臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第八二九號
原 告 全陽建設股份有限公司法定代理人 寅○訴訟代理人 癸○○被 告 辛○○○訴訟代理人 庚○○被 告 壬○○
己○○子○○丙○○○辰○○甲○○右六人共同訴訟代理人 丁○○被 告 巳○○
卯○當事人間請求返還合建保證金等事件，本院於民國九十三年十一月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告壬○○應給付原告新台幣壹佰伍拾萬元，及自民國九十二年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告壬○○負擔百分之三十八，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾萬元為被告壬○○預供擔保後，得假執行。但被告壬○○如為原告供擔保新臺幣壹佰伍拾萬元後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告辛○○○、壬○○、己○○、子○○、丙○○○、辰○○、巳○○、卯○（以下簡稱被告辛○○○等八人）於民國八十九年九月十四日，提供其等所有坐落台北市○○區○○段一小段七九三、八００、八一四地號三筆土地（權利範圍各為八分之一），被告甲○○則於八十九年九月八日提供其所有○○○區段○○○○號土地一筆，分別與原告簽訂合作興建大樓契約書（以下簡稱合建契約），約定合建範圍土地共三十一筆，由原告負責整合鄰地後興建大樓，原告並給付被告辛○○○等八人第一期合建保證金各新台幣（下同）十萬元及第二期合建保證金各十五萬元，給付被告甲○○第一期合建保證金五十萬元。惟原告經簽約後雖極力整合鄰地，奈何鄰地所有權人未能配合，且被告巳○○及卯○於簽約後將土地所有權移轉予第三人，故迄今仍無法整合鄰地完竣，依兩造合建契約書第十八條規定，自簽約日起壹年內，如原告無法完成鄰地整合，則合建契約作廢，被告等所收取之前開保證金應於七日內無息退還原告。
（二）另被告壬○○因主導兩造間之合建協商，故要求原告給予優於其他共有人之條件，但礙於共有人為其兄弟姊妹，不適於同一合建契約書內表明，故原告與被告壬○○乃另立協議，除給付其前開合建保證金二十五萬元外，另以土地補償款之名義給付被告壬○○一百五十萬元，並約定合建未成，該款項應無條件返還原告。
（三）本件合建既因合建基地內之所有權人無法整合，及被告巳○○、卯○違約將合建土地轉讓第三人，以致原告無法於期限內整合鄰地，故依合建契約第十八條約定，解除條件成就，被告自應依合建契約之約定將前開保證金共二百五十萬元及土地補償款一百五十萬元返還原告等語。
（四）原告並聲明：
１、被告辛○○○、己○○、子○○、丙○○○、辰○○、巳○○、卯○應各給付原告二十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、被告甲○○應給付原告五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３、被告壬○○應給付原告新台幣一百七十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
４、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告辛○○○則以：被告辛○○○於八十九年九月十四日與原告簽訂合建契約，並收取合建保證金二十五萬元，合建範圍內之七九０─二、八二一之二、八二六地號等三筆土地為公有地，被告本有有合併使用權，依法可優先購買，原告並以加速開發流程為由，要求被告辛○○○將前開優先承買權無條件讓與原告，詎原告承購前開公有地後，二年來均推稱在整合鄰地而拖延，嗣竟將前開公有地劃入建築範圍興建大廈，卻以無法整合鄰地與成本太高為由廢約，將被告所有土地排除在合建範圍之外，故原告請求返還保證金實無理由等語，資為抗辯。
（二）被告壬○○、己○○、子○○、丙○○○、辰○○、甲○○則以：被告分別於八十九年九月十四日、同年九月八日與原告簽訂合建契約，並收取合建保證金，而合建範圍內之七九０─二、八二一─二、八二六地號三筆土地，被告依法有優先購買權，然被告為履行合建契約，亦同意放棄，由原告購買，原告雖稱無法完成鄰地整合，惟於整合之一年期限屆滿時，原告均未通知被告，遲至九十二年五月十五日始通知解約，顯已違約，且原告既已完成多筆鄰地如八０九、八一０、八一一、八一二、八一六、八一七、八一八、八一九等地號土地之整合，足證並無合建契約第十八條無法完成整合之情形，原告違背誠信原則，濫用權利，顯違法民法第一百四十八條之規定，且被告既已受有放棄承購前開公有土地權利之損害，原告並因此得利，被告所收受之保證金亦足抵銷原告應賠償之損害，且原告與被告合建，目的既在騙取前開公有地之購買權，其權利行使顯專以損害被告為目的，故原告應已違約，依合建契約第十六條之約定，被告自得將收受之合建保證金沒收。至於被告詹羅碧玲所收取之一百五十萬元，乃為本件土地之仲介費用，其中五十萬元為原告之承辦人乙○○代表收取，其餘則為被告壬○○所收取，被告壬○○仲介完成自得收取約定之報酬，至於原告違約解約，與被告壬○○無關，故原告請求被告壬○○返還一百五十萬元，於法不合等語，資為抗辯。
（三）被告巳○○則以：系爭合建契約，係由原告公司開發部經理曾國增、薛宗仁及副總經理乙○○代表原告與其簽訂，嗣原告公司之副總經理乙○○要求被告巳○○將合建土地售與第三人王君鐸，並稱合建契約由其負責取消，被告巳○○不疑有他，即與王君鐸簽訂買賣契約，約定價金一百七十萬元，經扣除退還合建保證金二十五萬元及給原告吃紅四十五萬元，實際僅收取一百萬元，並於八十九年十一月十三日完成所有權移轉登記，嗣被告巳○○於八十九年十二月三十一日即接獲原告來函指摘違約，並否認乙○○為原告公司副總經理，且主張被告巳○○應再返還合建保證金二十五萬元，可認本件實係原告與乙○○共謀詐欺。且被告巳○○為同區段七九０─二、八二一─二、八二六地號等三筆公有土地之法定承購權利人，為加速開發，已將承購權利讓與原告，如今合建契約作廢，原告即為不當得利之受益人，應將利益返還被告巳○○等語，資為抗辯。
（四）被告並聲明（除被告卯○外之八名被告）：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
（五）被告卯○經合法通知未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本件被告卯○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
四、原告主張與被告辛○○○、壬○○、己○○、子○○、丙○○○、辰○○、巳○○、卯○等八人及被告甲○○分別於八十九年九月十四日、八十九年九月八日，簽訂合建契約，由被告辛○○○等八人提供其等所有坐落台北市○○區○○段一小段七九三、八００、八一四地號三筆土地（被告就前開土地之權利範圍各為八分之一），被告甲○○提供其所有坐落同區段七九四地號土地一筆，與原告合作興建大樓，原告並依合建契約給付被告辛○○○等八人合建保證金各二十五萬元，給付被告甲○○合建保證金五十萬元，另原告依協議書給付被告壬○○一百五十萬元等事實，業據原告提出合作興建大樓契約書、支票、協議書等為證，且為被告所不爭執，故原告此部分之主張，應堪信為真實。
五、原告主張前開合建簽訂後，雖極力整合鄰地，但因所有權人未能整合，且被告巳○○、卯○於簽約後將土地持分轉讓予第三人，故迄今仍無法整合鄰地完竣，故依合建契約第十八條規定，系爭合建契約因一年內未完成鄰地整合之解除條件成就，合建契約失效作廢，故被告應依約返還前開保證金等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，經查：
（一）按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法第九十九條第二項定有明文。查兩造合建契約第十八條約定：「本契約書自簽約日起壹年內，乙方（即原告）若無法完成鄰地整合，則本契約書作廢，甲方（即被告）原收取之保證金無息七天內退還乙方，雙方不得互為請求補償」，是該約定既係兩造合意以原告能否於一年內完成鄰地整合之事實，決定前開契約之效力是否消滅，則應屬合建契約所附之解除條件，堪以認定。
（二）惟查，依合建契約第一條可知，兩造就合建範圍之計劃，係包括台北市○○區○○段一小段七九０─二、七九一、七九二、七九三、七九五、七九六、七九
七、七九八、七九九、八００、八０一、八０二、八０三、八０四、八０五、八０六、八０七、八０八、八０九、八一０、八一一、八一二、八一三、八一
四、八一五、八一六、八一七、八一八、八一八、八一九、八二０、八二一─
二、八二六地號等土地，原告為建設公司主導合建之土地規劃，故就被告提供合建土地以外之合建範圍鄰地，依約自應有從事整合之義務，再參以被告亦於簽約時同意放棄同區段七九０─二、八二一─二、八二六地號公有地之購買權，是系爭契約所謂「簽約日起一年內，乙方（即原告）無法完成鄰地整合」之條件，應非屬得由原告一方之意思，而決定其成就與否之「隨意條件」，而應係指原告確已依約履行鄰地整合之義務，而依客觀事實無法於簽約一年內完成，始得謂解除條件成就。
（三）本件原告既主張系爭契約因解除條件而成就，則依舉證責任分配法則，原告就系爭合建契約解除條件業已成就之事實自應負舉證責任。惟查：
１、原告雖主張系爭合建範圍內之七九七、八０一、八０四、八０五地號地主，經原告通知合建未成，已退還保證金等語，然依證人陳金木（七九七地號所有權人）、丑○○（八０五地號所有權人）所證，其等係因原告告知合建可能談不成，始退還保證金等語，是依其等證言，僅可證明原告曾對其說明合建不成之結果，惟尚難推認原告確已進行鄰地整合，及因故未能完成之事實。另證人戊○○雖亦證稱其主動退還原告合建保證金，惟其亦僅證稱契約所訂一年時間已滿，原告既合建不成就應退款等語，是尚難認證人戊○○知悉原告整合鄰地之經過，故證人陳金木、丑○○、戊○○之證言，尚不足為有利原告之認定。而原告主張系爭七九一、七九二、七九五、七九、七九八、七九九、八０二、八０三、八０六、八０七、八０八、八一三等十二筆地號，因合建條件過苛，或要求買受價格過高無法整合之事實，原告亦僅泛為陳述，未據聲明證據以佐其說，尚難遽採。
２、另原告主張被告巳○○及卯○，於簽約後將其合建土地之持分移轉第三人等情，故為被告巳○○所不否認，惟被告巳○○辯稱，係訴外人乙○○以原告公司之名，向被告巳○○洽購等語。經查，原告就訴外人乙○○確有參與本件合建契約締約過程並不否認，然否認乙○○為其公司員工，辯稱乙○○為系爭合建契約之仲介，惟乙○○於締結合建契約及向被告巳○○買受合建土地過程中，均自稱為原告公司副總經理等情，迭據被告陳明，且經證人林寶鳳證述屬實，而訴外人乙○○亦曾出示被告其為全陽機構廣大興業股份有限公司副總經理之名片，此有該名片附卷可參，以該名片之設計、字體以觀，與代理原告公司簽約之曾國增、薛宗仁所用名片均屬相同，其上並有明顯之全陽建設商標圖案，訴外人乙○○使用原告公司同款名片並自稱副總經理，曾國增、薛宗仁在場亦未為否認澄清，是縱認訴外人乙○○非屬原告公司人員，然以其參與系爭合建契約協議之程度，應就原告之合建計劃知之甚詳，故其商洽第三人向被告巳○○、卯○買受合建土地持分，若非為合建目的，依常情以觀，該持分土地在無具體利用可能之情況下，亦影響其經濟價值，故被告巳○○、卯○縱因將合建土地移轉他人而有違約情事，然亦無證據顯示受讓人有拒絕合建而無法整合之事實，是原告以被告巳○○、卯○違約轉讓土地，即逕以推認合建未能整合之結論，尚難憑採。
３、綜上，本件原告雖主張因客觀因素縮小合建範圍，最終以台北市政府工務局九十二建字第一一四號建造執照所示之十三筆地號土地確定合建範圍，並提出該建造執照附卷可稽，惟兩造所約定之解除條件，既非純由原告決定條件成否之隨意條件，則原告就原合建計劃中如七九一、七九二、七九五、七九六、七九
八、七九九、八０二、八０三、八０六、八０八、八一三等地號土地，有確經洽商協議仍然無法整合之事實，應負舉證之責，原告所提前開事證，既不足證明原告有依約整合未成之事實，且原告復未提出其他具體證據以實其說，則原告主張系爭契約第十八條之解除條件已然成就，即不足採。
六、另原告主張被告壬○○因主導系爭七九三、八００、八一四地號土地共有人之合建協商，故與原告另行訂立協議書，由被告壬○○承諾整合系爭土地共有人同意合建條件，並與原告簽訂合建契約等情，業據原告提出協議書為證，被告壬○○就協議書之真正亦不爭執。而協議書第四條約定：「持分所有人於合建簽約，如有未照約定履行者，乙方（即被告壬○○）所受領第三條款項應無條件返還甲方（即原告）」，經查系爭土地共有人巳○○於簽約後將土地移轉於訴外人王君鐸等情，有土地登記謄本可證，是依前開協議書約定，被告壬○○自應返還原告其依協議書所受領之一百五十萬元，被告壬○○雖辯稱前開一百五十萬元中之五十萬元，係訴外人乙○○之仲介費云云，惟乙○○非系爭協議書之當事人，被告壬○○縱有交付乙○○五十萬元之事實，亦難認與系爭協議書之權利義務有觀，故被告壬○○所辯尚難憑採。是以原告依協議書請求被告壬○○返還一百五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之五計算之利息，應屬有據。
七、綜上所述，原告就兩造合建契約所附解除條件已成就，尚未能舉證證明，已如前述，則原告依合建契約第十八條請求被告辛○○○等八人返還合建保證金各二十五萬元，及請求被告甲○○返還合建保證金五十萬元，即無理由，應予駁回。至於原告依協議書第四條請求被告壬○○返還一百五十萬元部分，因系爭七九三、八００、八一四地號共有人巳○○、卯○確於合建契約簽訂後，違反合建契約第四條之約定，將合建土地移轉他人，故原告依系爭協議書之約定，請求被告壬○○返還一百五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經斟酌後認均不足影響本判決之結果，自無一一詳予論駁承之必要，併此敘明。
十、據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十六 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 劉穎怡右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
法院書記官 陳玉敏