臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度訴字第九八七號
原 告 乙○○訴訟代理人 戊○○律師 （兼送達代收人）被 告 甲○○訴訟代理人 易定芳律師
丁○○當事人間返還房屋事件，本院於九十三年三月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自台北市○○區○○○路○○號一、二樓房屋（含附圖Ａ所示面積二○．六四平方公尺二樓增建部分及附圖Ｂ所示面積二．八九平方公尺之淋浴間）遷出，並將上開房屋返還原告。
被告應自民國九十二年七月十四日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣肆佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹仟貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
一、原告方面：
㈠、聲明：
１、如主文第一項所示。
２、被告應自民國九十二年七月十四日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）二十萬元。
３、願供擔保請准宣告假執行。
㈡、陳述：原告於九十二年七月四日向本院依拍賣程序標得台北市○○區○○段一小段一四六之四地號土地及坐落其上門牌為台北市○○區○○○路○○號一、二樓房屋（含附圖Ａ所示面積二○．六四平方公尺二樓增建部分及附圖Ｂ所示面積二．八九平方公尺之淋浴間，下稱系爭房屋），於同年月十四日所有權移轉登記完
畢，惟系爭房屋於原告取得所有權之前即為被告無權占有使用，經營溫泉餐廳，原告取得所有權後，履次催告被告返還，被告均以與前所有權人丙○○間有租賃關係，而予拒絕，但查被告之夫蔡朝東生前與丙○○及許長周訂有「馬槽農園合夥經營契約書」，由丙○○提供系爭房屋以供合夥事業經營之用，渠等間並非租賃關係，嗣蔡朝東意外死亡，被告繼續占用系爭房屋，即屬無權占有，被告雖提一意願書主張丙○○不返還其夫於前開契約訂立時所交付之五百二十萬元，而同意其繼續租賃使用，雙方有租賃關係存在，其為有權占有云云，然查該意願書乃被告之片面意思表示，並未得丙○○之同意，難謂渠二人間有租賃關係存在。原告自得本於民法第七百六十七條之規定，請求被告自系爭房屋遷出並返還之。至附圖Ａ所示面積二○．六四平方公尺二樓增建部分及附圖Ｂ所示面積二．八九平方公尺之淋浴間，均為系爭房屋之附屬建物，自應一併返還原告。又被告無權占用系爭房屋至今，亦係無法律上之原因受有相當於租金之利益，而系爭房屋位於陽明山國家公園內，非城市地方之房屋，且具有溫泉設備，提供溫泉泡澡服務，應無土地法第九十七條之適用，被告無權使用系爭房屋，享有每月二十萬元相當於租金之利益，爰並依民法第一百七十九條之規定，請求被告自九十二年七月十四日原告登記為系爭房屋所有權人起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付二十萬元。
㈢、證據：提出地價謄本、建物登記謄本、存證信函、律師函、意願書、本院九十年度重勞訴字第一號、台灣高等法院九十一年度勞上字第三九號判決書等為證，並請求勘測現場，
二、被告方面：
㈠、聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
㈡、陳述：
１、被告之夫蔡朝東生前於八十九年三月六日與丙○○、許長周訂立「馬槽農園合夥經營契約書」，由蔡朝東、許長周提供押金五百二十萬元予丙○○，丙○○則以系爭房屋之使用權作為出資，經營馬槽農園溫泉泡澡服務業務，惟於同年十月三日，合夥經營之期間，蔡朝東於清洗溫泉水塔時，發生硫化氫中毒死亡，已合於法定退夥之事由，被告為蔡朝東之繼承人，自得與丙○○結算，丙○○即應退還押金五百二十萬元予被告，惟丙○○並無資力退還，被告乃於八十九年十二月十五日與丙○○協商，承租系爭房屋，於丙○○返還五百二十萬元時，即無條件遷出系爭房屋，丙○○同意後，被告遂委託他人書立具有前開內容之意願書交付之，迄今丙○○並未返還五百二十萬元，被告遷出系爭房屋之條件尚未成就，自得繼續使用系爭房屋。
２、附圖Ａ所示面積二○．六四平方公尺二樓增建部分及附圖Ｂ所示面積二．八九平方公尺之淋浴間，並未經查封拍賣，非原告所有，原告不得請求返還。
３、原告請求相當於租金之不當得利，仍有土地法第九十七條之適用，原告請求每月二十萬元，顯屬過高。
㈢、證據：提出「馬槽農園合夥經營契約書」、意願書、律師函、蔡朝東全體繼承人
三、本院依職權調閱本院九十年度執字第九九四三號執行案卷。理 由
一、原告主張於九十二年七月四日向本院依拍賣程序標得系爭房屋，系爭房屋除已登記部分外，尚有附圖Ａ所示面積二○．六四平方公尺二樓增建部分及附圖Ｂ所示面積二．八九平方公尺之淋浴間，原告於同年月十四日登記取得所有權，系爭房屋於原告登記取得所有權之前即為被告占有，經營溫泉泡澡及餐廳業務，原告登記取得系爭房屋後，被告仍繼續使用迄今之事實，為被告所是認，並經本院至現場履勘，且委託地政機關測量增建部分之面積，有履勘筆錄、現場圖及測量圖附卷可參，自堪認為真實。
二、本院依民事訴訟法第二百六十八條之一規定協議簡化爭點如下：
㈠、丙○○與被告間有無租賃關係存在？
㈡、如附圖所示增建物Ａ、Ｂ是否為附屬建物？
㈢、原告請求相當於租金之不當得利，有無土地法第九十七條的適用？
三、茲就各項爭點，析述如下：
㈠、丙○○與被告間有無租賃關係存在？原告主張被告之夫蔡朝東生前與丙○○、許長周所訂立之「馬槽農園合夥經營契約書」，係一合夥契約，並非租賃契約，蔡朝東死後，已生退夥之效力，被告無權繼續使用系爭房屋，且蔡朝東尚有其他之繼承人，被告何能以片面意思表示之意願書，主張丙○○與其有租賃關係等語，被告則以：「馬槽農園合夥經營契約書」，係許長周及蔡朝東向丙○○承租系爭房屋時，所訂立之租賃契約，此由契約書定明蔡朝東、許長周給付丙○○「押金」五百二十萬元及丙○○出售系爭房屋時須返還還押金等語可以知之，蔡朝東死後，由被告繼續經營，被告並與丙○○協商在丙○○返還五百二十萬元前，系爭房屋仍由被告繼續承租，並立有意願書可以證之，丙○○既未返還五百二十萬元，被告自得繼續租用系爭房屋云云為辯。查被告之夫蔡朝東生前於八十九年三月六日與丙○○、許長周訂立「馬槽農園合夥經營契約書」（卷七六頁），契約書約明「立契約書人丙○○、蔡朝東、許長周參方同意在台北市○○○路○○○號房舍共同經營馬槽農園休閒農場，參方約定條件如下：一、屋主丙○○，承租坐落在台北市○○○路○○○號之建築物，建築物內外部所設備及建物前農事機具放置之空地作為資金。蔡朝東、許長周付以伍佰貳拾萬元作為承租屋主之押金。二、合夥事業之股權丙○○占百分之七十，蔡朝東占百分之十五，許長周占百分之十五分配之。三、合夥事業所必要之生財器具及人事費用，丙○○占百分之六十，蔡朝東、許長周各占百分之十五比例分擔。四、合夥事業應設置帳簿，參方隨時有查帳之權利，不得拒絕。．．．七、如因天災地變時，導致合夥事業無法繼續經營時，屋主應給予承租人的押金部分。作適時的補償，補償部分以三分之一比例持得之。．．．」等語，雖契約就許長周、蔡朝東出資之用語為「押金」，惟從該契約約明丙○○提供房地，許長周及蔡朝東出資五百二十萬元，經營共同之溫泉事業，三人均得隨時查帳，因天災地變無法繼續經營時，丙○○退還許長周、蔡朝東各五百二十萬元之三分之一等語，可知此一契約乃屬合夥契約，至該契約第六條雖約定：「在合夥事業共同經營期間，得自由將所提供之房屋及土地出售，承租人不得異議，但屋主得於三個月前知會承租人，並應馬上退還其押租金伍佰貳拾萬元予承租人。」等語，然此僅係以丙○○於合夥期間出售房地，作為合夥解散之事由而已，亦不得以此認定許長周及蔡朝東與丙○○間就系爭房屋有租賃關係存在。再按合夥人死亡，除契約明定繼承人得繼承者外，為法定退夥事由，為民法第六百八十七條第一款所明定，蔡朝東於八十九年十月三日死亡，有，是其死亡時已發生退夥之效力，縱被告於蔡朝東生前係協助蔡朝東經營合夥事業，惟於蔡朝東死亡後已無繼續占有使用系爭房屋，經營溫泉事業之權限。再觀被告委託他人書立之「意願書」（卷一六頁），其內容為；「本立意願書人甲○○（以下簡稱甲方）向丙○○先生（以下簡稱乙方）承租坐落陽明山台北市○○○○○路○○○號農園餐廳，如屋主丙○○歸還甲方先前押金之款項新台幣伍佰貳拾萬元正時，甲方願意無條件履行左列事項：乙方履行付款新台幣伍佰貳拾萬元正，甲方願無條件遷出並放棄任何法律訴訟權，恐口無憑，特立此據為證。立書人甲○○．．．」等語，即便由該意願書可知被告有承租系爭房屋之意，惟該五百二十萬元係由許長周與蔡朝東分別出資二百六十萬元而來，被告委託他人書立此意願書之前並未得許長周之同意等情，已據許長周結證在卷（卷九九頁），矧蔡朝東之繼承人除被告外尚有蔡清帆、蔡鳳英、林雅竹及蔡峰維，有可佐，被告於未得許長周及其他繼承人之授權前，何能逕以該五百二十萬元抵付租金方式與丙○○訂立租約？復且丙○○亦未於意願書上簽名，其是否同意，即非無疑，經質證人即丙○○之妻陳玉滿，據其證稱丙○○並未同意等語，況依丙○○於九十年三月十七日委託律師致函被告之內容為：「．．．爰特委請德倫聯合律師事務所林耀泉律師函達許長周先生、甲○○小姐，務請於文到七日內，支付自八十九年三月起迄今之每月租金於本人，並提出每月計算租金之方式、依據及每月營業之相關帳冊等資料，．．．」等語，可知丙○○並未同意被告以五百二十萬元抵付租金之方式，而與被告成立租賃關係。至被告雖抗辯苟丙○○與被告間並無租賃關係，何以其以該函向被告催討「租金」，可見有租賃關係存在云云，但由證人陳玉滿所證：「我沒有同意（指意願書），也不反對，他只要給我錢就好。」等語，足稽丙○○僅是不願坐令被告憑白使用而致受損，遂向被告索款，以為補償而已，難謂丙○○於催告函中使用「租金」一語，即證其與被告間有租賃關係存在。被告與丙○○間既無租賃關係存在，又無使用系爭房屋之權源，原告請求返還，即屬有據。
㈡、如附圖所示Ａ、Ｂ增建物是否為附屬建物？原告主張如附圖所示Ａ、Ｂ增建物均為附屬建物，被告應一併返還原告等語，被告則以：附圖所示增建物Ａ、Ｂ均為被告所建，不在拍賣範圍內，不應返還原告云云。按建物所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體之使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建物所有權範圍因而擴張，若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，被附屬之原有建物所有權之範圍亦因而擴張。經查被告並未舉證附圖所示Ａ、Ｂ增建物為其所增建，況附圖Ａ所示面積二○．六四平方公尺二樓增建部分，為兩個房間，與原始建物相連相通，使用同一樓梯，無法獨立使用，附圖Ｂ所示面積二．八九平方公尺增建物為簡陋木造之淋浴間，位於溫泉池旁，亦無從獨立使用等情，有勘驗筆錄、現場圖及照片可憑（卷一四五至一四六頁），兩者既不具使用上之獨立性，應屬附屬建物無疑，依前開說明，自為查封拍賣效力所及，應由被告一併返還予原告。
㈢、原告請求相當於租金之不當得利，有無土地法第九十七條的適用？原告主張系爭房屋位於陽明山國家公園內，且有溫泉泡澡設施，其得依不當得利，請求被告返還相當於租金之利益，並無土地法第九十七條之適用等語，被告則以：原告之請求仍有土地法第九十七之適用云云。按無法律上之原因受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。為民法第一百七十九條前段所明定。被告無權使用系爭房屋，致原告受有相當租金之損害，原告自得本於前開規定，請求被告返還之。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，為土地法第九十七條所明定。惟僅城市地方之房屋，始有前開規定之適用。又按非都市土地得劃定國家公園使用，為區域計劃法施行細則第十三條第八款所定明。查系爭房屋雖坐落於台北市○○區○○段一小段一四六之四地號土地上，但位於陽明山國家公園內，顯非前開土地法第九十七條所指之城市地方房屋。系爭房屋有天然溫泉及泡澡設備，供人泡湯之用，亦非土地法第九十七條規範之普通房屋，應無該法規之適用。（最高法院五十四年台上字第一五二八號判例參照）被告此部分抗辯，要非可採。查系爭房屋位在陽明山國家公園內，面臨竹子湖路，旁邊僅有一矮屋，四週均為山林，地下室有隔成一間間之泡澡間，一樓有一溫泉池等情，有現場圖及照片足考，審酌上情及參酌系爭房屋、土地之拍定價格各為一千一百萬元、一千四百萬元（卷五四頁），而土地總面積為七七七．五二平方公尺，系爭房屋一樓所占面積為一六一．四三平方公尺，僅核計房屋坐落基地面積（一六一．四三平方公尺）之價格為二百九十萬六千七百零三元，兩者相加為一千三百九十萬六千七百零三元，及無鄰地租金可供參考，暨其使用上之特殊性等情，認每月相當於租金之不當得利為六萬元較為適當，原告請求逾此部分者，為無理由。
三、從而，原告本於民法第七百六十七條及一百七十九條之規定，請求被告自系爭房屋（含附圖Ａ所示面積二○．六四平方公尺二樓增建部分及附圖Ｂ所示面積二．八九平方公尺之淋浴間）遷出，並將系爭房屋返還原告，暨被告自原告登記取得系爭房屋之日即九十二年七月十四日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告六萬元之範圍內，為有理由，應予准許，逾部分為無理由，應予駁回。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十七 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 黃小瑩右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十八 日
法院書記官 陳鳳嬌