臺灣士林地方法院民事判決 九十三年度訴字第五三七號
原 告即反訴被告 己○○訴訟代理人 陳清進律師
沙慧貞律師被 告即反訴原告 丙○○法定代理人 丁○○訴訟代理人 江肇欽律師
黃淑琳律師受 本 訴告知訴訟人 聯業育樂事業股份有限公司法定代理人 戊○○當事人間債務人異議之訴事件，本院於九十三年十一月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對原告請求給付於超過新台幣貳佰肆拾參萬玖仟陸佰伍拾伍元暨自民國九十三年二月十一日起至九十三年五月十三日止按月給付新台幣伍拾貳萬元以外部分之債權不存在。
其餘原告之本訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣肆萬捌仟壹佰捌拾壹元，及自民國九十三年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔五分之一，餘由反訴被告負擔。
本判決第四項反訴原告得假執行。但反訴被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣肆萬捌仟壹佰捌拾壹元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
其餘反訴原告之假執行聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第六十五條第一項訂有明文。查原告主張其為第三人聯業育樂事業股份有限公司（下稱聯業公司）之連帶保證人，聯業公司將因其敗訴而具法律上之利害關係，故聲請對聯業公司為訴訟告知，依據上揭規定，自應准許。本院業於九十三年九月二十二日將起訴狀及聲請訴訟告知狀繕本送達第三人聯業公司。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於台灣士林地方法院九十三年度執字第二六六七號給付租金強制執行案件中，主張受本訴告知訴訟人聯業公司向其承租台北市○○○路○段
四十六、四十八、五十、五十二號房屋（下稱系爭租賃屋），雙方訂有租賃契約（下稱系爭租約），並由原告擔任聯業公司之連帶保證人，查聯業公司自民國九十二年二月起即未給付租金予被告，至九十三年二月九日經被告以士林郵局第九八０號存證信函終止租約，並於翌（十）日送達聯業公司及原告，發生終止系爭租約之效力，聯業公司自九十二年二月一日至九十三年二月十日止共積欠租金三百零九萬九千六百五十五元，扣除押租金六十六萬元，聯業公司應給付被告二百四十三萬九千六百五十五元，又租約終止後，聯業公司並未將系爭租賃屋返還被告，被告另依租約請求自九十三年二月十一日起至返還系爭租賃屋之日止（九十三年五月二十八日），按月五十二萬元之違約金給付被告，又原告係聯業公司之連帶保證人，並一同就系爭租約作成公證書，故被告得依公證書逕行對聯業公司與原告聲請強制執行。惟查，被告前曾委任柯麗雲與聯業公司進行租金債務及更新租約之協商，被告已同意將九十二年度之租金調降為一百五十一萬元（嗣改稱五十一萬元），並同意由甲○○以一年為期負擔五十萬元租金之清償，有協議書影本可稽（原告編為原證四號），顯見系爭租約業已變更，故原告已不再負擔新租約或該協議保證之義務，且依民法第七百五十五條規定，被告已同意聯業公司延期清償，而原告並未同意其延期，原告亦不再負保證責任，從而被告已不得向原告請求租金暨違約金。又查，依土地法第九十七條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，系爭租賃物以申報地價及房屋課稅現值計算年息百分之十，每月之租金上限為二萬四千六百二十八元，被告主張九十二年每月租金二十五萬元及九十三年二十六萬元，均超出該上限，超出部分應認被告並無請求權，至於在年息百分之十範圍內，亦請酌定租金金額。再查，被告對聯業公司終止系爭租約後，聯業公司應支付一倍之違約金，至多為前揭二萬四千六百二十八元為限，並非以九十三年之月租金二十六萬元計算，或是加一倍之五十二萬元，又被告請求之違約金實有過高，請依民法第二百五十二條規定酌減之，且依民法第七百五十四條規定，該違約金債務並未定有期間，故原告業於九十三年五月十三日以台北圓環郵局第三二三號存證信函向被告為終止保證之通知，被告並於同日收受，故原告對聯業公司系爭租約之保證責任已於九十三年五月十三日終止。此外，被告固據公證書而向原告強制執行，然因原告係負保證責任，該公證書並不符合公證法第十三條第一項第一款有關「一定金額」之規定，執行程序已有違法，且依該公證書約定之內容係「保證人就承租人應給付房租金或違約金，亦應逕受強制執行」，文義上屬擇一請求，又依民法第二百零八條規定，就執行房租金或違約金之選擇權屬於原告，故被告將房租及違約金均列為逕為強制執行之內容，亦與約定不符。又被告怠於行使權利，未終止租約亦未請求聯業公司返還租賃屋，造成原告損害之擴大，是被告應依民法第二百十七條第一項規定負過失相抵之責。為此，請求確認被告對原告之租金債權三百零九萬九千六百五十五元及自九十三年二月十一日起至返還系爭租賃屋之日止按月給付五十二萬元之違約金債權均不存在，及撤銷九十三年度執字第二六六七號給付租金強制執行程序云云。並聲明：㈠確認被告對原告請求給付三百零九萬九千六百五十五元及自九十三年二月十一日起至返還系爭租賃屋之日止按月給付五十二萬元之債權不存在；㈡台灣士林地方法院九十三年度執字第二六六七號給付租金強制執行程序應予撤銷。
二、被告辯稱：原告所稱之協議書，依被告事後向柯麗雲查證，實係九十三年一月十二日、十三日間，聯業公司之股東乙○○與總經理李哲逸出面洽談系爭租約未付租金如何解決，因其係臨時到訪，故由被告之法師之一柯麗雲臨時出面接待，雖談及解決租約之方法，但並未定案，所謂協議書事實上僅為會議記錄而已，且其上簽名之人並未獲得被告之授權，亦未受到聯業公司法定代理人之授權，並無拘束力可言，且原告在九十三年五月十三日所發之存證信函中，亦承認系爭租約業由被告於九十三年二月十日終止，足見原告亦未認為前揭會議記錄業已取代原租約，是原告於本訴中主張免除其保證責任，應無理由。又土地法第九十七條並不適用於營業用房屋，且系爭租賃屋位於台北市○○○路○段，鄰近劍潭捷運站與士林夜市商圈，系爭租約約定之租金與其商業利益相當，原告主張租金過高，並非有理。又系爭租約第九條第二項業已約定聯業公司於終止租約後，若未交還房屋，自終止租約翌日起，應支付按房租一倍計算之違約金，即每月五十二萬元，該違約金符合社會一般對違約金通常即租金一倍之約定，並無過高之情形。又民法第七百五十四條係就連續發生之不定期債務而為保證者而言，惟系爭租約係定期五年之債務，違約金之賠償為原租約違約時衍生效果之一，並非不定期之債務，故無該條原告得終止保證之適用。況系爭租賃屋業於九十三年五月二十八日交還被告，原告同樣要負擔四個月之違約金賠償責任，故原告此項主張並無實益。至於原告為系爭租約之連帶保證人，與主債務人聯業公司負同樣之給付義務，公證書之約定自符合公證法得逕為執行之規定。又約定保證人就承租人應給付房租金或違約金，應逕受強制執行，依當事人之真意即負連帶保證之責，應指包括房租金與違約金二者，並非擇一行使。至於民法第二百十七條係適用於損害之發生，並不適用於本件情形，又聯業公司債務之擴大，並非被告所能控制，原告既為聯業公司之連帶保證人，自應敦促聯業公司返還系爭租賃物，豈能對被告主張過失相抵等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執：㈠聯業公司（原名大傳育樂事業股份有限公司）於八十九年間向被告承租系爭租賃
屋，雙方訂有系爭租約，租賃期間自八十九年七月一日起（自公證日起成立生效）至九十四年六月三十日止，該租約於八十九年八月二十五日在本院公證處作成公證書。雙方曾於九十年三月七日就租金部分協議變更，九十二年之租金降為每月二十五萬元，九十三年之租金降為每月二十六萬元，並改由原告擔任聯業公司之連帶保證人，該協議書並於九十年三月七日在本院公證處作成公證書，並約定連帶保證人即原告亦應逕受強制執行。被告已依前揭公證書聲請本院九十三年度執字第二六六七號強制執行案件對聯業公司及原告逕為強制執行。
㈡聯業公司自民國九十二年二月起即未給付租金予被告，被告於九十三年二月九日
以士林郵局第九八０號存證信函終止租約，並於翌（十）日送達聯業公司及原告。原告於九十三年五月十三日以台北圓環郵局第三二三號存證信函向被告為終止保證之通知，副本並送達聯業公司，被告已於同日收受。
㈢原告編為原證四號書證形式上之真正。
㈣系爭租賃屋於九十三年五月二十八日由聯業公司返還被告，立有切結書一紙。
㈤原告與呂茂田、乙○○、李東榮即李哲逸於九十三年一月十三日就聯業公司之股
權轉讓訂有協議書。原告與乙○○、呂茂田另於本院九十三年度訴字第六九六號有清償債務之訴訟，原告在該案中曾提出民事準備書（一）狀，乙○○曾提出答辯（一）狀，兩造對其書狀形式上真正不爭執。
四、本院得心證之理由：㈠原告為聯業公司承租被告系爭租賃屋租約之連帶保證人，聯業公司自九十二年二
月起未給付租金予被告，至被告終止系爭租約之意思表示於九十三年二月十日到達生效為止，共積欠九十二年租金十一個月，及九十三年租金一個月又十日，有原告不爭執之士林郵局存證信函第九八０號函及掛號回執可稽。查九十二年之租金為每月二十五萬元，九十三年租金為每月二十六萬元，故聯業公司於系爭租約終止前，共積欠被告租金三百零九萬九千六百五十五元（不足一個月之租金依日數比例計算），扣除押租金六十六萬元後，聯業公司應給付被告二百四十三萬九千六百五十五元，此亦為被告依據連帶保證關係得向原告請求之金額。又該押租金六十六萬元部份，被告既已從租金總額中抵銷，自不得再向原告請求，實際上被告於本院九十三年度執字第二六六七號給付租金強制執行案件中，亦未請求該六十六萬元部份。是原告起訴請求確認被告對其之租金債權，於二百四十三萬九千六百五十五元範圍內應屬存在，超過該金額以外部分則不存在。
㈡至於原告提出原證四號書證影本主張被告前曾委任柯麗雲與聯業公司進行租金債
務及更新租約之協商，被告已同意將九十二年度之租金調降為五十一萬元，並同意由甲○○以一年為期負擔五十萬元租金之清償，顯見系爭租約業已變更，原告既未同意聯業公司延期清償，故原告已不再負擔保證之義務云云。經查，該原證四號書證內容為「①基地台承租權利移轉丙○○，押金三○○○○撥回丙○○。②前期租金六四○○○○（扣繳000000）000000，九二元月扣繳憑單二一○○○。③九二年租金共付0000000之協議書給房東。④甲○○負責未支付之房租五○萬（一年內）之承諾書。⑤新租約押金四五○○○○，元月租金一五○○○○。⑥新租約為期五年，第二年起每月調升五○○○，一年十二張支票一次開出，法院公證費用各負擔一半。⑦契約成立後至法院公證（承租人提保證人）」等語，實際上對於租期起訖、租金數額、契約主體均無明確之記載，僅為七點零散之意見，其中甲○○究係新增之保證人，或是債務之承擔？前期租金之範圍為何？有無將租金延至九十四年六月三十日之後清償？實難從該書證上文字加以確認，並非如原告增補文字後似成為完整之契約，而證人乙○○於本院就前揭書證有關租金之證述（原稱應付一百八十一萬元，後改稱只須再付六十萬元左右），與其另案提出答辯（一）狀所載內容（和解總金額一百八十五萬，扣掉押金六十六萬元，應付一百十九萬元）並不相符，顯見該書證內容只是就會談內容加以紀錄，因而不求明確。況該書證上僅有呂茂田、乙○○、李哲逸、柯麗雲及甲○○等五人之簽名，並未表明其係代表或代理他人而簽署該書證，是客觀上從該書證之內容並不足以認為被告與聯業公司就系爭租賃屋已另成立新租約。此外，被告業已否認柯麗雲曾獲授權處理系爭租賃屋之契約，證人乙○○亦證稱其或在場之人並未得到聯業公司之授權，原告於另案準備書（一）狀中亦否認曾授權任何人前往商談此事，是以，被告與聯業公司主觀上實無以原證四號書證締結新租約之意思，尤難據以認為被告與聯業公司在當時有終止或取代系爭租約之意思，應認被告主張該書證僅為會議記錄，較屬可採。實際上原告於九十三年五月十三日所發之台北圓環郵局第三二三號存證信函中，亦承認系爭租約係由被告於九十三年二月十日終止，足見原告並未認為前揭九十三年一月十二日或十三日之會談結果業已成立新租約並取代系爭租約，是原告於本訴中另主張依該書證已經免除其保證責任云云，應不可採。
㈢至於原告主張系爭租約約定之租金已超過土地法第九十七條規定之上限等語。惟
按土地法第九十七條第一項房屋租金最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束，最高法院九十二年度台上字第二三０五號判決意旨可參。查系爭租賃屋係供聯業公司經營健身俱樂部所用，為營業用房屋，依前揭說明，應無土地法第九十七條規定之適用，是原告據以主張系爭租約約定之租金超過房地現值年息百分之十部分無請求權，百分之十以下應酌定租金，及違約金應據此計算云云，均非可採。
㈣被告對聯業公司終止系爭租約後，依系爭租約第九條第二項約定，聯業公司不交
還房屋，應支付按房租一倍計算之違約金，其應為懲罰性質並迫使聯業公司交還系爭租賃屋，是系爭租約有關按房租一倍計算違約金之真意，即是加計一倍房租之意，否則承租人於租約終止前後均負擔相同數額之租金或違約金，豈有迫使其交還房屋之功能，是被告主張自終止租約翌日即九十三年二月十一日起原告應依連帶保證關係按月給付以五十二萬元計算之違約金，應屬可採。又該違約金兼有懲罰及迫使承租人交還系爭租賃屋之目的，即使加計租金一倍，亦難認有過高之處。再者，系爭租約於被告終止後，違約金部分已轉為不定期債務，原告於九十三年五月十三日以台北圓環郵局第三二三號存證信函向被告為終止保證之通知，被告並於同日收受，依民法第七百五十四條之規定，應發生終止保證之效力，故原告對聯業公司系爭租約之保證責任已於九十三年五月十三日終止。是被告前揭請求原告依連帶保證責任給付違約金，應計算至九十三年五月十三日為止，原告請求確認被告對其按月以五十二萬元計算之違約金債務，於超過九十三年二月十一日起至九十三年五月十三日止以外部分，應有理由。至於被告主張違約金係按月計算，故原告終止保證並無實益等語，惟查，被告計算系爭租賃屋之租金，雖約定為月租金，然不足一月部分仍依該月日數比例折算日租金而為請求，是原告該部分違約金亦應相同處理，並非無實益，附此敘明。
㈤又原告係連帶保證人，與主債務人聯業公司負擔同一順位之給付責任，與普通保
證責任不同，被告據以對原告強制執行之公證書，請求之租金及違約金金額與聯業公司相同，自符合公證法第十三條第一項第一款之規定。至於該公證書約定之內容雖為「保證人就承租人應給付房租金或違約金，亦應逕受強制執行」，惟其文義應指不論是承租人應給付之房租金或是承租人應給付之違約金，保證人均應逕受強制執行，又該房租金與違約金，並非民法第二百零八條所規定特定前數個本院九十三年度執字第二六六七號強制執行案件之執行程序並無違法之處。至於原告主張被告怠於行使權利，遲未終止租約及請求聯業公司返還系爭租賃屋，造成原告損害之擴大，應負過失相抵之責云云，實則，聯業公司支付租金，係使用系爭租賃物之對價，其應給付違約金，則係未交還系爭租賃物所致，聯業公司均獲有相對之利益，並無受到損害，亦非損害之擴大，原告之主張於法未合，不能准許。
㈥至於原告請求訊問證人即聯業公司法定代理人戊○○部分，待證事實為戊○○是
否為聯業公司之人頭負責人，惟查，證人乙○○雖證稱戊○○是其找來的等語，然原因是聯業公司沒錢營運，故其找外面的人來增資，並移轉部分股權給戊○○，自難據此推稱戊○○係人頭，再者，原證四號書證因欠缺契約明確之內容，並非新成立之租約，業如前述，原告再請求訊問證人戊○○，對於該認定亦無影響，應認並無再予調查之必要，附此敘明。
五、綜上，原告請求確認被告對其之三百零九萬九千六百五十五元租金債權不存在部分，於六十六萬元範圍（即超過二百四十三萬九千六百五十五元以外部分）為有理由，應予准許，超過部分（即二百四十三萬九千六百五十五元）則為無理由；另原告請求確認被告對其自九十三年二月十一日起至同年五月二十八日（返還系爭租賃屋）止按月給付五十二萬元之違約金債權不存在部分，於九十三年五月十四日起至同年月二十八日止按月給付五十二萬元範圍為有理由，超過部份（即自九十三年二月十一日起至同年五月十三日止按月給付五十二萬元）則為無理由；又原告請求撤銷本院九十三年度執字第二六六七號執行程序，亦為無理由，均應併予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：系爭租約經反訴原告於九十三年二月十日終止生效，聯業公司自九十三年一月十二日至同年二月十日使用系爭租賃屋之電費，並未繳納，業由反訴原告代繳，依系爭租約第十條第一項約定，聯業公司自應負責繳清租賃期間之水電費用，查台灣電力股份有限公司台北北區營業處核算系爭租賃屋九十三年一月十二日至同年三月十日之電費為九萬四千七百五十六元，依日數比例計算，於九十三年一月十二日至同年二月十日之電費應為五萬八千零十四元，反訴被告就此亦負擔連帶保證責任，故依契約請求反訴被告給付前揭電費及遲延利息等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告五萬八千零十四元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告辯稱：反訴被告僅在系爭租約有效期間負連帶保證責任，系爭租約既由反訴原告於九十三年二月十日終止，自租約終止時起，反訴被告已不再負擔保證責任，故反訴原告自不得再就租約終止後之電費向反訴被告請求，此外，兩造爭執之重點在於反訴被告於系爭租約之保證責任是否業因原證四號成立新租約而解除等語。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如為不利於反訴被告之判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執：有關系爭租賃屋於九十三年一月十二日至同年三月十日之電費，依台灣電力股份有限公司台北北區營運處九十三年十月十八日北北區費處字第九三一○三九○二號函所載，為九萬四千七百五十六元，因未申請期中抄表，故無法得知九十三年一月十二日至同年二月十日部分之電費，反訴原告主張依日數比例計算之，反訴被告則不爭執。
四、經查，系爭租賃屋於租賃期間之電費應由承租人聯業公司負責，就此反訴被告亦負有連帶保證責任，業據系爭契約第十條第一項及第四項訂明。反訴被告積欠之電費，於九十三年一月十二日至同年三月十日（共五十九日，反訴原告誤計為四十九日）為九萬四千七百五十六元，依日數比例計算九十三年一月十二日至同年二月十日部分（共三十日）之電費，應為四萬八千一百八十一元，是反訴原告依據連帶保證關係請求反訴被告給付四萬八千一百八十一元，及自反訴起訴狀繕本圍內，為有理由，應予准許。逾此所為請求，不能認為有據，應予駁回。
五、本件反訴原告勝訴部分，所命反訴被告給付之金額未逾五十萬元，爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定，依職權宣告反訴原告得假執行，並諭知反訴被告得預供如主文所示之相當擔保金額後免為假執行。是反訴原告就其勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無必要，併此敘明。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
丙、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
丁、據上論結，本件原告之訴及反訴原告之訴，均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十二 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 高愈杰右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十一 月 二十五 日
法院書記官 黃瑞華