臺灣士林地方法院民事判決 九十三年度訴字第六０五號
原 告 丁○○訴訟 代理人 戊○○被 告 丙○○兼訴訟代理人 乙○○當事人間遷讓房屋事件，本院於九十三年九月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第二項分別定有明文，本件原告原起訴請求「被告應將門牌號碼台北市○○區○○街○○○號及頂樓加蓋返還原告。」嗣於訴訟進行中將訴之聲明變更追加為「１、被告應將門牌號碼台北市○○區○○街○○○號五樓房屋及頂樓增建部分返還原告。２、被告應自九十三年一月一日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）一萬五千元。」被告並無異議，而為本案之言詞辯論，是原告訴之變更追加，依法應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）座落台北市○○區○○段一小段二一七號地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街○○○號五樓房屋及頂樓增建（下稱系爭房屋），係原告於民國九十二年十二月二十四日向本院投標購得，於九十三年一月七日取得權利移轉證書並於九十三年二月十九日辦妥所有權移轉登記，被告丙○○係向訴外人即前屋主葉春珠承租該屋，租期自九十年一月一日至九十五年一月一日，租金每月一萬五千元，目前該屋交由其子即被告乙○○使用中，原告取得系爭房屋後多次要求被告搬離系爭房屋或重新訂立新租約，均不獲置理，被告亦未交付任何租金，原告依法終止租約，依所有物返還請求權及不當得利法律關係請求被告返還系爭房屋，並自九十三年一月一日至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告一萬五千元之租金。
（二）並聲明：
１、被告應將門牌號碼台北市○○區○○街○○○號五樓房屋及頂樓增建部分返還原告。
２、被告應自九十三年一月一日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告一萬五千元。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）訴外人即系爭房屋之前屋主甲○○○，向被告丙○○借款九十六萬五千六百九十三元未償還，因此甲○○○與被告丙○○簽約房屋租賃契約，約定以積欠之借款抵充租金，租賃期間至九十五年一月一日。
（二）並聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張其於九十三年二月十九日登記取得系爭房地所有權之事實，業據其提出建物所有權狀、土地所有權狀各一份等影本為證，並為被告所不爭執，原告此部份主張堪信為真正。
四、原告復主張被告無權占用系爭房屋，屢經請其協議承租或返還房屋事宜，均不獲置理，迄不搬遷云云，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是以本件所應審究之爭執要點，乃被告是否有權占有系爭房屋？茲論述如下：
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。本件被告丙○○主張其與系爭房屋之前屋主甲○○○訂有租賃契約，租期自九十年一月一日起至九十五年一月一日止，並約定以甲○○○積欠之借款抵充租金之事實，業據提出房屋租賃契約書影本一份，並經證人甲○○○於九十三年八月五日到庭證述相符，有本院言詞辯論筆錄可證，而系爭房屋於本院執行處拍賣時，被告丙○○即為第二順位抵押權人，於九十年五月九日即登記設定本金最高限額一百二十四萬元之抵押債權，有本院九十一年度執字第二二五五三號執行卷可參，可見被告丙○○主張其與前屋主甲○○○有債權關係，應堪採信。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，有最高法院四十八年台上字第二十九號判例可參。本件原告辯稱被告與甲○○○間租賃契約係偽造，自應由其負舉證之責，原告主張被告與甲○○○間租賃契約係偽造乙節，無非以⑴台北市政府警察局大同分局（下稱大同分局）九十年七月九日北市警同分戶字第九０六二一九０八００號函查覆，經轄區蘭州派出所於九十年七月五日派員實地查訪，本轄台北市○○區○○街○○○號五樓房屋，目前無人居住使用；⑵大同分局九十年八月六日北市警同分戶字第九０六二四四六一００號函查覆，經轄區蘭州派出所於九十年七月二十七日派員實地查訪，哈密街一六一號五樓及頂樓加蓋房屋已遭法院查封，目前無人居住使用；⑶甲○○○提供系爭房屋供被告居住，已抵充租金之票據，卻未取回，不合常理，為其論據。惟查：本院執行處於九十年六月二十六日查封時，系爭房屋係大門深鎖，債務人不在場，建物居住使用狀況不明，有本院執行處九十年六月二十六日查封筆錄可稽，被告丙○○於九十年六月二十九日向本院執行處陳報其有租賃契約，嗣本院執行處函請大同分局查報，其固函覆如上述之無人居住使用，惟查封時之債權人台火開發股份有限公司於九十年六月二十八日陳報系爭房屋係：「．．．甲○○○及其夫李信利所共住，並無租賃情事，該建物之頂樓加蓋，據居住之菲傭稱，非五樓所增建．．．。」系爭房屋於債權人台火開發股份有限公司前往查訪時，有菲傭居本院執行處為明瞭系爭房屋使用情形乃於九十二年九月二日前往系爭房屋勘測，斯時被告乙○○（即周文德）在場，並主張九十二年六月住進該屋，參以被告丙○○於九十一年三月十五日出，被告乙○○則於九十二年三月三十一日至於已抵充租金之票據，前屋主甲○○○未取回乙節，衡情甲○○○積欠被告債務無力清償，無顏前往取回票據，於社會亦屬常見並無何不合情理之處，是原告主張被告丙○○之租賃契約為偽造云云，尚屬無據。
（三）前屋主於系爭房屋交付後，被告占有中，縱將其所有權讓與原告，其租賃契約，對於受讓人即原告仍繼續存在，已如前述，是原告應繼受被告與前屋主之租賃契約。
五、查修正前民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指同法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債權按月扣抵租金，縱屬別一契約，且此契約對於因受讓租賃物而繼為出租人之受讓人並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租人之債權，主張按月扣抵應支付受讓人之租金。惟承租人依租賃契約所為租金之預付，則得以之對抗受讓人（參見司法院院字第一九○九號解釋）。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條第一項定有明文。是以必承租人租金支付有遲延時，出租人始得限期催告承租人給付並因其逾期不為支付而終止契約。若承租人就租金之支付並無遲延情事，則出租人尚不得以承租人經催告逾期不付為由終止契約（參見最高法院九十二年度台上字第二二九九號判決）。是本件被告與前屋主依租賃契約所為租金之預付，自則得以之對抗受讓人即原告。是被告自亦無不交付或遲延交付租金之情事，原告之解除租賃契約自不合法。
六、綜上所述，被告並非無權占有，亦無未交付租金之事實，原告請求被告將門牌號碼台北市○○區○○街○○○號五樓房屋及頂樓增建部分返還原告及被告應自九十三年一月一日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告一萬五千元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 十 月 七 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 陳靜芬右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十 月 十一 日
法院書記官 陳秀蘭