臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第五九五號
原 告 乙○
甲○○共 同訴訟代理人 丙 ○
林茂松律師被 告 庚○○
Ｋ○○○巳○○Ｅ○○宙○○玄○○己○○Ｘ○○右 一 人訴訟代理人 Ｙ○○被 告 寅○
Ａ○○Ｍ○○卯○○○送達代收人
Ｌ○○Ｐ○○○丁○○Ｎ○○酉○長右 一 人訴訟代理人 戌○○被 告 Ｇ○○
Ｖ○○午○○戊○○宇○○地○○Ｃ○○天○○申○○Ｈ○○未○○丑○○右 一 人訴訟代理人 詹啟章律師被 告 亥○○
Ｊ○○原名高Ｚ○○○子○○Ｓ○○Ｒ○○Ｑ○○Ｉ○○Ｄ○○Ｂ○○酉○兼 右三人訴訟代理人 黃○○原名
癸○○ 即高Ｏ○○辛○○Ｗ○○○Ｕ○○Ｔ○○當事人間給付利益事件，本院於九十三年八月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，為民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七項所明定。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。本件原告於起訴時，僅列附表二所示之人為被告，嗣發現部分被告有於起訴前業已死亡之情形，乃於訴訟繫屬中，對已死亡之被告撤回，而追加渠等繼承人為被告，詳如附表一所示，應屬基礎事實同一，其為訴之追加，即屬合法，先予敘明。
二、本件被告庚○○、Ｉ○○、癸○○、Ｋ○○○、巳○○、Ｅ○○、Ｏ○○、宙○○、玄○○、己○○、Ｘ○○、卯○○○、Ｐ○○○、Ｖ○○、宇○○、地○○、Ｃ○○、天○○、Ｈ○○、辛○○、Ｗ○○○、Ｚ○○○、子○○、Ｓ○○、Ｕ○○、Ｒ○○、Ｑ○○、Ｔ○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：其所有之台北縣汐止市○○街○號及四號房屋（原門牌號碼為同市鄉○路○○號、三三之一號，下稱系爭房屋）坐落於被告共有之台北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段八十五地號土地（下稱系爭土地，九十二年分割出八十五之一、八十五之二地號土地）上，原係本於租賃關係使用，嗣因租金數額不敷支付稅金，乃於六十五年四月十五日向當時共有人即高家八房除高貴（應有部分為十二分之二）外之Ｆ○○（應有部分十二分之一）、庚○○（應有部分為十二分之一）、高老泉（應有部分十二分之一）、高池（應有部分為十二分之二，由長子高崑地代理）、高嘉樂（應有部分為十二分之一，由長女即被告Ｌ○○代理）、高加和（應有部分十二分之一，由長子高金樹即被告Ｊ○○代理）、壬○（應有部分為十二分之一，由長子即被告Ｉ○○代理）七房及高金頭購買房屋之基地，原告乙○、甲○○各約三十坪，不論共有人之人數或應有部分均已逾半數，且係經當時任里長之被告Ｊ○○斡旋並轉交價金始得以成事，買賣契約自屬有效，惟因共有人太多，故約明分割後再移轉登記。再縱高崑地、被告Ｌ○○及被告Ｉ○○無代理各該房之權限，惟系爭買賣契約既由被告Ｊ○○出面處理，原告之房屋復在系爭土地上已有二十七年，應可推知被告等均已為默示同意或符合「知他人表示為其代理人而不為反對之表示」之表見代理情形，而對被告發生效力；又高家祖產因共有人眾多，分割甚為困難，且系爭土地上又有他人之房屋，依經驗法則判斷，被告Ｘ○○於八十年間所為之買賣應有部分六分之一行為，顯係通謀虛偽意思表示，應屬無效；系爭土地分割後，原告房屋之基地，即坐落於八十五之二號土地上，面積二三一．四平方公尺，該筆土地業經台北縣政府徵收，被告為出賣人或出賣人之繼受人尚未領取補償費，原告自得主張代償請求權，爰依民法第二百二十五條第二項之法理，請求被告按比例讓與補償費請求權等語，並聲明：被告等就坐落台北縣汐止市○○段鄉長厝小段八十五之二地號之土地，領取台北縣政府發放如附表三所示徵收補償地價同時，應各將相當於百分之三十九．一五計算之補償金，及自上開發放日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息請求權讓與原告。
四、被告抗辯：㈠被告Ａ○○、酉○長、Ｇ○○：原告買受系爭土地，其共有人數及應有部分均未逾三分之二，不合土地法第三十四條之一第一項之規定，應屬無效，況被告酉○長、Ｇ○○係高貴之子，不知有售地之事，被告Ａ○○亦非買賣契約之當事人，伊等均未同意出賣，不負履行契約之義務，原告之主張欠缺訴訟標的法律關係之要件等語。㈡被告丑○○：伊從未授權任何人與原告訂立系爭買賣契約，亦未曾聽聞系爭土地有出售之事；系爭買賣契約書上出賣人之印章簽名復非真正，且就買賣標的位置及坪數均未確定，足見買賣雙方意思表示不合致，契約未有效成立；系爭買賣契約訂立之時，被告高金頭並非共有人之一，其擅自簽名出售，亦不生處分之效力；原告主張高崑地代理高池，被告Ｌ○○代理高嘉樂，高金樹即被告高銘代理高加和，並未提出任何證據證明代理關係存在；系爭買賣契約不合土地法第三十四條之一第一項之規定，應屬無效，且原告之請求權亦已罹於時效等語。㈢被告戊○○、午○○、未○○：伊等祖父係高貴未曾出售系爭土地，不知道此事等語。㈣被告寅○：伊未售地予原告，亦未收取價金等語。㈤被告Ｌ○○：伊曾將印章交予母親高歪，所有事情均為其處理，伊不知道，伊亦未代理高嘉樂買賣系爭土地等語。㈥被告Ｎ○○：伊係高嘉樂之外孫女，伊什麼事都不知道等語。㈦被告Ｊ○○：伊係高加和之子，六十五年間伊並未當里長，伊雖有在契約書上簽名蓋章，但當時原告未要求辦理過戶，現原告之請求權已罹於時效等語。㈧被告Ｍ○○：伊不知賣地之事，伊父高江波與Ａ○○及高崑地為兄弟，系爭買賣契約簽訂之前伊父高江波即已死亡等語。㈨被告丁○○：伊生父為高嘉樂，伊自幼即出養等語。㈩被告亥○○：伊係高加和之子，被告Ｊ○○之兄，伊不知有此事，且為何未得全體共有人同意即簽署買賣契約，系爭買賣契約應屬無效等語。其餘於最後言詞辯論到庭之被告：絕無買賣系爭土地之事等語。並均聲明：原告之訴駁回。
五、其餘被告方面：
㈠、被告Ｘ○○、Ｅ○○未於最後言詞辯論期日到場，渠等以前到庭所為之聲明、陳述如下：
１、被告Ｘ○○：伊於八十年六月間向高金交購買系爭土地應有部分六分之一，於同年九月十六日移轉登記完畢，而買賣契約僅有債之效力，原告六十五年之買賣契約縱屬有效，亦不得對抗已登記取得所有權應有部分之伊，原告自不得對伊有所主張等語。被告Ｅ○○：稅金均由地主繳納等語。並均聲明：原告之訴駁回。
２、其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
六、兩造不爭執之事實：原告所有之系爭房屋坐落於被告共有之系爭土地上，系爭土地於九十二年九月間分割出八十五之一、八十五之二地號土地。
七、茲有爭執者為：
㈠、系爭買賣契約，是否合於土地法第三十四條之一第一項之規定而有效？
１、原告主張系爭土地為高家八房共有，系爭買賣契約之出賣人均已得各房共有人之同意出售系爭土地，其共有人人數及應有部分均已逾二分之一，系爭買賣契約應屬有效云云，被告丑○○等則以：系爭買賣契約不合前開規定，應屬無效等語為辯。
２、按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；於公同共有準用之。又委任人為不動產之出賣須有特別之授權。分別為土地法第三十四條之一、民法第五百三十四條所明定。查系爭買賣契約書所載之出賣人為Ｆ○○、被告Ｊ○○即高金樹、高老泉、高崑地、被告Ｉ○○、被告黃○○即高金頭、被告庚○○、被告Ｌ○○，有買賣契約書可佐（一一頁），而觀土地登記簿謄本記載，三十六年七月一日登記之土地共有人為壬○、高貴、高池、高老泉（各應有部分十二分之二）、高嘉樂、高加和、庚○○、Ｆ○○（各應有部分十二分之一），亦有土地登記簿謄本足稽（一八五、一六五頁），而依其餘均已去世，而壬○有三子，分別為高加走、高山霖及Ｉ○○，壬○於三十八年十月二十三日去世，其子高山霖則在之前之三十七年十一月一日即已過世，其繼承人高金良與壬○同日過世，尚餘繼承人高永政（高次郎）、高富（高富子），壬○之繼承人迄今未辦理其應有部分之繼承登記（四○六頁），則高加走及Ｉ○○可得繼承之應有部分各為二／三六，高加走於八十二年三月十一日始去世，高金頭雖為其法定繼承人之一，惟於訂約當時尚未繼承系爭土地，其列為系爭買賣契約之出賣人，已有未合。至原告雖主張出賣人係代表各房訂約，然被告Ｉ○○為壬○之子，高金頭為壬○之孫，何以兩人均出面售地？原告並未提出高金頭代理高加走訂約，或被告Ｉ○○及被告黃○○即高金頭共同代理壬○之繼承人訂約之證據。再高池於三十四年八月九日去世，由高崑地（八十三年十一月十五日去世由卯○○○繼承）、寅○、Ａ○○、Ｍ○○（應有部分一／三○）、宇○○、天○○、地○○、Ｃ○○（應有部分各一／一二○）繼承，渠等於八十三年十一月一日始辦理繼承及分別共有登記，原告亦未能提出高崑地有權代理其他繼承人出售之證據。又高加和於六十年二月十七日過世，由高李雪、被告丑○○、被告Ｊ○○、亥○○、辛○○、陳高阿珠、Ｗ○○○、Ｚ○○○、子○○繼承，於九十年二月十九日辦理繼承及分別共有登記，各應有部分一／一○八，被告亥○○否認授權被告Ｊ○○出售，被告Ｊ○○亦自承未告知其他繼承人售地之事，原告復未能舉證證明有高加和之全體繼承人授權被告Ｊ○○出售之實事實。另高嘉樂於三十五年四月二十三日去世，其繼承人為被告Ｌ○○、丁○○、Ｎ○○及Ｐ○○○，渠等於八十八年七月二十二日為繼承登記，應有部分各為三○三○／一二○○○○，被告Ｌ○○否認知悉售地之事，原告亦未能舉證以明之，是被告Ｊ○○、被告Ｌ○○、被告Ｉ○○及被告黃○○即高金頭、高崑地，是否分別有權代理高加和、高嘉樂、壬○、高池之其他繼承人訂立系爭買賣契約，即非無疑。原告訴訟代理人即乙○之妻丙○亦自承係信任被告Ｊ○○，並未與系爭土地之當時共有人接洽，亦未見委任書，被告Ｊ○○將寫好並蓋好之系爭買賣契約書交付原告，原告乙○始支付一萬二千元等情（七○三頁），惟系爭買賣契約並未載明被告Ｊ○○為代理人，且原告亦無證據證明被告Ｊ○○受有特別代理權，有權代理出售系爭土地，且被告復否認有售地之事，自難謂系爭買賣契約為有效。
３、原告雖主張被告Ｊ○○、被告Ｌ○○、被告Ｉ○○及被告黃○○即高金頭、高崑地縱未經授權代理高加和、高嘉樂、壬○、高池之其他繼承人訂立系爭買賣契約，系爭土地之八房共有人亦應負表見代理權之責任云云，被告亥○○等則以：伊等根本不知有買賣系爭土地之事等語為辯。按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，為民法第一百六十九前段所明定。是主張本人應負表見代理之授權人責任者，必須證明本人有「由自己之行為表示以代理權授與他人」或「知他人表示為其代理人而不為反對之表示」之情事，致其誤信他人已取得代理權，且其本身就他人未經授權一事非明知或可得而知，始足當之。查依被告Ｊ○○所陳，系爭買賣契約書上出賣人之姓名為其所寫，然後將契約分別交予各個出賣人蓋章（嗣改稱各出賣人先蓋章後伊始寫姓名）等情，為原告所不爭執，而原告所指高嘉樂一房代理人即被告Ｌ○○，復陳明不知此事，即與表見代理之要件不合，原告又未能舉證證明有前述表見代理之情事，其主張被告等應負表見代理之責，亦非可採。
４、原告復主張其在系爭土地上建屋已有二十七年，應可推知被告等均已為默示同意系爭買賣契約云云，被告等亦予否認。按所謂默示意思表示，係指表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定之意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院二十九年上字第七六二號判例參照）。查除被告Ｊ○○外，其餘到庭被告均否認有收到價金；且原告在被告共有之土地上建有房屋居住二十餘年，雖為兩造所是認，惟系爭土地之共有人眾多，難以整合意見付諸管理，在所難免，自不能以共有人未能積極處理，即謂系爭土地共有人等已同意系爭買賣契約之訂立。是原告主張系爭土地共有人已默示同意系爭買賣契約云云，即與前說明不合，並不足採。
５、縱系爭買賣契約之部分賣方係經合法代理，惟契約書所載之出賣人為Ｆ○○、被告Ｊ○○即高金樹、高老泉、高崑地、被告Ｉ○○、被告黃○○即高金頭、被告庚○○、被告Ｌ○○，扣除訂約當時尚未繼承取得系爭土地權利之被告黃○○即高金頭，僅有七人，而當時之權利人除附表一甲項所示之三十三人外，猶有當時存世之附表一乙項所示之高老泉、庚○○、Ｆ○○三人，共計三十六人，是以六十五年四月十五日訂立買賣契約時之人數，合計並未逾二分之一，總計應有部分亦僅為五四八○八／一二○○○○（1/12+1/108+2/12+1/30+2/36+1/12+3030/120000＝54808/120000），未逾二分之一（詳如附表一丙項所示），系爭買賣即與土地法第三十四條之一第一項之規定不合，難謂有效，被告丑○○等人抗辯系爭買賣契約無效，即非無據。
６、系爭土地買賣契約第一條載明：「乙方（即前述八位出賣人）願將先祖父遺下坐落於台北縣○○鎮鄉○里鄉○○○段八二、八五、八八地號等（鄉長里三三號三三之一號）叁筆土地之部分建地約柒拾坪（乙○約叁拾伍坪甲○○約叁拾伍坪）賣與甲方（即原告）價款為新台幣壹萬貳仟元整本約簽訂後一次付清。」等語，可知出賣人係出售共有土地之特定部分，縱買賣契約之出賣人Ｆ○○、被告Ｊ○○即高金樹、高老泉、高崑地、被告Ｉ○○、被告庚○○、被告Ｌ○○（被告黃○○即高金頭除外）有售地之意，惟渠等僅有應有部分之權利或應有部分應繼分之權利，無從出賣共有土地之特定部分，是不發生出賣渠等應有部分之權利或應有部分應繼分之權利之效力，是原告亦不得對前述出賣人或其繼承人主張權利。
㈡、如系爭買賣契約有效，原告得否執系爭買賣契約對被告Ｘ○○及高貴之繼承人即被告酉○長、Ｇ○○、Ｖ○○、午○○、戊○○、申○○、Ｈ○○、未○○請求？原告主張系爭買賣契約應屬有效，原告自得對高貴之繼承人請求，而被告Ｘ○○於八十年間所為之買賣應有部分六分之一行為，顯係通謀虛偽意思表示，應屬無效，原告亦得對其為本件請求云云，被告則以前詞置辯。按部分共有人依土地法三十四條之一第一項之規定出售共有之土地，僅係依法律規定有權代其他共有為處分而已，並非基於法定代理權而為之（最高法院七十八年第十二次民事庭會議決議參照）。原告對系爭土地原共有人高貴一房部分，並無人出面出售系爭土地之事實未為爭執，雖主張被告Ｊ○○有權代理，然買賣契約書未載明代理之旨，原告復不能舉證其受有特別代理之權限，其所為之主張，顯無依據。高貴或其繼承人即被告酉○長、Ｇ○○、Ｖ○○、午○○、戊○○、申○○、Ｈ○○、未○○，既非系爭買賣契約之當事人或繼受人，原告對渠等請求，自屬欠缺訴訟標的法律關係上要件。再高老泉縱如原告所言，有出售其系爭土地權利之事實，惟其已於六十九年二月十二日去世，由訴外人高金交繼承，被告Ｘ○○係於八十年六月三十日向高金交購買應有部分十二分之二，於同年九月十六日移轉登記取得所有權，有交之買賣係出於通謀意思表示，其主張渠等買賣為無效，自亦乏據。況高金交即便有雙重買賣之舉，被告Ｘ○○既已登記取得系爭土地之權利，原告亦不得本於系爭買賣契約對第三人之被告Ｘ○○有所請求。
八、綜上所述，原告主張被告為系爭買賣契約之出賣人或繼受人，系爭八十五之二地號土地，業經台北縣政府徵收，依民法第二百二十五條第二項之法理，請求被告等就系爭八十五之二地號之土地，領取台北縣政府發放如附表三所示徵收補償地價同時，應各將相當於百分之三十九．一五計算之補償金，及自上開發放日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息請求權讓與原告，即屬無據，應予駁回。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均已審酌，與結論不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 七 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 黃小瑩右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 八 日
法院書記官 陳鳳嬌附表一：
甲、六十五年四月十五日訂立系爭買賣契約當時壬○、高池、高加和、高嘉樂、高貴之繼承人及得繼承之權利如下：
一、壬○：高加走（1/18）、Ｉ○○（1/18）、高永政（1/36）、高富（1/36）
二、高池：高崑地（1/30）、寅○（1/30）、Ａ○○（1/30）、Ｍ○○（1/30）、宇○○（1/120）、天○○（1/120）、地○○（1/120）、Ｃ○○（1/120）
三、高加和：高李雪（1/108，75.3.11死亡，其部分由以下之八人繼承）、丑○○（1/108）、Ｊ○○即高金樹（1/108）、亥○○（1/108）、辛○○（1/108）、陳高阿珠（1/108）、Ｗ○○○（1/108）、Ｚ○○○（1/108）、子○○（1/108）
四、高嘉樂：Ｌ○○（3030/120000）、丁○○（1819/120000）、Ｎ○○（3030/120000）、Ｐ○○○（2121/120000）。
五、高貴：酉○長（1/24）、Ｇ○○（1/24）、Ｖ○○（1/144）、午○○（5/144）、戊○○（2/120）、申○○（1/120）、Ｈ○○（1/120）、未○○（1/120）
乙、六十五年四月十五日訂立系爭買賣契約當時在世之高老泉、庚○○、Ｆ○○其應有部分如下：
一、高老泉（2/12）
二、庚○○（1/12）
三、Ｆ○○（1/12）
丙、系爭買賣契約書所載之出賣人應有部分合計：1/12+1/108+2/12+1/30+2/36+1/12+3030/120000＝54808/120000（Ｆ○○、被告Ｊ○○即高金樹、高老泉、高崑地、被告Ｉ○○、被告庚○○、被告Ｌ○○應有部分合計，被告黃○○即高金頭尚未取得權利）
丁、前述之人於六十五年四月十五日以後死亡者，其繼承人如下：
一、高崑地（屬高池該房，83.11.15死亡）：卯○○○
二、陳高阿珠（屬高加和該房，90.12.6死亡）：Ｓ○○、Ｕ○○、Ｒ○○、Ｑ○○、Ｔ○○
三、高老泉（69.2.12死亡）：高金交
四、Ｆ○○（92.4.4死亡）：Ｋ○○○、巳○○、Ｅ○○、Ｏ○○、宙○○、玄○○、己○○
五、高加走（屬壬○該房，82.3.11死亡）：黃○○即高金頭、高金源、癸○○、酉○
六、高金源（高加走子，屬壬○該房，79.4.12死亡）：辰○○、Ｄ○○、Ｂ○○