臺灣士林地方法院民事判決 93年度訴字第1279號原 告 丙○○
丁○○共 同訴訟代理人 王中平律師複 代理人 乙○○被 告 甲○○上列當事人間返還房屋等事件，本院於中華民國94年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告丙○○部分：原告丙○○與被告於民國92年3 月16日訂
有如原證1 之書面租約（下稱系爭租約），約定將門牌號碼為台北市○○路○ 段○○○ 號1 樓（下稱地上建物）及111 、
113 、115 號地下室之房屋（地下室建物）（以上租賃標的物，合稱為系爭房屋）租與被告營業使用，租期自92年3 月16日起至93年3 月15日止為期1 年，租金每月新台幣（下同）80,000元，被告應於每月15日以前繳納。而系爭租約係雙方同意將雙方於91年3 月所訂已到期之舊租約（下稱91年舊租約）直接修改而成，並非原告原告丙○○所偽造。因被告自92年6 月起每月僅支付60,000元，至租約屆滿之日即93年
3 月15日止，共計積欠租金200,000 元。原告丙○○於租期屆滿後即表示欲收回系爭房屋，惟遭被告繼續占用，被告則陸續於93年4 月至6 月，每月分別匯給原告丙○○60,000元，另自93年7 月起，每月則改匯給原告丙○○40,000元迄今。因系爭租約租期已屆滿，被告自應騰空返還系爭房屋中之地上建物予原告丙○○。縱被告以強行占用、匯款入帳之行為主張與原告丙○○有不定期租約存在，原告丙○○亦已於93年9 月4 日委託律師寄發原證2 之存證信函限期催告被告給付積欠達2 期以上之租金，被告未於期限內繳納，該不定期租約也已於93年10月31日終止，並另以94年3 月29日之準備書狀再次為終止該不定期租約之意思表示。爰依民法第45
5 條之規定，請求被告將系爭房屋中之地上建物騰空返還予原告丙○○。又被告於系爭租約屆滿前已積欠租金200,000元未付，於租約期滿後即93年3 月16日起至93年11月15日止無權占有系爭房屋期間，應返還相當於租金之不當得利320,
000 元（80000 元×8=640000，扣除被告已給付之320000元後，不當得利金額為320000元），合計至93年11月15日止，被告積欠之租金及不當得利金額共計520,000 元。此外被告尚應自93年11月16日起至返還地上建物之日止，按月給付80,000元之不當得利，爰依民法第439 條及第179 條之規定請求被告如數給付。
㈡原告丁○○部分：系爭房屋中地下室建物雖未辦理登記，然
屬原告丁○○、丙○○及訴外人蘇晉興共有，原告丁○○與訴外人蘇晉興從未同意被告使用，被告無權占有使用，爰依民法第821 條及第767 條之規定，請求被告應將地下室建物騰空返還原告丁○○及其他共有人。
㈢聲明：
⑴被告應將地上建物騰空返還於原告丙○○。
⑵被告應給付原告丙○○520,000 元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑶被告應自93年11月16日起至返還地上建物之日止，按月給付原告丙○○80,000元。
⑷被告應將地下室建物騰空返還於原告丁○○及其他全體共有人。
⑸均願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告向原告丙○○承租系爭房屋，因系爭房屋中之地下室建
物有滲漏水之情形，經被告多次要求原告丙○○修繕，原告丙○○均藉故拖延，直至書面租約所載租約到期之日即92年
3 月16日時，雙方協議於原告丙○○未修繕滲漏水之前，不另訂書面租約及租期，而由被告繼續承租，雙方已成立不定期之租賃關係。關於每月租金之給付，被告於92年4 月、5月仍依先前租約約定之每月租金80,000元，分別匯款給原告丙○○，92年6 月因配合台北市政府衛生下水道工程處之拓寬工程，原告丙○○要求被告自行拆除原設於後牆之廚房鍋爐設備，以致被告承租面積短少5 坪左右之面積，經協調補償被告損失，原告丙○○口頭承諾自92年6 月起，每月租金降為60,000元，被告則自92年6 月起至93年6 月止，均按月匯入前開款項予原告丙○○。嗣因承租之地上建物之廁所及廚房每逢豪雨也有滲漏水之情形，被告再多次要求原告丙○○修繕廁所、廚房及地下室建物滲漏現象未果，原告丙○○遂於93年6 月中旬告知被告，地下室建物由被告免費使用，每月房租降為40,000元，被告便自93年7 月起按月將租金40,000元匯給原告丙○○迄今，並無欠繳租金之情形，此可從原告丙○○於93年8 月16日向台北市內湖區公所聲請調解係要求被告續約而非請求欠繳租金可知。至於原告丙○○提出之系爭租約並非雙方合意所簽訂，而是原告丙○○將92年3月16日租賃到期之91年舊租約，自行偽造其上之年份，變成承租期間自92年3 月16日起承租至93年3 月15日止，故原告丙○○以租約到期或是以被告有積欠租金為由終止租約，請求被告返還承租之地上建物及租金、不當得利等，均無理由。
㈡被告承租地下室建物時，原告丙○○並未告知地下室建物係
與原告丁○○及訴外人蘇晉興共有之情形，且地下室建物屬未辦登記之建物，原告丁○○如何主張擁有地下室建物之所有權。又被告承租使用地下室建物多年，也未見原告丁○○表示反對。如果如原告丁○○所述自始未同意被告承租使用，則原告丙○○將地下室建物出租給被告，應構成偽造文書等語。
㈢聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告丙○○於93年9 月4 日委託律師寄發存證信函表示：系
爭租約已於93年3 月15日屆滿，要求被告返還系爭房屋；如被告主張有不定期限之租賃情形，亦欠繳租金，另限期催告被告給付積欠達2 期以上之租金，如被告未於期限內繳納，該不定期租賃也已於93年10月31日終止等語。被告於93年9月4 日已收受該存證信函。
㈡對於被告於93年12月15日所提出之答辯狀所附照片、92年2
月6 日及92年4 月8 日免用統一發票收據、93年6 月17日及93年7 月19日電匯單回條、94年6 月1 日補送之照片，原告均無意見。
㈢對於被告主張92年6 月因配合台北市政府衛生下水道工程處
之拓寬工程，原告丙○○要求被告自行拆除原設於後牆之廚房鍋爐設備，以致被告承租面積短少5 坪左右之面積，原告並不爭執。
㈣對於被告主張92年4 月、5 月，每月均有給付租金80,000元
，另自92年6 月至93年6 月止，每月均有匯給原告丙○○60,000元，以及自93年7 月起迄今，每月則改匯給原告丙○○40,000元之情形，原告並不爭執。
㈤對於本院94年5 月26日至系爭房屋現場履勘之筆錄及台北市
國稅局函覆關於原告丙○○92年度、93年度就地上建物申報租金所得資料，兩造均不爭執。
四、協商簡化兩造之爭點：㈠原告丙○○與被告間就系爭房屋是否有不定期租約存在？如
訂有租期，租約是何時到期？㈡前開租約所約定之每月租金的數額？被告有無遲延繳納前開
租金？㈢原告丙○○主張終止租約，請求返還地上建物，並請求給付
租金及相當於租金的不當得利數額有無理由？㈣被告使用地下室建物是不是屬於無權占有？
五、得心證之理由：㈠原告丙○○與被告均不爭執雙方前訂有91舊租約，惟原告主
張91年舊租約租賃期間於92年3 月15日屆滿後，被告已同意原告丙○○於92年3 月16日直接修改91年舊租約之年份作為系爭租約之內容，租期係自92年3 月16日起至93年3 月15日止為期1 年。被告則辯稱並未同意原告丙○○以修改91年舊租約之年份作為承租系爭房屋之期限，原告丙○○於91年舊租約期滿後，又繼續將系爭房屋出租予被告，並收取被告每月所匯之租金，雙方已就系爭房屋成立不定期之租約。經查，原告丙○○所提出之系爭租約封面及第2 條所記載關於92年、93年租賃期間之2 及3 等數字，確實遭修改之痕跡，且其上並未蓋有被告之印章，惟第2 條其他修改之處則蓋有被告之印章，如原告丙○○主張被告已有同意直接修改91年舊租約之年份作為系爭租約之內容，何以被告未在系爭租約之年份修改處加蓋被告之印文？因此，由系爭租約之內容，僅能證明原告丙○○有同意繼續將系爭房屋出租予被告，尚不足認定被告有同意雙方之新的租賃關係訂有期限，堪認原告丙○○與被告間就系爭房屋之91年舊租約於92年3 月15日屆滿後，雙方自92年3 月16日起另有不定期租約存在。㈡原告丙○○與被告既自92年3 月16日起就系爭房屋另有不定
期租約存在，而雙方就每月租金未重為約定，自應解為與91年舊租約第3 條所載之每月80,000元之金額相同，此從原告丙○○也不否認被告於92年4 月、5 月每月給付之租金均80,000元亦可得知。至於被告辯稱於92年6 月間因配合台北市政府衛生下水道工程處之拓寬工程，原告丙○○要求被告自行拆除原設於後牆之廚房鍋爐設備，以致被告承租面積短少
5 坪左右之面積，經協調補償被告損失，原告丙○○口頭承諾自92年6 月起，每月租金降為60,000元。另於93年6 月中旬因雙方協商修繕地上建物之廁所、廚房及地下室建物等問題時，原告丙○○已告知每月房租降為40,000元等語，原告丙○○則對於被告所辯承租面積短少及系爭房屋有滲漏水等情形並不爭執，僅表示未同意被告所述2 次調降租金之情形。經查，系爭房屋既自92年6 月起減少5 坪之面積，如有因此調降租金之情形，亦合乎常理。另被告辯稱93年6 月中旬因雙方協商修繕地上建物之廁所、廚房及地下室建物等問題時，原告丙○○已同意每月房租降為40,000元等情，亦據證人廖翊鈞結證：「‧‧我之前在被告店前面試作花藝生意‧‧從92年5 月到93年7 月間，差不多一年多。他們談話有一次在我的工作桌的前面談事情，‧‧那日期在93年6 月的時候，就聽到他們談，當時蘇先生就說有請人來估價，地下室、廁所不要裝潢，每個月租金40,000元，把契約定一定，要訂到何時我沒有聽到。」等語屬實（見94年5 月3 日之言詞辯論筆錄第4 頁、第5 頁）。再參酌原告丙○○既不否認被告自92年6 月起至93年6 月止，每月均有匯款60,000元，以及自93年7 月起迄今，每月則改匯款40,000元等情形，如原告丙○○自始即不同意租金之調降，則揆諸常情，自應會在發現被告每月匯入帳戶之金額有短少時即向被告反應，然原告丙○○卻在被告辯稱調降租金之日期即92年6 月起，逾1年2 個月後之93年8 月16日先向台北市內湖區公所聲請調解要求被告續約，而非請求欠繳租金，於調解不成立後，再於93年9 月4 日委託律師寄發原證2 之存證信函限期催告被告給付積欠租金，顯與一般常情不合。因此，應堪信被告辯稱原告丙○○有同意自92年6 月起至93年6 月止，每月租金調降為60,000元，以及自93年7 月起，每月租金再調降為40,000元等情，可以採信。則被告自92年6 月起迄今均有依調降後之租金數額，按月匯給原告丙○○，自亦無遲延繳納租金之情形。
㈢原告丙○○與被告既自92年3 月16日起就系爭房屋有不定期
租約存在，並分別於92年6 月及93年7 月調降每月租金，而被告自92年6 月起迄今均有依調降後之租金數額，按月匯給原告丙○○，並無遲延繳納租金等情，已如前述，則原告丙○○主張系爭租約已於93年3 月15日屆滿或以被告有遲付租金達2 期以上而終止系爭租約，依民法第455 條之規定，請求被告將地上建物騰空返還，並依民法第439 條之規定請求給付積欠之租金及依民法第179 條之規定，請求給付相當於租金的不當得利數額，均無理由，應予駁回。
㈣按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨
害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條、第821 條分別定有明文。亦即所有人對於他人無權占有，行使物上請求權，必須對他人無權占有之物，自己有所有權存在，及該他人現仍實際上無權占有其物者，為其成立要件。經查，被告既辯稱承租地下室建物時，原告丙○○並未告知地下室建物係與原告丁○○及訴外人蘇晉興共有之情形，且地下室建物屬未辦登記之建物，原告丁○○如何主張擁有地下室建物之所有權等語，否認原告丁○○為地下室建物之共有人之一，則原告丁○○自應就自己係地下室建物之共有人之事實負舉證責任。本件原告丁○○主張為地下室建物之共有人之一，固提出其上門牌號碼為台北市○○路○ 段○○○ 號3 樓（台北市○○區○○段1 小段1527建號）、113 號4 樓（同小段1528建號）、115 號（同小段1529建號）、115 號2 樓（同小段1530建號）、115 號3 樓（同小段1531建號）及115 號
4 樓（同小段1532建號）等建物謄本為佐。然參酌地下室建物係未辦保存登記之建物，應以原始起造人為所有權人，原告丁○○既未提出原始起造之證明，自不能僅以擁有其上建物之所有權，而當然推論原告丁○○亦為地下室建物之共有人之一，原告所提之現存證據不能證明被告所占有使用之地下室建物為其共有，顯不合行使物上請求權之要件，又被告基於與原告丙○○之不定期租約而占有使用地下室建物，亦不能認為屬於無權占有。從而，原告丁○○依民法第821 條及第767 條之規定，請求被告將地下室建物騰空返還原告丁○○及其他共有人，亦無理由。
六、綜上所述，原告丙○○與被告自92年3 月16日起就系爭房屋有不定期租約存在，並分別於92年6 月及93年7 月調降每月租金，而被告自92年6 月起迄今均有依調降後之租金數額，按月匯給原告丙○○，並無遲延繳納租金，原告丙○○主張系爭租約已於93年3 月15日屆滿或以被告有遲付租金達2 期以上而終止系爭租約，依民法第455 條之規定，請求被告將地上建物騰空返還，並依民法第439 條之規定請求給付積欠之租金及依民法第179 條之規定，請求給付相當於租金的不當得利數額，均無理由。另原告丁○○主張地下室建物為原告丁○○、丙○○及訴外人蘇晉興共有，遭被告無權占有，依民法第821 條及第767 條之規定，請求被告應將地下室建物騰空返還原告丁○○及其他共有人，因原告丁○○不能證明為地下室建物之共有人，其前開請求亦無理由，均應予駁回，又原告2 人之訴既經駁回，其假執行宣告之聲請亦失所附麗，均應併予駁回之。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 8 月 29 日
書記官 楊錫芬