臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度簡上字第五九號
上 訴 人 戊○○
乙○○丙○○共 同訴訟代理人 蘇千祿律師複 代理 人 丁○○被 上訴 人 聯聯合合房屋仲介有限公司
設法定代理人 甲○○ 住被 上訴 人 李楚璿即李秋
住共 同訴訟代理人 胡盈州律師
邱昱宇律師李佳惠律師複 代理 人 陳瑞萍律師右當事人間請求給付報酬及返還定金事件，上訴人對於中華民國九十二年一月七日本院內湖簡易庭九十一年度湖簡字第四０八號第一審宣示判決筆錄提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行與免為假執行之宣告暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠被上訴人主張黃太成先送審係個案特別指示，但雙方至今從未爭執本件係為國宅
買賣，應具有經臺北市政府國民住宅處（下稱「國宅處」）審核通過方為適格之買主，此再從被上訴人所提出錄音帶內容多次保證被上訴人李楚璿具有輔助貸款資格，即可證明雙方委任關係並非不包括送國宅處審核通過，被上訴人聯聯合合房屋仲介有限公司（下稱「聯聯合合公司」）為專業仲介公司，未盡善良管理人責任，違約先收取定金，實無本件服務費之請求權。
㈡被上訴人又主張系爭國宅已出售第三人可證國宅處並未行使優先承購權，實為嚴
重錯誤，被上訴人未先送國宅處審核資格即為違約在前，後又因未送審剝奪國宅處優先承購權亦屬違約事實一種，亦即被上訴人李楚璿應經國宅處審核通過方為適格買主，實為法律所明定，亦為專業房屋買賣仲介公司所明知，被上訴人因委託期間將屆滿而未送審即先收定金之行為，顯然違反國宅買賣之法律規定及雙方同意先送審之事實，且此先送審之事實有被上訴人不爭執之前買主黃太成確實先送審但未收定金之事實存在。
㈢原審既採用錄音帶為認定標準，但對錄音帶中被上訴人承認同一委託期間尋得買
主並未收定金，且先送國宅處審核之事實，卻未審酌雙方明知國宅應先送審之協議，而為不利之判決，顯有採證前後矛盾之違法事由。
㈣原審判決認定上訴人與被上訴人聯聯合合公司所簽訂之委託契約書（下稱「系爭委託契約」）有效，實有問題：
⒈被上訴人聯聯合合公司係專業房屋仲介公司，但其所為之系爭委託契約內容，
顯然違背「消費者保護法」、內政部版本之「房地產委託銷售契約書」及「不動產經紀業管理條例」，是系爭委託契約顯然違法且無效。
⒉有關消費者保護法：
⑴本件雙方確實明知為「國宅買賣」，被上訴人聯聯合合公司為專業房屋仲介
公司，更明知國宅審核資格通過方可為買受人，雖未記載於系爭委託契約內容但卻為契約履行之重要事項，況本件又有被上訴人聯聯合合公司所不否認之第一買主黃太成先送審後再決定是否收定金之前例，今被上訴人聯聯合合公司屢次否認有此先送國宅處審核之合意內容，顯符合消費者保護法第十二條所定顯失公平且為無效之情形。
⑵又依消費者保護法施行細則第十一條規定，定型化契約應有合理之「審閱期
間」，今比對系爭委託契約及內政部版本之房地產委託銷售契約書，即可證明被上訴人聯聯合合公司並未給予上訴人三日以上審閱期間，依法應為無效。
⒊有關內政部版本之房地產委託銷售契約書：
⑴被上訴人聯聯合合公司違反三日以上審閱期間，契約顯然無效。
⑵被上訴人聯聯合合公司違反內政部版本第六條第三款「有關應由委託人簽認
房地產標的現況說明書如附件一」，而被上訴人聯聯合合公司從未讓上訴人簽認任何「房地產標的現況說明書」，顯然違法。
⑶被上訴人聯聯合合公司違反內政部版本第七條第四款「有關買方應簽訂要約
書如附件二，受託人應即將要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。」而被上訴人聯聯合合公司不僅未使第二買主即被上訴人李楚璿簽訂要約書及遵守審閱期間，被上訴人聯聯合合公司更無法提供任何要約書於上訴人，足證被上訴人聯聯合合公司所為之行為顯然違法且無效。至於所提之定金收據於委託期間屆滿前從未交付上訴人等，此從存證信函之送達期間早已過委託期間，且存證信函亦未附上任何要約書或定金收據，因此被上訴人聯聯合合公司所主張委託期間內之簽約事實顯然虛偽。
⒋有關不動產經紀業管理條例：
被上訴人聯聯合合公司不僅未依法由經紀人簽章於系爭委託契約上，且對於「不動產說明書」並未向上訴人說明且經上訴人簽章，被上訴人聯聯合合公司此種違反不動產經紀業管理條例第二十二條、第二十三條之行為，顯然違法且嚴重損及消費者權益，因此被上訴人聯聯合合公司與上訴人所簽訂之系爭委託契約顯然違法且無效。
⒌被上訴人聯聯合合主張簽約前有一個月之磋商期，上訴人否認，且被上訴人聯
聯合合公司亦未負舉證責任，又被上訴人聯聯合合公司並未證明有將系爭委託契約正本內容交付上訴人簽收並審閱三日以上期間之事證，其此部分顯然違反消費者保護法。至於被上訴人聯聯合合公司所主張契約內容變更合意書之內容變更，僅為單張紙條，並僅涉及數字之更改，從未提及有關系爭委託契約內容之審閱及修改，此即為被上訴人聯聯合合公司未合法給予上訴人審閱期間之事證。
⒍被上訴人聯聯合合公司又主張內政部版本無法律上拘束力，依契約自由原則應
非違法無效，此亦為嚴重錯誤，謹呈信義房屋未告知消費者有內政部版本之適用，而直接以公司制式契約簽約顯然違法且無效之行政院公平交易委員會處分意旨一則，並謹呈消費者有權利選擇內政部版本或公司版本之確認書兩份，一為中信房屋確認書，一為住商不動產確認書，顯見本件被上訴人聯聯合合公司於消費者保護法施行後之嚴重違法事證。
⒎被上訴人聯聯合合公司自認至簽約時仍未取得不動產經紀人身分，至其主張不
動產說明書並未規定其格式，顯然嚴重錯誤，依上訴人所呈內政部版本房地產委託銷售契約書（民國八十七年八月十九日台內字第八七九○三三四號公告），其內容第六條第三項即有附件一房地產標的現況說明書之制式內容，且第十六條明訂：「本契約之附件一視為本契約之一部分」，被上訴人聯聯合合公司此部分主張顯然錯誤，況第七條第四項有附件二買受人要約書之制式內容，但被上訴人聯聯合合公司亦未讓買方簽訂內政部版本附件二之要約書，而僅以定金收據為憑，顯然嚴重違法且無效。
⒏消費者保護法及內政部版本之契約範本內容，其目的在於保護弱勢之消費者，
被上訴人聯聯合合公司係為專業人士，不僅簽約同日委託期限「前」即將價格降低新臺幣（下同）六十八萬元，顯然顯失公平，且於短期間內即十一月、十二月又再度降價八十萬元及七十萬元，亦即簽約不到四個月左右即被降價二百十二萬元，此等仲介行為嚴重顯失公平且為違法無效。
⒐有關消費者保護法施行細則第十一條所規定之審閱期間，係為法令所明定之內
容，姑不論施行細則係為法令之一種，內政部房地產委託銷售契約書範本第一行亦明示：「八十六年六月十四日台內地字第八六○五六四七號公布，八十七年八月十九日台內地字第八七九○三三四號公告修正」，亦係為法令之一種，怎可能無法律效果，更重要者，內政部版本開頭第二行即明定「契約審閱權」、「本契約於中華民國 年 月 日經委託人攜回審閱。（契約審閱期間至少為三日）」、「受託人簽章」、「委託人簽章」，此內容亦經內政部前述命令字號所公告生效，再依民法第七十一條規定：「法律行為，違反強制或禁止規定者，無效」，第七十二條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」因此被上訴人聯聯合合公司違反消費者保護法之規定顯然違法且無效。被上訴人聯聯合合公司一直主張有磋商期間，以免責審閱期間，實為嚴重錯誤，一則其未舉證有磋商事實存在，二則契約亦未交付上訴人審閱三日以上期間，何來免責之有，更甚者委任期間尚未生效，即要求上訴人等變更價錢，顯然係乘消費者急迫、輕率或無經驗，而為給付之約定，亦有民法第七十四條暴力行為之適用。
⒑被上訴人聯聯合合公司又主張內政部版本無強制力，實為錯誤，其重點在於仲
介專業者應告知有內政部版本及自己版本，而由消費者簽名選擇，並攜帶契約審閱三日以上期間，此為法令所規定，今被上訴人聯聯合合公司避開審閱期間及告知義務，嚴重隱瞞重要交易訊息，使上訴人陷入錯誤及弱者狀態，無法完全了解有完整及保護消費者之內政部版本及審閱期間，此等行為顯然違反誠信原則及公序良俗，依消費者保護法第十二條及民法第七十二條規定應為無效。
被上訴人聯聯合合公司又主張信義房屋違反公平交易法與本事件無關，顯然嚴重錯誤，因兩造當事人與本件當事人係為消費者與房屋仲介商完全相同，且係對定型化契約有無隱瞞重要交易訊息亦為相同，其拘泥斡旋金爭議而避開公平交易委員認定並處罰定型化契約告知義務及隱瞞內政部契約版本之重要交易訊息，實有嚴重錯誤。
㈤原審認定被上訴人聯聯合合公司於委託期間內覓得賣主，亦有錯誤︰
⒈本件前已有被上訴人聯聯合合公司所介紹欲購買之客戶黃太成，而黃太成雖同
樣欲購買系爭國宅，但先由被上訴人聯聯合合公司幫上訴人填寫申購國宅資料送審，爾後因資格不符而無法購買，其間根本無收受定金及簽約之事實。
⒉被上訴人聯聯合合公司依同樣委賣條件，竟因委賣時間即將到期，便違反之前
先行將欲購買之客戶資格送臺北市政府國宅處審核通過之方式，而於契約屆滿後發存證信函告知已收定金，此等行為顯有問題。
⒊被上訴人聯聯合合公司主張契約期間屆滿後有拿定金收據與上訴人協商乙事，
亦不足以證明此定金係為契約屆滿前所收，且此收取定金行為與被上訴人聯聯合合公司之前先送審之行為顯然矛盾，足證被上訴人聯聯合合公司之請求顯無理由。
⒋被上訴人聯聯合合公司並未證明系爭委託契約屆滿前已送國宅處核准，且亦未
事前告知及將定金交付上訴人，上訴人如何知曉已送審核准及收取定金之事實，此等事實皆為契約屆滿後由被上訴人聯聯合合公司發存證信函所告知，並非在契約屆滿前即告知。
⒌被上訴人聯聯合合公司又主張未簽訂正式買賣契約前已完成委託義務，仍依系
爭委託契約第五條第三項請求支付服務報酬，亦顯然錯誤，一則其並未舉證於委託期間內已完成委託義務，二則其違反委託義務於委託期間內從未通知有任何第三人欲購買並交付定金及其應將該人之資格送審核准等事實，是被上訴人聯聯合合公司此部分之主張亦顯無理由。
⒍由被上訴人聯聯合合公司所提之錄音帶內容顯示，被上訴人聯聯合合公司並不
否認黃太成係其送國宅處審核，且於上訴人尋問買賣雙方應經國宅處同意時，亦多次明白表示買方國宅購買資格或承買資格皆符合，但皆未提出任何國宅處核准承購之書面證據，足證雙方確實有約定買方應送國宅處審核同意後，方可收取定金，且收取定金部分被上訴人聯聯合合公司亦於錄音帶內容承認上訴人等有指示同意權，但本件卻完全未通知上訴人即在期滿前收取定金，且違反第一次仲介先送國宅處審核之前例，是被上訴人聯聯合合公司確實未依雙方約定履行義務，故被上訴人之請求顯無理由。
⒎本件確為國宅買賣，而國宅買賣有其法定要式行為，亦即應先送審同意後才有
承購資格，此為雙方所明知，且被上訴人聯聯合合公司於錄音帶中亦承認確有承買資格應符合方須簽約，但被上訴人聯聯合合公司並未證明被上訴人李楚璿已經送審並符合國宅承購資格，是被上訴人聯聯合合公司並未善盡其委託之責，被上訴人之請求顯然錯誤。
㈥原審認定未經國宅處同意並不影響被上訴人聯聯合合公司之報酬請求權，實有錯誤︰
⒈上訴人委託被上訴人聯聯合合公司銷售期間，確有第三人黃太成欲購買系爭國
宅，經被上訴人聯聯合合公司幫上訴人書寫資料送國宅處審核，惟因黃太成承購資格不符而被駁回，此駁回發文時間為「民國九十一年二月四日」，而上訴人收到之時間為「九十一年二月十五日」，亦即本件買賣契約成立應以購買者身分符合國宅承購資格方可簽立買賣契約，此觀黃太成被國宅處退件駁回即可明證，而本件自黃太成因承購資格不符而被退件後，即無任何以上訴人名義聲請出售予第三人之聲請書送往國宅處，足證本件根本無經國宅處審查合格並同意之事實存在，何來報酬之給付，況被上訴人聯聯合合公司通知收取定金（但從未有送件核准事實證據存在）係在雙方合約期滿後才發存證信函通知，顯有問題。
⒉被上訴人聯聯合合公司之請求依系爭委託契約內容，因契約期滿即失效，其即
無任何代理收受定金之權限，至於事後虛偽之定金收據依發函時間顯非於合約有效期間內，因此其請求顯無理由。
⒊至於被上訴人聯聯合合公司主張第二次買方李楚璿具有承購國宅之資格顯然嚴
重錯誤，因被上訴人聯聯合合公司所提出之資料皆為被上訴人李楚璿申請補助人民自購住宅，並非符合國宅承購資格之證明文件，而其函文時間皆為八十八年二月四日、八十九年元月四日、八十九年三月二十日，並明載被上訴人李楚璿貸款期限為九十年三月二十日，亦即被上訴人李楚璿所有資料皆為本件發生「前」即為失去人民貸款自購住宅之資格，且明顯並非證明被上訴人李楚璿具有國宅承購資格，是被上訴人聯聯合合公司仍然違反雙方送國宅處審核通過之協議。
㈦原審既認定被上訴人李楚璿未完成簽約手續，實無加倍退還定金之理：
被上訴人李楚璿主張已交付定金，即有類推適用民法第二百四十九條規定之適用，實為錯誤，因上訴人委託期間已屆滿並未收到被上訴人李楚璿之定金，且未收到國宅處核准被上訴人李楚璿具有購買國宅資格之證明書，何來民法第二百四十九條規定之適用？㈧原審認定事實顯與臺北市國宅處函示內容違背：
⒈被上訴人於原審所提私文書並非國宅處核准文件，因此被上訴人李楚璿仍未舉證其具有承購國宅之資格。
⒉依國宅處回函明示：「四、由於本市辦理輔助人民貸款自購住宅及購買國宅之
案件係分別公告及受理申請，故符合申請輔助人民貸款自購住宅之條件者並非同時合乎具有購買國宅之資格」。
⒊由上可知，依前開國宅處函文內容即知被上訴人李楚璿並非具有國宅承購資格
，因此本件並非可歸責於上訴人之事由，原審認定顯與國宅處函示內容有所違背。
㈨被上訴人聯聯合合公司屢次爭執送國宅處審核並非雙方協議內容，顯然嚴重錯誤：
⒈被上訴人聯聯合合公司及上訴人皆明知本件為國宅買賣，應送國宅處審核為買賣的重要內容。
⒉上訴人與被上訴人聯聯合合公司確因本件國宅買賣有將前買主黃太成資格送審且未先收取定金之事實，此為雙方所明知且存在之事實。
⒊被上訴人聯聯合合公司於與上訴人乙○○之對話錄音帶中多次保證被上訴人李
楚璿具有國宅承購資格，若具有國宅承購資格非雙方所協議之內容，何以被上訴人聯聯合合公司於錄音帶中再三保證被上訴人李楚璿具有承購國宅之資格，是雙方對於買主應先送國宅處審核同意之協議確實存在。
㈩依國民住宅條例第十九條、國民住宅條例施行細則第二十七條之規定，倘若被上
訴人李楚璿有國宅承購資格，一則是否可承購系爭國宅仍有問題，二則國宅處對於本件買賣有優先承購權，亦未經國宅處回函同意拋棄優先承購權，因此被上訴人聯聯合合公司顯然違反雙方委託關係並包括事先送審核准之協議，況有第一買主黃太成先送審之事實存在，故被上訴人聯聯合合公司未送國宅處審核通過即收取定金之行為顯然嚴重違反雙方約定及協議，是本件係可歸責於被上訴人聯聯合合公司之事由而給付不能，被上訴人聯聯合合公司之請求顯無理由。
原審既認定被上訴人聯聯合合公司收取被上訴人李楚璿定金但卻未交付上訴人之
事實，即上訴人並未取得定金，何來判決給付兩倍定金？亦即上訴人未收到定金，係為兩造不爭之事實，上訴人自得主張抵銷。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出高雄市民申請登記等候承購國民住宅記貸款自購住宅須知影本、臺灣省各縣（市）申請國民住宅等候承購、申請貸款自購住宅登記填表須知影本各一份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠先將買主資格送國宅處審核通過並非被上訴人聯聯合合公司之契約義務，亦非被上訴人聯聯合合公司得收受定金之前提要件：
⒈自上訴人與被上訴人聯聯合合公司所簽訂之系爭委託契約觀之，於第六條規範
受託義務之約定中，並未課以其必須將買方資格送國宅處審核通過之義務，故上訴人一再主張被上訴人聯聯合合公司有先將買方資格送國宅處審核之義務，顯與事實不符。
⒉再者，上訴人復主張其與被上訴人聯聯合合公司間訂有買主應先取得國宅處承
購核准，被上訴人聯聯合合公司方可收受定金之協議存在，亦係上訴人臨訟編撰之詞，並非事實。蓋於系爭委託契約第七條第四項已明確約定，只要買方之出價達委託價格，被上訴人聯聯合合公司即有權利代收定金，並未規定其必須先將買主資格送國宅處審核通過始能收受定金，而其於委託期限前找到之買主即被上訴人李楚璿之出價確實已達到委託價格三百八十萬元，故被上訴人聯聯合合公司依契約授權代上訴人收受定金，絕無違誤。
⒊按上訴人與被上訴人間之權利義務究竟為何，應完全取決於雙方之契約約定，
上訴人一再援引黃太成個案先將其資料送國宅處審核之特別處理情形，即指稱此係被上訴人聯聯合合公司之契約義務，實依約依法無據。蓋被上訴人聯聯合合公司之所以會先將黃太成之資料送國宅處審核，係依據上訴人戊○○之額外囑託，此有被上訴人聯聯合合公司法定代理人甲○○與上訴人乙○○電話通話錄音譯文所載：「你媽媽說這個先不要收，先送」及第八頁所載「我們幫你們送買方的資料，這個也是她自己交代叫我們送的」，皆可證明被上訴人聯聯合合公司先將黃太成之資料送國宅處審核，完全是基於上訴人戊○○之囑託而額外幫忙，亦足證將買主資格先送國宅處審核並非被上訴人聯聯合合公司之契約義務，否則上訴人依約即有辦理之義務，上訴人根本無須再為額外之指示。且當時黃太成之出價為三百七十萬元，被上訴人聯聯合合公司亦無權先代受定金。
㈡上訴人主張系爭委託契約因違反消費者保護法而無效，被上訴人否認之：
⒈上訴人主張被上訴人聯聯合合公司未給予上訴人系爭委託契約之審閱期間，故該契約違反消費者保護法而無效，顯與事實不符：
⑴按系爭委託契約內容並不複雜，字體亦大小適中，且上訴人於簽訂該契約前
，被上訴人聯聯合合公司業與上訴人就該契約內容進行約一個月之磋商，故上訴人係在對該契約內容充分瞭解下，始簽訂該契約。
⑵系爭委託契約經雙方簽訂後，其後又經過三次契約修改，雙方並簽署「契約
內容變更合意書」在案，而上訴人於前後三次之修約過程中，除委託金額外，皆未針對因系爭委託契約內容有任何不公平條款而提出修改之要求，足證上訴人對於系爭委託契約內容並無任何異議，且雙方係基於平等之立場履行該契約。
⑶再者，於消費者保護法中並未課予業者必須給予消費者契約審閱期間之義務
，僅於同法施行細則第十一條定有三十日以內之合理期間，姑不論此項規定是否超過母法之授權，該規定亦無契約無效之法律效果。且該施行細則之立法目的應係在保障消費者充分瞭解契約內容之權利，但絕非謂消費者在充分審閱合約並訂約後，仍得任意主張契約無效甚明。
⒉上訴人復主張被上訴人聯聯合合公司未將買主資格送國宅處審核顯失公平，故系爭委託契約因違反消費者保護法第十二條而無效，亦依約依法無據：
⑴按消費者保護法第十二條關於定型化契約違反誠信原則而無效之規定，其法
律效果係「定型化契約中之條款」如有違反誠信原則顯失公平，則「該條款無效」，故必須該違反誠信原則顯失公平之約定先成為定型化契約中之條款，始有消費者保護法第十二條之適用。
⑵而如前述，被上訴人聯聯合合公司應將買主資格送國宅處審核並非系爭委託
契約中之條款，且上訴人亦未證明該義務係內政部定型化契約版本所規定之應記載事項而依法構成契約之內容，或未記載該規定有何違反內政部定型化契約版本之情事，故上訴人主張因被上訴人聯聯合合公司未將買主資格送國宅處審核，系爭委託契約即係違反消費者保護法第十二條而無效，顯然依約依法無據。
㈣上訴人復主張被上訴人聯聯合合公司未告知得選用內政部公告之定型化契約範本
，及系爭委託契約違反內政部公告之定型化契約範本而無效，被上訴人亦否認之：
⒈未告知得選用內政部公告之定型化契約範本，並不會使系爭委託契約無效：
⑴依消費者保護法第十七條及消費者保護法施行細則第十五條之規定觀之，契
約當事人間本容許使用事業自行擬定之定型化契約，只是事業自行擬定之定型化契約條款不得違反中央主管機關公告之應記載或不應記載事項，又中央主管機關公告之應記載事項當然構成契約之內容，故即使未採取內政部公告之定型化契約範本，亦不影響當事人間契約之效力，舉重以明輕，未告知得選用內政部公告之定型化契約範本，自不使契約當事人間之契約無效。⑵上訴人復提出信義房屋未告知得選用內政部公告之定型化契約範本，而違反
公平交易法之個案，作為其主張契約無效之依據，惟於此案中僅涉及相關行政責任之問題，契約並未因此而被認定為無效。況於該案中，係因信義房屋讓買方簽署者係「斡旋金契約」，此契約之法律效果與內政部版之「要約書」之法律效果截然不同，故信義房屋才會被認定違反公交法。然而本件由被上訴人聯聯合合公司與上訴人所簽訂者係「委託銷售契約書」，且其相關權利義務與內政部之委託銷售契約範本並無重大不同，與前揭信義房屋個案所述情況完全不同，且系爭委託契約亦無任何違法之處已如前述，故實不容上訴人援引不相關之個案而主張系爭委託契約無效。
⒉上訴人主張系爭委託契約違反內政部公告之定型化契約範本即為無效，顯然依約依法無據：
⑴按內政部就其房地產委託銷售契約書範本訂有「契約範本使用說明注意事項
」，其開宗明義即表明「本契約範本適用於成屋及中古屋所有權人將其房屋委託房屋仲介公司銷售時之參考，．．．惟消費者與仲介公司參考本範本訂立委託銷售契約時，仍可依民法第一百五十三條規定意旨，就個別情況磋商合意而訂定之」，足證內政部契約範本並未排除契約自由原則之適用，故上訴人主張系爭委託契約之內容與內政部契約範本內容不同即為無效，實屬無稽。
⑵上訴人又主張因被上訴人聯聯合合公司未讓其簽認房地產標的現況說明書及
未讓買方簽立要約書，故系爭委託契約違反內政部公告之定型化契約範本而無效，惟不論房地產標的現況說明書或要約書，其目的都在保護買主之權利，而非在保護賣方之權利，故上訴人實不得執此主張系爭委託契約對其有任何顯失公平之處。況對於系爭國宅之買賣現況，已於系爭委託契約中載明，上訴人並依系爭委託契約第七條約定，保證對於委託銷售之不動產有出售之權利，且產權清楚，並可依約配合交屋，故對於買主來說，已有足夠之保障。再者，內政部版之要約書，其主要規範內容不外乎是買賣標的、買賣價金及付款方式、簽訂不動產買賣契約書之期間及違約處罰，而就此等重要規定，於被上訴人聯聯合合公司代理上訴人與被上訴人李楚璿所簽訂之定金收據中皆已載明，其效力與要約書並無不同，故上訴人實不得再主張系爭委託契約有何違法無效之處。
㈤上訴人主張系爭委託契約未由經紀人於上簽章且被上訴人聯聯合合公司未將「不
動產說明書」給上訴人簽章，已違反不動產經紀業管理條例而無效，惟上訴人之主張顯無理由：
⒈按不動產經紀業管理條例第三十七條第一項前段規定：「本條例公布施行前已
從事不動產經紀業之人員，得自本條例公布施行之日起繼續執業三年」，而本條例係自八十八年二月三日公布施行，故於九十一年二月三日以前，於本條例公布施行前已從事不動產經紀業之人員，即便尚未取得經紀人資格，仍可繼續執行業務，合先敘明。
⒉復查被上訴人聯聯合合公司之法定代理人甲○○於前揭條例公布施行前即已從
事不動產經紀業，故可合法執行經紀人業務至九十一年二月三日，而系爭委託契約於九十年八月二十三日簽訂時，甲○○已依法於系爭委託契約上簽章，故並無任何上訴人所主張之系爭委託契約因違反不動產經紀業管理條例第二十二條而無效之情事。
⒊另就何謂「不動產說明書」，於不動產經紀業管理條例中並未規定其格式，而
於系爭委託契約中已說明系爭不動產之現況，並由上訴人蓋章確認，故並無任何違法之可言。
㈥被上訴人聯聯合合公司確實已於委託期限屆滿（即九十一年二月二十五日）前找到買主被上訴人李楚璿，上訴人依約依法即應給付仲介報酬：
⒈被上訴人已提出於九十一年二月二十三日簽收之定金收據、錄音帶及譯文、九
十一年二月二十三日通聯記錄，證明被上訴人聯聯合合公司確已於委託期限屆滿前找到買主被上訴人李楚璿並收受定金。
⒉再者，於被上訴人聯聯合合公司通知上訴人已找到買主收受定金，並與上訴人
確定簽約時間之通話紀錄中，上訴人一再提及「我不滿意這個價格」、「賣這個房子這種價錢，讓我很不甘心」，卻從未提及已超過委託期限，明顯得知上訴人拒絕履約之理由純係不滿意成交價格，更足證被上訴人聯聯合合公司通知上訴人找到買主並收受定金之時間點確實在委託期限之前，否則上訴人大可理直氣壯地以超過委託期限為由，拒絕被上訴人聯聯合合公司之任何要求，故上訴人顯然係惡意違約。
㈦上訴人於原審從未為抵銷之意思表示，故原審命上訴人加倍返還訂金並無任何違誤。
㈧綜上所述，被上訴人聯聯合合公司確已於委託期限前，依照上訴人之委託價格找
到買主被上訴人李楚璿並收受定金，被上訴人並於委託期限前將該等事實告知上訴人，而上訴人卻以成交價格太低而惡意違約。且於雙方履約之過程中，上訴人從未爭執系爭委託契約有何違法無效之處，卻於被上訴人聯聯合合公司依約達成委託義務並起訴請求上訴人給付報酬並加倍返還定金後，始主張系爭委託契約無效而企圖卸責，非但有違誠信原則，更依約依法無據。
㈨依據系爭委託契約約定，如買主之出價達委託銷售價格，則被上訴人聯聯合合公
司即可代收定金。黃太成案之處理情形，僅係上訴人等於個案之特別委託，不得以此取代系爭委託銷售契約之明文規定：
⒈系爭委託契約第七條第四項明文規定：「為促成銷售順利，甲方授權乙方，買
方出價若達委託價格時，可代收定金。」故只要符合「買方出價達委託價格」此項單一要件，被上訴人聯聯合合公司即有權利代收定金。而被上訴人聯聯合合公司所找到之買主被上訴人李楚璿之出價確實已達到委託銷售價格三百八十萬元，故被上訴人聯聯合合公司係依約收受被上訴人李楚璿之定金，絕無任何違誤。
⒉黃太成之個案，因被上訴人聯聯合合公司與黃太成洽談時，黃太成之出價為三
百七十萬元，並未達到委託銷售價格，故被上訴人聯聯合合公司依約並無代收定金之權利。而就黃太成案買賣雙方就價格始終未達成合意乙事，亦可自上訴人戊○○於九十二年四月二十八日庭訊時之供述以得知。經訊及黃太成之出價為何時？上訴人戊○○僅一再強調自己同意的價格為三百八十萬元，惟卻未表明黃太成也同意以三百八十萬元之價格成交，甚至一方面說「後來因為被駁回就沒有下文」，一方面又說「黃太成案件被駁回後，他還想要殺價成三百七十萬元」等顯然矛盾之供詞，不過自上訴人表明「還想要」之語氣觀之，亦可反映出於黃太成案買賣雙方就價格始終未達成三百八十萬元合意之事實。
⒊既然黃太成之出價未達委託銷售價格，則是否收受定金及是否要有進一步之商
議，即取決於上訴人之決定，故經被上訴人聯聯合合公司詢問之結果，上訴人始表明：「這個先不要收，先送」，另上訴人戊○○於庭訊時亦表明：「之前我與仲介公司打契約時，並沒有在契約中註明要先送審，後來仲介公司找來買主黃太成時，仲介公司問我說要不要先向黃太成收定金，但我不同意，我有口頭跟仲介公司說，要先送審核可之後才能收定金」，皆在在證明於黃太成案中先送國宅處審核再收定金，純粹是於不符合契約約定得代收定金之情形下，上訴人於個案之特別指示，並不得以此取代兩造於系爭委託契約中之明文約定。
㈩上訴人主張即便被上訴人李楚璿符合購買國宅之資格，亦有國宅處是否行使優先
承購權之問題云云，惟經查上訴人於委託期限屆滿後短短一個月內就已將系爭國宅另行出售予第三人，惟國宅處並未就系爭國宅行使優先承購權，足證關於優先承購權之規定，並不會成為買賣系爭國宅之障礙已明：
⒈上訴人主張：契約訂定的金額如果過低，國宅處將會有優先承購權，故優先承
購權之制度設計是避免國宅所有權人賤賣國宅云云，惟依內政部台內字第二五六九七三號解釋函已敘明：「按政府興建之國民住宅主管機關參照附近房地產市價酌予折減在成本以下訂定之。．．．本案國民住宅主管機關行使優先承購權購回國民住宅，其再出售時之售價自有上開法律規定適用」，既然國民住宅主管機關於自行轉售國宅時都是以低於市價之價格為售價，則其行使優先承購權之目的則非避免國宅被賤賣，否則國宅處不也是在賤賣國宅？另內政部台內營字第三二七一號函釋亦表明，國宅處行使優先承購權之目的係在避免投機轉讓圖利。綜上所述，國宅處行使優先承購權之目的並非避免國宅被賤賣，而是避免投機轉讓圖利。
⒉而就系爭國宅目前之建物登記謄本觀之，上訴人於九十一年三月二十五日已將
系爭國宅出售予第三人黃鴻麒，且據悉出售之價格高於三百八十萬元。誠如前述，國宅處行使優先承購權之目的係在避免國宅所有人以高價轉售國宅圖利，而既然上訴人以高於三百八十萬元之價格出售系爭國宅，國宅處並未行使優先承購權，則上訴人如依約將系爭國宅以三百八十萬元出售予被上訴人李楚璿，國宅處自無行使優先承購權之可能，且經被上訴人詢問國宅處之結果，國宅處亦表明其幾乎從未行使過優先承購權，現行國宅條例亦已將優先承購權之規定刪除，故上訴人所主張關於國宅處行使優先承購權之疑慮，實際上並不存在。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出系爭國宅之土地及建物登記謄本影本、內政部函影本各一份。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人聯聯合合公司於九十年八月二十三日受上訴人委託，於九十年八月二十四日起至九十一年二月二十五日止居間仲介銷售上訴人三人分別共有之坐落臺北市○○區○○段五小段二０六地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○○路○段○○巷○○弄○○號國民住宅（下合稱「系爭國宅」），委託價格為三百八十萬元，並約定於完成委託之居間仲介銷售行為時，得向其請求實際成交價額百分之四之服務報酬，詎被上訴人聯聯合合公司於九十一年二月二十三日尋得買主即被上訴人李楚璿願以三百八十萬元買受系爭國宅，被上訴人李楚璿亦交付定金五萬元，而完成系爭委託契約第六條第二項所定之媒介訂約義務後，上訴人竟拒絕出售系爭國宅，故被上訴人聯聯合合公司得依系爭委託契約第四條之約定請求給付服務報酬，縱於上訴人未與被上訴人李楚璿正式簽訂不動產買賣契約書前，不能認被上訴人聯聯合合公司已完成受託義務，惟依系爭委託契約第五條第三項之約定，委託期限內，上訴人如拒絕以委託條件與被上訴人聯聯合合公司所洽妥之交易對象訂立不動產買賣契約，上訴人仍應依約定之委託價格百分之四支付服務報酬；又被上訴人李楚璿向被上訴人聯聯合合公司表示願以三百八十萬元向上訴人購買系爭國宅時，買賣契約即已成立，且被上訴人李楚璿亦於九十一年二月二十三日交付定金五萬元，依民法第二百四十八條之規定，亦推定買賣契約成立，然上訴人卻無故不履行契約，故依系爭委託契約第十四條第二項約定，被上訴人李楚璿得要求上訴人加倍返還定金，縱被上訴人李楚璿與上訴人間之買賣契約並未成立，惟被上訴人李楚璿所交付之定金具有立約定金之性質，依定金收據中之約定，並類推適用民法第二百四十九條第三項之規定，上訴人亦應加倍返還定金；又上訴人三人就系爭國宅為分別共有，應就系爭債務各負三分之一之給付責任，爰求為命上訴人應各給付被上訴人聯聯合合公司五萬零六百六十七元及自九十一年三月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及上訴人應各給付被上訴人李楚璿三萬三千三百三十三元及自九十一年三月十日起迄清償日止按年息百分之五計算之利息之判決（其中上訴人應各給付被上訴人聯聯合合房屋仲介有限公司超過五萬零六百六十六元部分，以及上訴人戊○○、乙○○與丙○○應給付被上訴人金額之遲延利息起算日，超過分別自九十一年五月二十一日與九十一年五月二十二日起算之部分，經原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明上訴而確定）。
二、上訴人則以：㈠系爭委託契約因符合消費者保護法第十二條之規定而為無效；又被上訴人聯聯合合公司違反消費者保護法施行細則第十一條之規定、內政部版本之房地產委託銷售契約書範本、不動產經紀業管理條例第二十二條及第二十三條之規定，亦屬無效；另被上訴人聯聯合合公司未告知上訴人有內政部版本之房地產委託銷售契約書之適用，且未予上訴人選擇適用內政部版本或其公司版本之權利，有嚴重違反消費者保護法之行為；況被上訴人聯聯合合公司不僅於簽約當日即將價格降低六十八萬元，顯然顯失公平，且於短期間內即十一月、十二月又再度降價八十萬元及七十萬元，亦即簽約不到四個月即降價二百十二萬元，此等行為顯失公平且為違法無效。㈡國宅買賣有其法定要式行為，即須經送審通過後才有承購資格，此為兩造所明知，並有口頭協議，且被上訴人聯聯合合公司亦承認上訴人就定金之收取有指示同意權，惟本件收取定金卻未通知上訴人，且違約未先送國宅處審核通過即收取定金，故被上訴人之請求無理由。㈢被上訴人聯聯合合公司如確於九十一年二月二十三日已收取定金，則至九十一年二月二十五日止，有三天可發函通知上訴人辦理簽約事宜，然被上訴人聯聯合合公司於九十一年三月五日始發函告知其已收取定金，上訴人於九十一年二月二十五日系爭委託契約期間屆滿時，並未接獲被上訴人聯聯合合公司通知已收定金，故被上訴人聯聯合合公司主張已於委託期間內收受定金顯屬虛偽等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人委託被上訴人聯聯合合公司銷售系爭國宅，幾經降價結果，最終約定委託銷售總價款為三百八十萬元，委託期間自九十年八月二十四日起至九十一年二月二十五日止，服務報酬為實際成交價格之百分之四，被上訴人李楚璿已交付五萬元定金予被上訴人聯聯合合公司等事實，業經被上訴人提出與所述相符之系爭國宅建物及土地所有權狀影本、系爭委託契約書影本、契約內容變更合意書影本、授權書影本、定金收據影本為證，並為上訴人所不爭執，堪認為真正。
四、被上訴人聯聯合合公司主張其於委託期限屆至前之九十一年二月二十三日尋得買主即被上訴人李楚璿願以三百八十萬元買受系爭國宅，其並代收定金五萬元，惟於當日通知上訴人時，上訴人竟拒絕出售系爭國宅之事實，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。綜合兩造爭執之點，本院所應審究者為：㈠系爭委託契約是否有無效之情事？㈡被上訴人聯聯合合公司得否請求上訴人給付報酬？㈢被上訴人李楚璿得否請求上訴人加倍返還定金？茲分述之。
五、系爭委託契約是否有無效之情事？㈠按所謂定型化契約，係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全
部或一部而訂定之契約，消費者保護法第二條第七款定有明文。蓋企業經營者為與不特定之多數相對人訂約之用，而預先就契約內容擬定交易條款，為避免事業一方面減輕或排除其本身之責任，加重相對人之責任，另一方面限制或剝奪相對人權利之行使，甚至將各種風險轉嫁由相對人負擔，使相對人喪失決定契約內容、交易條件之自由，故透過消費者保護法加以規範。本件上訴人與被上訴人聯聯合合公司所簽訂之系爭委託契約，係以被上訴人聯聯合合公司為與不特定多數人訂立同類契約之用，而單方預先擬定之契約條款作為該契約之一部，應屬消費者保護法所稱之定型化契約，且系爭委託契約第一條至第三條，係契約當事人個別磋商而合意之非一般條款，其餘第四條至第十四條則屬於被上訴人聯聯合合公司單方預先擬定之一般條款，合先敘明。
㈡次按「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康與安全，並向
消費者說明商品或服務之使用方法，維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費者保護措施。」「政府、企業經營者及消費者均應致力充實消費資訊，提供消費者運用，俾能採取正確合理之消費行為，以維護其安全與權益。」消費者保護法第四條、第五條分別定有明文。基於上開對企業經營者應提供充分與正確消費資訊之要求，以及該法第六十三條之授權，行政院所發布之消費者保護法施行細則於第十一條規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化約條款之重要性、涉及事項之多寡與複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」上開審閱期間之規定，其目的在於給予消費者足夠之閱覽及思慮時間，以瞭解定型化契約中一般條款之內容，並決定是否簽訂契約，是如未予消費者合理之審閱期間即簽訂定型化契約，依消費者保護法第十一條「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。」「定型化契約如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」之規範意旨，解釋上應推定消費者並未瞭解定型化契約中之一般條款，則其縱與企業經營者簽訂該定型化契約，亦難認契約當事人就該契約中之一般條款業已合意，是除消費者主張該一般條款仍構成契約之內容者外，應認該定型化契約之一般條款因未經當事人合意而不構成該契約之內容。故前開消費者保護法施行細則第十一條之規定，並無牴觸或逾越母法授權範圍之情形。又上開審閱期間之規定，對於消費者而言，係屬權利之一種，法律上雖無禁止拋棄之規定，惟企業經營者應於消費者簽訂定型化契約前，主動告知其有關審閱期間之規定，如有實際需要，可應消費者要求，於契約上加註放棄審閱期間權利等文字，並由消費者簽名蓋章，惟該放棄審閱期間之文字不得以定型化契約條款方式為之，更不得因未告知消費者有審閱期間之規定，致消費者無表示意見之機會，即認為消費者放棄審閱期間之權利。
㈢針對委託房屋仲介業者銷售房屋之定型化契約，內政部曾於八十六年六月十四日
以臺內地字第八六○五六四七號公告「房地產委託銷售契約書範本」，嗣於八十七年八月十九日以臺內地字第八七九○三三四號公告修正，均開宗明義於契約範本之首，明確宣示房地產委託銷售契契約書之審閱期間應至少為三日。是被上訴人聯聯合合公司提供其所預先擬定之定型化契約一般條款與上訴人簽訂系爭委託契約前，自應遵守上開至少三日審閱期間之規定，予上訴人攜回審閱該定型化契約一般條款之全部內容。被上訴人聯聯合合公司主張於系爭委託契約簽訂前，其已與上訴人就該契約內容進行約一個月之磋商，上訴人充分瞭解該契約內容等情，惟為上訴人所否認，被上訴人聯聯合合公司復無法舉證以實其說，自難採信。至於系爭委託契約經雙方簽訂後，雖曾經三次修改，並簽署「契約內容變更合意書」，惟查上訴人於前後三次之修約過程中，除應被上訴人聯聯合合公司之要求而降低委託銷售金額，並簽訂僅載有降低委託銷售金額之「契約內容變更合意書」外，被上訴人聯聯合合公司並未舉證證明其曾將系爭委託契約書交予上訴人審閱，上訴人自無從藉此機會瞭解系爭委託契約之一般條款內容，是不得僅以上訴人曾簽訂「契約內容變更合意書」，即認其已充分瞭解系爭委託契約中之一般條款內容。又被上訴人聯聯合合公司雖曾於受託銷售期間內，仲介黃太成購買系爭國宅並送國宅處審核，惟與其嗣後仲介被上訴人李楚璿購買系爭國宅未經送審即先收定金之作法顯然不同，並致生本件爭議，是上情更不足以為上訴人已充分瞭解系爭委託契約中一般條款內容之論據。綜上，被上訴人聯聯合合公司既未告知上訴人有關審閱期間之規定，復違反前開關於應予上訴人至少三日契約審閱期間之公告及規定，上訴人並因就系爭委託契約之一般條款認知及解釋不同而與其發生爭議，且爭執系爭委託契約之效力，則依消費者保護法施行細則第十一條第二項前段之規定，系爭委託契約中之一般條款得否構成該契約之內容，即非無疑。
㈣又按公平交易法第一條規定「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促
進經濟之安定與繁榮，特制定本法．．．」，是公平交易法之規範目的，除維護交易秩序與確保公平競爭外，並在維護消費者利益與促進經濟之安定與繁榮，雖非一切交易行為有不公平之處，即可為公平交易法之規範對象，但事業與消費者從事交易時，其交易手段嚴重影響消費者利益，即難謂無公平交易法適用之餘地。而同法第二十四條規定，除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。係不公平競爭行為之概括規定，凡具有不公平競爭本質之行為，如無法依公平交易法其他條文規定加以規範者，則可檢視有無公平交易法第二十四條之適用。而公平交易法第二十四條所規範者即為對一些「足以影響交易秩序」之「欺罔行為」或「顯失公平行為」加以管制，因此強調個案交易中，交易之一方是否使用了「欺騙」或「隱瞞重要事實」等引人錯誤之方法，致使交易相對人與其交易，或使競爭者喪失交易機會之「欺罔行為」；抑或對交易相對人為不當壓抑，妨礙交易相對人自由決定是否交易及交易條款之「顯失公平行為」。
㈤查目前國內房屋價格資訊並不充分，而房屋仲介業者因一方面接受屋主委託銷售
房屋，另一方面又代表買主向屋主要約或議價之特有交易制度關係，於成屋買賣過程中，為唯一全盤掌握買賣標的物狀況、買方可選擇之要約方式、買賣雙方之出價及可能成交之價格等交易資訊者，相較買方或賣方而言，明顯居於資訊優勢之地位，致房屋仲介市場之交易相對人具有資訊不對稱之特性。倘房屋仲介業者均能秉持資訊透明及信實服務的行業規範，則將能消弭交易糾紛於無形。惟房屋仲介業者為促使交易相對人為錯誤的決定、迫使交易相對人進行交易，利用交易資訊不對稱之特性，從事限制競爭或不公平競爭行為，卻時有所聞，例如房屋仲介業者利用交易資訊不對稱之特性，在與售屋者簽訂委託銷售契約時，未同時告知甚至隱匿售屋者亦得選擇採用內政部版「房地產委託銷售契約書範本」及其自行預先擬定之委託銷售契約書與內政部版「房地產委託銷售契約書範本」之區別及其替代關係，客觀上有引起售屋者誤認或受騙之合理可能性，而與其簽訂其自行預先擬定之委託銷售契約書，即屬足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，而違反公平交易法第二十四條之規定。
㈥另按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保
護法第十二條第一項定有明文。至於定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之（同法施行細則第十三條參照）。經查：
⒈上訴人辯稱其於簽訂系爭委託契約時，被上訴人聯聯合合公司並未告知其亦得
選擇採用內政部版「房地產委託銷售契約書範本」及該契約範本與系爭委託契約書之區別及替代關係一節，為被上訴人聯聯合合公司所不爭執。是被上訴人聯聯合合公司上開消極隱匿消費資訊之行為，客觀上自有引起上訴人誤認或受騙之合理可能性，則被上訴人聯聯合合公司僅提供其自行預先擬定之委託銷售契約書予上訴人簽署，揆諸前揭說明，即屬違反公平交易法第二十四條之足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。
⒉觀諸系爭委託契約之一般條款第五條係關於上訴人違約仍應給付報酬之處罰約
定，相當於內政部版「房地產委託銷售契約書範本」第十一條第一項之約定，而系爭委託契約第五條第三款「委託期限內，甲方（即上訴人）如拒絕以本委託條件與乙方（即被上訴人聯聯合合公司）所洽妥之交易對象訂立不動產買賣契約時。」之約定，則為內政部版「房地產委託銷售契約書範本」所無，惟因被上訴人聯聯合合公司媒介成立時，願買人僅係提出買賣契約之要約，仍待上訴人承諾，買賣契約方為成立，非謂願買人同意以委託人委售價格購買時，委託人與願買人間之買賣契約即已成立，是上訴人原則上並不負有與被上訴人聯聯合合公司媒介之相對人訂定買賣契約之義務，則系爭委託契約之上開條款，顯然加重上訴人之違約責任。又系爭委託契約第七條第四項約定「為促成銷售順利，甲方授權乙方，買方出價若達委託價格時，可代收訂金」，惟與此相對者，內政部版「房地產委託銷售契約書範本」第七條第六項則係約定「契約成立後，委託人□同意□不同意（由委託人自行勾選）授權受託人代為收受買方支付之購屋定金」，顯見系爭委託契約第七條第四項與內政部版「房地產委託銷售契約書範本」第七條第六項相較，亦剝奪上訴人得自行決定是否授權被上訴人聯聯合合公司代收定金之選擇權。是被上訴人聯聯合合公司雖非不得提供其預先擬定之系爭委託契約中之一般條款予上訴人簽訂，惟其未告知上訴人得選擇採用內政部版「房地產委託銷售契約書範本」及該契約範本與系爭委託契約之區別及替代關係，而有顯失公平之行為在先，復以其自行擬定之委託銷售契約書一般條款第五條第三款、第七條第四項分別加重上訴人之違約責任及剝奪上訴人得自行決定是否授權被上訴人聯聯合合公司代收定金之選擇權，顯然違反誠信原則，依消費者保護法第十二條第一項之規定，該二條款應認為違反誠信原則，且對上訴人顯失公平，而屬無效。是被上訴人聯聯合合公司主張未告知得選用內政部版「房地產委託銷售契約書範本」，不致使系爭委託契約之一般條款無效，亦不足採。
㈦綜上所述，被上訴人聯聯合合公司於與上訴人簽訂系爭委託契約時，未告知上
訴人簽訂系爭委託契約前得有至少三日之審閱期間，亦違反應予上訴人至少三日契約審閱期間之規定，上訴人並因而爭執系爭委託契約中一般條款之效力，依消費者保護法施行細則第十一條第二項前段之規定，系爭委託契約中之一般條款應不構成該契約之內容。又縱該一般條款得構成系爭委託契約之內容，惟被上訴人聯聯合合公司未告知上訴人得選擇採用內政部版「房地產委託銷售契約書範本」及該契約範本與系爭委託契約之區別及替代關係，復以其自行擬定之委託銷售契約書一般條款第五條第三款、第七條第四項分別加重上訴人之違約責任及剝奪上訴人得自行決定是否授權被上訴人聯聯合合公司代收定金之選擇權，顯然違反誠信原則，並對上訴人顯失公平，依消費者保護法第十二條第一項之規定，該二條款應屬無效。從而，被上訴人聯聯合合公司基於系爭委託契約中之一般條款第四條、第五條第三款之約定，請求上訴人給付服務報酬，即非有據。
六、系爭委託契約中之一般條款縱構成該契約之內容，且該契約一般條款第五條第三款、第七條第四項之規定，亦非無效，則被上訴人聯聯合合公司得否請求上訴人給付報酬？㈠被上訴人聯聯合合公司主張其業於委託期限屆至前，以經上訴人同意之委售價格
三百八十萬元，覓得買主即被上訴人李楚璿之事實，有被上訴人所提九十一年二月二十三日定金收據一份為證，參以被上訴人聯聯合合公司所提出其與上訴人戊○○、乙○○之電話錄音譯文，上訴人並不爭執錄音帶內聲音與上訴人戊○○、乙○○二人相同，且九十一年二月二十三日被上訴人聯聯合合公司與上訴人戊○○、乙○○間確有通話之紀錄，亦有經中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司臺北東區營運處所出具之通聯紀錄及該營運處九十一年十一月五日北東營字第九一Ｃ0000000號函可證，該電話錄音譯文形式上之真正，應堪認定，則依該譯文內容記載：「被上訴人聯聯合合公司法定代理人甲○○：『人家今天達到你的參佰捌，那委託書上面寫的一清二楚，我只要達到第七條裡面甲方義務‧‧‧我只要價錢同意，我就可以收定金，除非它價錢沒有達到參佰捌拾萬啊』」（見九十一年二月二十三日與上訴人戊○○之電話錄音譯文）及「甲○○：『我今天最主要是要送錢過去，跟你們講說我們已經有收定金五萬塊了，而且總價有達到你們同意的三百八十萬。』」、「上訴人乙○○：『那現在買主姓什麼？』甲○○：『姓李，李小姐。』」及「甲○○：『我已達到你媽媽的要求三百八十萬那我今天是要把所收的五萬定金送過去讓你們簽收，順便敲簽約時間，所以我才說要當面談。』」（見九十一年二月二十三日與上訴人乙○○之電話錄音譯文）等語，足認被上訴人聯聯合合公司確已於委託期限屆至即九十一年二月二十五日前，以經上訴人同意之委售價格三百八十萬元覓得買主並通知上訴人。
㈡按當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之
契約為居間契約，民法第五百六十五條定有明文。依系爭委託契約之約定，上訴人係將其所有之系爭國宅委託被上訴人聯聯合合公司居間銷售，並於系爭委託契約第四條約定：被上訴人聯聯合合公司於完成上訴人委託之居間仲介銷售行為時，得向上訴人請求約定之服務報酬，參以前開規定，應認系爭委託契約具有訂約媒介型居間契約之性質。
㈢次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬，如契約附有
停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第五百六十八條規定甚明。該條之立法理由並載明「查民律草案第七百五十九條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成立而撤銷者，居間人不得請求報酬。」揆諸該條規定及立法理由，居間人須其所媒介之契約為有效成立，或於停止條件成就時，始得請求報酬。又政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶，九十一年十二月十一日年修正公布前國民住宅條例第十九條第一項定有明文。該規定非屬效力規定，並不影響法律行為之效力，故國民住宅之出售人與承購人就國民住宅所訂定之買賣契約，縱未經國民住宅主管機關之同意，亦不影響該買賣契約已經成立生效之認定（最高法院著有七十九年度臺上字第一二０五號、八十四年度臺上字第六六四號判決參照），惟參酌民法第五百六十八條之立法精神，及民法第五百六十七條第一項：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」及第二項：「以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」規定之立法理由，亦在促使委託人與相對人間契約之有效被履行，則在委託人與居間人均明知居間之標的為國民住宅時，應類推適用民法第五百六十八條第二項之規定，以委託人與相對人間之國民住宅買賣經國民住宅主管機關之同意，為居間人報酬給付請求權之停止條件。
㈣又按委託人原則上並不負有與居間人媒介之相對人訂定買賣契約之義務，是以居
間人媒介而成時，相對人僅係提出買賣契約之要約，仍待委託人承諾，買賣契約方行成立，非謂相對人同意以委託人委售價格購買時，委託人與相對人間之買賣契約即已成立，已如前述。且以定型化契約之一般條款，排除民法第五百六十八條之適用者，顯悖於民法第五百六十八條之立法意旨，應屬消費者保護法第十二條第二項第二款之顯失公平情形而無效。則本件被上訴人聯聯合合公司以系爭委託契約中之一般條款第四條約定其於完成上訴人委託之居間仲介銷售行為時即得向上訴人請求報酬，依上開規定及說明，該約定應屬無效。又被上訴人聯聯合合公司迄未將被上訴人李楚璿欲承購系爭國宅之事實，報請國宅處審核同意，且上訴人亦尚未與被上訴人李楚璿簽訂買賣系爭國宅之契約，為兩造所不爭執，則原告聯聯合合公司自不得依系爭委託契約第四條之約定，訴請上訴人給付報酬。
㈤另按系爭委託契約第五條第三款固約定，委託期限內，上訴人如拒絕以本委託條
件與被上訴人聯聯合合公司所洽妥之交易對象訂立不動產買賣契約時，上訴人仍應依約定之委託價格百分之四支付服務報酬。且媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院八十四年度臺上字第二九二五號判決參照）。惟上開情形，仍應以被上訴人聯聯合合公司媒介就緒，並完成其應履行之義務，使系爭國宅之買賣契約處於隨時可簽訂之狀態後，上訴人仍故意拒絕與其所洽妥之交易對象訂約，始足當之。經查：
⒈本件屬於國宅買賣，而依九十一年十二月十一日年修正公布前國民住宅條例第
十九條第一項、第二項之規定，應先報請國宅處審核同意，且國宅處有優先承購權，否則依同條例第二十一條第一項第三款之規定，國宅處得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行。被上訴人聯聯合合公司為專事房屋銷售之仲介業者，自應瞭解並遵守上開規定。惟因其所提供之系爭委託契約中之一般條款，係為與不特定之多數委託銷售一般房屋者訂約之用所預先擬定，而非特別針對委託銷售國宅所擬就，其內容自不足以規範委託銷售系爭國宅之所有事項，既然被上訴人聯聯合合公司明知於出售國宅之前，須先報請國宅處審核同意並放棄優先承購權，則依消費者保護法第十一條第二項之規定，系爭委託契約內縱無被上訴人聯聯合合公司應於上訴人與買受人簽訂買賣契約前，將買受人之資格報請國宅處審核同意並放棄優先承購權之條款，解釋上亦應認為被上訴人聯聯合合公司有上開義務存在，況其之前確有將黃太成之資格報請國宅處審核且遭駁回之前例，而於本件被上訴人李楚璿欲承購系爭國宅之個案中，被上訴人聯聯合合公司亦不否認其有報請國宅處審核同意並放棄優先承購權之義務存在（僅爭執是否有權先收定金，詳後述）。是被上訴人聯聯合合公司以系爭委託契約無明文約定為由，主張其並無先將買主資格送國宅處審核同意之契約義務等語，洵不足採。
⒉被上訴人聯聯合合公司主張被上訴人李楚璿曾向臺北市政府國宅處申辦輔助人
民自購住宅貸款獲准，而申辦此購屋貸款之資格條件與承購國宅之資格條件相同，且原告李楚璿於九十一年二月二十五日委託期限屆至前仍符合承購國民住宅之資格等情，縱或屬實，惟因被上訴人聯聯合合公司迄未履行其將被上訴人李楚璿之資格報請國宅處審核同意並放棄優先承購權之義務，無論被上訴人李楚璿是否必然符合承購資格，或國宅處是否一定會同意並放棄優先承購權，系爭國宅之買賣契約均尚未處於隨時可簽訂之狀態，自與前揭系爭委託契約第五條第三款之約定及最高法院八十四年度臺上字第二九二五號判決意旨有違，是上訴人縱曾表示不滿意被上訴人李楚璿所願買受系爭國宅之價格，亦不足以為其應支付服務報酬之依據。是被上訴人聯聯合合公司依系爭委託契約第五條第三款之約定，請求上訴人給付服務報酬，亦屬無據。
七、被上訴人李楚璿得否請求上訴人加倍返還定金？㈠被上訴人李楚璿已交付定金五萬元予被上訴人聯聯合合公司，且其迄未與上訴人
簽訂系爭國宅買賣契約等情，已如前述，則上訴人即無履行買賣契約義務之必要，況被上訴人李楚璿又非系爭委託契約之當事人，是被上訴人李楚璿基於系爭委託契約第十四條第二項「買賣契約不履行係可歸責於甲方（即上訴人）者，由甲方加倍返還定金於買方」之約定，請求上訴人加倍返還定金共十萬元，為無理由。
㈡按最高法院九十年台上字第一四０五號判決要旨雖以：「按契約成立前交付定金
，用以擔保契約之成立者，即通常所謂之『立約定金』，交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民法第二百四十八條規定，於『立約定金』即無適用餘地，惟仍應類推適用民法第二百四十九條之規定。」且被上訴人聯聯合合公司於代收定金後所簽立之定金收據亦載明：「買方逾時不買，定金沒收；賣方不賣，定金加倍退還。」㈢惟因被上訴人聯聯合合公司違反簽約前應予上訴人至少三日審閱期間之規定，是
系爭委託契約中之一般條款第七條第四項，本不構成系爭委託契約之內容，且因被上訴人聯聯合合公司未告知上訴人得選擇採用內政部版「房地產委託銷售契約書範本」及該契約範本與系爭委託契約之區別及替代關係，復以其自行擬定之委託銷售契約書一般條款第七條第四項剝奪上訴人得自行決定是否授權被上訴人聯聯合合公司代收定金之選擇權，違反誠信原則，並對上訴人顯失公平，該條款應屬無效，均如前述。是被上訴人聯聯合合公司應無代上訴人收受定金之權限，則被上訴人聯聯合合公司代上訴人向被上訴人李楚璿收受五萬元定金並簽立定金收據之行為，應屬無權代理，且上訴人復拒絕承認被上訴人聯聯合合公司上開代收定金之行為，則依民法第一百七十條第一項之規定，該代收定金並簽立定金收據之行為，對於上訴人不生效力。是被上訴人李楚璿所交付之五萬元定金，雖具有立約定金之性質，惟上訴人既未受領被上訴人李楚璿之五萬元定金，其即非民法第二百四十九條第三款所謂之「受定金當事人」，且買賣契約亦因被上訴人聯聯合合公司迄未履行其將被上訴人李楚璿之資格報請國宅處審核同意並放棄優先承購權之義務，致系爭國宅買賣契約尚未處於隨時可簽訂之狀態，亦即系爭國宅買賣契約之未簽訂，並非因可歸責於受定金當事人或上訴人之事由所致，則被上訴人李楚璿主張類推適用民法第二百四十九條第三款之規定，請求上訴人加倍返還已收定金共十萬元，亦非有據。
八、綜上所論，被上訴人聯聯合合公司基於系爭委託契約第四條、第五條第三款之約定，訴請上訴人各應給付報酬五萬零六百六十六元及遲延利息，被上訴人李楚璿依系爭委託契約第十四條第二項之約定及類推適用民法第二百四十九條第三款之規定，訴請上訴人各給付三萬三千三百三十三元及遲延利息，均無理由，應予駁回，其等就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審宣示判決筆錄就此部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造聲請宣告假執行及免為假執行，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項至第三項所示。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十四 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B審判長法官 李玉卿~B 法官 周明鴻~B 法官 張國勳右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 二十五 日~B法院書記官 林郁菁