臺灣士林地方法院民事判決 93年度簡上字第109號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 謝欣怡 律師複代理人 陳宏模 律師被上訴人 甲○○
（送達代收人 盧國勳 律師）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國93年5 月7日本院士林簡易庭92年度士簡字第1304號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國94年5 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之宣告與訴訟費用負擔均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣捌拾壹萬元，及自民國九十二年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審原本於租賃契約請求被上訴人給付租金新台幣（下同）535,000 元，嗣變更為本於侵權行為及不當得利之法律關係請求相當租金之損害，有原審民國93年4 月14日言詞辯論筆錄在卷可稽（見原審卷第134 頁）。上訴人之原訴已因訴之變更而視為撤回，原審僅就變更後之新訴為裁判，自無不合。又訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。
但有民事訴訟法第225 條第1 項第2 款至第6 款情形者，不在此限，同法第444 條第1 項定有明文。又上開規定於簡易程序之上訴審程序準用之，同法第436 條之1 第3 項規定甚明。上訴人於上訴審追加本於租賃契約請求租金810,000 元，與其於原審本於侵權行為及不當得利之法律關係請求相當租金之損害，均係基於同一基礎事實，符合同法第255 條第
1 項第2 款之情形，被上訴人雖不同意追加，仍應准許，俾助於民事訴訟紛爭一次解決。
二、上訴人起訴主張：兩造於91年7 月16日簽訂房屋租賃契約書，約定上訴人將門牌台北市○○區○○○路○○號3 樓之1 房屋（下稱系爭房屋）含一個停車位出租予被上訴人，租賃期間自91年7 月1 日起至94年6 月30日止，租金每月135,000元，被上訴人應於每月1 日前將租金匯入上訴人指定之帳戶。契約第3 條第2 款並約定保證金400,000 元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。保證金及第1 個月租金，被上訴人先行開立本票擔保，於91年7 月17日前付清，屆滿未付，上訴人得解除契約，被上訴人應即返還房屋，並加倍賠償違約金。另於契約書第6 條約定被上訴人違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經上訴人催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，上訴人得終止租約。被上訴人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，上訴人應支付按房租1 倍計算之違約金。嗣被上訴人經上訴人同意分別簽發票號TH0000000 號、TH0000000 號，到期日91年9 月17日、91年11月25日，面額各為405,000 元、400,
000 元之本票交付上訴人作為支付第1 、2 、3 個月租金及保證金，屆期竟未兌現，被上訴人乃於92年2 月21日對被上訴人寄發存證信函解除租賃契約。又上訴人解除租賃契約後，被上訴人自91年11月1 日起至92年5 月7 日交還房屋止（上訴人已於另訴請求被上訴人給付自91年7 月1 日至同年10月31日之租金，獲勝訴判決確定），即屬無權占有，被上訴人受有相當租金之利益，致上訴人受有損害。上訴人爰㈠本於房屋租賃契約第3 條第2 款後段規定，請求被上訴人給付相當4 個月租金之違約金535,000 元。㈡本於侵權行為或不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自91年11月1 日至92年4 月30日止相當租金之損害或不當利得810,000 元。倘鈞院認上訴人解除租賃契約，不生解除契約之效力，爰追加本於租賃契約，請求被上訴人給付自91年11月1 日至92年4 月30日之租金810,000 元。及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。被上訴人則以：系爭租賃契約第3 條第
2 款有關租金及押租金遲付得解除契約之規定，違反民法第
440 條之強制規定，應屬無效，且被上訴人未現實交付押租金予上訴人，上訴人無從依尚未生效之從契約解除主契約。
且上訴人於另訴主張租賃契約有效，本於誠信原則，不得再主張租賃契約已解除。又上訴人既不得依上開條款解除契約，被上訴人自不負給付違約金之義務。且被上訴人請求之違約金數額亦屬過高。況上訴人已於91年8 月29日將系爭房屋所有權移轉與第三人，依民法第425 條規定已失其出租人之地位，其向被上訴人解除契約，亦不生效力。又上訴人解除契約既不生效力，被上訴人即非無權占有，自無侵權行為或不當得利可言。又上訴人詐欺被上訴人訂立系爭租賃契約，乃係因侵權行為對於被上訴人取得債權，依民法第198 條規定，被上訴人自得拒絕給付租金。又門牌台北市○○區○○○路○○號3 樓房屋及系爭房屋加設有違法夾層，上訴人復於91年11月初變更地下2 樓車庫出入口之遙控開關器之密碼、電梯與樓下大門之刷卡密碼，致被上訴人出入因難，無法達到營業之目的，上訴人未以合於約定使用之租賃物交付被上訴人，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金等語，資為抗辯。
三、本件原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，及命被上訴人給付1345,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造於91年7 月16日簽訂房屋租賃契約書，約定上訴人將系爭房屋含一個停車位出租予被上訴人，租賃期間自91年7 月
1 日起至94年6 月30日止。上訴人於92年2 月21日對被上訴人寄發存證信函，解除租賃契約，被上訴人已收受該存證信函之事實，為兩造所不爭執。是兩造首要爭執在於上訴人於92年2 月21日對被上訴人寄發存證信函，是否已生解除契約之效力？經查：㈠出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425 條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還租賃物，最高法院著有41年度台上字第1100號判例。系爭房屋所有權於91年8 月27日移轉予訴外人仕豐建設股份有限公司（下稱仕豐公司），復於91年9 月11日移轉予訴外人涪國有限公司（下稱涪國公司）之事實，為兩造所不爭執。揆諸上開判例意旨，仕豐公司當然繼承上訴人行使或負擔由租賃契約所生之權利義務，涪國公司當然繼承仕豐公司行使或負擔由租賃契約所生之權利義務，上訴人已不得對被上訴人主張解除租賃契約。㈡租賃為債權之一種，債權之讓與，依民法第297 條第1 項規定，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力（最高法院39年度台上字第1527號判例、76年度台上字第2432號判決參照）。上訴人於92年2 月21日對被上訴人寄發存證信函，解除租賃契約時，並未告知被上訴人系爭房屋所有權已移轉予第三人之事實，為上訴人所不爭執。姑不論上訴人於斯時有無受讓涪國公司之租賃權，其未通知被上訴人租賃權讓與之事實甚明，揆諸上開說明，上訴人對被上訴人寄發存證信函解除租賃契約，自不生解除契約之效力。
五、上訴人於92年2 月21日對被上訴人寄發存證信函，既不生解約之效力，兩造所餘爭點厥為：㈠上訴人能否本於房屋租賃契約第3 條第2 款請求被上訴人支付違約金535,000 元？㈡上訴人能否本於侵權行為或不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自91年11月1 日至92年4 月30日相當租金之損害或不當利得810,000 元？㈢上訴人本於租賃契約請求被上訴人給付自91年11月1 日至92年4 月30日之租金810,000 元，有無理由？茲分述如下：
㈠上訴人能否本於房屋租賃契約第3 條第2 款請求被上訴人支
付違約金535,000 元？兩造於租賃契約第3 條、第6 條分別約定：「第三條租金：
⒈每月租金新台幣（下同）壹拾參萬伍仟元，每月一日前將租金匯入甲方（即上訴人）指定之帳號。⒉保證金新台幣肆拾萬元，於租賃期滿交還房屋時無息返還。上開保證金及第一個月租金乙方（即被上訴人）先行開立本票擔保，於九十一年七月十七日前付清，屆滿未付，甲方得解除契約，乙方應即返還房屋並加倍賠償違約金。」、「第六條違約處罰：
⒈乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。⒉乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」之事實，為兩造所不爭執。是兩造於租賃契約第6條約定違約金，係為確保被上訴人於租約終止或租賃期滿後履行交還房屋之義務。則系爭租賃契約第3 條第2 款之違約金，自亦係為確保被上訴人於解除契約後履行返還房屋之義務而設甚明。準此，上訴人於92年2 月21日對被上訴人寄發存證信函既不生解除契約之效力，上訴人自無本於租賃契約第
3 條第2 款請求被上訴人給付違約金可言。㈡上訴人能否本於侵權行為或不當得利之法律關係，請求被上
訴人給付自91年11月1 日至92年4 月30日相當租金之損害或不當利得810,000 元？上訴人於92年2 月21日對被上訴人寄發存證信函，既不生解除契約之效力，被上訴人自91年11月1 日至92年4 月30日本於租賃契約占有使用系爭房屋，有正當權源。上訴人自不得本於侵權行為或不當得利之法律關係，請求被上訴人給付自91年11月1 日至92年4 月30日相當租金之損害或不當利得810,000 元。
㈢上訴人本於租賃契約請求被上訴人給付自91年11月1 日至92
年4 月30日之租金810,000 元，有無理由？⒈上訴人曾向本院民事執行處聲請假扣押被上訴人置放於系
爭房屋內之畫作，經本院民事執行處於91年10月28日前往系爭房屋執行查封被上訴人之畫作，查封筆錄記載交由被上訴人保管畫作。嗣訴外人林錦雪向本院聲請拍賣上揭畫作，經本院民事執行處於92年5 月7 日前往系爭房屋執行，該日執行筆錄記載：「六、經債權人引導至現場，無人應門，且門從內部反鎖，無法進入。請求從樓中樓上層之玻璃破窗而入，若有損及屋況或其他鄰層之情形或跌落地下，願自負賠償責任，請求不以破壞正門的方式進入。七、經敲窗後，債務人開門，債權人、警察四名與執行人員隨同進入3F之1 ，經債權人檢視裡面全係前假扣押扣押之物。‧‧‧九、債權人與債務人同意換20號3F之1 的鎖，鑰匙由債權人持有。」之事實，為兩造所不爭執。則本院民事執行處於91年10月28日前往系爭房屋執行查封被上訴人之畫作時，既係將畫作交由被上訴人保管於系爭房屋內，應認系爭房屋自91年11月1 日起仍為被上訴人所占有使用。又本院民事執行處於92年5 月7 日再度前往系爭房屋執行時，屋門由內部反鎖，係被上訴人自屋內開門，前所查封之畫作仍保管於系爭房屋內。足見系爭房屋自91年11月1 日至92年4 月30日間，係屬被上訴人占有使用無訛。
⒉被上訴人雖辯稱：上訴人詐欺被上訴人訂立系爭租賃契約
。又系爭房屋加設有違法夾層，上訴人復於91年11月初變更地下2 樓車庫出入口之遙控開關器之密碼、電梯與樓下大門之刷卡密碼，致被上訴人出入因難，無法達到營業之目的，上訴人未以合於約定使用之租賃物交付被上訴人，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金云云。惟查：⑴系爭租賃契約第4 條第1 項明定系爭房屋係提供賞畫場所之用，且系爭房屋之建物登記謄本亦明載：「本建物不得加設夾層，違者無條件拆除，並負擔拆除費用」，而系爭房屋確有加設夾層之事實，固為上訴人所不爭執。惟系爭房屋縱有加設夾層，衡情並無礙於被上訴人將其供作賞畫場所之用，且於租賃期間亦未發生夾層遭拆除之情事，被上訴人以系爭房屋有加設夾層為由拒絕給付租金，顯無理由。⑵被上訴人主張系爭房屋地下2 樓車庫出入口之遙控開關器之密碼、電梯與樓下大門之刷卡密碼係上訴人所變更之事實，為上訴人所否認，被上訴人於94年5月19日本院言詞辯論終結前未提出系爭房屋地下2 樓車庫出入口之遙控開關器之密碼、電梯與樓下大門之刷卡密碼係上訴人變更之確實證據，被上訴人上開主張自不能採信。又被上訴人經上訴人同意分別簽發票號TH0000000 號、TH0000000 號，到期日91年9 月17日、91年11月25日，面額各為405,000 元、400,000 元之本票交付上訴人作為支付第1 、2 、3 個月租金及保證金，屆期並未兌現之事實，為被上訴人所不爭執。被上訴人未繳分文租金及保證金予上訴人，無理在先，何能苛求上訴人為其解決出入困難之問題。又自91年11月28日起，系爭房屋內之畫作已遭查封，且本院民事執行處將查封之畫作交由被上訴人保管於系爭房屋內，系爭房屋之使用狀況已變更，被上訴人縱無出入困難之問題，亦無由再供營業場所使用。被上訴人嗣後始以系爭房屋地下2 樓車庫出入口之遙控開關器之密碼、電梯與樓下大門之刷卡密碼遭變更，出入困難，上訴人未以合於約定使用之租賃物交付被上訴人為由，行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，難謂有理，且有違誠信原則，自不可採。㈢民法第198 條規定：「因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對於該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行。」，惟被害人因受害而與加害人訂立雙務契約，而又已受領加害人所為全部或部分之對待給付者，應可視為已承認該雙務契約之效力，不得再援此法條規定，拒絕履行。否則反而使被害人單方面受領加害人對之所為之給付，自己則毋庸履行給付之義務而蒙受利益，此顯非事理之平（最高法院88年度台上字第2507號判決參照）。被上訴人主張受上訴人詐欺訂立系爭租賃契約之事實，已為上訴人所否認，被上訴人應就此利己之事實，負舉證責任。然查，系爭房屋縱有加設夾層，亦無礙於租賃契約之履行。而被上訴人向台灣士林地方法院檢察署對上訴人提起詐欺告訴，經該署偵查後以92年度偵字第6871號為不起訴處分後，被上訴人聲請再議，經發回續查尚未偵結之事實，亦不能證明被上訴人係受上訴人詐欺訂立系爭租賃契約，被上訴人未盡其舉證責任。況被上訴人已實際占有使用系爭房屋，揆諸上開說明，自不得再援引民法第198 條規定，拒絕給付租金。
⒊涪國公司負責人柯連金於92年7 月24日在本院士林簡易庭
第一法庭證稱：「系爭房屋過戶至我名下，我是有同意原告（按：指上訴人）向被告（按：指被上訴人）收取租金，租金是由原告收取而收取之租金是屬於原告所有。」。被上訴人聞言後稱：「證人的證言是沒有意見」（見本院士林簡易庭92年士簡字第626 號卷第65頁）之事實，為兩造所不爭執。是上訴人已受讓涪國公司對被上訴人之租金給付請求權，且已通知被上訴人。上訴人請求被上訴人給付自91年11月1 日至92年4 月30日之租金810,000 元（135, 000×6 ＝810,000），洵屬有據。
六、從而，上訴人本於租賃契約，請求被上訴人給付自91年11月
1 日至92年4 月30日之租金810,000 元，及自起訴狀繕本即92年12月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分所為請求，洵屬無據，應予駁回。
原審未及審酌上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。上訴人請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，業經本院審酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第
436 條之19第1 項，第79條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 6 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 洪舜帆
法 官 蕭錫証法 官 楊智勝以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 6 月 3 日
書記官 黃王雅寬