臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度重訴字第二二六號
原 告 乙○○訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 陳佳雯律師
丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 李吉隆律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟壹佰萬零壹仟伍佰元及自民國九十二年五月二十七日起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁佰陸拾陸萬元供擔保後，得假執行。如被告於假執行程序實施前，為原告預供擔保新台幣壹仟壹佰萬零壹仟伍佰元，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
㈠、緣原告於民國九十年九月三日與被告簽訂不動產買賣契約書，以新台幣（下同）一千一百萬元之價金購買被告所指馬路（台北縣○○鄉○○村○○路○段）邊圍牆以內含被告所有坐落台北縣○○鄉○○段鹿窟小段二六─三○地號土地（下稱系爭土地）及其上未辦保存登記之磚造建物及鐵皮造廚房（下稱系爭建物），原告除於簽約時依買賣契約書第十三條之約定支付簽約手續費之二分之一即一千五百元予被告所委任之代書陳素珍外，並分別於九十年九月三日、九十年十月三日、九十年十二月四日、九十一年十一月二十二日分四次將買賣價金一千一百萬元交付被告完畢。
㈡、然查：
１、訂約前之九十年九月一日，被告曾帶領原告及訴外人鄭堃明、葉如純等人至系爭土地所在，勘查現況，於簽約後之同年十月二十九日被告亦再度與原告及訴外人陳建達建築師至上址勘查，二次勘查時被告均告知吾等：馬路旁圍牆內之土地，均屬買賣標的，且二六─三○地號土地為農業用地，屆時要辦理所有權移轉登記時，伊會種些農作物俾取得農用證明，以達免徵土地增值稅之目的云云。迄至九十一年三月中旬，原告與鄭、葉、陳等人陸續多次至系爭土地查勘，系爭土地及系爭建物一直未有變化。
２、九十一年三月中旬以後，原告經陳建達建築師之通知，方知系爭建物業遭拆除，嗣原告回國後於三月下旬親至系爭土地所在勘查時，發現系爭建物果被拆除，系爭土地上僅剩被告所種植之一些作物，惟被告並未將圍牆內之土地全部種滿，圍牆內靠近馬路之一部分土地並未種有作物，反是雜草叢生，然原告雖感納悶，然未作他想。
３、原告於九十一年六月二十五日取得系爭土地之所有權，但為免因小（建物）失大（土地），遂決定於同年十一月二十二日將最後之尾款一百萬元交付被告而取得系爭土地之所有權狀後，再向被告商討解決之道。
⒋、嗣原告於九十一年十一月二十二日取得系爭土地之所有權狀後，即向新店地政事
務所申請鑑界，新店地政事務所派員於同年十一月二十九日鑑界，當日鑑界人員即當場告知原告圍牆內之土地並非全部屬二六─三○地號，靠圍牆部分之土地（即被告未種植作物之土地）屬二六─二九地號，原告一聽甚感詑異，旋於同年十二月十九日再度向新店地政事務所申請測量面積，然二次之鑑界結果，均顯示系爭土地之界線並非被告當初跟原告所稱與他地區隔之圍牆，亦即圍牆內果然有一部分土地屬二六─二九地號，而非全屬原告所買受之二六─三○地號。
㈢、對於被告抗辯之陳述：
１、系爭買賣之標的物除土地外，另含有系爭建物：
①、買賣契約之「不動產標示」部分，雖只記載土地而無建物，另買賣契約第十一條
關於交屋日之記載亦被刪除、契約第十四條則增訂「建物倘因法令限制需拆除時，乙方（即被告）應協助其拆除」，然依上述契約中之增刪文字，並不足以證明系爭買賣不含建物，蓋買賣契約書內列明「不動產標示」及刪除第十一條關於交屋日之記載，全係應被告之請求，此乃因被告於簽約時方向原告陳稱系爭土地上之建物為一違建，萬一被檢舉，有遭強制拆除之虞，惟此建物已建蓋多年，安然無事，恐不致發生上情，倘真被報拆，被告願退錢給原告。故被告要求勿於買賣契約上記載系爭建物及交屋日等，以免日後原告真依買賣契約第十一條之制式記載向伊請求高額之賠償金云云。原告聞言，雖略感不妥，然因被告口口聲聲保證伊為出家人不會訛詐別人，原告方同意「不動產標示」只記載土地部分，並刪除契約第十一條之制式記載。然買賣契約第九條關於點交建物之記載既未被刪除，則被告依約自有交付原告之義務。再買賣契約，係由被告所委任之代書陳素珍所撰寫，其為專業之土地登記代理人，其為何於契約第十四條增訂上揭文字，原告不知，以為係法令規定，不得不寫。倘系爭建物，非買賣標的，衡情兩造必會對是否出租或拆除之時日有所約定，何以竟未為任何約定？
②、買賣契約有前開之增刪，實乃被告於締約時，早已料到日後系爭建物可能會因系
爭土地需取得農用證明以減免土地增值稅而拆除，然怕原告日後會以買賣契約第十一條之制式記載向其主張違約責任，故一方面刻意對原告隱瞞取得農用證明可能需拆除該建物之事實，另方面則費盡心機騙取原告同意於買賣契約上增刪上述三處文字，被告如此不誠信之行止，實令人氣結！
③、九十年九月一日原告至現場勘查時，被告向原告陳稱馬路旁圍牆內放眼望去直至
兩棵樹為界，所有看得到的土地含地上之建物，均予出售，而土地部分約有八百坪云云，原告因見土地平整且放眼望去景色幽美，將來可在土地上興建農舍及觀景台作為修行及休憩渡假用；且以每坪一萬二千元之價格計，八百坪土地約價值一千萬元（12000元/坪×800坪=0000000元），再加上系爭建物至少值一百萬元（建物約三十六坪，每坪以三萬元計），被告所開之一千一百萬元價格，尚屬合理，是方願承諾以一千一百萬元成交，倘系爭買賣之標的果只有系爭土地，而不及於靠近圍牆部分之二六─二九地號土地及系爭建物，則依土地登記謄本所載，系爭土地之面積不過一八○五平方公尺，約為五五○坪，每坪以一萬二千元之價格計算，僅六百六十萬元（12000元/坪×550坪=0000000元），原告豈會以一千一百萬元購買。再系爭買賣之標的如不及於靠近圍牆部分之二六─二九地號土地，則系爭土地將成為袋地，需通行二六─二九地號土地方能與圍牆外之馬路聯絡，試問有誰會以一千一百萬元之高價購買一袋地，而竟未處理通行之問題？顯見以價金之算法及經驗法則均知系爭買賣之標的絕對包含馬路旁圍牆內之部分二六─二九地號土地及系爭建物無疑。
２、原告曾二度向被告請求鑑界，從未說過「以登記為準即可」：查原告於九十年九月一日決定買地時，曾請求被告鑑界，然被告表示其為出家人絕對不會騙人，要原告信任；嗣代書陳素珍九十一年七月四日通知原告系爭土地已辦理移轉登記完畢後，原告以為尚未拿到所有權狀，無權自行申請鑑界，乃再請求被告鑑界，惟被告堅持要原告繳清尾款一百萬元後伊才要處理，原告不得已，始付清尾款。
３、原告發現被告私自拆除建物後曾向被告抗議：查原告之所以發現建物被拆除，係陳建達建築師於九十一年三月中旬（斯時原告人在國外）恰經過系爭買賣現場、順道進入查看時所發現，並告知原告，嗣原告於三月下旬回國後再夥同證人鄭堃明、葉如純及陳建達建築師向被告質問為何建物被拆，被告竟答稱因伊無法與原告聯絡上故只好自行拆除建物，伊拆除房子也要花錢，且拆除之原因係為取得系爭土地之農用證明，以減免土地增值稅云云，可見原告並非同意被告拆除。
㈣、兩造所約定之買賣標的既為馬路旁圍牆內之全部土地及系爭建物，然被告實際交付予原告者，僅為圍牆內扣除二六─二九地號後之系爭土地，系爭建物亦已遭被告拆除，是被告對原告顯已構成不完全給付，系爭建物部分因屬無法補正，故被告構成給付不能，而圍牆內之二六─二九地號土地屬可補正，然被告經原告催告後，仍未為給付，已陷於給付遲延；再兩造所約定之買賣標的物原涵蓋馬路旁圍牆內之全部土地及系爭建物，然被告所為之不完全給付，顯另有建物滅失及土地價值減少或減少契約預定效用（因土地面積不足故無法於其上興建修行用之道場）之瑕疵。故依民法第二百五十六條：「債權人於有第二百二十六條之情形時，事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」及第三百五十九條本文：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平得解除其契約。」、第二百五十四條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當者，買受人僅得請求減少價金。」之規定，原告爰解除與被告所締結之買賣契約，並業分別以起訴狀及爭點整理狀之送達作為解除本件買賣契約之意思表示之送達。
㈤、民法第二百五十九條第二款及第二百六十條分別規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」、「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」，今兩造間之買賣契約，既已解除，原告即得依上開法文之規定請求被告償還其所受領之價金一千一百萬元及賠償原告為締結買賣契約支付予代書之簽約手續費一千五百元。
三、證據：提出買賣契約書、土地登記簿謄本、土地複丈成果圖、所有權狀、照片、建築設計草圖、台北縣政府函及農地會勘紀錄為證，並請求訊問證人鄭堃明、葉如純、陳建達。
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠、駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡、如受不利判決，請准提供擔保免為假執行。
二、陳述：
㈠、依民法第七百六十條之規定不動產之移轉應以書面為之，本件買賣契約書，不動產標示欄只有土地，並無建物，且由刪除制式買賣契約書第十一條之交屋日應依約履行不得延遲，否則計罰違約金之文字，及第十四條更明定本件買賣土地之建物倘因法令限制須拆除時，被告方應協助其拆除等語，可明本件僅係土地買賣，不含地上建物。況由原告對建物之拆除並無異議，於系爭土地移轉登記完畢後，並給付尾款等情，益證被告只售系爭土地，不賣系爭建物。
㈡、按買賣土地以登記簿及所有權狀所載為準，為土地法第四十二條所明定，原告並非不知，兩造立約之時，被告即表示可請地政事務所鑑界，原告謂鑑界費時一個多月，不必為之，並感謝被告割愛賣地。此由原告於九十一年六月七日移轉登記完畢，竟於訂約一年三月後之同年十一月二十日始鑑界，亦可知絕無給付不能之情事。
㈢、原告於九十年九月一日與被告洽談，因急欲購買系爭土地，而不願測量，原告同意以登記簿記載之資料為準，被告並未告知馬路旁圍牆內之土地均屬買賣之範圍。
㈣、證人葉如純、陳建達分別為原告之金主、秘書，渠等與證人鄭堃明所證均屬不實，證人陳素珍亦未據實以答，均不能作為不利被告之依據。被告已為完全之給付，並未違約。再一千五百元是代書費由代書收訖，亦與被告無關添。
三、證據：請求訊問證人陳素珍。理 由
一、原告主張於九十年九月三日與被告簽訂不動產買賣契約書，以一千一百萬元之價金購買被告所有系爭土地及系爭建物，原告已將買賣價金一千一百萬元交付被告，但被告因系爭建物遭拆除，而未能交付伊，且所移轉登記者僅有二六─三○地號土地，並非兩造所約定之馬路邊向內所有土地，是顯有不完全給付（建物滅失）、瑕疵給付（土地價值減少、效用減少）之情事，系爭建物部分屬給付不能，無庸催告，二六─二九土地部分亦屬遲延給付，原告已以書狀送達以代催告，被告拒不履行，自得為解除契約之意思表示，求為命被告給付一千一百萬零一千五百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決。
二、被告則以：兩造訂立買賣契約時，並未約定系爭建物為買賣標的，且伊亦未表示馬路邊圍牆內所有之土地均在系爭土地買賣範圍內，伊已依約履行完畢，要無違約之情事，原告主張解除契約，並無依據等語，資為抗辯。
三、原告主張於上開時間與被告簽訂不動產買賣契約書，並已依約交付一千一百萬元之價金予被告，及支付代書費一千五百元，被告並已將其所有之二六─三○地號土地於九十一年六月二十五日辦妥移轉登記予原告，且於移轉登記前將系爭建物拆除之事實，為被告所自認，復有買賣契約書、土地登記簿謄本（本院卷一三、二三頁），附卷足稽，自堪認為真實。茲將兩造爭執者析述如下：
㈠、系爭建物是否在買賣範圍之內：原告主張伊購買系爭土地係供修行之用，本欲利用原有磚造建物加以增建，作為道場，惟因被告謂系爭建物為違章建築，勿列入買賣契約，乃從其言，自不能以未列入買賣契約內，即謂不在買賣範圍內等語，被告則抗辯：不動產移轉應以書面為之，本件買賣契約不動產標示欄，並未載有系爭建物，足見不在買賣範圍之內等語為辯。
１、查本件買賣契約不動產標示欄，僅載明：「土地坐落○○○鄉○○段鹿窟小段，地號二六─三○，地目：旱，面積：一八○五平方公尺，出賣權利範圍：全部」，建物部分空白，再買賣契約第八條關於貸款及第十一條有關交屋遲延違約金之制式約定均予刪除，第九條：「本買賣不動產未點交前，其室內外門窗廚廁及公享公共設施等定著物，移交前增築部分，乙方（即被告）自本約成立日起均不得任意取卸破壞，．．．俾使甲方（即原告）完整取得。」，予以保留，第十四條特約事項則為：「本件買賣土地上之建物，倘因法令限制須拆除時，乙方應協助其拆除。」等情，有買賣契約書可參。質之證人即代書陳素珍證稱：契約係根據當事人意思所訂，刪除部分亦經渠等同意等語（本院卷七八頁）。買賣契約書內雖未明載系爭建物，但如系爭建物不在買賣範圍之內，何以刪除第十一條條款，竟又保留第九條之條款？且如系爭建物未予出售，事實上之處分權仍屬被告，遇有應拆除之時，被告當然為拆除義務人，何以契約書僅記載被告「協助拆除」而已？且如系爭建物不在買賣範圍之內，何以原告會願意買受其上有他人房屋之土地，而不於買賣契約中約明兩造間就系爭房屋之法律關係？是苟認系爭建物不在買賣範圍內，顯與常情有違。
２、證人鄭堃明、葉如純及建築師陳建達均證稱：系爭房屋在買賣範圍內等語（本院卷八○至八七頁），且證人陳建達為原告繪製之設計圖，即係就原有磚造建物為設計基準，有設計圖及原有建物照片足佐（本院卷五九、六○頁、二○、二一頁）。況系爭磚造建物約有三十坪左右，並據證人陳建達證述明確，而系爭二六─三○地號土地，公告現值僅值六十三萬一千七百五十元，買賣價金卻高達一千一百萬元，更證原告主張買賣標的包含建物在內，當屬非虛。被告抗辯證人葉如純及陳建達建築師為分別為原告之「金主」及「秘書」，所言不實云云，為原告所否認，且未能舉證以實其說，況縱所辯為真，亦不能以渠等有此關係，而謂證言即屬虛偽，是被告此部分抗辯，即非可採。
３、系爭建物於原告九十一年六月二十五日取得二六─三○地號所有權之前三個月左右，即為被告自行拆除，拆除之原因係被告為取得農用證明，以減免土地增值稅，委託陳文魁（即代書陳素珍之夫）於石碇鄉公所派員履勘時，誤指地上無建物之二九─一地號為二六─三○地號土地，經台北縣政府核發農用證明後，旋為公所發覺上情陳報台北縣政府，經該府撤銷之後，被告遂不得不予拆除等情，並據證人鄭堃明、葉如純證述甚詳，復有土地登記簿謄本、台北縣台北縣政府函、會勘紀錄表，在卷可憑（本院卷二三頁、六一至六三頁）。如系爭建物不在買賣範圍之內，被告為取得農用證明，大可拆除系爭建物即可，何庸施技欺瞞公所人員，是益證系爭建物的確在買賣範圍之內。
４、按不動產物權移轉，固應以書面為之，惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式之行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，出賣不動產之一方，自應負交付該不動產，並使他方取得該不動產之義務。（最高法院五十七年台上字第一四三六號判例參照），本件買賣契約書內雖未明白記載系爭建物，但依前所述系爭建物亦為買賣之標的，是兩造既已同意買賣系爭土地及建物，總價金為一千一百萬元，標的及價金互相表示一致，買賣之債權契約即已成立，被告抗辯建物買賣未以書面為之，即不在買賣範圍之內，亦非可採。
㈡、買賣標的之土地，是否除二六─三○地號土地外，尚包含沿馬路圍牆以內他筆被告所有土地：
㈠、原告主張買賣標的之土地，除二六─三○地號土地外，尚包含沿馬路圍牆以內被告所有二六─二九地號土地等語，被告則否認之，辯稱：買賣契約書有關買賣標的，只載明二六─三○地號土地，並未記載二六─二九地號土地，可見僅出售二六─三○地號土地，且係原告急欲購買土地，不欲鑑界，伊從未表示不願鑑界云云。
２、本件買賣契約雖載明買賣標的之土地僅二六─三○地號土地，惟證人陳建達證稱：「．．．九十年十月我和原告、葉、鄭一起去看，甲○○說他賣的範圍是電線桿與鐵皮屋之間．．．沿著馬路的土地，圍籬以內的範圍。．．．我們要求他很多次（指鑑界），他都不做，他說沒關係。」等語，證人鄭堃明亦證稱：「．．．他說這塊地賣你，他說從路邊鐵皮圍起來開始，向裡面走，右邊這條路和隔壁公家一人一半，左邊排水溝是界線，共七百多坪，他沒有說地號幾號。這筆買賣是我介紹的．．．他說錢要付清，他才讓我們測量。我們提到要鑑界，他都不要。」等語，另證人葉如純復證述：「．．．我們第一次去看土地就看到賣主，我們第一次去看的時候就要求要鑑界，他說圍牆裡面都是，我們想圍牆圍得好好的，應該就是這塊地。．．．師父（指被告）說土地很久以前就買了，你們就相信是這樣子，土地一直都是這樣，也沒有買賣過，我們付了第二次款時，建築師也說沒有鑑界怎麼畫圖，我們去找賣主要求他鑑界，他說好、好、他會辦，他說一定要交完錢，他才給我們鑑界，他說他是出家人，要我們相信他。．．．。」等詞，以上證人均證稱買賣標的土地部分係指包含圍籬內沿馬路之土地。而二六─三○地號土地面積為一八○五平方公尺，核計為五四六坪，面積不小，非專業人員之原告，未經鑑測，恐難以目測知悉與被告現場所指之範圍是否相符。又系爭買賣價金非低，二六─三○土地須通過被告所有之二六─二九土地始能到達公路，有複丈成果圖可證（二六頁），自影響其價值，而二六─三○地號土地公告現值只六十三萬一千七百五十元，原告當無以高價購買之理。被告所辯，買賣標的僅二六─三○地號土地云云，即非可採，應堪認原告主張買賣之土地除二六─三○地號外，尚包含沿馬路圍牆以內被告所有之二六─二九地號土地為真實。
四、兩造買賣標的為系爭建物及系爭土地（包含沿馬路圍牆以內被告所有之二六─二九地號土地），已如前述，原告係以單一價金購買系爭建物及系爭土地，茲系爭建物滅失，土地亦僅移轉一筆，給付即屬不完全，亦屬瑕疵給付，原告依民法第二百二十七條及第二百五十四條及三百五十九條之規定解除契約，即屬有據。至原告主張系爭建物已遭被告拆除，無法補正，而圍牆內之二六─二九地號土地屬被告所有而可補正，以爭點整理狀之送達作為催告之意思表示（原告逕寄被告），而被告於該狀送達翌日起十日內仍未依催告移轉二六─二九地號土地予原告，乃分別以起訴狀及爭點整理狀之送達為解除契約之意思表示，然建物部分因已無從補正，原告即可解除全部買賣契約，無庸以爭點整理狀之送達催告被告移轉二六─二九土地不果後再為解約之表示，故原告以起訴狀繕本（書狀內已表明依民法第三百五十九條之規定解除契約）送達為解除契約之意思表示，於繕本送達被告時，即已生解除契約之效力，依民法第二百五十九條之規定，原告自得請求返還價金。又按民法第二百六十條明定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，此條所規定之損害賠償，並非另因契約解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已。今系爭買賣發生債務不履行之情形既屬可歸責於被告，而原告因締約所支出之代書費用，亦屬民法第二百一十六條所稱之「所受損害」，則原告請求被告賠償，自屬於法有據。
五、從而原告請求被告給付一千一百萬零一千五百元，及自起狀繕本送達翌日即九十二年五月二十七日起至清償之日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項第三百九十二條後段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 十五 日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法 官 黃小瑩右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 八 月 十九 日~B法院書記官 陳鳳嬌