臺灣士林地方法院民事判決 93年度訴字第716號原 告 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 甲○○
乙○○共 同訴訟代理人 黃炳飛律師上列當事人間損害賠償事件，本院於中華民國94年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列情形之一者，不在此限：請求之基礎事實同一者。」、「被告於訴之變更或追加，無異議而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第2 項分別定有明文。查本件原告起訴時原僅起訴被告甲○○1 人，嗣於民國93年10月12日以民事準備狀主張，被告張月燕及乙○○為共同出租人而追加乙○○為本件被告，本院認原告所主張均係基於租賃關係受有損害為由，其請求之基礎事實同一，且被告甲○○對於前開追加，無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開法條規定，自應予准許。
二、原告起訴主張：原告（原名林拱煌）於91年4 月4 日與被告
2 人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告2 人共同將門牌號碼台北市○○○路○段○○巷12之5 號房屋（下稱系爭房屋）出租予原告，約定租賃期間自91年5 月1 日起至94年4 月30日止，每月租金為新台幣（下同）56,000元（不含租賃所得稅）及押租金150,000 元，經原告依約給付後，將系爭房屋重新裝潢，以原告之母即訴外人林張花名義開設「八仙餐坊」，之後變更以原告之妻即訴外人丁○○名義開租他人後，由丁○○於同年6 月7 日與訴外人鄭皓鴻簽定委任經營契約書，以每月90,000元之租金，將系爭房屋出租予鄭皓鴻。豈料被告2 人竟與鄭皓鴻互相勾結，意圖霸佔原告之裝潢設備，先由被告乙○○於同年7 月8 日發存證信函予原告表示原告違約轉租而終止系爭租約。再由被告乙○○於同月11日發存證信函給鄭皓鴻表示丁○○係未經出租人同意而為轉租，鄭皓鴻並無使用系爭房屋之正當權源，如鄭皓鴻有使用系爭房屋之必要，應與其另訂租約。鄭皓鴻則於同月24日向丁○○發存證信函表示終止上開委任經營契約。迨同年11月7 日被告甲○○再與鄭皓鴻之人頭即訴外人謝榮俊就系爭房屋簽訂租賃契約，由鄭皓鴻開設「藍天使餐坊」。被告2 人為系爭房屋之共同出租人卻違法終止系爭租約，霸佔原告之裝潢、設備，造成原告受有：㈠廚房設備（料理檯、洗滌檯、冰箱、飲水機、毛巾機、餐具）及營業廳設備（沙發椅、餐桌、歌唱檯、櫃檯、音響設備、電視、落地架、電視強波器、電視吊掛架、冷氣設備、分離式冷氣設備、燈光、木作天花板、壁紙、地磚、電器、招牌）使用2 年後之殘值為26,860元（下稱系爭設備裝潢）；㈡2 年無法繼續營業損失之利益890,456 元；㈢代被告2 人繳納之租賃所得12,000元；㈣被告2 人違法提前終止系爭租約之違約金（以1 個月58,000元計算，3 個月之違約金）174,000 元；㈤應返還之押租金150,000 元等損害。爰基於債務不履行、共同侵權行為及系爭租約之法律關係提起本訴。並聲明：被告2 人應連帶給付原告1,668,000 元及自93年11月9 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
三、被告2 人則均以：系爭房屋係由被告甲○○代理被告乙○○與原告簽訂系爭租約，因此出租人為被告乙○○，而被告甲○○並非共同出租人。且在系爭房屋營業是「八仙餐坊」及「北京酒坊」，並非原告。依原告所提「八仙餐坊」及「北京酒坊」資料，經營人亦非原告。不能證明原告受有系爭設備裝潢之損害及無法繼續營業之損失。被告乙○○於92年7月8 日向原告發存證信函表示依系爭租約第14條約定終止系爭租約，係因原告違反系爭租約第8 條之規定，由其妻丁○○轉租給鄭皓鴻，該終止為有理由，原告自不得請求提前終止系爭租約之違約金。原告主張鄭皓鴻使用原告之系爭設備裝潢，如受有損害，亦非向被告2 人主張賠償。關於原告繳納之租賃所得稅12,000元，原告已於92年6 月12日繳付租金時已預先扣除前開款項。另系爭租約第19條已約定租金扣繳憑單由原告負責向稅捐稽徵機關繳納，原告自不得再向出租人請求返還。又被告乙○○應返還原告之150,000 元押租金，因原告違法轉租，被告乙○○於92年7 月8 日終止系爭租約請求返還系爭房屋，惟原告仍置之不理，直至92年10月原告始返還系爭房屋，則原告應支付被告乙○○相當於3 個月租金之損害金168,000 元（以每月56,000元計算3 個月），主張與應返還之押租金150,000 元相互抵銷，原告之請求，均無理由等語。並均聲明駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭租約之房屋租賃契約書（簡易庭卷9-15頁），約定每月
租金56,000元（不含租賃所得稅），被告乙○○有收受原告交付之押租金150,000 元迄未給付原告。
㈡原告之妻丁○○有將系爭房屋轉租於鄭皓鴻。
㈢被告乙○○於92年7 月8 日發存證信函向原告表示，因原告
違約轉租，而依系爭租約第14條約定終止系爭租約，請求原返還系爭房屋（被證2）。
㈣北京酒坊之台北市營業人銷售額與稅額申報書（簡易庭卷16
-19 頁）、八仙餐坊之台北市營業人銷售額與稅額申報書、財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書（原告93年7月22日準備書狀附件），形式上不爭執。藍天使餐坊設立資料（簡易庭卷20頁）及財政部台北市國稅局中南稽徵所92年7月3日函不爭執。
㈤原告有向財政部台北市國稅局繳納91年5月至10月共6個月之租賃所得稅，每月2,000元，共12,000元。
五、得心證之理由：原告主張被告2 人應連帶給付給付1,668,000 元及自93年11月9 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。惟為被告
2 人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件本件兩造爭執之處，應在於：㈠被告2 人是否為系爭租約之共同出租人？㈡被告乙○○於92年7 月8 日發存證信函予原告表示提前終止系爭租約，是否違反系爭租約之約定？㈢原告所提出之資料是否可以證明被告2 人有共同侵權行為？㈣被告2 人依系爭租約應否返還原告繳納之租賃所得及押租金？分別敘述如下：㈠被告2 人是否為系爭租約之共同出租人？⑴兩造均不爭執系爭租約係由原告與被告甲○○所簽訂，惟原
告主張被告2 人為共同出租人。被告2 人則辯稱僅被告乙○○為出租人，被告甲○○則是被告乙○○之代理人。經查，依系爭租約第2 行已載明出租人為被告乙○○，第3 行則載明承租人為原告，且系爭租約之塗改、加註處及騎縫處均僅蓋有被告乙○○及原告（原名林拱煌）之印文。至於被告甲○○則僅於立契約人（甲方）欄簽名，並加蓋乙○○印章。如原告主張被告甲○○亦為出租人之一，何以原告在訂立系爭租約時，於租約之塗改、加註處及騎縫處未加蓋被告甲○○之印文？因此，由系爭租約之內容可知，系爭租約應是由被告甲○○代理被告乙○○與原告所簽訂，被告甲○○並非出租人。
⑵另參酌原告於93年7 月6 日之假扣押聲請狀內亦自承：「相
對人乙○○於91年4 月4 日與聲請人訂立房屋租賃契約約定
3 年」（見本院93年度裁全1664號假扣押卷內所附之假扣押聲請狀第2 頁第6 行），復於本院起訴時之內湖簡易庭行調解程序時及本院訊問時為相同之表示：「‧‧房子是向乙○○租的‧‧」、「租賃之出租人是乙○○」（見93年6 月30日之調解程序筆錄第1 頁及93年10月12日之言詞辯論筆錄第
3 頁），顯見原告亦明知系爭租約之出租人僅為被告乙○○。雖原告嗣後改稱被告甲○○亦為共同出租人云云，並舉證人即從事木工之柳寶山之證詞為佐，然證人柳寶山於本院訊問時係證述：「當時他們（即原告與被告甲○○）簽約，原告問說乙○○是誰，甲○○就說是我女兒，我可以作主。當時原告看契約為何有2 人，那我也有看到契約書上面有個『代』」、「當時他們簽約，因為契約上有寫個『代』字，但甲○○說乙○○是我女兒，甲○○說我們2 人都可以出租，我可以作主」等語（本院93年12月21日之言詞辯論筆錄第4頁）。惟遍觀系爭租約之內容，非但出租人僅記載乙○○1人，且被告甲○○代理被告乙○○簽署系爭租約時，也未寫任何「代」字，顯見證人柳寶山所證與事實並不相符，又因其自稱曾受丙○○僱用於系爭房屋承作木工裝潢工程，所證難免偏頗，應不足採信。
⑶系爭租約之出租人既僅係被告乙○○而不包括被告甲○○。
則原告以被告甲○○為系爭租約之出租人，依債務不履行及系爭租約之法律關係主張被告甲○○應賠償系爭設備裝潢之損害、無法繼續營業損失之利益、提前違法終止系爭租約之違約金、代繳之租賃所得及押租金等，即屬無據。
㈡被告乙○○於92年7 月8 日發存證信函予原告表示提前終止
系爭租約，是否違反系爭租約之約定？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按系爭租約第8 條已明白約定：「乙方（承租人即原告）未經甲方（出租人即被告乙○○）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」等語，足見被告乙○○與原告簽訂系爭租約時，便有原告未經被告乙○○同意不得轉租之約定。雖原告主張簽訂系爭租約時曾告訴房東，可能會找人代班或轉租，房東有同意云云。然查系爭租約簽訂時，除制式之文字內容外，雙方在系爭租約之第3 條、第11條、第18條已有更改或加註文字，另於系爭租約之條文後附加4 點其他約定事項，足見雙方訂約時謹慎之態度，如原告於訂約當時確有徵得被告乙○○之同意轉租，何未就系爭租約第8 條之內容加以刪除或修改？原告既未舉證被告乙○○於訂約時已有同意之情形，則原告主張於訂約時已徵得出租人同意轉租云云，實不足採信。
⑵至於原告另主張被告乙○○於訂約後亦有同意原告得將系爭
房屋轉租他人云云，並舉證人馮佩瑾之證詞為證，經查，證人馮佩瑾於本院訊問時證稱：「‧‧時間92年5 月時，地點在中山北路二段的巷子，那天我見過丙○○、還有一位歐巴桑，我不知道他的姓名。當天是我正好經過丙○○的卡拉ＯＫ店，我看到外面有貼紅紙條要出租，因為我沒有工作，想要去租。我進去以後看到有2 位是丙○○跟歐巴桑在聊天，我就問丙○○如何租，歐巴桑就說我是租給丙○○，如果丙○○你要轉租或是做任何處理房子有損害我就找你。」、「（法官問）歐巴桑當場有無同意丙○○可以租給你？（答）當場沒有講，丙○○就找我私下談。丙○○沒有說歐巴桑是誰，丙○○也沒有說是跟誰租的，丙○○就把我叫到旁邊去，跟我講租約的細節‧‧。（法官問）歐巴桑是甲○○或是乙○○？（答）我不知道。但當時丙○○叫我到旁邊，確實有講那歐巴桑就是房東。」等語（見本院94年5 月3 日之言詞辯論筆錄第第2 頁、第3 頁），證人馮佩瑾所證述之時間（92年5 月）與原告在94年3 月15日提出之聲請調查證據狀所記載證人馮佩瑾係92年6 月初曾前來店內洽商分租之時間並不相同，且該證人對於所見之歐巴桑是否為被告何人亦不清楚，則證人之前開證詞亦不足以證明被告乙○○有同意原告轉租於證人彭佩瑾或是鄭皓鴻。
⑶依系爭租約第14條約定，契約當事人應遵守本契約各條項之
約定，如有違背任何條款時，出租人（即被告乙○○）得隨時解除（應為「終止」之誤）租約收回系爭房屋。原告與被告乙○○簽訂系爭租約時，既已於第8 條約定承租人未經出租人同意不得出借或轉租，且原告未能舉證證明被告乙○○於訂約時或嗣後有同意原告或原告之妻將系爭房屋轉租予他人，則原告同意原告之妻將系爭房屋轉租予鄭皓鴻，即已違反系爭租約第8條 之約定，是被告乙○○於92年7 月8 日以原告未經其同意即轉租鄭皓鴻有違約事由，依系爭租約第14條之約定，寄發存證信函向原告表示終止系爭租約，即屬合法有據，而原告於當日收受該存證信函，因此，系爭租約業於92年7 月8 日發生終止之效力。
⑷被告乙○○行使系爭租約第14條之終止權利，合法有據，自
非債務不履行之情形或是違反系爭租約違法提前終止系爭租約。從而，原告依債務不履行及系爭租約之法律關係，主張被告乙○○意圖霸佔系爭房屋內之裝潢及設備，應賠償系爭系爭租約之違約金，自無理由。
㈢原告所提出之資料是否可以證明被告2 人有共同侵權行為？⑴按「故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償之責
任。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 條前段分別定有明文。關於前開侵權行為之構成要件，一般認為，在客觀要件須包括加害人之加害行為、行為須不法、須侵害權利、須發生損害、及加害行為與損害有因果關係等要件；主觀上則須有故意或過失即意思責任，若係缺少其中任一要件，即不構成侵權行為。
⑵本件原告主張被告2 人有共同侵權行為之情形，無非係以被
告2 人與鄭皓鴻互相勾結，意圖霸佔原告之裝潢設備，由被告2 人於92年7 月8 日違法提前終止系爭租約後，再由被告甲○○於同年11月7 日將系爭房屋租予鄭皓鴻之人頭謝榮俊營業使用，造成原告受有損害云云。惟查，被告乙○○基於出租人之地位，以原告未得其同意轉租為由，於92年7 月8日合法終止系爭租約，已如前述，自難認為被告乙○○之終止系爭租約之行為屬於不法。且依原告提出之文件資料，系爭裝潢設備均屬「八仙餐坊」或「北京酒坊」所有，又在系爭房屋之營業人亦是「八仙餐坊」或「北京酒坊」，均非原告所有或經營。雖原告主張伊為前開餐坊或酒坊之實際經營人，惟已為被告2 人所否認，原告既迄未舉證以實其說，其主張自難採信，因此，難認原告確實受有系爭裝潢設備之損害及2 年無法繼續營業損失之利益。又原告自承系爭房屋現在由鄭皓鴻使用，而非被告2 人，則原告在未舉證證明被告2 人與鄭皓鴻有何互相勾結霸佔原告之裝潢設備前，其向被告2人請求損害賠償，亦無理由。
⑶原告所提出現存證據既不足以證明被告2 人有共同侵權行為
之情形，則原告依侵權行為請求被告2 人連帶給系爭設備裝潢、2 年無法營業損失之利益、繳納之租賃所得、違法提前終止系爭租約之違約金及押租金等損害，均無理由。
㈣被告2 人依系爭租約應否返還原告繳納之租賃所得及押租金
？⑴系爭租約之出租人並非被告甲○○，已如前述，則被告甲○
○與原告間無租賃關係，因此，原告依系爭租約之法律關係請求返還原告繳納之租賃所得及押租金，缺乏依據。
⑵按原告所繳納之每月租賃所得稅金額為2,000 元，為兩造所
不爭執，並有財政部台北市國稅局各類所得扣繳稅額繳款書在卷可佐。而依系爭租約第19條之明文約定：「本租金憑單扣繳由乙方（即原告）負責向稅捐稽徵機關繳納」，另參酌同租約第3 條關於每月租金56,000元之文字外，原告與被告乙○○已合意加註「不含租賃所得稅」等文字，則每月原告繳交之租賃所得稅金額加上交付被告乙○○之租金應合計為58,000（2000+56000=58000），恰如原告提出損害額計算式中所載「被告2 人違法提前終止系爭租約之違約金，以1 個月58 ,000 元，計算3 個月之金額為違約金」，足見前開19條約定之真意，即是原告除給付每月租金56,000元外，尚須每月負責繳納2,000 元之租賃所得稅，而於繳納後不得再向出租人即被告乙○○請求給付。從而，原告依系爭租約之約定，亦不得向被告乙○○請求已繳納自91年5 月至10月共12,000 元 之租賃所得稅。
⑶次按系爭租約第5 條約定，甲方（即被告乙○○）應於乙方
（即原告）遷空，交還房屋時，無息退還押租金。又2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334 條第1 項前段、第335 條第1 項分別定有明文。查被告乙○○不爭執有收受原告交付之押租金150, 000元，迄未給付原告。且原告業於92年10月間將系爭房屋返還，則依系爭租約第5 條約定，被告乙○○自應負無息退還押租金予原告之義務。惟被告乙○○辯稱原告僅繳租金至92年6 月，則至92 年10 月返還系爭房屋止，於系爭租約終止後，尚應賠償92年7 月至9 月之相當於租金之損害金額等語。雖原告另主張92年7 月至10月有以現金給付租金給被告甲○○，然已為被告2 人所否認，則關於已交付租金之有利事實，自應由原告舉證，原告迄未舉證說明，堪認被告乙○○主張終止系爭租約後之92年7 月至9 月間（3 個月）無權占有系爭房屋並未交付任何代價。又關於營業用房屋所約定之租金，並無須受土地第97條規定之限制（最高法院94年3 月1 日94年第2 次民庭會議參照），另參照原告自承系爭房屋租予鄭皓鴻之每月租金即高達90,000元，以及系爭租約約定之每月租金為56,000元等情，則原告無權占有系爭房屋造成被告乙○○每月相當於租金之損害金額，如以被告乙○○主張之每月56,000元作為每月之損害金尚屬合理。次查，本件被告乙○○於94年5 月3 日本院開庭時已向原告就應返還之押租金150,000 元及原告應負之損害賠償金額數額168,000 元（56000*3=168000）主張互相抵銷，經抵銷後，則本件原告對於被告之前開應返還押租金150, 000元債權已因抵銷而消滅，因此，原告請求被告乙○○返還押租金，亦無理由。
六、綜上所述，原告依債務不履行、共同侵權行為及系爭租約之法律關係，請求被告2 人給付系爭設備裝潢、2 年無法繼續營業損失之利益、繳納之租賃所得、違法提前終止系爭租約之違約金及押租金，合計1,668,000 元及自93年11月9 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，均無理由，應予以駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 94 年 5 月 18 日
民事第二庭 法 官 林政佑以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 5 月 20 日
書記官 楊錫芬