臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第四八三號
原 告 乙○○法定代理人 丙○○訴訟代理人 吳武川律師複 代理人 上官涵怡 住被 告 甲○○ 住訴訟代理人 李勇三律師右當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠確認原告與被告間就坐落臺北市○○區○○段二小段三六四地號土地暨其上建
物建號二○○九一號即門牌號碼臺北市○○區○○路二段四四九號房屋之租賃關係不存在。
㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段三六四地號土地暨其上建物建號二○○九一號即門牌號碼臺北市○○區○○路二段四四九號房地返還原告。
㈢被告應給付原告新臺幣（以下同）四十一萬八千一百九十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房地之日止，按年給付原告八萬三千六百三十八元。
二、陳述：㈠緣訴外人即被告外祖母鄭盡原擔任原告乙○○住持，建寺以來依信眾捐獻所得
購買坐落臺北市○○區○○段二小段三六四地號土地暨其上建物建號二○○九一號即門牌號碼臺北市○○區○○路二段四四九號房屋，並於民國（以下同）八十三年四月移轉登記至其名下。嗣八十七年信徒大會改選丙○○為住持，並於八十八年四月二十六日將系爭不動產移轉登記為原告乙○○所有。惟原告於九十二年三月間欲進入整理使用時，被告竟提出其與訴外人鄭盡於八十六年二月五日簽訂並公證之房屋租賃契約，主張其為合法承租人，報警排除原告之合法使用。
㈡被告前於本院八十九年度自字第二四三號刑事案件審理時到庭證稱：「我是從
小就到乙○○，後來工作時便是擔任會計與總務，迄今已有十五年。屬於鄭盡名下之系爭建物、土地與定期存款，是從乙○○建寺以來信眾捐獻，以及辦法會所累積下來的」等語，足見系爭不動產原係訴外人鄭盡擔任住持時之寺廟財產，依監督寺廟條例第八條規定：「寺廟之不動產及法物，非經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更」，而依民法第七十一條規定，違反上開強制規定之法律行為無效。被告明知系爭不動產為廟產，竟蓄意隱瞞上情，向公證人請求就房屋租賃契約作成公證書，依公證法第十一條規定，該公證書不生效力。且系爭房屋租賃契約上未有訴外人鄭盡本人簽名或捺手印，僅有其印文，而訴外人鄭盡之印章向由被告保管，印鑑證明亦係由被告代為申請，恐係被告自行將訴外人鄭盡之印章盜蓋於租約上，又訴外人鄭盡本人未出面辦理公證，而係由訴外人楊鎮宇代理與被告前往辦理，租賃契約所載租期長達二十年，每月租金僅二千元，與房地用益權價值顯不相當，顯屬通謀虛偽所為。證人楊鎮宇雖證稱：「鄭盡說要把房子租給他孫女二十年，意思要照顧她一輩子」云云，然被告於本院八十九年度自字第二四三號刑事案件作證時已證稱：「我外婆對於財產處理的態度認為是因果問題，她的財產是信徒捐獻的，所以她要我把財產完整的還給乙○○」，足認訴外人鄭盡不可能答應將系爭房屋租予被告二十年。況被告當時有母親蔣素卿在，被告本身亦為成年人有工作能力，毋庸仰賴訴外人鄭盡照顧。綜上，被告若主張其占有權源為租賃關係，該租賃關係應屬無效。
㈢退萬步言，縱認租約為真，訴外人鄭盡已交待被告應將財產完整返還原告，顯有合意終止租約之意思。
㈣又被告將系爭不動產轉租予第三人，違反民法第四百四十三條第一項之規定，原告乃以起訴狀繕本送達為終止租賃關係之意思表示。
㈤兩造間之租賃關係既不存在，被告占有原告所有之系爭不動產即屬無權占有，
爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告返還系爭不動產予原告，並請求確認被告就系爭不動產無租賃關係存在。又被告無權占有原告之不動產，使原告受有相當於租金之損害，爰依侵權行為之法律關係，訴請被告給付回溯五年相當於租金之賠償金四十一萬八千一百九十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房地之日止，按年給付八萬三千六百三十八元。其計算方式如下：
｛747680（土地課稅現值）+88700（房屋課稅現值）｝ｘ10%=83638（元）83638（元）ｘ5（年）=418190（元）。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
⑴被告抗辯訴外人鄭盡同意將系爭不動產長期租予被告使用，並給付租金優惠以
答謝其常年服務於乙○○云云。然訴外人鄭盡已死亡，被告片面之詞無從證實，且衡情訂約時訴外人鄭盡年事已高，已無二十年餘命，豈有定下二十年租約之理？又被告從小到乙○○，工作時即擔任會計與總務，並支領薪水，其接受乙○○之恩惠，訴外人鄭盡應不至私相授受將廟產以低廉租金出租予被告，供其轉租圖利。
⑵被告自稱自八十六年二月起即開始承租系爭不動產，然始終無法提出給付押金
、租金之證明，其雖辯稱租金自薪水中扣除，然原告之收支簿內未有此記錄，顯見被告未曾給付租金，系爭租約應屬虛偽不實。
⑶依學者之見解，長期間之租賃契約實際上可發生近乎處分行為之效果，使租賃
物所有人之所有權變成虛有權，並於一定條件下具有對抗第三人之效力，即所謂租賃權之物權化。系爭不動產屬寺廟財產，訴外人鄭盡長期出租予被告，該租賃實已達變更原財產之狀態，依寺廟監督條例第八條規定，非經所屬教會決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更。
⑷系爭租賃契約上轉租之約定雖已劃掉，然依民法第四百四十三條規定及最高法
院三十七年上字第七六三三號判例意旨，應經出租人承諾，始得為之，而單純將禁止轉租之文字刪除，尚非積極承諾。且據證人楊鎮宇證稱，不確定為何人劃掉的，則本件不能證明訴外人鄭盡同意被告將房屋全部轉租。
三、證據：提出建物登記謄本（第十一頁）、土地登記謄本（第十二頁）、房屋租賃契約（第十三頁）、本院八十九年度自字第二四三號刑事判決（第十四頁至第十六頁）、房屋稅繳款書、地價稅繳款書（第十八頁、第一四一頁）、寺廟登記表（第三三頁）、寺廟變動登記表（第三四頁）、地價謄本（第三六頁）、原告九十二年四月二十五日律師函（第一一五頁）、陳氏聯合代書房地產登記費用收據明細表（第一四二頁）、帳冊（第一四三頁至第一五三頁）等影本各一件為證，並聲請傳訊證人楊鎮宇，另向臺北市士林區戶政事務所函查系爭公證書所附之印鑑證明為何人聲請。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：㈠系爭不動產原為訴外人即被告外祖母鄭盡所有，為答謝被告常年服務於乙○○
，乃同意將系爭不動產長期出租予被告，並給與租金優惠，雙方於八十六年二月五日簽訂房屋租賃契約，租期自八十六年二月五日起至一百零六年二月四日止，每月租金二千元，押租保證金二萬元，並經本院公證處依法辦理公證在案，自有公證之效力。縱訴外人鄭盡於八十八年四月二十六日將系爭不動產出售予原告，依民法第四百二十五條規定，原租賃契約對受讓人仍繼續存在，被告占有使用系爭不動產具有合法權源，並非無權占有。
㈡系爭房屋租賃契約、授權書上之印章為訴外人鄭盡本人所有，自應推定為本人授權行為，倘原告主張被告盜用印章，就此變態事實應負舉證責任。
㈢被告雖於本院八十九年度自字第二四三號刑事案件作證時證稱系爭不動係乙○
○建寺以來信眾捐獻累積而來，惟斯時被告係受原告之託，在原告威嚇利誘下作此有利於原告之供述，事實上系爭不動產最早登記為訴外人林麗雲所有，轉讓予訴外人即被告之母蔣素卿，再移轉登記予訴外人鄭盡，系爭不動產於訴外人鄭盡擔任乙○○住持時，尚非原告所有。
㈣系爭房屋租賃契約第四條第二款關於禁止轉租之約定已全部刪除，即表明不禁止轉租，縱被告將系爭不動產轉租第三人，亦無違約可言。
三、證據：提出房屋租賃契約（第四六頁）、公證書（第四七頁）、建物登記謄本（第四八頁）、異動索引（第四九頁至第五○頁）等影本各一件為證。
丙、本院依職權調閱本院八十六年度公字第一八八一三號公證卷宗，並訊問證人楊鎮宇。
理 由
一、本件原告起訴主張：緣訴外人即被告外祖母鄭盡原擔任原告乙○○住持，建寺以來依信眾捐獻所得購買坐落臺北市○○區○○段二小段三六四地號土地暨其上建物建號二○○九一號即門牌號碼臺北市○○區○○路二段四四九號房屋，並於八十三年四月移轉登記至其名下，嗣八十七年信徒大會改選丙○○為住持，並於八十八年四月二十六日將系爭不動產移轉登記為原告所有，惟原告於九十二年三月間欲進入整理使用時，被告竟提出其與訴外人鄭盡於八十六年二月五日簽訂並公證之房屋租賃契約，主張其為合法承租人，報警排除原告之合法使用，查系爭不動產為廟產，依監督寺廟條例第八條規定，非經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更，被告蓄意隱瞞上情，向公證人請求作成公證書，依公證法第十一條規定，該公證書不生效力，且系爭房屋租賃契約上之印章之印鑑證明由被告代為申請，並由訴外人楊鎮宇代理訴外人鄭盡與被告前往辦理公證，租期長達二十年，每月租金僅二千元，被告復未能提出給付押金及租金之證明，該房屋租賃契約應屬通謀虛偽而不實，退萬步言，縱認租約為真，訴外人鄭盡已交待被告應將財產完整返還原告，顯有合意終止租約之意思，又被告將系爭不動產轉租予第三人，違反民法第四百四十三條第一項之規定，原告乃以起訴狀繕本送達為終止租賃關係之意思表示，兩造間之租賃關係既不存在，被告占有系爭不動產即屬無權占有，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被告返還系爭不動產予原告，並請求確認被告就系爭不動產無租賃關係存在，又被告無權占有原告之不動產，使原告受有相當於租金之損害，爰依侵權行為之法律關係，訴請被告給付回溯五年相當於租金之賠償金四十一萬八千一百九十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房地之日止，按年給付八萬三千六百三十八元等語。
二、被告則以：系爭不動產原為訴外人即被告外祖母鄭盡所有，為答謝被告常年服務於乙○○，乃同意將系爭不動產長期出租予被告，並給與租金優惠，雙方於八十六年二月五日簽訂房屋租賃契約，租期自八十六年二月五日起至一百零六年二月四日止，每月租金二千元，押租保證金二萬元，並經本院公證處依法辦理公證在案，自有公證之效力，縱訴外人鄭盡於八十八年四月二十六日將系爭不動產出售予原告，依民法第四百二十五條規定，原租賃契約對受讓人仍繼續存在，被告占有使用系爭不動產具有合法權源，並非無權占有，至被告於本院八十九年度自字第二四三號刑事案件之證言，係在原告威嚇利誘下所為有利於原告之供述，事實上系爭不動產於訴外人鄭盡擔任乙○○住持時，尚非原告所有，又系爭房屋租賃契約第四條第二款關於禁止轉租之約定已全部刪除，即表明不禁止轉租，縱被告將系爭不動產轉租第三人，亦無違約可言等語，資為抗辯。
三、本件原告主張系爭不動產原登記於訴外人鄭盡名下，於八十八年四月二十六日移轉登記為原告所有，被告前於八十六年二月五日，與訴外人楊鎮宇共同持系爭不動產房屋租賃契約前往公證，租期二十年，每月租金二千元，系爭不動產現為被告轉租第三人使用之事實，業據其提出建物登記謄本（第十一頁）、土地登記謄本（第十二頁）、房屋租賃契約（第十三頁）、寺廟登記表（第三三頁）、寺廟變動登記表（第三四頁）等影本各一件為證，並為被告所不爭執，原告此部分之主張自堪信為真實。至原告主張該房屋租賃契約不實，且違反監督寺廟條例第八條而無效，縱令有效，亦已合法終止，被告無權占有系爭不動產乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭執要點為：系爭房屋租賃契約形式上是否真正？是否因通謀虛偽或違反強制規定而無效？倘屬有效，訴外人鄭盡是否已合意終止租賃契約？原告得否以被告違反禁止轉租規定為由，片面終止租賃契約？茲分述如下：
㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，「私文書經本人
或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正」，民事訴訟法第二百七十七條、第三百五十八條第一項分別定有明文。又「私人之印章，由自己或有權之人保管、使用，是為常態；被人盜用，是為變態，主張變態事實之當事人，應負舉證之責任」（最高法院八十二年度臺上字第一五○五號判決要旨參照），「若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」（最高法院十七年上字第九一七號判例參照）。本件原告主張系爭房屋租賃契約不實，無非以訴外人鄭盡之印章向由被告保管，系爭房屋租賃契約之公證手續及印鑑證明之取得分別由訴外人楊鎮宇、被告代訴外人鄭盡辦理，租賃契約約定之租期過長、租金過低，與常情不情為主要論據。經查，系爭房屋租賃契約、授權書上均有訴外人鄭盡之印文，而上開印文業經取得臺北市士林區戶政事務所印鑑證明，該房屋租賃契約亦經公證人作成公證書乙節，此據本院依職權調取本院八十六年度公字第一八八一三號公證卷宗核閱無訛，縱上開印鑑證明及公證之申請均由他人代訴外人鄭盡辦理，倘原告未能舉證證明訴外人鄭盡之印章遭他人盜用，依民事訴訟法第三百五十八條規定，該房屋租賃契約自應推定為真正。本件原告既未能舉證推翻系爭房屋租賃契約形式上之真正，其空言主張，委不足採。
㈡復按，「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，依民法第八十七條第一項規
定，其意思表示固屬無效，惟由第三人以之為訴訟原因出而主張者，依舉證責任分配之原則，自應由該第三人先行立證（最高法院五十七年度臺上字第一八六二號判決參照）。本件租賃契約締結之過程，業經證人楊鎮宇到庭證稱：「是由我與被告一起去辦的，授權書上的字跡好像是我的，印章與權狀是鄭盡交給我的，是在廟裡給的：：：我有印象鄭盡說要把房子租給他孫女（即被告）二十年，意思是要照顧她一輩子：：：當時鄭盡問我租賃期間最長多久，我告訴她二十年，故租賃契約之期間訂為二十年：：：我記得（租金）是新臺幣二千元，我當時曾問鄭盡為何這麼便宜，她說是為了照顧她外孫女，因為鄭盡長期在廟裡」等語綦詳（第七八頁至第七九頁，參見本院九十二年七月九日言詞辯論筆錄），衡諸訴外人鄭盡與被告間至親血緣關係，縱長期為低於市場行情之租金約定，亦難認有悖常理。至被告是否確實依約交付押金及租金，僅渉及違約與否之問題，尚難遽認契約無效。本件原告既未能盡舉證責任證明該租約內容出於通謀虛偽以實其說，其此部分主張，即無足取。
㈢又原告主張系爭不動產為廟產，訴外人鄭盡將之出租予被告，違反監督寺廟條例
第八條強制規定而無效乙節，係以被告前於本院八十九年度自字第二四三號刑事案件審理時到庭證稱：「我是從小就到乙○○，後來工作時便是擔任會計與總務，迄今已有十五年。屬於鄭盡名下之系爭建物、土地與定期存款，是從乙○○建寺以來信眾捐獻，以及辦法會所累積下來的」等語為據，並提出上開刑事判決影本一件為證（第十四頁至第十六頁），惟為被告所否認，辯稱：上開證詞係受原告威脅利誘所為。惟按，「監督寺廟條例第八條雖規定寺廟不動產及法物，非經所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更。但出租行為，依社會交易觀念上，可認為不因此而致租賃物變更其性質者，仍屬管理行為而非處分或變更」（最高法院五十四年臺上字第一一一七號判例參照）。是以，姑不論被告上開於刑事案件之證詞是否屬實，縱或系爭確為原告廟產，揆諸前揭判例見解，出租僅為管理或利用行為，尚非監督寺廟條例第八條所稱之處分或變更，原告主張系爭租賃契約違反監督寺廟條例第八條、民法第七十一條之規定而無效云云，即屬無據。
㈣另被告雖於本院八十九年度自字第二四三號刑事案件審理時到庭證稱：「我外婆
（指鄭盡）對於財產處理的態度認為是因果問題，他的財產是信眾捐獻的，所以要我把財產完整的還給乙○○。辦理定期存款之解約還有不動產過戶事情，均是由我外婆交代我去處理的」等語，此有上開刑事判決影本一件附卷可稽（第十四頁至第十六頁），觀諸上開陳述內容，係表示訴外人鄭盡有意將其名下之不動產所有權移轉登記予原告，並未敘及終止租約與否之問題；而訴外人鄭盡確實已於八十八年四月二十六日將系爭不動產辦理移轉登記予原告，此為兩造所不爭，並有土地登記謄本（第十二頁）、建物登記謄本（第十一頁）、異動索引（第四九頁至第五○頁）等影本各一件在卷可稽。原告竟曲解文意，主張訴外人鄭盡與被告已合意終止租賃契約，而未舉證以實其說，其此部分主張即無可採。
㈤第按，「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者
，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約」，民法第四百四十三條定有明文。又「承租人非經出租人承諾，固不得將承租之房屋全部轉租於他人，但此項為承諾之意思表示，則不以訂立書據為必要。其由出租人或經其授權之代理人口頭承諾者，出租人即不得更依民法第四百四十三條之規定終止租約」（最高法院三十二年上字第五八五九號判例要旨參照），「民法第四百四十三條第一項所稱之承諾，係為出租人對承租人之意思表示，其表示之方法及時期均無何等之限制」（最高法院四十二年度臺上字第八一七號判決要旨參照）。經查，訴外人鄭盡出具授權書，委由訴外人楊鎮宇為代理人辦理房屋租賃契約暨公證事宜之事實，已如前述，而系爭房屋租賃契約書第四條第二項原印有鉛字：「未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」，嗣以原子筆將整段刪除，並於其上註記刪除字數，由公證人、訴外人楊鎮宇、被告三人捺印確認等情，業據本院依職權調取本院八十六年度公字第一八八一三號公證卷宗核閱無訛，而證人楊鎮宇亦到庭證稱：「不確定（轉租約定）是何人劃掉，但一般房東都會把這條劃掉」等語綦詳（第八○頁，參見本院九十二年七月九日言詞辯論筆錄），依訴外人鄭盡之代理人楊鎮宇之捺印確認刪除禁止轉租條款之舉動，足以推知其效果意思，應認訴外人鄭盡之代理人確有承諾承租人得轉租之意思表示，揆諸前揭法條及判例說明，原告即不得再更依民法第四百四十三條規定終止租約。
四、末按，「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」，修正前民法第四百二十五條定有明文。本件原告未能舉證證明系爭房屋租賃契約書形式及內容不實，系爭房屋租賃契約復查無違反監督寺廟條例第八條，則原告主張系爭不動產之租賃關係無效，則屬無據，訴外人鄭盡與被告就系爭不動產約定之租賃契約，對於受讓人即原告，仍繼續存在。又本件被告未違反民法第四百四十三條之規定，原告逕為終止租賃契約之意思表示，兩造間之租賃契約不能認為已合法終止。是以，原告訴請確認兩造間就坐落臺北市○○區○○段二小段三六四地號土地暨其上建物建號二○○九一號即門牌號碼臺北市○○區○○路二段四四九號房屋之租賃關係不存在，並依所有物返還請求權、侵權行為之法律關係，訴請被告將上開不動產返還原告，並應給付原告四十一萬八千一百九十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開房地之日止，按年給付原告八萬三千六百三十八元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論駁，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 九 月 五 日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法 官 陳玉曆右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十 日~B法院書記官 謝金宏