綜上所述，被告於承租後，未經許可，逕行在系爭土地上搭蓋廠房，做為處理污
泥之用，已違反區域計畫法第二十一條之規定，此有桃園縣政府函可稽。且被告在處理污泥過程中，產生化學廢氣，鄰近居民所栽種之植物，紛紛枯黃，嚴重影響當地環境及公共安全。被告所為已違反租約所訂限定農業範圍使用，原告自得終止租約，請求拆除地上物，返還土地。
三、證據：提出土地租賃契約一件、桃園縣政府函二件、律師函二件、居民陳情書一件、現場照片六張，並聲請向桃園縣政府調閱被告申請設立登記之卷宗。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠系爭土地租賃契約明載出租人為原告二人，即為原告二人共同為土地租賃之法律
行為。惟原告所提出信函，姑不論該信函內容主張是否具有終止租約之效力，然依該函載明委託人僅「丁○○○」一人，易言之，該函所為租約終止之意思表示，僅原告丁○○○，是揆上所述，系爭土地租賃契約係原告二人共同為出租行為，其約終止亦應由原告二人為之，始得終止系爭租約。職，此原告所執終止系爭租約之通知，僅原告「丁○○○」所為，自非原告二人共同之意思表示，當不生終止之效力。
㈡對於原告主張被告違反系爭租約即未經申請核准，擅自施工建築乙節，被告否認
之。事實上被告從事之淤泥再生利用處理事業，係一兼顧環保及廢物再生之行業，從業之初，即獲各級政府機關配合推動，有被告申設過程之各項文件，憑供鈞院參考。關於系爭土地上之建築物，均經向主管機關申請核准建築及核准使用，凡此，有桃園縣政府工務局臨時建築許可證，及臨時建築物使用許可證足憑。
㈢關於原告主張系爭土地僅供農地範圍使用乙節，被告否認之。依系爭租約第五條
載明「甲方承租土地乙方願複丈鑑界配合申請建築執照之手續，建造鋼架鐵滾板屋頂之建築物裝潢設備由甲方自理。」由上揭租約條文約定，即明原告對於被告租地建屋使用之目的，於訂約時即屬明知，否則，豈會約定原告須配合申請建築執照，甚至建築物所有權歸原告。由此可見，所謂「僅供農業範圍使用」，實乃原告不願負該建築物可能違法之責任，所訂之自保條款，而為通謀虛偽之記載，不生效力。又事實上，原告於訂立系爭租約後，並未配合申請建築執照，被告嗣經內政部營建署之指導，指示得檢具土地租賃契約書等證明文件申辦，此有內政部營建署八十八年九月六日八十八營署綜字二八八八Ｏ號函足稽，是原告主張違反區域計畫法等規定，為違法建築，實肇因於原告未依系爭租約規定配合申請所致，是原告執此事由為終止租約，要屬無據。又被告於系爭土地設置「土石方資源堆置處理場」，並未違反農牧用地法規容許使用管制之範圍，此有內政部八十九年七月一日台八九內中地字第八九七九九四七號函可憑。
㈣縱認被告違反系爭租約約定之使用方式，惟原告於八十八年十月二十一日函通知
後就被告繼續為租賃物之使用收益未即表示反對之意思，且繼續受領被告給付八十九年度及九十年度之租金，是依民法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續契約，是原告訴請返還租賃物，洵屬無據。
三、證據：提出申請設置土石方資源堆置場各項文件、臨時建築許可證、建築物使用許可證、內政部營建署函、內政部函、桃園縣政府函各一件、租金支票二件。
理 由
壹、程序方面：
一、被告經受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴時，被告之法定代理人為吳介源，於訴訟進行中變更為乙○○，乙○○未即為承受之聲明，本院依職權裁定命陳違禎為承受聲明並續行訴訟。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告承租系爭土地後，逕於其上搭蓋廠房，做為處理污泥之用，且被告在處理污泥過程中，產生化學廢氣，鄰近居民所栽種之植物，紛紛枯黃，嚴重影響當地環境及公共安全，被告所為已違反租約所訂限定農業範圍使用，經原告終止租約，屢次催還未果，為此依據租約規定，訴請被告拆除地上物，返還土地等語。被告則以：原告終止系爭租約並非適法，不生終止之效力。又租約記載僅供農業範圍使用，實乃原告不願負該建築物可能違法之責任，所訂之自保條款，為通謀虛偽之記載，不生效力。又原告主張被告違法建築，實肇因於原告未依系爭租約規定配合申請所致，原告終止租約，要屬無據。縱認被告違反系爭租約規定之使用方式，惟原告就被告繼續為租賃物之使用收益未即表示反對之意思，且繼續受領被告給付之租金，視為以不定期限繼續契約，原告訴請返還租賃物，洵屬無據云云置辯。
二、原告主張系爭土地係原告出租予被告使用，被告在系爭土地上擅自施工建築如附圖所示之工作物，做為工廠使用，生產建築用輕質骨材，違反區域計畫法第二十一條編定為農牧用地使用之規定等情，為被告所不爭，並據原告提出之土地租賃契約書、桃園縣政府八十八年四月十五日八八府地用字第Ｏ七三一六五號函、八十八年八月二十三日八八八府地用字第一七三六六Ｏ號函、居民陳情書、土地租賃契約各一件，及現場照片六張為證，復經本院勘驗及囑託測量屬實，有勘驗筆錄及桃園縣大溪地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽，堪信為實在。
三、按民法第四百四十條得終止契約之出租人，於訴狀表示其終止之意思者，依民法第二百六十三條、第二百五十八條第一項、第九十五條規定，自其訴狀送達於承租人時，契約即為終止，並非至其所受勝訴判決確定之時，始生終止之效力，最高法院二十三年上字第三八六七號判例著有明文。查原告於九十二年二月十九日民事準備書狀內第二點記載「茲再以被告違反租約第一條、第五條及第八條之規定，特以本訴狀之送達為終止租約之意思表示」，顯已於訴狀內表示其終止租約之意思，該書狀繕本已於九十二年二月二十四日送達被告，有送達回證在卷可稽，自斯日起即生終止租約之效力。被告辯稱：原告終止系爭租約並非適法，不生終止之效力云云，自不足採。
四、再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條第一項定有明文。被告復辯稱：租約記載僅供農業範圍使用，實乃原告不願負該建築物可能違法之責任，所訂之自保條款，為通謀虛偽之記載，不生效力云云，為原告所否認，被告對此有利於己之事實，並未舉證以實其說，自難以遽信。被告又辯稱：原告主張被告違法建築，實肇因於原告未依系爭租約規定配合申請所致云云，固提出內政部營建署函為證，惟觀諸該函意旨係對被告函請協助在非都市土地農牧用地設置水庫淤泥再利用處理設施事項所作之答覆，被告未經許可，逕行在系爭土地上搭蓋廠房，做為理污泥之用，已違反區域計畫法之規定，且被告在處理過程中，產生化學廢氣，嚴重影響當地環境及公共安全，已違反租約所訂限定農業範圍使用，尚難憑上開營建署函採為有利於被告之認定。
五、又依兩造訂之土地租賃契約書第二條規定：「租期：自民國八十八年三月十一日起至九十三年三月十日止。」第四條規定：「租金：每年租金新台幣伍拾萬元正，租金應於每年三月十一日以前現金給付。」查原告受領被告給付八十九年度及九十年度之租金，原告雖未見爭執，但原告所受領之租金係租賃期間內之租金，與民法第四百五十一條係指租賃期限屆滿後，租賃契約之默示更新之規定無涉，被告另辯稱：兩造間視為以不定期限繼續契約，原告不得訴請返還租賃物云云，顯有誤解，殊非可採。
六、原告既已合法終止租約，從而原告依據租賃物返還請求權請求被告將坐落桃園縣○○鎮○○○段三Ｏ─二地號土地內如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ面積共二六七一平方公尺之鐵皮屋；編號Ｇ、Ｈ面積共一六一平方公尺之鋼架造；編號Ｉ面積八平方公尺之鐵架造；編號Ｊ、Ｋ、Ｌ面積共一四六平方公尺之輸送機；編號Ｍ面積共一Ｏ四平方公尺之花棚及編號Ｎ面積七九平方公尺之菜棚拆除、搬遷，並將上開地段三Ｏ─二、三Ｏ─八、三三─二地號土地返還原告，即無不合，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保，聲請假執行或免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法，已無關於判決勝敗之判斷，爰不一一論究，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 周明鴻右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 二十二 日~B法院書記官 陳玉瓊