臺灣士林地方法院民事判決 九十二年度重訴字第四一二號
原 告 台灣銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 戊○○
丁○○共 同複 代理人 王志哲律師右 一複 代理人 甲○○被 告 壬○○
庚○○丙○○共 同訴訟代理人 郭惠吉律師
賴俊榮律師被 告 己○○
辛○○右當事人間拆屋還地事件，本院於民國九十三年八月十日言詞辯論終結，並判決如下：
主 文被告壬○○、庚○○、丙○○、己○○應將坐落台北市○○區市○段一小段四九、五地號土地上，如附圖所示Ａ、Ｂ部分之台北市○○區市○段一小段三七二建號、門牌號碼台北市○○○路○○號建物拆除，將土地返還原告。
被告壬○○、庚○○、丙○○、辛○○應連帶給付原告新台幣陸拾壹萬玖仟肆佰零柒元，及被告壬○○、庚○○、丙○○自民國九十二年十月二十八日起，被告辛○○自民國九十二年月十二月十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告壬○○、庚○○、丙○○、己○○應連帶給付原告新台幣壹佰柒拾捌萬玖仟壹佰叁拾壹元，及被告壬○○、庚○○、丙○○自民國九十二年十月二十八日起，被告己○○自民國九十二年十二月十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨應連帶給付原告自民國九十二年九月一日起至拆除前開第一項之建物並返還土地之日止，按所占用土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告壬○○、庚○○、丙○○、己○○連帶負擔十分之八，被告壬○○、庚○○、丙○○、辛○○連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹仟零捌拾陸萬壹仟零陸拾柒元供擔保後，得假執行；但被告壬○○、庚○○、丙○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣叁仟貳佰伍拾捌萬叁仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳拾萬陸仟肆佰陸拾玖元供擔保後，得假執行；但被告壬○○、庚○○及丙○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣陸拾壹萬玖仟肆佰零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣伍拾玖萬陸仟叁佰柒拾柒元供擔保後，得假執行；但被告壬○○、庚○○及丙○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣壹佰柒拾捌萬玖仟壹佰叁拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告己○○、辛○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：緣坐落台北市○○區市○段一小段三七二建號、即門牌號碼台北市○○○路○○號建物（以下簡稱：系爭建物）為被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○四人共有，該建物部分坐落於原告所有台北市○○區市○段一小段四九地號、五十地號（以下簡稱：系爭土地）、即如附圖所示Ａ（面積十八平方公尺）、Ｂ（面積三十四平方公尺）部分之土地上。又被告共有系爭建物占用原告所有系爭土地，原雖有租賃關係，惟租期已於民國八十六年十二月三十一日屆至，被告於租期屆滿後並未續租，而仍繼續占用原告所有系爭土地，依法即屬無權占有。被告壬○○、庚○○及丙○○雖抗辯：於租期屆滿後，渠等承租人仍繼續使用系爭土地，已依法視為不定期限繼續契約云云。惟查，系爭基地租賃契約第十四條已約定：承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租之意旨甚明，自已阻止續約之效力，此有最高法院五十五年台上字第二七六號判例可資參照，是前開約款當無違法、違反平等互惠原則或顯失公平之處。且前開租賃契約條款，亦非企業經營者與不特定多數消費者所訂立同類契約中所預先擬定之條款，其非屬定型化條款而無消費者保護法之適用，亦甚明瞭。是被告抗辯：前開租賃契約條款應屬無效云云，自乏所據。再依最高法院四十七年台上字第一八二０號判例意旨稱：定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍不成就等語甚明。則被告以原告已收取其所繳納八十七年元月一日起至八十七年十二月三十一日止之損害金乙節，抗辯：原租約已於租期屆滿後變為不定期限租賃云云，亦無可採。又查，被告所占用之系爭土地之公告現值高達三千二百五十八萬三千二百元，被告所有系爭建物則係四、五十年之老舊建物，市價僅二百六十五萬七千六百餘元；亦即被告應拆除之建物價值僅一百四十三萬六千八百三十九元而已；則原告為清理被占用之公有資產，追求實質之公平正義，並因此收回高達三千二百五十八萬餘元之資產，僅造成被告低於一百四十三萬餘元之損失，誠非以損害他人為主要目的，自未能以權利濫用視之。況被告所有系爭建物經拆除後，全部建物尚餘一百三十二點五四平方公尺，原非不能使用，復可與其所有同小段五一地號土地合併使用，而原告所有系爭土地則可單獨建築使用；是如任令被告繼續無權占用系爭土地，始為毀損國家社會之財物資源。則被告抗辯：原告於本件訴請拆屋還地乃屬權利濫用，於法應予禁止云云，自屬無稽。從而，原告自得依民法第七百六十七條之規定，訴請被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○四人拆除坐落於系爭土地上，如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭建物，並返還土地予原告。次查，被告共有系爭建物既無權占用原告所有之系爭土地而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損失，則原告自得依共同侵權行為及不當得利之法律關係，訴請被告給付相當於租金損失之損害金。惟因八十七年十二月三十一日前之損害金業經被告清償；且自八十八年元月一日起至八十九年元月二十八日止，系爭建物之共有人為被告壬○○、庚○○、丙○○及辛○○四人，自八十九年元月二十九起，其共有人已變更為被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○四人；則原告自得請求被告壬○○、庚○○、丙○○、辛○○四人就八十八年元月一日起至八十九年元月二十八日止之損害金負連帶給付責任；而自八十九年元月二十九日起之損害金，則應由被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○負連帶給付責任。再查，精省之後，系爭土地已不屬於公有土地，故自八十九年七月一日起，系爭土地之申報地價即為公告地價之百分之八十。是為符合原台灣省政府公告地價年息百分之五之規定，本件請求自八十九年七月一日起之損害金部分，應依申報地價年息百分之六點二五核計；此再審酌系爭土地坐落於台北市○○○○○段之經濟利益，則原告請求前開核計損害金之方式，亦屬合理。從而，被告壬○○、庚○○、丙○○及辛○○應連帶給付之損害金計為六十一萬九千四百零七元及法定遲延利息；被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○應連帶給付之損害金則為二百十七萬五千三百零七元及法定遲延利息，暨自九十二年九月一日起至拆除系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物並返還土地之日止，按占有土地各該年度申報地價年息百分之六點二五計算之損害金等語；並聲明：（一）被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○應將坐落系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭建物拆除，將土地返還原告。（二）被告壬○○、庚○○、丙○○及辛○○應連帶給付原告六十一萬九千四百零七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○應連帶給付原告二百十七萬五千三百零七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十二年九月一起至拆除如聲明第一項所示建物並返還土地之日止，按占用土地各該年度申報地價年息百分之六點二五計算之損害金。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告壬○○、庚○○及丙○○則以：被告共有之系爭建物係被告之父郭水添在四、五十年間，以被告壬○○、庚○○、辛○○及訴外人即被告丙○○之夫郭正游四人之名義，向原告承租系爭土地後所興建，並已辦妥建物保存登記；按租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，民法第四百二十二條之一定有明文。本件承租人雖未為地上權之登記，惟參酌民法第四百二十二條之一、同法第四百二十五條之一、第四百二十六條之一及第八百四十條之規定，原告出租系爭土地供承租人建築房屋時，雙方應有承租至系爭建物不能使用時之合意。次查，系爭租約之租賃雙方於八十四年二月二日援例所簽訂書面之基地租賃契約，係為計算租金之方便而為，雖約定租期於八十六年十二月三十一日屆至，惟因被告除繼續為租賃物之使用收益，且已繳納八十七年元月一日至八十七年十二月三十一日止之租金，依民法第四百五十一條之規定，應視為以不定期限繼續契約。至於系爭租賃契約書第十四條之規定，其屬定型化契約條款且違反平等互惠之原則，復違反民法第四百五十一條之規定，依消費者保護法第十一條、第十二條之規定，應屬無效。是以被告所有系爭建物占有使用系爭土地確有合法之租賃權源，原告訴請被告拆屋還地，並請求給付損害金，於法自有未合。再按，權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的；行使權利、履行義務應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條定有明文。又權利濫用禁止原則，於適用時除須注意權利人於行使權利時，在主觀上有無以損害他人為主要目的外，在客觀上尚須綜合權利人因權利行使所能取得之利益與其權利之行使對他人及整個社會國家可能予以之損失加以比較衡量。查系爭建物為二層樓磚造及鐵筋混凝土房屋，總面積為二百八十八點五三平方公尺，一樓含騎樓面積為九十六點一七平方公尺，二、三樓面積各為九十六點一八平方公尺。而基地除向原告所承租之系爭土地外，另有被告所有同段五一地號土地。又原告所有系爭土地遭占用部分面積合計五十二平方公尺，被告所有同段五一地號土地面積則為八十二平方公尺；如准原告所請，則系爭建物所餘面積每層僅餘四十四點十八平方公尺，顯然難以整修而無法使用。反觀原告所收回之土地面積僅五十二平方公尺，收回後並無法單獨興建房屋，使用效益不大，則所為除使被告損失鉅額財產外，亦無異毀損國家社會之財物，則原告訴請拆屋還地，應屬權利之濫用，於法應予禁止。再退而言之，原告主張自八十九年七月一日起應依申報地價年息百分之六點二五計算損害金，亦與系爭租賃契約約定不符，亦無理由。且被告應給付原告系爭土地之租金每年為五十七萬五千二百七十六元，被告將系爭建物第一層出租予第三人經營眼鏡行，每月租金為九萬元，一年即有一百零八萬元之租金，是原告對於被告之金錢債權即使查封被告對於第三人之租金債權，於三年內即可全部獲得清償，則於系爭建物可使用之年限內，實無令被告予以拆除之必要云云，茲為抗辯；並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查：被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○所共有之系爭建物，有部分坐落於原告所有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分之土地等情，已經本院會同地政人員到現場勘測無誤，有臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖、系爭土地及系爭建物登記謄本各乙份附卷可稽，復為到庭兩造所不爭執，應堪信為真實。
五、次查：到庭兩造就被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○所有系爭建物占用原告所有系爭土地，原係訂有基地租賃契約關係，契約內並約定租期於八十六年十二月三十一日屆至乙節，已無爭執，並有系爭基地租賃契約影本乙份在卷可憑。且原告據以主張：因被告於租期屆滿後並未續租，而仍繼續占用原告所有系爭土地，依法即屬無權占有等語，雖為被告壬○○、庚○○及丙○○所否認，並抗辯：兩造間基地租賃契約，於參酌民法第四百二十二條之一、第四百二十五條之一、第四百二十六條及第八百四十條等相關規定後，應視為兩造有不定期限租賃之合意，系爭租約內所示租期，僅為方便收租而已；且因於系爭租約之租期屆至後，被告所有系爭建物仍繼續使用系爭土地，被告並已繳納八十七年元月一日至同年十二月三十一日止之租金予原告收執，依民法第四百五十一條之規定，已變更以不定期限繼續契約，至於系爭租約第十四條之約定因屬定型化契約條款，且違反平等互惠原則，於法應屬無效云云。然按，租用建築房屋之基地，如因契約年限屆滿時，出租人自得收回之，土地法第一百零三條第一款規定甚明。查卷附系爭基地租賃契約第二條既約明：「租賃期間自民國八十四年一月一日起至八十六年十二月三十一日止」；被告壬○○、庚○○及丙○○復自承：系爭租約之承租人並未依民法第四百二十二條之一之規定請求為地上權之登記等語（見卷附被告九十二年十一月十八日民事答辯狀）；則出租人即原告自得依前揭土地法之規定，主張收回出租之系爭土地，且無再參酌民法第四百二十二條之一、第四百二十五條之一、第四百二十六條之一及第八百四十條等規定，任意為相反之解釋而逕認原告出租系爭土地供承租人建築房屋時，已合意得承租至房屋不能使用時之餘地。次按，民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力，此有最高法院五十五年台上字第二七六號例例意旨足稽。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就，此亦有最高法院四十七年台上字第一八二０號判例意旨可資參照。經查，系爭基地租賃契約第十四條已約定：本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租；租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議等語；足認系爭租約雙方已確認於租賃期滿時，租約即行終止，如欲續租則應另訂契約之意旨甚明；此揆諸前揭最高法院判例意旨，該約款應無何違法或顯失公平之處，而已生阻止續約之效力無疑。是被告以該約款係屬定型化契約條款，於法無效云云，尚乏所據。況查，原告雖自承已收取被告給付自八十七年元月一日起至八十七年十二月三十一日止使用系爭土地之代價，惟主張：該筆款項係被告於租期屆滿後所給付之損害金等語，並提出載明繳款項目為「損害賠償金」之收入傳票影本乙紙為證；此徵諸前揭基地租賃契約第十四條後段之約定內容，及上開最高法院判例意旨，自亦未能執為系爭租約因此而有民法第四百五十一條規定適用之依據。從而，被告抗辯：系爭基地租賃契約屆期後，已依法視為以不定期限繼續契約云云，洵無足採。
六、再按：民法第一百四十八條第一項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，此有最高法院四十五年台上字第一○五號判例可資參照。經查：系爭土地原承租人於簽訂系爭基地租賃契約以建築房屋時，既與原告約明租賃契約之期限，自得預見於契約租賃期限屆至、且未辦理續租之情況下，將面臨拆屋還地之請求，而其於衡酌利益得失後，仍同意簽約並建築系爭房屋，則縱因原告訴請拆屋而受有損害，亦應為其所堪承受。而原告基於維護公有財產之職責，依法訴請被告拆屋還地，所為顯非以損害他人為主要目的，自無權利濫用之可言。則被告抗辯：原告訴請拆屋還地並請求損害金之給付，顯屬權利濫用，依法應予禁止云云，亦無可採。綜上，被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○所有如附圖所示Ａ、Ｂ部分占有原告所有系爭土地，既無法律上合法權源，則原告訴請前開被告四人將坐落系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭建物拆除，將土地返還原告，於法自無不合。
七、另按：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項、第一百八十五條第一項定有明文。且按：無權占有他人之土地，該土地所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之通念。再查，系爭建物之共有人原為被告壬○○、庚○○、丙○○及辛○○四人，惟自八十九年元月二十九日起，則變更為被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○共有乙節，亦有系爭建物登記謄本乙份可稽。則原告主張：被告所有系爭建物無權占有原告所有系爭土地，係以共同侵權行為加損害於原告，致原告受有損害，原告自得依法分別請求被告連帶給付渠等各人共有系爭建物占用系爭土地期間內，相當於租金之損害賠償等語，洵屬有據。本院於審酌原系爭租賃契約第十四條約定：「承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金」；及系爭租賃契約第四條所約定：「應繳租金按出租機關依法令所訂租金率（當期申報地價年息百分之五計算）」之內容；及依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定：租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；以及系爭土地坐落位置商業繁榮、交通便捷，生活機能良好，已經本院九十三年三月二十二日勘驗筆錄載明屬實，並有現場照片數幀存卷可據各節；認原告依共同侵權行為請求被告各於共有系爭建物之期間內所應連帶給付之賠償金，應依系爭土地各年度申報地價年息百分之五為標準核定之。又查，系爭建物占有系爭四九、五十地號土地之面積各為十八、三十四平方公尺，其於八十六年七月一日起之申報地價均為每平方公尺二十二萬一千二百六十元，自八十九年七月一日起之申報地價均為每平方公尺十八萬七千六百十六元各節，有臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖及該所九十二年七月九日北市建地一字第０九二三一００五八００號函附之地價查填表各乙紙附卷可稽。據此計算，則原告請求於被告壬○○、庚○○、丙○○、辛○○應連帶給付損害賠償六十一萬九千四百零七元及法定遲延利息；被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○應連帶給付損害賠償一百七十八萬九千一百三十一元及法定遲延利息，暨自九十二年九月一日起至拆除系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭建物並將土地返還原告之日止，按所占用系爭土地各年度申報地價年息百分之五計算之損害金之範圍內，為有理由（詳如後附計算式）；逾此部分，則屬無據。
九、綜上所述，原告依民法第七百六十七條及第一百八十五條之規定，於請求被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○應將坐落系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭建物拆除，將土地返還原告；被告壬○○、庚○○、丙○○及辛○○應連帶給付原告六十一萬九千四百零七元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告壬○○、庚○○、丙○○自九十二年十月二十八日起，被告辛○○自九十二年十二月十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；以及被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○應連帶給付原告一百七十八萬九千一百三十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告壬○○、庚○○、丙○○自九十二年十月二十八日起，被告己○○自九十二年十二月十二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨連給帶付原告自九十二年九月一日起至拆除系爭土地上如附圖Ａ、Ｂ部分所示之系爭建物並返還土地之日止、按所占用土地各該年度申報地價年息百分之五計算之損害金之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分，為無理由，應予駁回。兩造除被告辛○○、己○○外，均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘法律上及事實上之主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 三十一 日
臺灣士林地方法院民事第二庭
法 官 李瑜娟右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 八 日
法院書記官 吳政洋計算式：
㈠、被告壬○○、庚○○、丙○○及辛○○連帶給付部分：八十八年元月一日起至八十九年元月二十八日：
二十二萬一千二百六十元×百分之五×五十二平方公尺×（一＋三百六十五分之二十八）＝六十一萬九千四百零七元（元以下四捨五入）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡、被告壬○○、庚○○、丙○○及己○○連帶給付部分：八十九年元月二十九日起至八十九年六月三十日：
二十二萬一千二百六十元×百分之五×五十二平方公尺×（十二分之五＋二百六十五分之三）＝二十四萬四千四百二十六元（元以下四捨五入）八十九年七月一日至九十二年八月三十一日：
十八萬七千六百十六元×百分之五×五十二平方公尺×（十二分之三十八）＝一百五十四萬四千七百零五元（元以下四捨五入）以上合計為一百七十八萬九千一百三十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
暨自九十二年九月一日起至拆除系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分之系爭建物並返還土地之日止，按所占有系爭土地各年度申報地價年息百分之五計算之損害金。