臺灣士林地方法院民事判決 92年度訴字第1243號原 告 乙○○○訴訟代理人 游孟輝律師複 代理人 丁○○被 告 甲○○訴訟代理人 王元勳律師複 代理人 方瓊英律師上列當事人間請求違約賠償等事件，本院於民國93年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴時，其先位之訴係依兩造不動產買賣合約書第9 條第1 項之約定請求，嗣於民國93年4 月28日，原告再追加以給付不能之債務不履行損害賠償為其請求權基礎。經核上開追加之訴與原訴之主要爭點均相同，相關訴訟及證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之追加，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於91年10月25日向被告購買坐落台北市○○區○○○路○○巷2 之1 號6 樓建物及其土地應有部份，雙方約定買賣價金新台幣（下同）11,500,000元，原告並已於簽訂買賣契約之日交付被告1,150,000 元。詎被告未合法解除兩造間之買賣契約，即於92年2 月間，將系爭房地另行出售予訴外人陳宛宜，並於同年3 月17日辦理所有權移轉登記，致其對於原告之給付義務陷於給付不能，原告自得依兩造所簽不動產買賣合約第9 條第1 項之約定，請求被告將所收之款項加倍返還原告，且被告因可歸責於己之事由，致給付不能，原告亦得請求其賠償，故先位之訴即依上開二項請求權，請求被告給付原告2,300,000 元及其利息。退步而言，若鈞院認被告已先合法解除兩造間之買賣契約，始將系爭房地出售予訴外人陳宛宜，則被告沒收原告已繳之價金1,150,000 元作為違約金，亦屬過高，爰依民法第252 條之規定，請求鈞院將違約金酌減為150,000 元，並依不當得利之法律關係，備位請求被告給付原告1,000,000 元及其利息等語。並聲明：㈠先位之訴部分：⑴被告應給付原告2,300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位之訴部分：⑴被告應給付原告1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭買賣合約第4 條之約定，原告需於91年11月1 日給付被告第2 期款1,150,000 元，惟原告並未依約如期給付，被告遂於同年11月15日以存證信函催告原告履行，惟原告仍拒不履行，被告即於同年月29日以存證信函解除兩造間之買賣契約，並沒收原告已繳價金，故兩造間之買賣契約既已因原告給付遲延而經被告合法解除，被告自得任意處分系爭房地，原告主張被告將系爭房地另行出售訴外人陳宛宜，有給付不能之情事，應負損害賠償責任，及依系爭買賣契約第9 條第1 項約定，請求被告加倍返還已收款項云云，均無理由。㈡系爭買賣契約自始即由訴外人丙○○○代理被告與原告洽商及簽約，故前述91年11月15日、11月29日之存證信函由丙○○○代理被告為之，自屬合法有據。況觀諸該存證信函內容，已充分表達丙○○○代被告為催告及解除契約之意思表示，且原告於91年12月06日所發存證信函，亦係向丙○○○為之，原告僅以上開存證信函具名問題爭執其效力，顯無理由。㈢被告因急需用錢而出售系爭房地，惟因原告一再拖延繳款，被告不得已解除契約，並另以10,000,000元之價格出售予訴外人陳宛宜，已受有價差1,500,000 元之損失，且被告尚需支付信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）仲介費用400,000 元，並負擔過戶規費、貸款利息等損失，是被告依約沒收原告已繳價金1,150,000 元，並無過高之情形，原告主張該違約金應予酌減為150,000 元，實無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於91年10月25日向被告購買坐落台北市○○區○○○路
○○巷2 之1 號6 樓之房地，雙方約定買賣價金11,500,000元，原告並已於簽訂買賣契約之日交付被告1,150,000 元，惟原告並未依約於91年11日01日給付被告第2 期款，且迄今仍未繳納。
㈡被告於92年02月間，將系爭房地另行出售予訴外人陳宛宜，並於同年03月17日辦畢所有權移轉登記。
四、是本件兩造爭執之處應為：㈠被告將系爭房地移轉登記予訴外人陳宛宜之前，是否已合法解除系爭買賣契約？㈡被告沒收原告已繳價金1,150,000 元作為違約金，是否過高而應酌減？茲分述如下：
㈠按系爭買賣契約第9 條第2 項約定：「甲方（即本件原告）
若不按合約履行各項義務或支付價金時，每逾一日甲方應加付按該期價款千分之一計算滯納金予乙方（即本件被告）（自逾期日起至完成給付日止），於房地點交時一併繳清；經乙方書面通知限期催告仍不履行時，乙方得解除合約並沒收甲方已繳價款，作為違約賠償，買賣標的也任憑乙方處理，甲方不得異議。」，此有該不動產買賣合約書影本一件在卷可憑（見本院卷第15頁）。經查，本件原告依系爭買賣契約第4 條之約定，本應於91年11月01日繳納第2 期款1,150,00
0 元，然其並未依約繳納，此為原告不爭之事實，又被告於原告遲延繳款後，遂於91年11月15日以存證信函催告原告於函到3 日內依約付款，惟原告仍未履行，被告即以91年11月29日存證信函解除系爭買賣契約等情，業據被告提出台北長春路台北67支郵局第2863、2996號存證信函影本各一件為證（見本院卷第52至57頁），原告雖否認曾收受上開存證信函，並以寄件人非被告本人，亦未表明代理意旨，應不生催告及解除契約之效力，且催告所定3 日之期限，亦顯屬過短等理由，辯稱被告解除契約並不合法云云，然查：⑴兩造於91年12月18日曾就系爭買賣契約之相關爭議簽立協議書1 紙，此有協議書影本1 件在卷可稽（見本院卷第23頁），依該協議書所載「…現已由甲方向乙方以台北31支局第1576號存證信函主張乙方應加倍返還款項，『乙方亦以台北67支局第2996號存證信函主張解除契約沒收款項』…」等語觀之，原告顯已收受上開2996號存證信函無訛；況原告於91年12月06日所寄發之台北31支局第1576號存證信函中，亦載明「簽約後本人發現台端出售之房屋，竟有傾斜下陷等重大瑕疵現象，本人曾對此要求台端提出說明，台端卻仍一直推拖延宕，『並急令本人續為給付款項』……另『台端來函陳稱已將本買賣契約解除』，並沒收本人已繳價款新台幣1,150,000 元，及要求本人賠償一事…」等語，此有該存證信函影本一件附卷足佐（見本院卷第92至94頁），益徵原告確已收受被告上開催告及解除契約之存證信函，其事後藉詞否認收受之事實，顯不足採。⑵又前揭第2863、2996號存證信函，其寄件人雖均為訴外人丙○○○，非被告本人，然查，兩造間關於系爭買賣契約之簽訂及後續協商事宜，自始至終均係由訴外人丙○○○代理被告為之，此觀諸系爭不動產買賣合約書及91年12月18日協議書（見本院卷第17、23頁），至為明確，是丙○○○於上開存證信函中，雖未明確表示係以被告代理人之身份，向原告為催告或解除契約之意思表示，惟觀其內容，實際上即有代理被告之意思，且參以系爭買賣契約自始即由丙○○○代理被告出面洽談等情節，此項意思亦應為原告所明知或可得而知，自屬所謂「隱名代理」之情形，而仍對本人即被告發生代理之效力（最高法院92年度台上字第1064號判決意旨參照），是原告執此否定上開存證信函催告及解除契約之效力，亦不可採。⑶至被告所定3 日之催告期限是否過短乙節，本院斟酌被告催告原告繳款之時間為91年11月15日，距買賣契約所定之繳款日91年11月01日，已有十餘日之時間，原告應有相當充裕之時間籌措資金，及原告既有購屋之計畫，其對資金來源自有所準備等情，認上開催告所定三日之期間，並無不相當之情形。況被告嗣後解除契約之時間為91年11月29日，距其催告時間又相隔十日有餘，顯已超過相當之期限甚多，原告在此期間內均不為履行，被告解除系爭買賣契約，自於法有據，原告此項抗辯，亦不足採。綜上所述，本件被告既已依前述買賣契約第9 條第2 項之約定，合法解除兩造間之買賣契約，其嗣後再將系爭房地移轉登記予訴外人陳宛宜，自無違反買賣契約第9 條第1 項及債務不履行之可言，從而，原告先位之訴依買賣契約第9 條第1項之約定及債務不履行損害賠償請求權，請求被告給付2,300,000 元，均無理由，應予駁回。
㈡再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條固定有明文。惟契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度台上字第978 號判決意旨參照）。經查，本件被告解除兩造間之買賣契約後，又另行委託信義房屋出售系爭房地，並於92年02月13日以10,000,000元之價格出售予訴外人陳宛宜，此有不動產買賣合約書影本一件在卷可憑（見本院卷第83至90頁），是被告主張因原告違約拒繳價金，致其受有1,500,000 元轉賣價差之損害，並需再行支付信義房屋仲介費用400,000 元，及負擔此期間貸款利息之損失，應屬可信。本院爰斟酌原告僅於簽約時繳納第一期款後，即藉詞拒繳嗣後各期價金，及被告因原告違約而受有上開轉賣價差1,500,000 元、仲介費400,000 元及增加貸款利息負擔之損害，並現今社會經濟狀況及其他一切客觀情狀，認被告依系爭買賣契約第9 條第2 項之約定，沒收原告已繳之第1 期價款1,150,000 元作為違約金，尚非過高，自無酌減之必要。從而，原告備位之訴主張上開違約金應予酌減為150, 000元，並依不當得利之法律關係，請求被告返還逾扣之1, 000,000元，即無可採，應予駁回。
五、綜上所述，原告先位之訴及備位之訴，均無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回之。
六、另原告雖聲請向台北銀行股份有限公司調取訴外人陳宛宜以系爭房地向該銀行抵押貸款所附之不動產買賣合約書，以證明被告出售系爭房地予陳宛宜之價格應不止10,000,000元，然查，關於被告與陳宛宜所約定之買賣價金，業經本院向信義房屋調取其等所簽訂之不動產買賣合約書查證明確，衡諸信義房屋乃與本件無利害關係之第三人，且係直接參與被告與陳宛宜間買賣交易之仲介公司，其所提供之不動產買賣合約書，自較陳宛宜為申請貸款而提出於銀行之相關資料，更為真實可採，是原告上開聲請，核無調查之必要。又兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，亦與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 93 年 12 月 30 日
民事第二庭審判長法 官 陳介源
法 官 王怡雯法 官 馬傲霜以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 1 月 3 日
書記官 林豐圃