臺灣士林地方法院民事判決 九十三年度訴字第七五號
原 告 辛○○訴訟代 理人 楊金順 律師複代 理人 曾朝誠 律師被 告 庚○○
丁○○乙○○戊○○兼右三人共同法定代 理人 己○○
甲○○右五人 共同訴訟代 理人 丙○○當事人間遷讓房屋等事件，本院於九十三年八月五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）座落台北市○○區○○段一小段十二號地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○○路○○○號六樓房屋（下稱系爭房屋），原為訴外人陳垂金所有，經本院公開拍賣由原告投標購得，於民國九十二年十月二十日取得權利移轉證書並辦理所有權移轉登記，被告庚○○、丁○○、乙○○、戊○○、己○○、甲○○於原告取得系爭房屋權利移轉證書後，仍繼續占有系爭房屋。被告庚○○雖辯稱其和前屋主陳垂金定有租賃契約，租期自九十年八月十五日至九十七年八月十四日，租金每月新臺幣（下同）一萬二千元，惟該租約係被告庚○○與陳垂金通謀虛偽意思表示而簽訂，其意思表示無效。退而言之，縱認其租約係真正，被告庚○○係於九十二年五月二十六日始將才占有，亦應解除其占有返還系爭房屋。又被告庚○○未經原告同意將系爭房屋之一部轉租予被告甲○○，原告亦已為終止租約之意思表示，爰依所有物返還請求權及侵權行為、不當得利法律關係請求被告返還系爭房屋，並自九十二年十月二十日至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告一萬二千元之租金。
（二）並聲明：
１、被告應將建號二０三七建物即門牌號碼台北市○○區○○○路○○○號六樓房屋謄空交還原告，並將
２、被告應自九十二年十月二十日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告一萬二千元。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：被告庚○○與系爭房屋前屋主陳垂金，於九十年八月十四日即簽約房屋租賃契約，租期自九十年八月十五日起至九十七年八月十四日止，租金每月一萬二千元，並經本院公證處作成公證書。嗣被告庚○○經前屋主陳垂金口頭同意後，於九十年十一月二十日將系爭房屋中之二個房間轉租予被告甲○○，租期自九十年十一月二十日起至九十五年十一月十九日止，租金每月八千元，被告己○○為被告甲○○之配偶，被告丁○○、乙○○、戊○○則均為被告甲○○之子，被告均非無權占有系爭房屋等語。並聲明：１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。２、訴訟費用由原告負擔。
三、原告主張其於九十二年十月二十日取得系爭不動產移轉證書之事實，業據其提出本院不動產權利移轉證書影本一份為證，並為被告所不爭執，原告此部份主張堪信為真正。
四、原告復主張被告無權占用系爭房屋，屢經請其返還房屋事宜，均不獲置理，迄不搬遷云云，為被告所否認，並以前詞置辯，是以本件所應審究之爭執要點，乃被告是否為無權占有系爭房屋？茲論述如下：
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，有最高法院四十八年台上字第二十九號判例可參。本件被告庚○○主張其與系爭房屋之前屋主陳垂金訂有租賃契約，租期自九十年八月十四日起至九十七年八月十四日止之事實，業據提出本院公證書、房屋租賃契約書等影本各一份為證。原告主張被告庚○○與陳垂金間租賃契約係通謀虛偽意思表示，自應由其負舉證之責，原告主張被告與陳垂金間租賃契約係虛偽乙節，無非以：⑴前屋主陳垂金於九十年七月間即出現償還貸款不正常情形，卻於九十年八月十四日與被告庚○○簽訂長達七年之租約。⑵被告庚○○於九十年八月十四日承租系爭房屋卻至九十二年五月二十六日始將轉承租人被告甲○○全家卻早在九十年十一月二十三日即將理，為其論據。惟查：原告主張陳垂金於九十年七月間即出現償還貸款不正常情形乙節，為被告所否認，原告並未舉證以實其說，該主張已難逕信，況且縱使陳垂金於資金出現困難時，將房屋出租以賺取租金，亦無何不合理之處。原告另以被告庚○○於九十年八月十四日承租系爭房屋卻至九十二年五月二十六日始將將制規定，於承租近二年後始將處，是原告主張被告庚○○與陳垂金間租賃契約係通謀虛偽意思表示，尚屬無據，不足採信。又原告聲請本院請求向國稅局函查陳垂金有無申報租金收入及被告庚○○有無申報租金支出，用為證明該租約是否為通謀虛偽簽訂云云，惟查租金收入、支出是否申報，僅係有無逃漏稅捐問題，縱使未申報亦無從據以認定係該租約即為通謀虛偽簽訂，是本院認無函查之必要，並此敘明。
（二）原告又主張被告庚○○於九十年十一月二十日將系爭房屋中之二個房間轉租予被告甲○○，違反租約第四條第二款未經出租人同意不得將房屋之全部或一部轉租之約定，且於原告取得系爭房屋所有權後未再得到原告之同意，原告自得依法終止被告庚○○之租約云云，經查被告庚○○於九十年十一月二十日轉租之時，出租人係陳垂金，而陳垂金之訴訟代理人（陳垂金原為本件之被告，嗣原告於九十三年七月二十二日撤回）於九十三年四月二十九日言詞辯論時已陳明轉租當時有口頭同意，且稽諸被告庚○○與陳垂金間之租賃契約，並未約定該同意之意思表示須以何方式為之，是被告庚○○自無何違反租約第四條第二款之情形。前屋主於系爭房屋交付後，被告占有中，縱將其所有權讓與原告，其租賃契約，對於受讓人即原告仍繼續存在，已如前述，原告應繼受被告庚○○與前屋主之租賃契約及被告庚○○與被告甲○○之轉租契約，被告庚○○與甲○○之轉租契約自無須再經原告同意方得繼續其效力，故原告此部分之主張，不足採信。而被告庚○○於原告拒絕收受租金後，亦已將租金提存於本院，有提存書影本三份在卷可參，是被告自亦無不交付或遲延交付租金之情事，原告之解除租賃契約自不合法。
五、末按所謂占有人，係指對於物有事實上管領之力者而言，此觀民法第九百六十二條、第九百四十條之規定可明。又，民法第九百四十二條另規定：受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。而輔助占有，係基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有。輔助占有人對於標的物雖係物理上之事實支配者，然社會觀念上不認其為獨立之事實支配，此項事實支配專屬於該為指示之他人，故輔助占有人僅係占有人之占有機關，而非占有人。因輔助占有人非占有人，因之，依占有之規定所得享受之利益、所受之保護或所應負擔之不利益，原則上惟該指示之他人享有與負擔之，該他人亦得隨時自由地自輔助占有人手中取得占有物。本件被告己○○為被告甲○○之配偶，被告丁○○、乙○○、戊○○則均為被告甲○○之子，均為被告甲○○之輔助占有人，自均非無權占有之人。
六、綜上所述，被告均非無權占有人，原告請求被告應將建號二０三七建物即門牌號碼台北市○○區○○○路○○○號六樓房屋謄空交還原告，並將應自九十二年十月二十日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告一萬二千元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 九十三 年 九 月 三 日
臺灣士林地方法院民事第一庭
法 官 陳靜芬右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 六 日
法院書記官 陳秀蘭