臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度簡上字第三三號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 吳義雄律師被上訴人 萊爾富國際股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求返還溢付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十八日本院內湖簡易庭九十年度湖簡字第五五四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年二月二十六日辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決關於第一項命上訴人給付被上訴人新台幣（下同）三十九萬三千元及其利息，與該部分假執行之宣告，暨命上訴人負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
二、右項廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
三、原判決關於第五項駁回上訴人之反訴，在六十四萬四千元範圍內，與命上訴人負擔該部分反訴訴訟費用之裁判均廢棄。
四、右項廢棄部分命被上訴人給付上訴人六十四萬四千元。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、本件應審究者有二：
（一）被上訴人對於台北市○○路○段○○○號一樓房屋（下稱系爭房屋）內所堆放物品，和系爭房屋之室內壁面木作裝潢，及室外招牌鋼架，是否有騰空及拆除之回復原狀義務？
（二）上訴人之請求及其金額，是否有據？
二、被上訴人確有回復原狀之義務。
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第四百五十五條定有明文。又承租人返還租賃物，除自然耗損者外，評價上應為租賃物之原狀，而非僅為現狀。因此，承租人於租賃物上有改良、加工或添加者，對出租人負有回復原狀之義務。「最高法院十八年上字第二九五七號判例；邱聰智著，（新訂債法各論）上︶︾，二００二年十月初版，第四四九頁」
（二）工程同意書記載「現有招牌．．．同意拆除」字樣，並無被上訴人所謂「僅在於約定拆除被上訴人加裝之廣告面版」之情形。原判決亦認定：上訴人乙○○「所提系爭房屋室內及室外照片所示，系爭房屋室內壁面固有木作裝潢尚存，室外之招牌鋼架亦未拆除」、「該木作裝潢及招牌鋼架乃是突出於原壁面設，並非完全附合於原壁面」、「原告自應就此負回復原狀之責」等情。（詳見原判決第六頁第十八至二十行）
（三）被上訴人自認：「契約約定是我們要回復原狀，當天我們要去點交並回復原狀」等語。（原審卷，九十年十一月十三日言詞辯論筆錄第二頁）
（四）基上所述，被上訴人有回復原狀之義務，極為確鑿。
三、被上訴人一直未回復原狀之論據：
（一）被上訴人在原審自認：「第三人邱先生是我們的加盟主，．．．目前我們尚有一些東西在裡面，我們沒搬走，是邱先生的關係，因為他說他還要做」，「停電前我們本可搬走，是因邱先生的關係，因此我們才沒將東西搬走」等情。（原審卷，九十年九月六日言詞辯論筆錄第二頁）足以證明，被上訴人確有未就屋內堆放物品回復原狀。
（二）原判決亦以上訴人業經提出照片，可證明：「系爭房屋室內壁面固有木作裝潢尚存，室外之招牌鋼架亦未拆除，原告自應就此負回復原狀之責」等情，（詳見原判決第六頁第十八至二十行）更可佐證被上訴人確實未將室內壁面木作裝潢，及室外招牌鋼架拆除，即未回復原狀返還予上訴人。
（三）證人邱錫祥在鈞院結證：當初未搬走的東西，是指照片中的兩個櫃臺及一道木門、監視器。系爭房屋是一棟公寓，所有的進出大部分依靠前門，雖有後門，但後門的開啟相當不便，且後來不知何時後門的鐵門就卡住了。我先與被上訴人解約，解約後．．．我將前門（應係後門）鑰匙先交給上訴人，再將後門（應係前門）鑰匙交給被上訴人各語，（詳見本卷第三頁至第五頁）則被上訴人未回復原狀之事實，益加確鑿。
１、以證人邱錫祥所證：「我先與被上訴人解約，解約後．．．我將鑰匙交給
被上訴人」情形，被上訴人抗辯：「第三人邱先生是我們的加盟主，．．．目前我們尚有一些東西在裡面，我們沒搬走，是邱先生的關係，因為他說 他還要做」云云，顯無理由。
２、又證人邱錫祥在原審證述：「．．．當初原告不租以後，我有將房屋鑰匙
一支前門的交給原告，兩支後門的交給被告，不知道有無點交」等語，已明確指明：「鑰匙有三支，」「前門的鑰匙一支交給原告（即被上訴人）「後門的鑰匙兩支交給被告（即上訴人）各情在案。（原審卷九十年十二月十二日言詞辯論筆錄第二頁）更何況系爭房屋的進出大部分依靠前門，亦即被上訴人在原審所稱「停電前我們本可搬走，是因邱先生的關係，因此我們才沒將東西搬走」的前門（原審卷，九十年九月六日言詞辯論筆錄第二頁），可見證人在鈞院證稱：「我將前門鑰匙先交給上訴人，再將後門鑰匙交給被上訴人」云云，顯有錯誤，自應採信在原審之證述。
四、嗣後由被上訴人自行回復系爭房屋之原狀：
（一）因為上訴人和訴外人王玉蓮就系爭房屋訂立租賃契約，約定租賃期間自九十一年七月八日起，至九十六年七月八日止（詳見上證一），不得不自行回復系爭房屋之原狀。
（二）根據被上訴人自認：「停電前我們本可搬走，是因邱先生的關係，因此我們才沒將東西搬走」等事實，顯見被上訴人抗辯：「系爭房屋業經騰空，已合法點交云云」，與事實不合，無法採信。
五、上訴人請求被上訴人給付六十四萬四千元之論證：
（一）承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條第一項前段定有明文。又「兩造租約終止後，上訴人已無占有使用上開房、地之權利，此外復查無上訴人就系爭土地有何占有使用之正當權源，對被上訴人而言自屬無權占有。按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，且將致所有人受有不能使用土地之損失，為社會通常之觀念。被上訴人主張依民法第一百七十九條規定，請求上訴人返還無權占有期間，所受相當於租金之利益，亦屬有據」。（參照最高法院六十九年台上字第四００一號、六十一年台上字第一六九五號等判例，及九十年台上字第五六七號判決）
（二）系爭租賃契約於九十年一月十九日終止後，被上訴人在系爭房屋內仍堆放物品，未騰空交還上訴人。就系爭房屋之室內壁面木作裝潢和室外之招牌鋼架，均無拆除。基此可證，被上訴人顯有未回復原狀之債務不履行，和無權占有系爭房屋。揆諸首揭判例及判決意旨，上訴人對於被上訴人有債務不履行之損害賠償請求權和不當得利返還請求權。
（三）上訴人嗣後和訴外人王玉蓮就系爭房屋訂立租賃契約，約定租賃期間自九十一年七月八日起，至九十六年七月八日止（詳上證一），不得不自行回復系爭房屋原狀。基此事由，上訴人對於被上訴人可請求自九十年一月廿日（即租賃契約終止後之翌日）起，迄九十一年六月二十日（即捨棄九十一年六月廿一日起至同年七月七日止之請求權）止共十七個月，相當每月租金六萬一千元之損害額一百零三萬七千元。（6,1000×17＝1,037,000
）
（四）原審認定：上訴人應給付被上訴人三十九萬三千元（包括應返還溢領之租金二十一萬三千五百元，及扣除拆除費用後之押租金十七萬九千五百元，合計三十九萬三千元）。（詳見原判決第八頁第四至五行）
（五）上訴人對於被上訴人有前述一百零三萬七千元之債權，爰依民法第三百三十四條及第三百三十五條之規定，為抵銷之意思表示後，上訴人仍可請求被上訴人給付六十四萬四千元。（1,037,000－393,000＝644,000）
六、綜上論證，上訴人依債務不履行之損害賠償請求權和不當得利返還請求權，有一百零三萬七千元之債權，和應給付被上訴人三十九萬三千元之債務，互為抵銷後，上訴人仍可請求被上訴人給付六十四萬四千元。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：兩造協議之爭點：
一、兩造就原審為三十九萬三千元之認定不爭執，而僅就被上訴人未回復原狀應係未依債之本旨履行，而就未回復原狀所以請求自九十年一月二十日至九十一年六月二十日止，相當於每月六萬一千（扣繳所得稅後，實為每月五萬四千九百元）之租金計算，共計十七個月部份提起反訴。
二、所謂的未回復原狀是指被上訴人尚有東西未搬走、房屋內壁面木作裝潢尚存及室外的招牌鋼架未拆除。
全案言詞辯論意旨
一、被上訴人對於木作裝潢（含木作櫃台及木門）及招牌鋼架並無拆除之義務
（一）按系爭租賃契約第七條第三項業已約定，本契約關係消滅時，乙方（即被上訴人）應將標的物於機器設備拆除搬遷後之現狀返還予甲方．．．」。是以，除雙方另以工程同意書特約之事項外，被上訴人對於系爭房屋僅負機器設備拆除搬遷之義務。從而，木作裝潢（含木作櫃台及木門）、及招牌鋼架均非工程同意書上記載應回復之事項，故被上訴人並無拆除搬遷之義務。
（二）又工程同意書招牌部份之備註欄中雖記載「拆除」之字樣，惟探求其真意僅在於約定拆除被上訴人加裝之廣告面版，至承租之時業已存在之招牌鋼架，即不在雙方協議拆除之列，此有證人邱錫祥九十二年十一月十三日之證詞「當時我去承租的時候，先前就開過便利商店，店名叫我家，後來才改被上訴人之店名，兩家招牌大小差不多。」附卷可稽，併此陳明。
二、被上訴人業已合法點交系爭房屋添
（一）被上訴人於雙方租賃關係消滅後已將鎖頭更換，為上訴人於原審所不爭執。況被上訴人業經由訴外人邱錫祥交付系爭房屋前門鑰匙予上訴人，而上訴人於租賃關係消滅後隨即在系爭屋四周張貼出租廣告，均有訴外人邱錫祥九十二年十一月十三日之證詞附卷可稽，顯見上訴人對於系爭房屋已取得事實上之管領力，故被上訴人業已履行租屋點交之義務。添
（二）按租賃關係消滅後，承租人固負有返還租賃物之義務，惟租賃物之點交，亦須出租人之協力方能完成。經查被上訴人於系爭房屋租賃關係終止前，業於一個月前通知上訴人於終止日當天配合點交，惟上訴人於點交前，屢
以系爭房屋租約未合法終止為由，拒絕配合點交，徵諸上訴人於原審九十年九月六日所提出之答辯狀答辯理由第二點「狀稱：原告單方終止系爭租約，被告並不同意原告片面違約終止契約，被告自得拒絕」云云，足資證明。從而，被上訴人只得將系爭房屋鑰匙經由訴外人邱錫祥轉交上訴人，並依法寄發存證信函拋棄系爭房屋之占有，於法洵無違誤。
（三）次按，「債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人以代提出」，民法第二百三十五條但書已定有明文。承前所述，租賃物之點交兼需出租人之受領，且上訴人於租約終止日前業已預示拒絕點交，被上訴人依法寄發存證信函終止雙方租約並指定於當天點交系爭房屋。揆諸前揭規定，被上訴人以其準備給付之事情通知上訴人之際，亦足以代替點交之現實提出。
三、被上訴人返還系爭房屋並無違背債之本旨，上訴人請求繼續支付租金顯欠缺正當條件及保護之必要添
（一）按被上訴人對於木作裝潢（含木作櫃台及木門）、及招牌鋼架並無拆除之義務，已如前述。退萬步言，即便被上訴人未將監視器乙具遷離，然其之未遷離，甚至木作裝潢及招牌鋼架等物品之存在尚不致於使系爭房屋喪失其居住之功能，自與房屋租賃契約之返還房屋之本旨無違，臺灣板橋地方法院八十五年度簡上字第二三八號判決參照。
（二）況民法業已賦予出租人就租賃房屋得主張回復原狀及損害賠償等請求權，足堪保護出租人之權利，出租人自無再援用民法第二百三十五條規定，請求承租人繼續支付租金之保護必要，否則出租人得請求回復原狀及損害賠償等相關規定豈不形同具文。惟查上訴人未經催告被上訴人回復原狀，即主張被上訴人應就未回復事項負損害賠償責任以抵銷被上訴人溢付租金及押金返還之請求，業與法律規定不符，其甚而徒以回復過程上之少許瑕疵即逕行請求相當於租金之支付，更顯欠缺正當條件及保護之必要，臺南地方法院八十五年度簡上字第十四號判決參照。
理 由
一、本訴部分：被上訴人起訴主張其於八十九年六月二十日承租上訴人所有之系爭房屋，租期自八十九年六月二十日起至九十四年六月十九日止，每月租金為六萬一千元，押租金為二十萬元，後經被上訴人依租賃契約發函通知上訴人於九十年一月十九日終止租賃契約並點交房屋，且依訂約當時經兩造同意之「工程同意書」所載恢復原狀，詎上訴人屆期並未到場進行點交，甚且將大門門鎖更換，而本件租賃關係既已消滅，被上訴人既無積欠租金或不返還房屋之情事，上訴人即應返還溢領九十年一至五月之租金及押租金，扣除依租賃契約所約定被上訴人所應支付予上訴人之提前終止契約補償金外，上訴人應給付被上訴人四十一萬三千五百元等語。上訴人則以：對於原審認定上訴人應給付被上訴人三十九萬三千元及其中部分金額之法定遲延利息之認定不爭執。而僅就被上訴人未回復原狀，應係未依債之本旨履行，而就因未回復原狀，請求自九十年一月二十日至九十一年六月三十日止，相當於每月六萬一千元之租金，上訴人自得主張抵銷等語置辯。
二、反訴部分：上訴人（即反訴原告）主張系爭房屋之租賃契約於九十年一月十九日終止後，被上訴人在系爭房屋內仍堆放物品，未騰空交還上訴人，就系爭房屋之室內壁面木作裝潢和室外之招牌鋼架，亦未拆除，被上訴人顯有未回復原狀之債務不履行，和無權占有系爭房屋。上訴人對於被上訴人自可請求自九十年一月廿日，迄九十一年六月二十日止共十七個月，相當每月租金六萬一千元之損害額即一百零三萬七千元，而原審認定上訴人應給付被上訴人三十九萬三千元，經上訴人為抵銷之意思表示後，上訴人仍可請求被上訴人給付六十四萬四千元等語。
被上訴人（即反訴被告）則以返還系爭房屋並無違背債之本旨，上訴人請求繼續支付租金顯欠缺正當條件及保護之必要等語置辯。
三、查兩造就㈠於八十九年六月十四日締結租賃契約，約定租賃期間自八十九年六月二十日起至九十四年六月十九日止之事實；㈡上訴人業已受領九十年一月至五月租金二十一萬三千五百元及押租金二十萬元共計四十一萬三千五百元之事實，並有被上訴人提出之收據為證；㈢兩造合意訂定「工程同意書」之事實，為兩造於原審所不爭執。另本案經本院於九十二年十一月十三日整理並協議簡化爭點（詳見本院之準備程序筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點為審究，合先敘明。又經整理簡化之爭點如下：
（一）兩造就原審為三十九萬三千元之認定不爭執，而僅就被上訴人未回復原狀，應係未依債務之本旨履行，而就未回復原狀所以請求自九十年一月二十日至九十一年六月二十日止，相當於每月六萬一千元（扣繳所得稅後，實為每月五萬四千九百元）之租金計算，共計十七個月部分提起反訴？
（二）所謂的未回復原狀是指：
１、被上訴人尚有東西未搬走。
２、房屋內壁面有木作裝潢尚存，室外的招牌鋼架未拆除。
四、經查：
（一）兩造於本院審理時，就原審認定上訴人應給付被上訴人溢領之租金二十一萬三千五百元及扣除相關費用後之押租金十七萬九千五百元共計三十九萬三千元，及其中二十一萬三千五百元部分自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息一事不爭執，則上訴人此部分之主張，自屬有據，應予准許。
（二）被上訴人之回復原狀，是否已依債務之本旨履行？
１、查上訴人所主張被上訴人未回復原狀是指：一為被上訴人尚有東西未搬走，二為房屋內壁面有木作裝潢尚存，室外的招牌鋼架未拆除。而所謂的「尚有東西沒有搬走」，是指照片中的兩個櫃臺及一道木門、監視器（即編號一、二、三、四），此有證人邱錫祥於本院九十二年十一月十三日準備程序時結證在卷，復為兩造所不爭執。另招牌鋼架何時才有，是否在證人邱錫祥與被上訴人加盟時就有了？證人邱錫祥結證稱：「我不清楚了。當時我去承租的時候，先前就開過便利商店，店名叫「我家」，後來才改被上訴人的店名，兩家個招牌大小差不多。」，此亦有該準備程序之筆錄在卷可按，合先敘明。
２、查兩造就系爭房屋回復原狀之方式，訂有工程同意書一份附卷可稽，上訴人雖辯稱該份工程同意書係以被上訴人於租賃期間屆滿時返還房屋為前提，然此為被上訴人所否認，且承租人於租賃關係消滅時即負有返還租賃物之義務，而租賃關係消滅並不以租賃期間屆滿為限，租賃契約終止亦包括在內，況依兩造所定租賃契約第七條第三款規定：「本契約租賃關係消滅時，乙方應將標的物於機器設備拆除搬遷後之現狀返還予甲方，並不得向甲方要求遷移費用，甲方應將未到期之租金連同保證金於乙方返還標的物之同時一併返還之。」。如依該條規定，被上訴人於提前終止租賃契約時，反而僅需於拆除機器設備後將系爭房屋返還上訴人，而無庸負擔工程同意書上所載除拆除機器設備外之回復原狀義務，顯然輕重失衡，故上訴人就此所辯，尚不足採，是以本件於租賃關係因被上訴人終止而消滅時，就回復原狀返還系爭房屋之內容，兩造自應受所締結之工程同意書之限制。
３、而兩造就系爭房屋返還時應如何回復原狀，業已訂定施工同意書在案可憑，是以如回復原狀之項目已在工程同意書內有所約定者，自應依其約定；如未經約定，則所謂應「回復原狀」之部分，應係指回復至出租前未改裝時之狀態而言。經查：依上訴人所提系爭房屋室內及室外照片所示，系爭房屋室內壁面固有木作裝潢尚存，室外之招牌鋼架亦未拆除，然如何回復原狀未約定，則被上訴人自應就此負回復至出租前未改裝時之狀態之責。然查該木作裝潢及招牌鋼架乃是突出於原壁面所設，並非完全附合於原壁面，上訴人復未就拆除該木作裝潢及招牌鋼架後即會損壞原壁面致不堪使用一事負舉證之責，則縱有上訴人所提系爭房屋室內壁面有木作裝潢尚存，室外之招牌鋼架亦有未拆除等情事，亦非不能供居住使用，是系爭房屋自具有房屋之一般效用，則被上訴人自屬依租賃契約本旨所提出返還房屋之給付。至被上訴人雖應就室內木作裝潢拆除及招牌鋼架拆除部分負回復原狀之義務卻未履行，此仍其應負損害賠償之責，與被上訴人就前揭部分未回復原狀，應係未依債務之本旨履行無涉。
４、按「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」，民法第九百四十條定有明文，故占有係指對於物有事實上之管領力。上訴人雖辯稱被上訴人將物品留存於屋內而認被上訴人繼續占有系爭房屋之行為，應係未依債務之本旨履行。惟查：被上訴人業已通知上訴人於九十年一月十九日系爭租賃契約終止之日時進行點交，然因上訴人未能配合，乃再發函催告，業經其提出存證信函二份為證（見原審卷），且證人邱錫祥復於本院九十二年十一月十三日準備程序時結證稱：「我先與被上訴人解約，解約後我有進去整理垃圾，再來我將前門鑰匙先交給上訴人（即是照片編號五），再將後門鑰匙交給被上訴人。交完鑰匙後大約一個星期左右，我路過那裡就看到房子要出租的公告。」，足認上訴人主觀上已放棄對系爭房屋之占有，且客觀上對系爭房屋亦欠缺事實上之管領力。
５、且依證人邱錫祥於本院九十二年十一月十三日準備程序時結證稱：所謂的「尚有東西沒有搬走」，是指照片中的兩個櫃臺及一道木門、監視器（即編號一、
二、三、四），此有該筆錄在卷可按，則縱有該等物品存在之情事，亦非不能供居住使用，是系爭房屋自具有房屋之一般效用，則被上訴人自屬依租賃契約本旨所提出返還房屋之給付，應屬無疑。
６、縱上所述，被上訴人既已依租賃契約本旨所提出返還房屋之給付，且被上訴人復於系爭租賃契約終止後並無占有系爭房屋之事實，業如前述，是以上訴人反訴請求被上訴人應給付六十四萬四千元，為無理由，應予駁回。
五、從而，被上訴人請求上訴人返還溢領之租金二十一萬三千五百元及扣除相關費用後之押租金十七萬九千五百元共計三十九萬三千元，及其中二十一萬三千五百元部分自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分（押租金部分，為被上訴人於九十一年三月十五日在原審所為訴之聲明之擴張，且就此部分未請求利息），即無不合，應予准許。是原審判命上訴人如數給付，並依聲請宣告假執行，於法並無不合。又上訴人本於債務不履行之損害賠償請求權和不當得利返還請求權，主張其對被上訴人有一百零三萬七千元之債權（上訴人於原審原係請求被上訴人應給付四十八萬二千七百七十五元及自九十年六月二十日起，按月給付六萬一千元，然於本院審理時擴張訴之聲明為前揭金額），並與前揭其應給付被上訴人三十九萬三千元之債務，互為抵銷後，上訴人請求被上訴人給付六十四萬四千元，尚非有據，不應准許，原審判命駁回上訴人之訴，於法亦無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十九 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
審判長法官 施月耀法 官 陳玉曆法 官 陳梅欽右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十三 日
法院書記官 劉曉玲