臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第六四六號
原 告 丁○○
丙○○甲○○共 同訴訟代理人 陳慶尚律師
宣玉華律師複代理人 陳祥彬律師
吳文升律師被 告 金合昌貿易有限公司兼法定代理人 乙○○當事人間請求遷讓房屋事件，本院於九十三年十月二十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐○○○區○○段○○段○○○○號上之建物，即門牌號碼台北市○○區○○路一段七三七巷七十二號四樓房屋騰空後遷讓交還原告及其他公同共有人全體。
被告應連帶給付原告及其他公同共有人全體，自民國九十一年七月八日起至返還房屋之日止，按月新台幣壹萬壹仟柒佰元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰玖拾壹萬玖仟捌佰參拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實暨理由
甲、程序部分：
一、查公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，為民法第八百二十七條第二項所規定。而繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，亦為民法第一千一百五十一條所明定。然公同共有物為其他公同共有人無權占有時，若對其起訴時，雖該繼承人明示反對其餘繼承人起訴者，其結果與事實上無法得全體公同共有人同意之情形相同，則自應由同意起訴之公同共有人為原告，並以反對起訴之其他公同共有人為被告，於訴訟當事人自為適格，合先敘明。
二、另訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，則不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原告於起訴時，雖僅以乙○○為被告，然於訴訟進行中，復追加訴外人金合昌貿易有限公司為被告，雖其當事人有所追加，惟其所本之基礎事實則未變更，且對於本件訴訟之終結亦無任何遲滯情形，是依上開規定意旨，本院認為尚非不得准許原告所為之追加，再次敘明。
乙、實體部分：
一、原告主張：門牌號碼台北市○○區○○路一段七三七巷七十二號四樓之建物（建號○○○區○○段○○段○○○號，下稱系爭建物）為兩造先父即被繼承人戴火爐於九十一年七月七日逝世時遺留之遺產，並為原告與被告乙○○四人共同繼承為公同共有，而被告金合昌貿易有限公司（下稱金合昌公司）係無權占用系爭建物，若被告金合昌公司主張其與被繼承人戴火爐有合意成立不定期租賃，自應負舉證之責。而依八十八年間被繼承人戴火爐親簽之授信約定書之筆跡及印章（詳如原證三）及抵押權設定契約書戴火爐之印章（詳如原證四），明顯與被告金合昌公司所提之八十七年間房屋租賃契約之筆跡及印章（詳如被證一）不同，亦與被告金合昌公司所提出之收據（詳如被證三）上所示之橢圓章不同。且被證三收據全文為電腦打字並無被繼承人載火爐之簽名，且是否為被繼承人載火爐所有印章或親自用印亦有所存疑，則其真實為原告所否認。又被告金合昌公司雖提出八十七年度之扣繳憑單（詳如被證四）據以證實其有給付租金予被繼承人戴火爐，然該憑單為當年度一月至十二月之租金所得，與被告金合昌公司主張本案建物係自八十七年四月一日始更改租金乙事，其時間點有不相符之情事。又被告金合昌公司提呈之八八、八九、九十年度之扣繳憑單及九十一年度之收據（詳如被證四），則可得知該系爭建物之租金為一年期新台幣（下同）一萬八千元，換算每月約為一千五百元，其租金額顯與市價不符。按父親與子女同住於所有之房屋，本屬常情，若無特別情事及目的，何須特別訂立租賃契約，甚至合意成立不定期租賃契約。另九十一年七月七日被繼承人戴火爐逝世前，一直住在系爭建物，非由被告等人獨自占有使用，且被告乙○○自小至成家立業一直同住系爭建物，則父親讓子女即被告乙○○無償使用，方符合我國之常情，若為租賃甚至為不定期租賃則實與常情有違。又被告乙○○亦係無權占用系爭建物，其雖主張係基於無償使用借貸系爭建物，然為原告所否認。縱如被告乙○○抗辯無償使用借貸乙事為真正，原告當得依法律所定事由，請求、並以本案起訴狀請求被告乙○○返還借用物予公同共有人全體。況且被告乙○○未經貸與人同意擅自允許第三人即被告金合昌公司在系爭建物址申請復業並為營業使用，亦與借用之目的不符，貸與人即原告等人基於基全體公同共有人之利益應得終止契約，請求遷讓返還系爭建物。而被告乙○○、金合昌公司未徵得他公同共有人全體之同意，而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬共同侵害他公同共有人之權利，原告等得本於所有權請求被告等共同除去其妨害或請求共同向全體共有人返還占用部分並得依侵權行為之規定行使其損害賠償請求權，依不當得利之規定請求返還所受利益。而被告金合昌公司使用本案建物係為營業使用，本案建物之面積為八九點一三平方公尺（詳如建物所有權狀），其內湖路地段為內湖地區商業行政之中心，位居天母快速道路及第一高速公路成功交流道之樞紐位置，鄰近內湖國小、內湖高工、麗山國○○○區○○○路○段○○○巷道早為朝市、晚為夜市○○○○○路段，其生活商業交通機能便利熱絡，鄰近地段之租金以住宅計為每月一萬八千元，遑論合昌公司占用系爭建物係為營業之使用，原告依土地法第九十七條規定，計出被告等每月不當得利之金額僅為一萬一千七百元，與被告營利所得相較，諴屬低廉等語。並聲明：（一）被告應將坐落於○○區○○段○○段○○○○號上之門牌號碼台北市○○區○○路一段七三七巷七十二號四樓之建物（建號○○○區○○段○○段○○○號）騰空後遷讓返還與原告及其他公司共有人。（二）被告應連帶給付原告及其他公同共有人自九十一年七月八日起至遷讓返還房屋之日止，按月一萬一千七百元計算之損害金。（三）訴訟費用由被告負擔。
（四）第一項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告等則以：被告金合昌公司前於八十六年四月一日即與被繼承人戴火爐訂立租賃契約，其後於八十七年四月一日租期屆滿後，雙方亦合意繼續承租及出租租金則調整為每年一萬八千元，並改以一年支付乙次，則被告金合昌公司與被繼承人戴火爐間，就系爭建物確有不定期租賃存在。而一般人生平所用印章並非固定，且有時尚有多個印章輪流替換使用之情，而被繼承人戴火爐生前所用印章亦復如此，此觀原告所提原證三、原證四戴火爐所用印章與被告所提被證八勞工保險給付申請書上戴火爐印章不同，即足證之。而被證四之八十七年度扣繳憑單所載租金所得，乃因被告金合昌公司之配合會計師於申報時有誤致漏報一千五百元之租金支出所致，然此僅係報稅之疏失行為而與被告金合昌公司及戴火爐間之租賃關係存否無涉。又被告金合昌公司於系爭建物上所存之租賃關係並無經催告而終止，蓋原告九十一年九月四日之聲威法律事務所函不僅對於終止租約之表示隻字未提，且亦非向系爭租賃契約之承租人即被告金合昌公司為表示，自不生終止之效力甚明。而被告金合昌公司與被繼承人戴火爐間之不定期租賃契約，於被繼承人戴火爐死亡後，即應由包括原被告在內之繼承人所承受，則該不定期租賃契約既尚存在於被告金合昌公司與繼承人間，而不因被繼承人戴火爐之死亡而終止，被告金合昌公司即無與包括原告在內之繼承人另訂租約之義務，是原告前函要求另訂租約亦顯無據。且本件租賃亦無終止之事由，是原告所為終止權之行使亦不合法，而原告請求依不當得利之計算式亦有不當。又被告乙○○係基於無償使用借貸系爭建物等語置辯。並聲明：求為判決，駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執部分：
（一）就訴之聲明第二項應自九十一年七月八日遷讓房屋不爭執。
（二）租金一萬一千七百元係依土地法及建物申報總價及利息百分之十計算出之金額。
而兩造復同意本件所爭執的法律關係為：
（一）被告金合昌公司得否基於不定期租賃而占用系爭建物。
（二）被告乙○○得否基於使用借貸關係而占用系爭建物。
四、被告金合昌公司得否基於不定期租賃而占用系爭建物：
（一）按「按文書之證據力，有形式上證據力與實質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價值，足供法院作為判斷之依據而言。必有形式上證據力之文書，始有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗法則，依自由心證判斷之。但形式上證據力，其為私文書者，則應依民事訴訟法第三百五十七條規定決之，即私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責。」，合先敘明。
（二）查本件被告金合昌公司主張其與被繼承人戴火爐曾訂立租賃契約，其後於八十七年四月一日租期屆滿後，雙方亦合意定有不定期租賃存在，並提出之八十七年間房屋租賃契約（詳如被證一）及收據（詳如被證三）為證。經查：依原告所提之被繼承人戴火爐於八十八年間所親簽之授信約定書（詳如原證三），其上即有被繼承人戴火爐之簽名，且該授信約定書及抵押權設定契約書（詳如原證四）之上，復有被繼承人戴火爐之印章，然經核對該簽名與印文，則該二文書上之簽名與印文與被告所揭之前揭被證一、三上所為之簽名與印文不符，則原告抗辯該文書的真實性，自屬有據，則揆諸前揭說明，該文書之真實性既為原告所爭執，則被告金合昌公司自應負舉證之責。而被告金合昌公司雖辯稱：
依常情常人有時有多個印章輪流替換使用之情，復另提出被繼承人戴火爐於勞工保險給付申請書上所蓋之戴火爐印文不同為舉證（詳如被證八）。然查：依吾人日常生活經驗以觀，私刻印章亦為社會所常見，則印章是否為被繼承人戴火爐，即足令人置疑，且被告金合昌公司雖提被證八之印文為證，然該印文與被證一、三之印文不符，且被告金合昌公司復未提出被繼承人戴火爐曾使用過被證一、三之印章，則被告金合昌公司之舉證，自有未足，其此部分之辯詞，自不足採。
（三）又被告金合昌公司雖主張其復據租賃租約繳有租金，並提出之八八、八九、九十年度之扣繳憑單及九十一年度之收據（詳如被證四、三）為證。然查：依被告金合昌公司所提之前揭扣繳憑單，則可得知該系爭建物之租金為一年期一萬八千元，換算每月為一千五百元，應屬無疑。然復依被告金合昌公司所提之租賃契約書（詳如被證一）第二、三條內容可知，租賃期限是八十六年四月一日起至八十七年四月一日止，而租金為每月二千元，則合約所載之金額，顯與扣繳憑單所載之金額不符，且其租金額顯與市價不符；又合約上所載之租賃期限與扣繳憑單上所載之八十七年一月至十二月亦不符，則原告主張被告乙○○（亦為被告金合日公司之法定代理人）自小至成家立業一直與被繼承人戴火爐同租賃甚至為不定期租賃則實與常情有違，自非無據。則揆諸前揭說明，被告金合昌公司自應就被證一之租賃契約書之真實性負舉證責任。然被告金合昌公司只空言泛稱被證四之八十七年度扣繳憑單所載租金所得，乃因公司之配合會計師於申報時有誤致漏報一千五百元之租金支出所致，與被告金合昌公司及被繼承人戴火爐間之租賃關係存否無涉，而未再舉證以實其說，自不足採。
（四）綜上所述，被告金合昌公司與被繼承人戴火爐，應無租賃關係存在，則被告金合昌公司自不得基於不定期租賃而占用系爭建物，應屬無疑。
五、被告乙○○得否基於使用借貸關係而占用系爭建物：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則；若原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利之裁判，最高法院十八年上字第二八五五、一六七九號判例可資參照。
（二）查被告乙○○主張其係基於使用借貸之法律關係占有系爭建物。然查：證人鄭煥英（即被告乙○○之妻）於本院九十二年八月十四日言詞辯論時證稱：「我父親過世前，在我與被告乙○○的面前同意將房子借被告乙○○使用。」，而被告乙○○先於本院九十三年九月二日言詞辯論時自陳：「父親死後，我會住在系爭房屋是因為繼承關係而住在裡面，我是繼承人之一。」；復於本院九十三年九月十六日言詞辯論時另陳：「我個人是基於使用借貸關係而使用。」，則依證人與被告乙○○之陳詞內容以觀，被告乙○○就其究係基於何種法律關係占用系爭建物，其陳詞先後即屬不一，則其主張係基於使用借貸之法律關係而占用系爭建物，即令人置疑。
（三）復查，依一般日常生活經驗以觀，子女與父母同住，且父母於子女縱已成年結婚，亦不令其由家分離，實屬常情，而本件被告乙○○自小至成家立亦一直與被繼承人戴火爐同住，則父親讓子女即被告乙○○無償使用，自符合我國之常情，若另定使用借貸之法律關係方與常情有違。
（四）查被告乙○○既主張其與被繼承人戴火爐間存有使用借貸之法律關係，揆諸前揭判例意旨諭示，被告乙○○自應就使用借貸一節負舉證之責。而本件被告乙○○所提之相關事證，均不足認有何使用借貸之法律關係情事，已如前述，且復未能提出其他證據證明有何使用借貸一事，依上開說明，被告乙○○自不得基於使用借貸關係而占用系爭建物。
六、又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。如上所述，被告無權占有系爭房屋，其因無權占有系爭房屋而顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有無法使用收益之損害，從而原告援引不當得利、侵權行為規定，請求被告返還不當得利及損害賠償，於法自無不合。而被告因無權占有原告所有系爭房屋之侵權行為而受利益，同時致原告受損害，發生損害賠償請求權與不當得利返還請求權競合，原告併予主張尚無不可。又土地法第九十七條第一項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束「本院五十四年台上字第一五二八號判例參照」。（最高法院九十二年台上字第二三０五號判決意決參照）經查：
（一）本院斟酌系爭建物係由被告金合昌公司為營業使用，而被告乙○○復為該公司之法定代理人，而本案建物之面積為八九點一三平方公尺，位居天母快速道路及近第一高速公路成功交流道之樞紐位置，鄰近內湖國小、內湖高工、麗山國中等學區，更以內湖科學園區，附近商家林立路段，其生活商業交通機能便利熱絡，鄰近地段之租金以住宅計為每月一萬八千元，遑論住辦之租金費用，此復原告所提之公車資訊圖及租金行情表可按（詳如原證六），本院認應以系爭房屋之申報地價及房屋評定現值年息百分之十計算被告之不當得利及賠償金額。
（二）查系爭建物依土地法及建物申報總價及利息百分之十計算出之金額為一萬一千七百元，復為兩造所不爭執，而該金額揆諸前揭判決意旨所說明，本不受百分之十之限制，然原告主張依該百分之十為計算，自屬有據，據此計算，則被告應給付原告之不當得利及損害賠償金額為一萬一千七百元。
七、綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並連帶給付相當於如主文第二項所示租金之利益部分，於法尚無不合，應予准許。
八、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決基礎無影響，爰不一一論駁，附此敘明之。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第八十五條第二項。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 十九 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法 官 陳梅欽右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十三 日
法院書記官 劉曉玲