臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第五一八號
原 告 壬○○
己○○庚○○甲○○丁○○戊○○辛○○丙○○乙○○共 同訴訟代理人 癸○○律師複 代理人 康文毅律師被 告 子○○訴訟代理人 賴青鵬律師右當事人間損害賠償事件，本院於民國九十三年六月八日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；另因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；民法第一百八十四條第一項及第二百二十七條定有明文。又債務人之違約不履行契約上之義務，如其行為同時構成侵權行為時，除雙方另有特別約定，足認其有排除侵權行為責任之意思外，債權人自非不得或依債務不履行、或依侵權行為之法律關係，擇一向債務人請求損害賠償，亦為最高法院八十五年台上字第三０四三號判例要旨所揭示。經查：坐落台北市○○區○○段一小段四八二地號土地（以下簡稱：系爭土地）暨其上門牌號碼台北市○○街○段○○○號建物（以下簡稱：系爭建物），原屬原告先人郭王章涼所有，迨民國五十七年元月十九日，郭王章涼將系爭土地贈與原告己○○、甲○○及庚○○三兄弟後，系爭建物及土地始各異其主。嗣系爭土地共有人即原告己○○於八十一年四月十日以買賣為原因，將其應有部分三分之一移轉登記予訴外人江李玉真，而系爭建物則於五十七年六月一日郭王章涼去世後，由繼承人即養子郭維海繼承，嗣郭維海於八十三年二月三日死亡，系爭建物遂由原告繼承而公同共有。詎被告於八十五年二月十二日向本院民事執行處投標買受系爭土地後，雖明知系爭土地原共有人江李玉真與原告間，就系爭建物占用系爭土地本即存有租賃之法律關係，仍執意以原告共有之系爭建物無權占用系爭土地為由，另案訴請原告拆屋還地，嗣該案已經臺灣高等法院八十八年重上更（二）字第八四號判決認定被告不僅應承受系爭土地原共有人江李玉真與原告間之租賃法律關係，且因被告明知系爭土地上有系爭建物存在，仍願購買，亦足推定係默許系爭建物所有權人即原告繼續使用系爭土地而有租賃關係，而已確定在案；然被告竟於前開案件之訴訟進行中，明知其並非系爭建物之所有權人，卻一再於系爭建物張貼公告及通知、且於深夜至系爭建物處向承租人訛稱：已取得系爭建物之所有權，承租人應遷離云云，迫使系爭建物之原承租戶紛與原告提前解約遷出，嗣更以各種不正手段，蓄意阻撓他人再向原告承租系爭建物，雖經原告發函勸阻，仍不為所動，迨前揭拆屋還地事件經最高法院駁回被告之上訴確定後，方始罷手。然原告就系爭建物本以出租第三人收取租金而為通常使用收益之方式，此亦為被告所知悉，其復明知原告與系爭土地原共有人江李玉真就系爭建物使用系爭土地，訂有租賃契約，被告依買賣不破租賃原則、應繼受前手之負擔。竟一再以各種不正之方法，迫使系爭建物之原承租人紛與原告解約遷出或阻撓他人再向原告承租系爭建物，已致原告無從於該期間內就系爭建物為通常之使用收益，而受有損害。被告雖抗辯：所張貼之公告僅為事實通知，並未妨礙原告對系爭建物之使用收益，且於張貼公告後，仍有訴外人林世崇、謝佩娟、林斯薇及藍永強等人承租系爭建物，足認該等公告通知並不影響原告出租系爭建物云云；然前開承租人於承租系爭建物後未久，即因不堪被告之百般騷擾，而與原告解約遷離系爭建物。是原告確因被告不法之行為致無法對系爭建物為通常之使用收益，而受有租金之損害甚明。被告既未履行其出租人之義務在先，且其不法之行為已侵害原告對系爭建物之出租收益權限，而同時構成侵權行為；按諸前開說明，原告自得依債務不履行及侵權行為之法律關係，擇一向被告請求自八十六年八月十二日起至前開另案拆屋還地事件於九十年三月判決確定止計四十三個月、依系爭建物出租租金計算之損害賠償云云；並聲明：被告應給付原告二百九十四萬五千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：兩造間另案拆屋還地事件，固經臺灣高等法院八十八年度上更（二）字第八四號判決認定原告所有系爭建物坐落使用系爭土地，應有基地租賃關係存在，且應由被告繼受出租人之地位，而有土地法第一百零三條之適用。惟查：被告於前開案件訴訟進行中，在系爭建物上所張貼之公告僅為事實通知，被告從未阻止原告或承租人進出使用系爭建物，或不法侵擾承租人之住居，是絕無侵害原告任何權利；且原告壬○○曾於八十六年五月二日至八十七年五月五日、八十六年五月六日至八十七年五月六日，將系爭建物之房間分別出租予訴外人林世崇、謝佩娟，原告壬○○復曾於八十九年六月十六日以存證信函陳述系爭建物之店鋪尚在出租之事實；另本院八十五年度重訴字第一八八號拆屋還地訴訟中進行現場勘驗時，復確認系爭建物於其時尚有四間出租。顯見被告雖於八十五年六月間於系爭建物張貼公告，然原告至少迄八十九年六月間，仍將系爭建物陸續出租他人，而未影響原告對系爭建物之使用收益甚明。則原告依侵權行為及債務不履行之法律關係，請求被告給付依系爭建物租金計算之損害賠償，俱無理由。次查：原告自八十五年二月十三日起均未向被告支付租金迄今，被告已於九十年七月十七日向本院提起給付租金之訴；詎原告仍拒絕給付，所積欠租金已達土地法第一百零三條第四款規定之二年以上，原告應負遲延給付租金之責任，是如鈞院認被告確有未盡出租人之義務，被告亦得依民法第四百二十一條及第二百六十四條第一項之規定，主張同時履行抗辯。另按：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；租用建築房屋之基地，承租人轉租基地於他人時，出租人得收回基地；土地法第一百零三條第三款所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租亦得就全部租賃關係予以終止，此於民法第四百四十三條第一項、土地法第一百零三條第三款及最高法院五十二年台上字第六八０號判例分別著有明文。查原告已將系爭土地部分出租與攤販營業，復將系爭建物一、二樓全部租予他人，顯已違反土地法第一百零三條第三款之規定，則其竟主張被告債務不履行，已違反誠信原則，而有權利濫用之情事，所請自無理由。又被告基於兩造間基地租賃契約，尚得向原告請求給付租金二百七十一萬六千五百十五元，及其中一百八十四萬五千一百八十元自九十年十月十日起至清償日止、按年息百分之五計算之利息；且被告已於九十二年十一月二十七日，於另案即本院九十年度訴字第一一一七號給付租金事件中，以準備書狀向原告為終止系爭基地租賃契約之意思表示，是原告尚應依不當得利之規定，按月給付被告三萬零七百五十三元之相當於租金之損害金；是如鈞院認被告仍應負損害賠償責任，則被告自得依法主張抵銷等語，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：坐落於系爭土地之系爭建物為原告所有，被告則應承受系爭土地原所有權人江李玉真與原告間、就系爭建物對系爭土地原有之基地租賃關係等情，已為兩造間另案即臺灣高等法院八十八年度重上更（二）字第八四號拆屋還地事件之民事確定判決認定屬實，有該案判決書及最高法院九十年度台上字第二四０號判決影本各乙份在卷可據，且為兩造所不爭執，應與事實相符。
四、次查：原告主張：被告於八十五年二月間經強制執行程序拍定取得系爭土地所有權後，迄前開另案拆屋還地事件於九十年二月間判決確定前，確曾於系爭建物張貼通知及公告，主張為系爭建物之所有權人，或主張系爭建物無權占有其所有系爭土地，因而要求承租人與其連絡或遷出，以避免損失；亦曾數次會同管區警員至系爭建物處，向承租人表示為所有權人、而要求搬遷等情，已據原告提出分別由被告及所委任律師具名之通知及公告影本二紙為據，並經曾承租系爭建物之訴外人藍永強、林斯薇於另案即本院九十年度訴字第一一一七號給付租金事件審理中證述屬實（見該案卷內九十一年九月五日言詞辯論筆錄），而由本院調閱前開案卷查證無誤，有該事件影卷存卷可參，固堪信為真實。然按：兩造間就系爭土地所成立基地租賃之法律關係，係以承租人即原告於承租之土地上有建築物為目的所成立之契約；此際被告所負出租人之義務，應以提供系爭土地供原告所有建築物坐落於其上，即為已足；至於承租人即原告對其坐落於系爭土地上之建築物本身，所為使用收益之狀況，則與被告基於基地租賃契約所負之對待給付，並無關聯。是被告雖在系爭建物上張貼前述之公告及通知，或逕向承租人主張為系爭建物之所有權人，然此所為確未妨礙系爭建物完整坐落使用系爭土地，自堪認被告並未因此違反其基於兩造間基地租賃契約所應盡之出租人義務無疑。則原告主張：被告於系爭建物上張貼公告及通知，並向承租人表示為系爭建物之所有權人，依兩造間基地租賃之法律關係，即有債務不履行之情事云云，尚乏所據。從而，原告主張依債務不履行之法律規定，請求被告賠償其損害，即無理由。
五、再查：被告雖曾於系爭建物上張貼前揭公告及通知，主張為系爭建物之所有權人，而要求系爭建物之承租人與之聯絡或逕行遷離，以避免損失，已如前述；惟其實際上並未有任何禁止或妨礙原告或承租人進出或使用系爭建物之行止乙節，已為原告於本件及另案即本院九十年度訴字第一一一七號給付租金事件審理中自認屬實（見本院九十二年五月二十三日言詞辯論筆錄及本院九十年度訴字第一一一七號給付租金事件卷內九十一年六月十三日言詞辯論筆錄），自難認被告上開之所為，已對原告就系爭建物之使用收益權限造成侵害。原告雖另主張：因被告張貼通知及公告，並向承租人逕行主張權利且要求遷離，致使系爭建物之承租人於承租系爭建物後，紛紛提前解約，造成原告租金之損失，而侵害原告對系爭建物出租收益之權利云云，並舉證人藍永強及林斯薇於另案即本院九十年訴字第一一一七號事件之證詞：因有人於深夜前來表示系爭建物已遭拍賣，並要求搬遷，故於承租三、四月份後即終止租約等語為據（見該事件卷內九十一年九月五日言詞辯論筆錄）。然查：於被告張貼前開通知及公告後，原告仍於八十六年五月二日將系爭建物出租予訴外人林世崇、於八十六年五月六日出租予訴外人謝佩娟、八十六年間出租予訴外人藍永強、於八十九年七月間出租予訴外人林斯薇等情，有原告自行提出之租賃契約書影本二份為證、並據證人藍永強及林斯薇於本院九十年度訴字第一一一七號給付租金事件審理中結證屬實，有該事件卷內九十一年九月五日言詞辯論筆錄影本可稽；而本院另案即八十五年重訴字第一八八號拆屋還地事件、於八十五年八月十六日至系爭建物現場勘驗時，亦確認其時系爭建物之二樓尚有四間房屋出租之事實，則有該案勘驗筆錄影本乙份在卷可憑；足認被告抗辯：於張貼通知公告後，原告仍陸續將系爭建物出租他人而未受影響等語，實非無稽。再參以被告所張貼公告通知之內容，雖為系爭建物所有權人之主張，並向承租人提出搬遷之要求，惟並未有何強暴脅迫言詞；堪認被告所為之公告及通知不僅未實際造成原告及承租人對系爭建物使用收益之妨礙，且亦非當然影響承租人承租系爭建物之意願、致侵害原告對系爭建物之出租收益；亦即在前開公告通知下，承租人是否承租系爭建物，仍應有自由決定其意願之空間。至於系爭建物之承租人於簽訂租賃契約後，得否合法解除與原告間之租賃契約，仍應取決於承租人及原告之自由意思及各該租賃契約所約定之內容。是縱原告曾因與系爭建物之承租人解除租賃契約而受有租金之損失，實難認與被告前揭張貼公告及通知之所為，有何因果關係。從而，原告依侵權行為之法律關係，請求被告應賠償其自八十六年八月十二日起至前開另案拆屋還地事件於九十年三月判決確定止計四十三個月、依系爭建物出租租金計算之損害賠償二百九十四萬五千五百元及法定遲延利息，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依債務不履行及侵權行為之法律關係，請求被告給付原告二百九十四萬五千五百元之損害賠償，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 六 月 二十五 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法 官 李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二 日
法院書記官 吳政洋