臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一０三號
原 告即反訴被告 甲○○訴訟代理人 古明峰律師被 告即反訴原告 匯懋建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陸正康律師當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國九十三年三月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣玖佰貳拾萬元，及自民國九十一年六月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣參佰零陸萬陸仟陸佰陸拾柒元為反訴被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本訴部分：
(一)原告主張：
１、原告於民國九十一年四月二十三日，向被告購買坐落臺北市○○段○○段○○○○號土地之應有部分十萬分之一千六百二十七，及坐落其上之「家賀屋」大廈Ａ七樓住宅一戶（嗣門牌號碼編訂為台北市○○區○○路○○○巷○號七樓），暨地下層編號第四、十號停車位（以下簡稱系爭房地），價金共計新台幣（下同）一千二百九十萬元。原告至九十一年五月十日止，除給付三百七十萬元予被告，並簽發發票日九十一年四月二十五日號，到期日分別為九十一年五月十五日、九十一年五月三十一日，票號0000000號、0000000號，金額各六百四十六萬元、二百五十萬元之本票二紙（以下簡稱系爭本票)，交付被告，被告並於九十一年五月二十三日將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
２、惟被告於同年五月間，竟違背兩造買賣契約之約定，同意前揭大廈八樓住戶將冷氣機裝置於大樓外牆，非但破壞大樓外觀，且所生之噪音及廢熱亦有害原告居住之安寧及安全，原告乃發函催告被告除去此瑕疵後始同意給付尾款及接受買賣標的物之交付，惟被告仍拒為處理，原告遂再發函被告解除買賣契約，本件契約既經解除，原告自不負給付價金之義務。再者，縱使原告解除契約不合法，然被告所交付之房屋亦有瑕疵，原告亦得拒絕給付尾款和受領該屋。
３、被告嗣持系爭本票向台灣士林地方法院聲請裁定准予強制執行獲准後，便以此九十一年度票字第二一八四號民事裁定為執行名義，向鈞院聲請強制執行，經鈞院以九十一年度民執字第一九五四九號清償票款強制執行事件執行中，而原告既已解除買賣契約，自不負給付價金之義務，則原告為擔保價金所簽發之系爭本票債務亦應同歸消滅，爰依強制執行法第十四條規定提起債務人異議之訴，請求撤銷前開強制執行程序，並確認系爭本票債權不存在等語。
４、原告並聲明：
(１)台灣士林地方法院九十一年度民執字第一九五四九號原告與被告間清償票款強制執行程序應予撤銷；
(２)確認台灣士林地方法院九十一年度票字第二一八四號民事裁定所示之本票債權不存在。
(二)被告則以：本件原告買受之前開房地，是否因同大廈八樓住戶所裝設之冷氣室外機，影響大樓外觀，並致危害原告居住之安寧與安全，而達到無法居住之目的，應由原告提出具體證據。且被告並未同意八樓住戶將冷氣機裝置於八樓外牆，雖被告曾與該八樓住戶進行溝通，但亦未向原告承諾移除該室外機，而原告既未提出證據證明系爭買賣標的有何瑕疵及不完全給付情事，是以原告主張解除契約即為無據。又原告不爭執被告已於九十一年六月六日前，已依債之本旨提出給付，惟原告拒絕受領給付，依兩造買賣契約，被告得請求原告給付之過戶款、交屋款等債權，均屆清償期，則原告既拒絕給付，被告自得提示作為付款擔保之系爭本票，並聲請准予強制執行。是以原告之請求應無理由等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
二、反訴部分：
(一)反訴原告(即本訴被告)主張：
１、反訴原告（即本訴被告）於九十一年六月六日之前已依債之本旨提出給付，亦即提出反訴被告（即本訴原告）名義之系爭買賣標的物所有權狀正本，並通知反訴被告辦理房屋之交付，惟反訴被告卻於九十一年六月六日發函與反訴原告表示拒絕受領，是以依據買賣契約關於付款之約定，反訴被告應給付之過戶款、交屋款及更換車位補貼款共計九百二十萬元，均已屆清償期，故反訴原告自得請求反訴原告給付。又反訴被告至遲應自九十一年六月六日起負遲延責任，從而反訴原告並得請求自九十一年六月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息等語。
２、反訴原告並聲明：
（１）反訴被告應給付反訴原告九百二十萬元，及自九十一年六月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（２）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
(二)反訴被告則以：依兩造買賣契約第十五條約定，於第一次區分所有權人會議召開前，甲方（即買方）應遵守公寓大廈管理條例之相關規定。系爭大廈八樓住戶於外牆裝設冷氣機，顯然已違反該條例第八條第一項之規定，而對反訴原告構成違約，再依系爭買賣契約第十二條規定，本約與附件具有同等效力，若買賣雙方有任何一部分未履行時，視同違約，系爭八樓住戶未依硬體規劃加裝分離式冷氣機，任意於外牆設置冷氣機之行為，顯然亦已違反買賣契約附件六之預定區分所有權人會議同意書中關於地面層第六條有關空調裝設之約定使用方法，構成違約，反訴原告自有權請該住戶拆除等語，資為抗辯。並聲明：駁回反訴原告之訴。
三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第二百五十九條第一項定有明文。且依同法第二百六十條第一項規定，反訴之標的，須與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，始得提起。本件原告以被告未依債之本旨給付買賣標的物，經其催告未果，遂以存證信函向被告為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，則原告用以擔保被告債權之系爭本票債務亦隨之消滅為由，起訴請求撤銷本院九十一年度民執字第一九五四九號強制執行程序；被告嗣於本訴繫屬中，以系爭買賣標的物並無瑕疵，被告已依約提出給付，惟原告拒不給付價金尾款為由，向本院提起反訴，請求原告給付買賣價金及遲延利息。是以本訴與反訴之請求，均係以兩造買賣契約之履約爭議，作為其請求之攻擊、防禦方法，揆諸前開規定，被告於本訴繫屬中提起反訴，於法有據，應予准許，先此敘明。
四、原告主張其於九十一年四月二十三日與被告訂立買賣契約購買系爭房地，價金計為一千二百九十萬元，而原告至九十一年五月十日已給付價金三百七十萬元，銀行貸款八百九十六萬元部分，經簽發系爭本票二紙交付被告作為擔保，尚餘交屋款十四萬元、更換車位補貼款十萬元尚未給付等情，業據原告提出系爭買賣契約書為證，而系爭本票嗣經被告聲請法院准為強制執行，並執為執行名義聲請強制執行等事實，業據本院調閱同院九十一年度票字第二一八四號本票裁定、本院九十一年度民執字第一九五四九號清償票款民事執行事件全卷查明無訛，且為被告所不爭執，故原告此部份之主張，自堪信為真實。
五、本件原告主張被告違反買賣契約而任由居住於系爭大廈八樓之住戶於外牆裝設冷氣機，已破壞大樓之外觀，並危害原告居住之安寧與安全，是本件買賣標的物有瑕疵，原告於催告被告除去該裝置未果後，已通知被告其解除契約等事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，故本件首審究者為，被告是否已依債之本旨對原告提出給付？系爭買賣標的物是否存有物之瑕疵？原告解除契約是否合法? 經查：
（一）按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五條定有明文。本件依兩造房屋土地買賣合約書第一條之約定，被告應履行之給付為交付系爭房地，並移轉所有權予原告，而被告已將系爭房地所有權移轉登記原告等情，為原告所不否認，並有系爭房地之土地、建物登記謄本附卷可稽，原告雖函知被告拒絕原告交屋之請求，然並非爭執原告擬交付之系爭房地本身，有何不符合契約約定之給付內容，是已難認被告之給付不符合債務本旨，雖原告主張被告同意系爭房地所在之大廈八樓住戶將冷氣吊掛外牆影響外觀，影響居住安寧及安全云云，惟查原告主張系爭八樓住戶冷氣外掛之事實，固為被告所不爭，並有照片附卷可稽，然就原告主張係經被告同意設置等情，則為被告所否認，是以自應由原告就此舉證證明，而原告既未舉證證明確係被告同意該八樓住戶設置，則該冷氣裝置縱有如原告所指之安寧及安全問題，然既非被告設置或同意，則尚難謂被告有何可歸責之事由。況依兩造契約第十四條第七款之規定：「本大樓限採用分離式冷，其室外機之吊掛，以不影響整體之面為原則，或依管委會統一規定辦理」，故依此規定內容，被告僅係提示其建議之冷氣設置規劃，並未約定被告有管理冷氣設置方式之權利及義務，是以原告主張被告未依債務本旨提出給付，尚難憑採。
（二）次按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第三百四十八條第一項、第三百五十四條定有明文。本件原告主張系爭房地因八樓住戶未依規定將冷氣設置外牆，而存有外觀、安寧、安全上之瑕疵云云，經查：前開八樓住戶，將冷氣室外機吊掛於八樓外牆，有前開照片在卷可稽，而依其吊掛方式，係於原牆面加釘外伸鋼架後掛放，故就建物外觀而言，雖有影響，惟其所在位置，係於八樓外牆，依常情尚不致於變更或破壞該系爭房地之使用目的或構造，且如經妥善安裝，亦不必然於安全與安寧有重大影響，故尚乏證據顯示前開外觀、安寧、安全問題足使原告購買之系爭房地，達到無法居住之程度，而有滅失或減少系爭房地之通常效用、契約預定效用或契約保證之品質，是以原告主張系爭買賣標的存有物之瑕疵，應難憑採。
（三）雖原告主張被告依約負有排除八樓住戶擅自裝設冷氣之義務，且於被告排除前，原告就價金之給付得主張同時履行抗辯云云，惟查，依兩造契約第十五條第二項雖規定：「第一次區分所有權人會議召開，甲方同意依公寓大廈管理條例等相關規定辦理」，另兩造契約附件六之預定區分所有權人會議同意書第二條第五項亦規定：「住戶空調設備之裝設，其型式（分離空調式），應依硬體之規劃加裝，不得任意安裝，破壞外觀」等語，然觀諸上開條文，前者應係規範買受人，於區分所有權人會議前，亦應依公寓大廈管理條例規定行使其對共用部分之權利，後者應係規範買受人於嗣後召開之區分所有權人會議時，應行配合之義務內容，故此二條文均非用以規範被告之義務事項甚明，是以原告以其他住戶違反規定擅自於外牆吊掛冷氣，而主張被告應就其他區分所有權人未依規定使用共用部分之行為，依買賣契約負排除之責，應屬無據，是其所為同時履行之抗辯，亦難憑採。
（四）綜上，本件被告並無不完全給付之情形，且系爭買賣標的物亦難謂存有物之瑕疵，是以原告主張因買賣標的物有物之瑕疵而解除契約，於法不合。
六、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第三百六十七條定有明文。本件原告就被告已移轉系爭房地所有權並通知原告交屋等情，並不爭執，且系爭房地並無存有物之瑕疵，前經認定，則依前開法條，原告應有交付買賣價金及受領系爭房地之義務。經查，本件買賣價金為一千二百九十萬元，其中貸款部分八百九十六萬元已由原告簽發系爭本票等情，為兩造所不爭，而依兩造買賣合約書第三條付款辦法，如甲方（即買受人原告）不依規定申辦貸款或本身貸款條件不合時，應於乙方（即出賣人被告）通知交付有關過戶資料時，一次以現金繳付貸款金額，或經甲方書面同意，開立與銀行貸款等額之商業本票。並於房屋契稅單核發時，經乙方通知期限內以現金或即期支票繳清貸款，乙方於兌現後應將預收之本票返還買受人。本件原告於被告移轉系爭房地所有權後，如不辦理銀行貸款，依前開規定，本應清繳貸款八百九十六萬元，原告未依約付款，則被告將系爭本票持向法院聲請准予強制執行，經本院以九十一年度票字第二一八四號裁定准予強制執行確定，於法並無不合。系爭本票既係為擔保貸款支付而簽發，而該原因關係之貸款迄未清償，則本票債權自仍存在，原告主張本票債權因契約解除而不存在，尚不足採。是則被告持前開本票裁定，聲請本院以九十一年度執字第一九五四九號清償票款事件強制執行，於法有據，且原告解除契約既非合法，則依買賣契約仍有給付價金之義務，是以原告主張於執行名義成立後，因契約解除而有消滅或妨礙被告請求之情事，委無可採，故原告提起本件債務人異議之訴，聲明撤銷本院九十一年度執字第一九五四九號清償票款強制執行事件之執行程序即無理由，亦難准許。
七、綜上所述，系爭本票債權既屬存在，且原告於執行名義成立後，亦無足以消滅或妨礙被告請求之事由發生，從而，本訴原告提起本件異議之訴，聲明撤銷前開執行程序，且請求確認系爭本票債權不存在，均無理由，應予駁回。
八、至於反訴原告（即本訴被告）依系爭買賣契約，請求反訴被告（即本訴原告）給付買賣價金部分，經查，反訴原告已提出給付，為反訴被告所不爭，雖反訴被告抗辯反訴原告之給付存有物之瑕疵，然反訴被告所為瑕疵之抗辯並非可採，已如前述，是以反訴原告請求反訴被告給付買賣價金，自屬有據。經查系爭買賣價金，反訴被告尚有貸款部分八百九十六萬元、交屋款十四萬元、車位補貼款十萬元，總計九百二十萬元尚未支付等情，為反訴被告所不爭，且反訴被告就九十一年六月六日前，反訴原告即已提出給付，及其以九十一年六月六日律師函拒絕受領反訴原告給付之事實，亦不否認，是以反訴原告依買賣契約及民法第二百三十四條之規定，請求反訴被告給付價金九百二十萬元，及自九十一年六月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
九、就本件反訴部分，反訴原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴無理由，反訴原告之訴有理由，爰依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十六 日
台灣士林地方法院民事第一庭
法 官 劉穎怡右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 三十一 日
法院書記官 陳玉敏