臺灣士林地方法院民事判決 93年度訴字第160號原 告 財團法人臺灣郵政協會法定代理人 甲○○原 告 財團法人臺灣電信協會法定代理人 乙○○共 同訴訟代理人 王永春律師複 代理人 胡志彬律師被 告 吳慶隆律師即被繼承人李家邦之遺產管理人上列當事人間調整租金等事件，本院於民國94年9 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖佰元。
被告向原告承租坐落臺北市○○區○○段一小段二八八地號面積五十坪土地之租金，自民國九十三年一月二日起，調整為每年新臺幣拾壹萬伍仟叁佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又被告於訴之變更追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第3款、第3 項分別定有明文。原告起訴狀所載訴之聲明為：「被告就李家邦所有門牌號碼為臺北市○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋）承租原告所有坐落臺北市○○區○○段1 小段
288 地號土地（下稱系爭土地），應就承租之面積給付原告新臺幣（下同）901,972 元，及自民國93年1 月1 日起，按年給付原告182,492 元之租金，並依每年申報地價調整金額之比例按年調整之。」等語。嗣於訴狀送達後，分別於本院93年6 月9 日準備程序期日當庭，及93年10月15日、94 年4月12日2 度具狀變更其訴之聲明，最後1 次變更其訴之聲明為：「被告就李家邦所有系爭房屋承租原告所有系爭土地，應就系爭房屋占用土地面積111.74平方公尺，給付原告950,234 元，及自93年1 月2 日起，租金調整為申報地價年息10％。」等語。核就93年6 月9 日與同年10月15日2 次訴之變更部分，被告均無異議而為本案言詞辯論，視為同意原告訴之變更，至就94年4 月12日訴之變更部分，僅屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，原告訴之變更均屬合法。又按依民法第442 條調整租金之訴為形成之訴，法院應為形成判決，以確定其增減之租金額，至於請求給付前所積欠之租金則為給付之訴，此給付之訴，法律上並無不得與上開形成之訴合併提起之限制（最高法院81年度台上字第1500號判決意旨參照）。是故本件原告合併提起調整租金與給付租金之訴，於法並無不合；另關於被告積欠原告之租金數額若干，究應適用調整租金前、後之數額計算，則為給付租金之訴有無理由之問題，不生起訴合法與否之爭議，被告辯稱原告合併提起給付租金之訴不合法云云，容有誤會，合先敘明。
二、本件原告主張：系爭土地為原告所共有，被告管理之李家邦遺產當中，系爭房屋坐落系爭土地上，業經本院89年度訴字第194 號及臺灣高等法院89年度上字第1071號民事判決認定訴外人李家邦與原告成立租賃面積為50坪之不定期租賃關係（下稱系爭租賃契約）確定，而系爭房屋現在實際占用系爭土地面積為111.74平方公尺，亦經本院受命法官至現場勘驗無誤，並囑託地政事務所人員測量明確。因系爭土地就系爭房屋占用部分每年應繳納地價稅即高達81,950元，占每年申報地價4.2 ％之多，原告當得依民法第442 條、第126 條及土地法第105 條、第97條等規定，請求調整租金，並請求本院應將租金調整為以房屋實際占用土地面積111.74平方公尺，按申報地價年息10％計算之數額；又李家邦前積欠5 年租金未付，亦應一併按上開調整後之租金數額給付原告等語。並聲明：被告就李家邦所有系爭房屋承租原告所有系爭土地，應就系爭房屋占用土地面積111.74平方公尺，給付原告950,234 元，及自93年1 月2 日起，租金調整為申報地價年息10％。
三、被告則辯稱：本件原告請求調整租金為形成之訴，在法院就調整租金判決確定前，租賃雙方仍應受原約定租金數額，即每年租金180 元之拘束，故原告以片面自行調整之租金數額，請求溯及5 年之租金950,234 元，並無所據；又土地法第
105 條準用同法97條規定之最高租金額限制，係指當事人間約定之租金超過申報地價年息10％，就超過部分無請求權而言，並非必須照申報地價額年息10％計算；另外，租金收入是否不敷繳納地價稅，致出租人無法獲取相當之利潤，並非聲請法院增減租金之法定事由。蓋法律規定徵收地價稅，並採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，目的在防止私人壟斷土地及土地投機。故為租金增減時，若考量政府課徵地價稅多寡之因素，無異將地價稅轉嫁承租人承受，顯失公平，且與前開法律規定徵收地價稅之立法目的及原意相悖。綜合本件系爭房屋基地係坐落臺北市○○路巷內，前方有磺溪，鄰近只有2 、3郵政員工訓練所，其它交通及生活機能條件尚可等各方面條件考量後，該系爭房屋基地之坐落並非良好，亦無特別價值，原告據此請求租金調整依照申報地價額年息10％計算，並不合理，似嫌過高等語。並聲明：駁回原告之訴。
四、經查：原告主張系爭土地為原告所共有，系爭房屋坐落系爭土地之上，原為李家邦所有，李家邦死亡後，則屬被告管理之李家邦遺產；原告與李家邦間就房屋使用系爭土地有系爭租賃契約存在，租賃面積為50坪，並經本院89年度訴字第19
4 號及臺灣高等法院89年度上字第1071號民事判決認定該不定期租賃關係存在而確定等情，為被告所自認，並據原告提出土地登記謄本、本院89年度訴字第194 號民事判決、臺灣高等法院89年度上字第1071號民事判決與確定證明書各1 件為證（以上均影本，見本院士林簡易庭93年度士簡字第88號卷第11-29 頁；33頁），復經本院依職權調閱上揭案件全卷查核無訛，應堪信為真實。而原告主張系爭房屋實際占用系爭土地面積為111.74平方公尺乙節，亦經被告所是認，並由本院受命法官於準備程序至現場勘驗屬實，復囑託臺北市士林地政事務所測量系爭房屋占有系爭土地之面積明確，有本院勘驗筆錄及臺北市士林地政事務所測繪之土地複丈成果圖附卷供參（見本院卷第30-35 頁），也足認為真正。再系爭不定期租賃關係自54年8 月22起原約定租金為每年180 元，且李家邦已積欠5 年以上租金未付等情，亦為兩造所不爭，堪以認定屬實。
五、按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又基地租金應否增加及增加若干，應以該地經濟狀況、土地繁榮程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例參照），並須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等事項。再法院依民法第442 條規定調整租金，只能增減租金之數額，不能將原約定租金內容如給付種類、數額特定方式等逕予變更，否則即屬逾越法律授權限度而過度干預租約當事人之契約自由（最高法院75年臺上字第2126號判例意旨參照）。是故，不動產不定期租賃契約原約定租金為固定數額者，縱因租賃物不動產價值之昇降，得由法院依當事人聲請調整租金，調整後之租金，亦僅能為固定之數額，自不得將租金變更為不動產價值之一定比例，使其額數隨價值昇降而浮動，從而變更原契約特定租金之方式。經查：
（一）系爭土地在76年、80年、83年、86年及88年間之公告地價每平方公尺依序為10,500元、17,000元、19,200元、20,900元及21,500元，有原告所提出為被告不爭執之臺北市公告土地現值及公告地價查詢覆單在卷可稽（見本院士林簡易庭93年度士簡字第88號卷第30頁），可見76至88年間土地公告地價調整幅度達105 ％左右，且參酌原告與李家邦原約定之租金數額180 元自54年8 月22起即未有增加，以該租金約定成立當時系爭土地之價值，與76年以後之價值相比，更堪認系爭租賃物即系爭土地之價值逐年上昇，原約定租金數額與土地價值確屬顯不相當。而系爭房屋坐落位置旁有一條小溪，小溪旁有小路可通往珠海路，開車約
5 分鐘可到捷運新北投站，步行5 分鐘到泉源路上可搭乘公車，交通狀況尚可，泉源路有商店，生活機能尚可，而系爭房屋現無人居住，有2 出入大門，右側大門入屋內擺有衣櫃、冰箱、矮櫃及其他用品，左側大門入內，顯示屋內凌亂，無人使用等情，業經本院受命法官在現場勘驗明確，有前述勘驗筆錄存卷可考；又系爭房屋現場汽車僅得開至泉源路，必須另換機車或步行方得由珠海路到達等情，亦為兩造當庭所共認（見本院94年9 月6 日言詞辯論筆錄第1- 2頁）。再原告財團法人臺灣郵政協會、財團法人臺灣電信協會92年度繳納系爭土地之地價稅各為199,221元、227,628 元，課稅面積共計58 2平方公尺等節，已據原告提出課稅明細查詢影本為佐（本院卷第59頁），據此換算每平方公尺課稅額為733.4 元「 (199,221+227,628)/582= 733.4 」，而系爭土地在89年至93年間之申報地價均為每平方公尺17,200元，此有土地登記謄本附卷為憑（見本院卷第56頁），故原告92年間所繳納之地價稅即達申報地價年息4.26％ (733.4/17200=0.0426) 。本院綜衡前述系爭土地價值漲昇之繁榮狀況，對外交通情形、工商業繁榮之程度、承租人利用土地興建房屋使用之經濟價值及所受利益，並參酌原告應繳納之地價稅額等情狀，足認原告以系爭土地價值上昇，依民法第442 條規定，請求本院為增加租金之判決，於法固屬有據；惟關於租金增加之數額，兩造雖均同意以系爭房屋現在實際占有面積11 1.74平方公尺為計算基準（僅為租金計算基準，承租面積仍為50坪，見94年9 月6 日言詞辯論筆錄第2 頁），但被告並未同意將原約定每年180 元之固定數額特定租金方式，改為以系爭土地申報地價一定比例方式浮動計算，則原告請求租金調整應依111.74平方公尺土地面積，按系爭土地申報地價年息10％計算云云，不僅改以系爭土地價值一定比例（申報地價年息10％）方式特定租金，變更原租賃契約特定租金方式之約定，使租金額數得隨申報地價昇降而浮動，且以起訴時之申報地價（92年度申報地價每平方公尺17,200元）年息10％來推算之租金數額即每年192,192 元（元以下捨去）而言，本院也認核屬過高，應以該占用面積111.74平方公尺，藉92年度申報地價年息6 ％計算出之每年租金固定數額115,315 元（計算式：17,200×111.74×6 ％＝115,315 ，元以下捨去），較為合理，除能兼顧兩造之利益，且未擅自變更原固定數額之租金特定方式。
（二）本件係因系爭租賃標的物之土地價值漲昇，而認租金有調整之必要，已如前述，至於前敘及原告繳納地價稅之情形，僅為本院調整租金數額之參考因素之一，並非本院認定系爭不定期租賃關係租金必須調整及如何調整之唯一理由。被告辯稱租金收入不敷繳納地價稅不應為增減租金之法定事由云云，容有誤會。
（三）至原告雖請求應自88年1 月2 日起，即應依土地面積111.74平方公尺，按申報地價年息10％計算方式調整租金，並據以請求被告給付93年1 月2 日起訴以前，回溯自88年1月2 日起至93年1 月1 日為止，共計5 年期間所積欠之租金950,234 元云云，然按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年臺上字第1152號、48年臺上字第521 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨參照）。查原告並未主張或舉任何證據足以證明其在起訴前即已向房屋承租人李家邦或管理李家邦遺產之被告為調整租金之意思表示，徵諸上開說明，本院准許調整之租金數額，僅得自原告起訴時起算，而本件原告係於93年1 月2日提起本件調整租金之訴，故本件經本院准許調整之租金，即應自當日始生調整之效力。同理，李家邦在起訴前所積欠之5 年租金數額，則應以調整前之租金每年180 元計算，總計為900 元。
六、綜上所述，原告請求系爭不定期租賃契約之租金，自93年1月2 日起，調整為115,315 元，並請求被告告應給付李家邦前所積欠5 年之租金900 元部分，洵屬合法有據，應予准許，逾此範圍，原告請求本院調整租金並命被告給付租金之訴，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證及攻擊防禦方法，經核於判決結果不生影響，茲不一一論述，末以敘明。
據上論結，原告之訴為有一部理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 陳介源
法 官 王怡雯法 官 梁哲瑋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 9 月 26 日
書記官 林豐圃