臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一二三號
上 訴 人 琉森湖公寓大廈管理委員會法定代理人 戊○○訴訟代理人 甲○○
丁○○被 上訴人 世華聯合商業銀行股份有限公司
設台北市○○區○○路○○號法定代理人 丙○○ 住同被 上訴人 己○○ 住台北縣汐止市○○路○○巷○號三樓
辛○○ 住台北縣汐止市○○路○○巷○○號一樓乙○○ 住同庚○○ 住台北縣汐止市○○路○○巷○○號三樓共 同訴訟代理人 尤英夫律師
胡智忠律師林正忠律師右當事人間請求交付大門磁卡等事件，上訴人對於中華民國九十二年三月十八日本院內湖簡易庭九十二年度湖簡字第五四三號第一審判決提起上訴，本院於九十二年九月二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠按「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利
義務」，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。本件上訴人為區分所有權人，而區分所有權人應納管理費之義務及每月應繳之金額係規定於規約中，則各區分所有權人當有依上開法條繳納管理費之義務。本件被上訴人為區分所有權人之繼受人，當依法繼受此項繳交管理費之義務。況且法條既是規定繼受條例或規約所定之一切權利義務，則不論該義務是否已發生，為抽象義務或具體發生之個別債務，均應依法繼受。詎原審遽認法條所定之義務僅限抽象義務，就具體發生之個別債務則不適用云云，其適用法律顯有不當。
㈡又區分所有權之完滿狀態係區分所有權人長期履行義務而成，因此區分所有權人
之繼受人現所享受者既係前人長期履行繳交管理費義務之權利完滿狀態，而繳交管理費係所有區分所有權人之義務，否則繼受之區分所有權人又如何能享有管委會高額之公共基金及各項公共設施的完善。果如此項管理費的繳納義務可以不用承擔，則區分所有權人又如何能獨享既有的權利（公共基金）。被上訴人等既為區分所有權人之繼受人，自應繼受前區分所有權人依規約應繳而未繳之管理費債務，亦即負有清償被繼受人所積欠管理費之消極義務，此始符合前述條例之規定意旨，否則獨享所繼受之權利而不負擔所繼受之義務，顯然於理未合。原判決略稱前手住戶積欠之管理費（含其他應分擔費用），乃已具體發生之私法上債權債務關係，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用云云，難謂與條例或規約之規定相符。
三、證據：除援用原審之立證方法，補提出：琉森湖公寓大廈管理經費收支辦法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠區分所有權人依據公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款之規定訂定規約，
其性質乃屬多數人互相表示願同受其內容拘束之合同行為，原僅對於參與訂定規約之區分所有權人生效，惟規約所定之內容，往往涉及公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及與其他住戶間相互關係，與每位區分所有權人權利義務之行使負擔息息相關，倘公寓大廈之區分所有權人一旦變動，繼受人即得不受既成規約之拘束，屆時勢須重新召開區分所有權人會議再行表決，而使規約之效力無法一貫，並讓區分所有權人之權利義務經常陷於不安定之狀態，為解決此一問題，始有上開條例第二十四條之特別規定，概括地將「規約所規定之權利義務」移轉與未參與制定規約之區分所有權繼受人，並非將「依上開條例或規約已具體發生之特定債權或債務」法定移轉給區分所有權人之繼受人。又上開條例第二十四條既規定為：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約『所定』之一切權利義務」而非「所生」之一切權利義務，解釋上自應認為原區分所有權人僅受「規約內容」之拘束，至於原區分所有權人依規約已發生之債務，即不在該條文規定繼受人應繼受之權利範圍內。
㈡管理費應向區分所有權人收取，並非附屬於區分所有權之標的物，被上訴人世華
聯合商業銀行股份有限公司（以下簡稱：世華銀行）係經由法院拍賣程序承受系爭房屋，再將部分房屋轉售予其他被上訴人辛○○等人，倘依上訴人之說詞，將使不具公示效力，又無法律明定優先效力之管理費債權，產生優於土地增值稅、執行費用、抵押權債權之效果，以及管理費債權有追及效力之不合理結果，甚而妨礙交易安全。
㈢上訴人係以被上訴人等未同意代繳前所有權人積欠之管理費為由，拒絕交付大門
磁卡與車庫鑰匙與被上訴人等人，致被上訴人等人無法進出而影響專有部分之使用收益。然依公寓大廈管理條例第二十一條規定，區分所有權人積欠二期以上管理費時，上訴人應經催告後向法院提起訴訟，始謂合法，但上訴人卻以拒絕交付大門磁卡與車庫鑰匙與被上訴人等人為手段，要求被上訴人等繼受前手積欠管理費，顯然強人所難，更是於法無據。且縱上訴人之規約規定須繳納管理費始交付磁卡與車庫遙控器，然上開規定顯然抵觸公寓大廈管理條例而無效，蓋公寓大廈管理條例僅規定住戶積欠管理費應以訴訟方式尋求解決，而非貿然限制人之行動自由，況限制所有權人進出專用部分或約定專用部分，已嚴重影響人民居住遷徙之自由，其規約之規定因與公寓大廈管理條例、憲法抵觸而無效。
㈣縱認被上訴人須向上訴人繳納管理費（不含前手之管理費），上訴人始有交付大
門磁卡、側門鑰匙及車庫遙控器之義務，然被上訴人等多次向上訴人繳納管理費，上訴人均以被上訴人未連同前手積欠之管理費一併繳納為藉口，拒絕受領被上訴人等人所交付之管理費，並拒絕交付大門磁卡、車庫遙控器等妨礙原告進出。被上訴人等為敦親睦鄰，多次與上訴人協商，甚至向鈞院聲請調解，然上訴人均持此無理由要求一再逼迫被上訴人等須繳納前手積欠之管理費，始願交出大門磁卡與車庫遙控器，被上訴人等不得已將九十一年度應繳納之管理費新台幣（下同）七萬五千四百二十三元依法辦理提存，而九十二年度之管理費，上訴人在第一審敗訴後即同意收取。是被上訴人既無積欠上訴人任何管理費，上訴人應將大門磁卡及車庫鑰匙交付與被上訴人等人，俾利被上訴人等人使用收益專有部分。
三、證據：除援用原審之立證方法，補提出：本院九十二年度存字第八六一號提存書（影本）一件。
理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人世華銀行係坐落台北縣汐止市○○路○○○巷○○號十一樓（含車位編號八十號）、十七樓及同巷二十七號一樓（含車位編號七十號）建物所有權人，被上訴人己○○係坐落同巷三號三樓（含車位編號八十四）建物所有權人，被上訴人辛○○、乙○○係坐落同巷十七號一樓（含車位編號一○七號）建物所有權人，被上訴人庚○○則係坐落同巷十九號三樓建物所有權人，上開建物均位於琉森湖社區範圍內，被上訴人等均為琉森湖社區住戶。上訴人琉森湖公寓大廈管理委員會負責琉森湖社區經費收取、保管及運用，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護等事宜，依規約負有交付被上訴人等人大門磁卡、側門鑰匙及地下室停車場遙控器之義務。被上訴人等人成為該社區之區分所有權人後，欲向上訴人交付管理費並要求大門磁卡及地下室車庫遙控器時，上訴人竟以被上訴人等人所承受或買受之前所有權人劉建忠、簡正聲、劉秀鳳、王正興、王正華及李菁芬等人積欠管理費未結清，要求被上訴人等須一併繳納前手所積欠管理費，始願交付大門磁卡及地下室車庫遙控器，被上訴人多次向上訴人繳納管理費（不含前所有權人所積欠部分），上訴人均以被上訴人等未連同前所有權人積欠管理費一併繳納為由，拒絕受領被上訴人所繳納之管理費，並拒絕交付大門磁卡、車庫遙控器等妨礙原告進出。為此起訴請求上訴人交付：可通行台北縣汐止市○○路○○○巷○○號大樓之大門磁卡二張、可通行同巷二十七號大樓大門磁卡一張，及上開建物所屬地下室停車場車庫遙控器二只予被上訴人世華銀行；交付可通行同巷三號大樓之大門磁卡及所屬地下室停車場車庫遙控器一只予被上訴人己○○；交付可通行同巷十七號之大門磁卡及所屬地下室停車場車庫遙控器一只予被上訴人辛○○、乙○○；交付可通行同巷十七號之大門磁卡予被上訴人庚○○等語。上訴人則以：依公寓大廈管理條例第二十四條規定，被上訴人應繼受前建物所有人積欠未繳之管理費，因被上訴人拒絕繳交原區分所有權人欠繳之管理費，被上訴人始拒絕交付大門磁卡及車庫遙控器等情置辯。
二、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人世華銀行係坐落台北縣汐止市○○路○○○巷○○號十一樓（含車位編
號八十號）、十七樓及同巷二十七號一樓（含車位編號七十號）建物所有權人，己○○係坐落同巷三號三樓（含車位編號八十四）建物所有權人，辛○○、乙○○係坐落同巷十七號一樓（含車位編號一○七號）建物所有權人，被上訴人庚○○則係坐落同巷十九號三樓房屋所有權人，上開建物均位於琉森湖社區範圍內，被上訴人等均為琉森湖社區住戶，業據提出與所述相符之建物登記謄本為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡琉森湖社區之住戶進出大廈、停車場須有大門磁卡、遙控器，磁卡、遙控器由管
理委員即上訴人統一提供，依例上訴人有提供大門磁卡、遙控器之義務（本院九十二年七月二十三日準備程序筆錄、九月二日言詞辯論筆錄）。
三、按公寓大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈及其周圍安全及環境維護事項，屬管理委員會之職務範圍，公寓大廈管理條例第二十四條第一款、第五款定有明文。是共有、共用之住戶出入大門，或車輛進出管制設備之管理，自屬管理委員會之職務，而管制之目的應在限制區分所有權人及住戶以外之人任意進出公寓大廈，維護住戶及區分所有權人自由出入公寓大廈之安全，而達行使專有部分所有權之主要目的。是管理委會所設之任何出入管制，基於其管理之職務，同時應負有提供必要之磁卡、遙控器等相關設備與住戶及區分所有人之法定義務，應無疑義。基此，本件之爭點應僅在於：上訴人得否以被上訴人未繳納原區分所有權人所積欠之管理費，拒絕履行其提供磁卡、遙控器等設備與被上訴人之義務？又上訴人所以認定被上訴人有繳納原區分所有權人積欠管理費之依據，則為公寓大廈管理條例第二十四條，是上開爭點的解決，乃在於上開條例規定的解釋適用問題。經查：
㈠按「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利
義務」，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文，是僅就條文文義解釋言，繼受人所「繼受」者應為條例、規約之權利義務「規定」，而非受讓或承擔依條例或規約所（發）生之債權債務關係。申言之，區分所有權之繼受人所繼受者係作為公寓大廈管理條例及規約規定之「區分所有人」及「住戶」之法律上地位，而非受讓或承擔區分所有權人個人之債權、債務關係，是作為「區分所有人」及「住戶」之法律上地位之繼受人，應自具備該法律地位而受條例及既有規約所定之權利義務規定之拘束；又因非個人債務之承擔者，自無須就其成為「區分所有人」及「住戶」前，前手依條例及規約所應負管理費繳交義務負承擔之責。
㈡就立法解釋言，公寓大廈管理條例第二十四條立法之旨應在避免特定繼受人於繼
受後主張未參與規約訂定之合同行為，不受規約之拘束，使規約對於繼受人亦有拘束力，以求區分所有關係之一貫性（行政院及李顯榮委員、趙少康委員提案說明參照）。是公寓大廈規約之性質，基本上係多數區分所有權人（共有人）間就共有物管理方法（民法第八百二十條第一項）、管理費負擔（民法第八百二十二條第一項）所為之分管約定，惟因人數眾多、管理方法繁複，而以規約型態出現。而共有人間之分管約定，依大法官會議八十三年六月三日所為釋字第三四九號解釋，並不當然及於共有物之繼受人，該解釋文並強調：「至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明」等語，是八十四年六月二十八日所公佈之公寓大廈管理條例第二十四條，其目的應在針對公寓大廈之特殊性，明定規約之「法律關係」當然由區分所有權之繼受人繼受，以杜爭議，立法意旨顯非處理具體發生之管理費債務關係。
㈢管理委員會對區分所有權人之管理費請求權，為債權關係，僅於當事人間發生效
力，非屬物上負擔，不因區分所有權之移轉而當然移轉於受讓人。而債之移轉，原則上應以當事人之意思合致為前提（民法第二百九十四條、第三百條、第三百零一條），如為法定債之移轉，則須以法有明確規定為必要，始得課以區分所有權之受讓人承擔債務之義務。公寓大廈管理條例第十九條明文規定：「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔」，即為法定債之移轉之規定，而管理費義務則無類似之規定，益證立法之之旨並無就管理費之債務為法定移轉規定之意。
㈣次按區分所有人依公寓大廈管理條例之規定，應繳納之費用包括公共基金（條例
第十八條）及應分擔、應負擔之費用（條例第十條），管理費充作公共基金者，應隨同所有權之移轉而移轉，乃基於法律明文規定；至於管理費充作修繕、管理、維護費用者，則顯係原區分所有權人作為住戶期間所發生之費用，更不應由區分所有權人承擔。是已發生之管理費是否應由區分所有權繼受人承擔，乃為立法者衡量公寓大廈既有住戶與交易第三者間之利弊後所為之價值判斷，然如立法政策認應由繼受人負擔，應輔以一定之公示制度，使交易第三者有所保障（前揭釋字第三四九號解釋意旨參照）。茲以前述文義、立法解釋及債權相對性原則，均應認條例第二十四條之規定不包括已發生管理費債務之承擔，上訴人徒以適用結果對其不利而認上開解釋不符條例規定意旨云云，尚非的論。
四、綜上，被上訴人本於右揭原因事實，以琉森湖公寓大廈住戶之地位，訴請上訴人履行管理義務，交付住戶通行所需之必要設備，於法有據，上訴人尚不得以被上訴人未繳交原區分所有權人積欠之管理費為由拒絕履行是項交付義務，從而被上上訴人訴請交付：㈠可通行台北縣汐止市○○路○○○巷○○號大樓之大門磁卡二張、可通行同巷二十七號大樓大門磁卡一張，及上開建物所屬地下室停車場車庫遙控器二只予被上訴人世華銀行；㈡交付可通行同巷三號大樓之大門磁卡及所屬地下室停車場車庫遙控器一只予被上訴人己○○；㈢交付可通行同巷十七號之大門磁卡及所屬地下室停車場車庫遙控器一只予被上訴人辛○○、乙○○；㈣交付可卡予被上訴人庚○○，為有理由，應予准許。原審本同一見解，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十五 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 李玉卿~B法 官 陳玉曆~B法 官 王本源右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 二十三 日~B法院書記官 翁禎謙