臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度重訴字第二七四號
原 告 甲○訴訟代理人 丙○○
乙○○被 告 丁○○訴訟代理人 莊乾城律師右當事人間返還價金等事件，本院於民國九十三年七月二十七日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文被告應於原告將坐落台北市○○區○○段四小段四一０地號、權利範圍六萬分之三百之土地，及其上同小段四六二六建號、權利範圍全部、門牌號碼台北市○○路○段○○○巷○○號七樓之建物，於九十年十月九日登記之最高限額抵押權（權利人中國信託商業銀行股份有限公司、最高限額新台幣四百六十八萬元）塗銷，並將上開不動產移轉登記及返還被告時，給付原告新台幣伍百叁拾萬元，及自民國九十一年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新台幣叁拾萬元，及自民國九十二年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰柒拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣伍佰叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣叁拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國九十年三月十五日，向被告購買坐落台北市○○區○○段四小段四一０地號、權利範圍六萬分之三百之土地，及其上同小段四六二六建號、權利範圍全部、門牌號碼台北市○○路○段○○○巷○○號七樓之建物（以下簡稱：系爭建物），並於九十年四月間給付價金新台幣（下同）五百三十萬元完成。惟原告於九十一年七月二十七日發現系爭建物有重大瑕疵，不惟天花板脫落，且鋼筋嚴重鏽蝕，致令不堪居住使用。原告立即通知被告，且經鑑定系爭建物氯離子含量已超過標準，已影響結構安全，確屬一般慣稱之海砂屋；復因系爭建物天花板水泥結構脫落，鋼筋嚴重侵蝕裸露，已無法修復，縱令強行修復，亦無法持續，該瑕疵將於短期間再次發現，故無修復之實益。按依民法第三百五十九條前段之規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少賃金。且依系爭不動產買賣契約書第四條第五項之約定：被告依法對原告負有瑕擔保責任；第九條第一項復約定：兩造任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於經他方定期間催告仍未履行時，雙方同意本約即生解除之效力。查系爭建物有前揭重大之瑕疵，致令不堪居住，已欠缺通常房屋所應有之效用；而原告於發現瑕疵後，復已依催請被告依買賣契約書第四條第五項負瑕疵擔保責任，惟不論係解除契約或減少價金，被告均未履行；則原告自得依法解除契約，並請求被告返還已付之價金五百三十萬元及自九十一年七月二十七日起計算之遲延利息。再查，系爭不動產買賣契約書第九條第三項已約定，被告因違約情事致系爭買賣契約解除時，除應返還原告所給付之買賣價金外，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付予原告。查被告曾於系爭建物之牆壁裂縫故意作畫，並於系爭建物予原告之前，經二次施工裝潢，意圖掩飾系爭建物之瑕疵，對系爭建物之前揭瑕疵，顯然早已知情；況此項懲罰性違約金給付之約定，並非以被告之故意或過失為要件，而係一商業法則之衡平條款；則被告抗辯：對本件違約情事並無故意或過失，而毋庸給付違約金云云，自屬無據。又原告為購買系爭房屋，曾向訴外人劉嚴丰借款五百五十萬元，約定年利率百分之七點五，是原告除支付被告買賣價金外，就利息部分已支付八十餘萬元，復因受貸款之累，無資力另行租屋搬遷他處，於瑕疵發現後，亦僅得冒全家人生命之危險仍居住於系爭建物，所受恐懼不可估量。是原告併依兩造不動產買賣契約第九條第三項之規定，請求被告給付懲罰性違約金五百三十萬元及自九十一年七月二十七日起算之遲延利息，應有理由等語；並聲明：（一）被告應給付原告一千零六十萬元，及自九十一年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物及所坐落基地係被告於八十五年八月十五日向訴外人戊○○購買，總價為五百五十六萬元，並於同年十月十二日交屋完成。且系爭建物係於七十三年日月十六日建築完成，屋齡已有十二年，故被告於遷入前，固曾花費四十萬元裝潢，將牆面粉刷、客廳隔牆打通為和室、廚房隔牆打通，浴室更換瓷磚，地板直接架高鋪木板；惟所有天花板為省錢而未拆即直接噴漆，廚房天花板則加一層以降低燈的亮度，增強光線，廚具則皆更新。嗣被告於系爭建物居住四年有餘，期間均無異樣，然因被告之婆婆身體不適，須搬回天母就近照顧，始決意將系爭建物出售。是被告於居住期間，並未發現系爭建物有原告所指之瑕疵，絕無故意不告知瑕疵或惡意隱瞞欺騙之情事。且系爭建物雖經鑑定為海砂屋，然因該建物早於七十三年間建築完成，鑑定單位係以系爭建物建築完成後始由政府機關制定之標準認定氯離子含量是否過高，尚未能作為系爭建物有無瑕疵之標準。況依兩造系爭不動產買賣契約書第六條之約定，被告點交之房屋係以簽約時之現況為準，顯已排除被告之瑕疵擔保責任。是原告主張解除系爭不動產買賣契約、返還價金並請求給付懲罰性違約金云云，要無理由。次查：縱認系爭建物確有原告所指瑕疵，惟該瑕疵並非不能修補，原告於未證明瑕疵無法修補，即驟然解除契約，亦有失公平。再按：依民法第二百六十一條規定，當事人因契約解除而生之相互義務，準用同法第二百六十四條同時履行抗辯權之規定。是退步言之，如鈞院認系爭建物之瑕疵屬於重大而達到可解除契約之地步，則兩造均應負回復原狀之義務。則原告請求被告返還價金五百三十萬元之同時，亦有將系爭建物及基地上所設定抵押權登記塗銷，將所有權移轉登記並返還予被告之義務。又查：縱認被告應負瑕疵擔保責任，惟因被告始終不知系爭建物具有原告所指瑕疵，而非明知而故賣，原告應不得請求被告依約給付違約金云云，資為抗辯；並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張：伊於九十年三月十五日，向被告購買系爭建物及所坐落基地，並已於九十年四月間，將買賣價金五百三十萬元，全數給付完成。被告亦依兩造間契約，將系爭建物及所坐落基地移轉登記並點交予原告；惟伊於九十一年七月二十七日，發現系爭建物有天花板水泥結構脫落及鋼筋嚴重侵蝕裸露之現象，除即通知被告後，並於本件起訴狀內為解除契約之主張等情，有其提出之系爭不動產買賣契約書影本乙份、支票影本二紙、匯款回條聯及匯款通知單影本五紙，以及系爭建物及所坐落土地之登記謄本附卷為證，且為被告所不爭執，應與事實相符。
四、次按：所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨參照）。物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，為民法第三百五十四條第一項前段所明定。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第三百五十九條前段定有明文。經查：
㈠、系爭建物確有混凝土剝落、鋼鋼筋裸露現象乙節，已據原告提出相片數幀在卷足按；而本院依聲請委託台北市土木技師公會就系爭建物進行鑑定，發現系爭建物經混凝土鑽心取樣試驗結果，其結構混凝土平均抗壓強度為五十六kgf/cm2，遠低於一般建築物混凝土設計鑽心試體最低要求平均抗壓強度之一七八點五kgf/cm2，其最小抗壓強度三十九kgf/cm2，亦遠低於單一試體之最低試驗壓力強度之一五七kgf/cm2，顯示該建物結構體混凝土強度有嚴重不足之情形；再經氯離子含量試驗，確認所取樣標的之氯離子含量分別為０．九四、０．四六、０．七
七、０．六三及０．四八kg/m3，平均氯離子含量為０．六六kg/m3，已超過八十三年七月二十二日中央標準局國家標準規定之最大水溶性氯離含量之０．六kg/m3，更遠高於八十七年六月二十五日所規定之最大含量０．三kg/m3。是系爭建物之結構混凝土氯離子含量確屬偏高；而系爭建物室內頂版可視部分如和室、廚房、主臥、浴室平頂，已出現明顯混凝土鼓脹、剝落及鋼筋鏽蝕現象，梁面亦出現混凝土水平向脹裂及裂縫現象，地板或頂版出現裂縫，平頂版底鋼筋鏽蝕嚴重，牆有鼓脹剝離現象，均與混凝土氯離子合量偏高有關，是系爭建物確已符合一般慣例所稱之海砂屋；復因系爭建物係於七十三年取得使用執照，歷今已二十年，平頂及梁鋼筋普遍有鏽蝕、斷面減少情形，已對鋼筋腐蝕速度造成影響，而取樣混凝土強度嚴重不足，取樣過程出現不易取樣情事，已影響系爭建物之結構安全等情，有該公會九十三年四月二日北土技字第九三三０三九八號安全鑑定報告書乙份存卷可據。
㈡、有關前開鑑定報告內所揭示之上開國家標準雖分別制定於八十三年、八十七年間；惟法律重在保護「動的交易秩序」，而非過去已發生之「靜的交易秩序」，氯離子含量過高之混凝土建造而成之房屋即俗稱之「海砂屋」，其混凝土將隨時間逐漸剝落，進而鏽蝕鋼筋，此乃公眾週知之事項，雖於八十三年之前，未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知識使然，房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範。從而，被告抗辯：系爭建物建築完成之時間早於七十三年間，應不受其後始制定之國家標準之規範，而不得逕認系爭建物有氯離子合量過高之瑕疵云云，為無可採。
㈢、查系爭建物混凝土之氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，又因混凝土抗壓強度不足，致該房屋之安全性堪虞，均如前述；則依通常交易觀念，系爭建物顯未具備應具備之價值、效用及品質，而有瑕疵，實堪認定。被告雖另抗辯：依兩造所簽訂系爭不動產買賣契約第六條第三項約定：點交之買賣標的應以簽約時之現狀與本約之約定為準之內容，堪認原告已同意系爭房屋之現狀，而排除瑕疵擔保責任云云；惟此已為原告所否認。且依前開契約條文之文義，僅在說明被告依買賣契約點交房屋之範圍，與被告就所點交之標的應負如何之責任，並無所涉。況依兩造不動產買賣契約第四條第五項已明文：乙方（即被告）就買賣標的依法對甲方（即原告）負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判等語，顯然已確認被告應就系爭建物點交前兩造或原告所未發現之瑕疵負擔保責任無疑。則被告以系爭契約書第六條第三項之約定已排除被告就系爭建物於點交時所存在之瑕疵擔保責任云云，洵屬無稽。從而，原告主張被告應就系爭建物上開瑕疵負擔保之責任，並本於民法第三百五十九條規定，解除系爭不動產買賣契約，於法即無不合。
五、按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第二百五十九條第二款所明定。查本件原告已依民法第三百五十九條規定解除買賣契約，既如前述；且其已於九十年四月十三日付訖全部買賣價額即五百三十萬元乙節，復有匯款通知單在卷為證；則其請求被告返還全部已付價金五百三十萬元並附加自被告受領前揭價金後之九十一年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，固屬有據。惟按：因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文，且該規定於當事人因契約解除而生之相互義務，準用之，民法第二百六十一條亦規定甚明。查本件兩造不動產買賣契約經解除後，除被告應將所受領之買賣價金返還原告外，原告依民法第二百五十九條之規定，亦應將系爭不動產移轉登記並返還予被告以回復契約訂立前之原狀；此乃因契約解除而生之相互義務。則被告主張同時履行抗辯，請求應於原告將於買受系爭不動產後，於系爭不動產上為中國信託商業銀行股份有限公司所設定最高限額抵押權登記塗銷、將系爭不動產移轉登記並返還予被告時，被告始應將所受領之買賣價金及附加利息返還原告等語，洵屬有據。
六、再按：依卷附兩造簽訂之不動產買賣契約書約定條款第四條第五項前段約定：「乙方（即被告）就買賣標的依法對甲方負有瑕疵擔保責任。」第九條第三項則約定：本約簽訂後，乙方（即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應立即返還已收價金並負擔甲方（即原告）所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付之價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」查本件被告既有前述之違約情事，並經原告解除契約；且依前揭約定之文義，原告懲罰性違約金請求權之發生，並不以被告對所發生之違約情事有故意或過失者為限。則原告依前揭約定請求被告給付按原告已付價金同額即五百三十萬元之違約金，即非無稽；被告徒以：對系爭建物含氯量超過標準，以致發生混凝土剝落及鋼筋裸露之結構安全上危險之瑕疵並不知情，而無故意或過失，自毋庸給付違約金云云，當無所據。惟按：當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額；而所約定違約金是否過高，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又查，兩造不動產買賣契約書第九條第三項已明示原告因被告違約情事而解除契約時，除得請求被告給付與已付價金同額之「懲罰性」違約金外，尚得請求因此所受之損害賠償；顯見原告所請求違約金之性質，確屬懲罰性違約金無疑。則原告主張：因買受系爭不動產，已支出貸款利息八十餘萬元，且因冒生命危險住居於系爭建物致身心俱疲，而受有損害等情，縱屬實在，亦非於兩造原約定之懲罰性違約金數額過否相當乙節，所得斟酌。本院審酌被告違約事由及程度、兩造之社會經濟狀況各節，認兩造所約定之懲罰性違約金數額實屬過高，爰依職權酌減為三十萬元。再按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條定有明文。查兩造對本件被告所應給付之懲罰性違約金，於系爭不動產買賣契約書內，並未約定其給付之確定期限；原告復未舉證證明已於起訴前催告被告給付前揭懲罰性違約金；則其請求被告除給付違約金外，並應給付自其發現系爭建物有重大瑕疵之九十一年七月二十七日起算之法定遲延利息云云，自乏所據。又因本件於起訴之初，原告未提出應送達於被告之起訴狀繕本據以送達；是原告所請求此部分遲延利息，應自本院首次言詞辯論期日之翌日即九十二年七月三十日起、按年息百分之五計算，始有理由。
七、綜上所述，原告依民法第二百五十九條規定及兩造之不動產買賣契約之約定，於請求被告返還買賣價金五百三十萬元，及自九十一年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨請求被告給付懲罰性違約金三十萬元，及自九十二年七月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。另被告就原告請求返還價金部分，所為原告應同時將系爭不動產上所設定之最高限額抵押權登記塗銷、將系爭不動產移轉登記並返還予被告之同時履行抗辯，亦有理由，爰判決如主文第一項所示。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法 官 李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 十七 日
法院書記官 吳政洋