臺灣士林地方法院民事判決 九十三年度訴字第五六三號
原 告 丁○○訴訟代理人 連兆宗律師被 告 丙○○○訴訟代理人 顏火炎律師右當事人間撤銷契約等事件，本院於民國九十三年十一月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾萬元，及自民國九十三年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如為原告預供擔保新台幣陸萬柒仟元，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告於訴狀送達後減縮核減違約金後請求返還之金額，應予准許。
二、原告主張：原告係精神病患，常有妄想、怪異行為，已達殘障程度，且係低收入戶，向台北市政府借住平價住宅，並患有尿毒症，須定期洗腎，無固定工作收入。原告於民國九十三年二月二十七日途經台北市○○路○段○○○巷○○號房屋前，見門上張貼之廣告紙記載「金店面三十四坪」，突萌購屋轉售圖利之妄想，復因無購屋經驗，乃於翌日（二十八日）輕率與被告簽訂買賣契約，以新台幣（下同）八百二十萬元向被告購買上開房屋及坐落之基地（下稱系爭房地），並向多家銀行小額貸款支付原告七十萬元簽約金。嗣原告欲向銀行貸款支付餘款七百五十萬元時，經銀行估價系爭房地僅值買賣價金之一半，而無法順利貸款，且原告因無力清償小額貸款遭銀行催繳。被告係趁原告輕率及無輕驗，使原告向其購買系爭房屋。又系爭房屋登記面積為六十六平方公尺，僅約二十坪，廣告卻記載三十四坪，原告係受騙與被告簽訂買賣契約。原告自得本於民法第七十四條第一項、第九十二條第二項前段規定撤銷買賣契約，並依民法第二百五十九條規定請求被告返還七十萬元。倘鈞院認原告不得撤銷買賣契約，兩造約定之違約金亦屬過高，應依民法第二百五十二條規定核減為二十萬元，就超過核減金額之五十萬元，被告已無違約金債權存在，仍屬原告已付之價金，原告自得本於民法第二百五十九條規定請求被告返還五十萬元等語。並聲明：㈠先位部分：被告應給付原告七十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡備位部分：被告應給付原告五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於九十三年初委由兒子乙○○及其友人甲○○共同出售系爭房地，系爭房地有地下室及增建，實際使用坪數約三十餘坪，被告未於廣告紙上記載「金店面三十四坪」，亦未詐騙原告。又原告於簽約前已看屋一週以上，經被告降價後始議定價格。又兩造於同年二月二十九日在系爭房屋簽約時，原告精神狀況正常，並以支票支付簽約金，其係經深思熟慮後，始決定簽約，並無輕率、無輕驗之情形。原告本於民法第七十四條第一項、第九十二條第二項前段規定撤銷買賣契約，自無理由。又原告違約不買系爭房地，被告自得解除買賣契約，並沒收已付價款七十萬元抵作違約金。又被告沒收之違約金不及買賣價金之一成，低於內政部規範之標準。又因原告違約被告受有租金等損失七十三萬一千五百九十三元，且原告若履行契約，被告可獲利益一百二十萬元，兩造約定之違約金並未過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於九十三年二月二十八日簽訂買賣契約，約定原告以八百二十萬元向被告購
買系爭房地，被告應給付原告七十萬元簽約金，增值稅及契稅單據核發後三日內雙方將土地增值稅及契稅款繳清取得完稅證明後，原告應給付被告第二次款一百萬元，原告不買或不按約定日期付款，經被告定期催告仍不為給付時，願將已付價金全部由被告無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。
㈡被告於九十三年四月十二日委請被告訴訟代理人對原告發存證信函主張其已繳清
增值稅及契稅並取得完稅證明，催告原告於函到十日內依約給付買賣價金，逾期即依法解除契約，並沒收已付價金。原告收受存證信函後於同年四月十六日委請原告訴訟代理人對被告發存證信函主張係在急迫、輕率、無經驗及受騙下簽約，爰撤銷買賣契約，請求被告返還已付之價金七十萬元。被告收受存證信函後於同年四月二十三日委請被告訴訟代理人對原告發存證信函主張原告未依買賣契約第二條第三款之規定給付價金，爰依第十條規定解除買賣契約，並沒收已付之價金，原告於起訴前已收受該存證信函。
㈢原告於九十二年六月三十日與台北市政府社會局簽訂台北市平價住宅借住契約，並自同年八月十八日起罹有尿毒症需定期透析治療。
五、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於㈠原告本於民法第七十四條第一項、第九十二條第二項前段規定撤銷買賣契約，有無理由？㈡兩造約定之違約金是否過高？㈠按民法第七十四條第一項所規定之撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行
為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院八十六年度台上字第二五二一號判決意旨參照）。本件原告係於給付訴訟中行使民法第七十四條第一項所規定之撤銷權，揆諸右開說明，自不生撤銷之效力。
㈡按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得銷其意
思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院四十四年台上字第七五號判例參照）。本件原告主張其係被詐欺與被告簽訂買賣契約，自應就此事實負舉證之責任。惟原告僅空言被告於門上張貼之廣告紙記載有「金店面三十四坪」云云，並未舉證以實其說，自不能認其係受詐欺與被告簽訂買賣契約。
㈢按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所
受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院八十八年度台上字第一九六八號判決意旨參照）。本件被告主張其因原告違約受有下列損失：⒈自九十三年二月起無法利用房屋十個月之租金損失三十萬元。⒉刷鐵門油漆五千元。⒊水電配管一萬五千元。⒋拆強化玻璃三千元。⒌屋內油漆加地下室加走道三萬元。⒍二天之清潔工人工資三千二百元。⒎清潔用品一千元。⒏清理垃圾二車七千元。⒐換鎖二次二千元。⒑屋內舖設磁磚三萬五千元。廣告及登報費二萬元。⒓代書印花稅二千三百九十三元、報稅三千元，簽約費一千元，撤銷費三千元。⒔車馬費一萬元。⒕仲介費三十萬元。⒖系爭房屋鑑定現價七百萬元，與售價八百二十萬元之差價一百二十萬元。經查：⑴右揭⒈、⒉、⒊、⒋、⒌、⒍、⒎、⒏、⒐、⒑、⒒、⒔項並非被告因原告違約所受之損害。⑵本件買賣契約之仲介人甲○○原證稱：伊係被告之子乙○○朋友，伊幫忙乙○○處理房屋買賣事宜，並未談到佣金等語（見本院卷第六十頁），自難認被告因原告違約受有三十萬元仲介費損失。甲○○嗣後雖改口稱：開始未談到佣金，惟房屋簽約完成後，原告感謝伊幫忙處理房屋買賣事宜，主動給伊十五萬元紅包云云（見本院卷第一百二十八頁），惟證人所述縱令屬實，該十五萬元亦非屬被告因原告違約所受之仲介費損失。⑶證人甲○○證稱：系爭房屋售價八百二十萬元合乎行情，於銷售期間有五、六人看屋後出價，有人出七百五十萬元、八百萬元。證人乙○○亦證稱：系爭房屋於銷售期間有人出價七百五十萬元、七百八十萬元等語。是系爭房屋之市場交易價格應不止七百萬元，尚難將尚上不動產鑑定公司鑑定價格七百萬元（見本院卷第七十四頁至九十四頁）與買賣價金八百二十萬元之差價認作係原告因被告違約所受之財產損失。是本件審酌兩造於九十三年二月二十八日簽訂買賣契約後，被告於同年四月二十三日即對原告發存證信函主張解除買賣契約，以及一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益等一切情形，認被告將原告已繳價金七十萬元悉數充作違約金，核屬過高，應以五十萬為相當。則超過本院核減部分，被告已無違約金債權之存在，仍屬被告繳付之價金，被告依民法第二百五十九條規定訴請返還，自應准許（最高法院八十八年度台上字第七一六號、九十年度台上字第一三七三號判決意旨參照）。
㈣從而，原告⒈本於民法第七十四條第一項、第九十二條第二項前段規定撤銷買賣
契約，並依民法第二百五十九條規定請求被告返還七十萬元，為無理由。⒉依民法第二百五十二條規定請求核減違約金為五十萬元，就超過核減金額之二十萬元，本於民法第二百五十九條規定請求被告返還二十萬元，及自九十三年六月三日日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決之基礎無影響，毋庸一一論述，併此敘明。
㈥按所命給付金額或價額未逾五十萬元之判決，應依職權宣告假執行，民事訴訟法
第三百八十九條第一項第五款定有明文。本件原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。又被告陳明願供擔保，宣告免為假執行，核無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。中 華 民 國 九十三 年 十一 月 三十 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 楊智勝右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三 日
法院書記官 黃王雅寬