臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一六三號
上 訴 人 文德實業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 楊佳璋律師
陳志忠律師被上訴人 風中奇園大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 謝協昌律師複代理人 林玠民律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十二年六月二十五日本院內湖簡易庭九十二年度湖簡字第四三八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年九月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
本件被上訴人起訴及上訴人上訴時，被上訴人之法定代理人，即主任委員原為徐宗源，嗣於訴訟程序進行中，因改選而變更為甲○○，並報經台北市政府准予備查在案，有台北市政府九十二年八月七日府工建字第０九二二０五一七九００號函影本在卷可稽，其由新任法定代理人甲○○聲明承受訴訟，自屬合法，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人係經所屬風中奇園大廈之區分所有權人會議合法成立之管理組織，並申請經台北市政府同意備查在案，上訴人為座落台北市○○區○○段二小段七二三０建號門牌文德路二一二號地下二層建物（下稱系爭建物）之所有權人，為被上訴人所屬風中奇園大廈之區分所有權人，上開建物面積計九百九十點二四平方公尺，劃分為三十五個停車位使用。依被上訴人區分所有權人會議決議，管理費用以每坪新台幣（下同）七十元為給付標準，嗣於民國（下同）九十年六月間起調整為每坪八十元，而以停車位使用部份則優惠以較低之標準每車位三百五十元計算。詎上訴人以系爭建物出租予第三人春林停車場（即陳德賢）為由，自八十九年六月份起，即未繳納管理費用，經催告仍未繳納，迄九十二年一月份（即起訴前），共計積欠管理費用三十九萬二千元（累計三十二個月，原判決誤計為三十三個月），爰依公寓大廈管理條例、住戶管理公約規定之法律關係，提起本訴，聲明求為判決命：上訴人應給付被上訴人三十九萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：
（一）依公寓大廈管理條例第十條條文之文字解釋，第三項區分所有權人會議或規約另有規定者（指九十二年十二月三十一日修正前第三項，已修正為同條第二項但書後段），僅就第二項共用部分、約定共用部分之管理維護費用而已，不能擴及第一項之專有部分或約定專有部分之修繕、管理、維護費用，該部分之費用本即應由專有部份所有權人自行負擔，系爭建物屬上訴人專有部份，非屬共同使用部份，依前述說明，本即由上訴人自負管理維護之責，被上訴人無任何法律依據向上訴人收取每月每個停車位三百五十元之管理費用；而區分所有權人會議所能決議之事項，除公寓大廈管理條例第八條第一項、第十條第三項、第十一條第一項、第十四條第一、三項、第十八條第一項第二款及第三項、第二十二條第一、二項、第三十一條所規定之事務外，無權為任何決議，否則，不生效力。被上訴人並未提出證據證明，經區分所有權人會議決議或規約載明得向上訴人所專有系爭建物之停車位收取每位三百五十元計算之管理費。
（二）事實上，地下二層之停車位由於係屬上訴人之專有部分，無庸繳納管理費用，僅曾與被上訴人協商由上訴人負擔公共設施電費每月六分之一之金額，上訴人歷年來亦依此約定分擔公共設施之電費，此外，每月地下二層停車場之清潔費用一萬元亦由上訴人負擔，又，上訴人將系爭建物內三十五個停車位出租予第三人陳德賢即春林停車場，該等停車位連同通往地下三層之公用車道，均由陳德賢負責修繕、管理及維護，被上訴人並未盡任何管理義務，若上訴人之專有部分果有繳納管理費之情事，則公共設施電費部分即應由管理基金繳付，被上訴人不應向上訴人請求分擔，且前述清潔、管理維護等亦不應由上訴人負責。退步言之，上訴人縱應分擔公寓大廈之管理費用，惟與地下三層之停車位係由被上訴人負責管理、修繕、維護相比較，兩者之管理費相同，依據民法衡平誠信原則，被上訴人之區分所有權人會議之決議應認為無效，且被上訴人行使債權亦屬違反誠信原則及衡平原則。
（三）再者，風中奇園大廈原設計規劃本即為二樓以下作為商用、超級市場、地下二層及三層停車場，而與三樓至十三樓係作為集合式住宅分離使用目的，各有獨立之出入口且分離管理使用，地下二層停車場為屬上訴人之專有部分，被上訴人從未盡管理、維護之事實。且據上訴人所瞭解被上訴人目前收支大樓管理費之運用情形，其收取管理費用，三至十三樓集合住宅部分共約十三萬一千八百九十三元，另一、二樓商用部分每月二萬七千元，地下一層超級市場每月一萬九千元，地下三層四十二個停車位共一萬四千七百元，此外，一、二樓商用部份及地下一層超級市場部份，每月另分別收取補助地下二、三層公設機電費（即公共電費）約三千五百元，地下二層即系爭建物部份亦每月亦收取補助地下
二、三層公設機電費約三千五百元，而其支出部份，每月支付保全公司管理費十二萬八千九百四十元，集合住宅公設電梯電費、保養費每月共約二萬一、集合住宅水塔清理費每月一千元（半年支付一次六千元），公設地下停車場電費約一萬五千元。依其收支情形，費用支出最多者為保全公司管理人員人事費用，然此管理人員僅負責三至十三樓集合住宅部份，二樓以下商場並未管理，所占費用達支出金額百分之七十七以上，惟對上訴人專有之地下二層停車場未盡任何管理義務，其請求給付管理費用，豈符事理之平？
（四）又，縱使上訴人有給付管理費用之義務，然上訴人亦無每月分擔公共設施電費六分之一金額及另支出清潔管理費用之義務，應由被上訴人負擔，故而上訴人亦主張以上訴人所支付之每月分擔電費及清潔管理費用與被上訴人所請求之管理費用予以抵銷等語，資為抗辯。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權宣告假執行，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則聲明求為判決駁回上訴。
四、被上訴人主張其係經風中奇園大廈之區分所有權人會議合法成立之管理組織，並申請台北市政府同意備查在案，上訴人為系爭建物之所有權人，乃被上訴人所屬風中奇園大廈之區分所有權人，系爭建物面積計九百九十點二四平方公尺，劃分為三十五個停車位使用之事實，業據被上訴人提出公寓大廈管理組織報備證明、建物登記謄本等影本為證，並為上訴人所不爭執，被上訴人此部份主張，自堪信為真正。
五、被上訴人復主張依風中奇園大廈區分所有權人會議決議，管理費用以每坪七十元為給付標準，嗣九十年六月間起調整為八十元，而以停車位使用部份則優惠以較低之標準每車位三百五十元計算，詎上訴人自八十九年六月份起，即未繳納上開管理費用，累計積欠三十九萬二千元（計算至九十二年一月份，共三十二個月）未繳納，經催告仍未給付等情，上訴人雖不爭執其未繳納管理費用之事實，惟以前詞置辯，是以，本件所應審究之要點，在於（一）被上訴人請求管理費用法律依據為何？（二）上訴人有無免除繳納上開管理費用之理由？（三）上訴人抵銷之抗辯有無理由？茲分述如下：
（一）關於被上訴人請求管理費用法律依據之問題：
１、上訴人雖抗辯系爭建物非屬共同使用部份，乃上訴人之專有部份，本由上訴人自負管理維護之責，無庸繳納管理費，被上訴人無任何法律依據向上訴人收取管理費用云云。惟按，「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第一項、第二項分別定有明文。本件被上訴人本即主張系爭建物為上訴人之專有部份，並未主張系爭建物為共用部份，且被上訴人所主張及請求者，乃公寓大廈管理條例第十條第二項所規定應由各區分所有權人分擔之共用部份管理維護之費用（下稱管理費用），其並主張以區分所有權人會議決議之標準為分擔計算之依據。而依前揭公寓大廈管理條例第十條第二項前段規定，區分所有權人自有按其共有之應有部份比例分擔管理費用之義務，甚為明確；又，公寓大廈管理條例第十條第二項但書後段，並有前揭明文之內容，區分所有權人會議自亦得就各區分所有權人應分擔管理費用之計算標準另行規定，並優先適用。而現今實務上，各公寓大廈區分所有權人會議，就此共用部份管理費用之分擔計算標準，多另以決議規範之，或有按區分所有權人專有部份之坪數計算者，或有按每戶為單位計算者，不一而足，惟此均係分擔共用部份管理費用之計算標準，非謂區分所有權人就其專有部份之修繕、管理、維護應繳納管理費用之意。上訴人既為風中奇園大廈之區分所有權人，縱其專有部份係地下二層，劃分為停車位使用，與一般住宅或商業使用者不同，惟仍不失其區分所有權人之地位，自有公寓大廈管理條例第十條規定之適用。又風中奇園大廈住戶管理公約第二十六條，亦明文規定住戶應按時繳納管費之義務，亦有該住戶管理公約影本在卷足參。準此，被上訴人主張依前揭公寓大廈管理條例及住戶管理公約規定，上訴人應繳納管理費用，自屬有據，上訴人此部份抗辯，顯然對於上開法條規範意旨及被上訴人請求費用之性質，有所誤解，要不足採。
２、至於原告主張風中奇園大廈區分所有權人會議決議，管理費用以每坪七十元為給付標準，嗣調整為八十元，而以停車位使用部份則以每車位三百五十元計算之事實，則為上訴人於原審所不爭執（參原審九十二年五月二十一日言詞辯論筆錄），依民事訴訟法第二百八十條第一項前段規定，視同自認。上訴人提起上訴雖又否認上情，並抗辯被上訴人未提出證據證明云云，惟按，民事訴訟法第二百七十九條第一項、第三項分別明文：「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」、「自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。」之內容，被上訴人既未同意上訴人撤銷上開自認，而上訴人亦未能舉證證明其自認與事實不符，其提起上訴否認上開視同自認之事實，自難憑採，被上訴人主張上開管理費用之計算標準，亦堪信屬實。
（二）關於上訴人有無理由免除繳納管理費用之問題：
１、上訴人雖又抗辯系爭建物之停車位連同公用車道，均由其承租人陳德賢負責修繕、管理及維護，該層每月清潔費一萬元，亦由上訴人負擔，被上訴人對系爭建物未盡任何管理義務云云，惟系爭建物乃上訴人之專有部份，依前揭公寓大廈管理條例第十條第一項規定，其本應自行負責修繕、管理、維護，並負擔因而所生之費用，誠如地下一層、地上一至十三樓，每一樓層之區分所有權人均應各自負責自己專有部份房屋內部之管理維護，被上訴人就系爭建物內之停車位自無管理之權限及義務，上訴人此部份抗辯，顯然不得執為拒絕繳納共用部份管理費用之正當理由。
２、至於上訴人抗辯曾與被上訴人協商由其負擔公共設施電費每月六分之一之金額部份，被上訴人則主張此乃區分所有權人就公共電費部份另外協議分擔之結果，即協議由住戶分擔二分之一、賣場部份包括頂好超市、燦坤電子及上訴人各分擔六分之一等語。經核，依上訴人自陳被上訴人管理費用收入之情形，一、二樓商用部份及地下一層超市部份，每月分別收取二萬七千元、一萬九千元，另分別收取補助地下二、三層公設機電費（即公共電費）約三千五百元（概數），上訴人部份每月收取補助地下二、三層公設機電費千五百元，由此可知，除另行補助分擔之公共電費外，一、二樓及地下一層之區分所有權人，均仍按月繳納管理費用，足見上開分擔協議之內容，並未免除前述上訴人應依其專有部份繳納管理費用之義務。況且，上訴人就其地下二層專有部份，本有支付用電費用之必要，而依上訴人所陳之情，上開分擔協議收取之費用，係補助地下
二、三層之公共電費，然上訴人除依協議分擔之部份外，並未另行支付專有部份之電費，是以上開分擔協議，並含有將地下二層上訴人應自行負擔專有部份之電費，及公共設施之電費，予以約定比例相區隔之性質，上訴人亦無額外負擔電費之情事。上訴人亦不得以上開分擔協議而拒絕繳納管理費用。
３、又上訴人另抗辯地下三層之停車位係由被上訴人負責管理、修繕、維護，與系爭建物即地下二層之管理費相同（均每車位三百五十元），依衡平誠信原則，上開區分所有權人會議之決議應認為無效，且被上訴人行使債權亦屬違反誠信原則及衡平原則云云。按，地下三層共計規劃四十二個停車位，有平面配置圖影本存卷足參，且為兩造所不爭執，惟地下三層部份，係屬住戶即各區分所有權人所共有，非如地下二層即系爭建物乃上訴人之專有部份，二者性質不同，管理維護方式及權責歸屬自有不同，要難以同一之標準視之。而系爭建物部份，以上開每車位三百五十元之標準計算結果，每月應繳納之管理費用為一萬二千二百五十元，若比照其他專有部份按每坪七十元（調整後八十元）之標準，則其面積九百九十點二四平方公尺計算結果（990.24X0.3025=300，小數點以下四捨五入），應繳納之管理費用計為二萬一千元（300X70=21000），乃上開標準之一點七倍以上，可見被上訴人主張以每車位三百五十元之計算標準，難認有何違反誠信原則及衡平原則之情事，上訴人此部份抗辯，亦無足取。
（三）關於上訴人抵銷抗辯部份：上訴人另抗辯縱其有給付管理費用之義務，其主張以其所支付每月分擔公用電費及清潔管理費用予以抵銷云云。惟系爭建物乃上訴人之專有部份，其應自行負責管理維護，並負擔其費用，而分擔公共設施電費部份，則係基於另外之分擔協議所為，均如前述，上訴人自無請求被上訴人給付之義務。況且，所謂抵銷，須以二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者為要件，此觀諸民法第三百三十四條第一項前段規定可明。而上訴人亦未主張其對於被上訴人有何已屆清償期之債權存在，其主張抵銷之抗辯，亦屬無據。
六、從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例、住戶管理公約規定之法律關係，請求上訴人給付八十九年六月至九十二年一月之管理費用共計三十九萬二千元（350x35x32=392000），及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年三月十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，原審判命如數給付，並依職權為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 二十九 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
審判長法官 李玉卿法 官 方彬彬法 官 施月燿右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 一 日
法院書記官 韓金發