臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第128號原 告 丁○○
庚○○共 同訴訟代理人 陳再賢律師被 告 己○
戊○○共 同訴訟代理人 丙○○
黃珊珊律師複代理人 乙○○
甲○○上列當事人間分割共有物事件，本院於民國94年9 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有臺北市○○區○○段二小段一二六九建號至一二八一建號及同地段一四四三建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路三段一六五巷十四弄六號、六之一號、六之二號、六之三號、六之四號、六之五號、六號二樓之一、六號二樓之二、六號二樓之三、六號三樓之一、六號三樓之二、六號三樓之三、六號三樓之四、六號六樓之建物應分割為：㈠如附表一所示。㈡兩造應找補金額如附表二所示。
訴訟費用之負擔如附表三所示。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。經查，本件原告於訴狀送達後撤回請求被告協同辦理分割登記之聲明，並變更分割方案及應補之金額，就撤回辦理分割登記部分屬減縮應受判決事項之聲明，至變更分割方案及應補之金額部分，則為基礎事實同一，均應予准許。
二、「債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2 項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效；裁判分割，既係法院基於公平原則，決定適當之方法分割共有物，自不發生有礙執行效果之問題，債權人即不得對之主張不生效力；且債務人之應有部分，經實施查封以後，因裁判分割，其權利即集中於分割後之特定物，此為債務人原有權利在型態上之變更，當為查封效力之所及，於假處分亦無影響。」有最高法院72年台上字第2642號判例可稽，故本件分割標的雖經訴外人翁日章聲請假扣押，對本件之審理並無影響。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段2 小段1269建號至1281建號及同地段1443建號建物（下稱系爭建物）即門牌號碼臺北市○○區○○路3 段165 巷14弄6 號、6 之1 號、6之2 號、6 之3 號、6 之4 號、6 之5 號、6 號2 樓之1 、
6 號2 樓之2 、6 號2樓 之3 、6 號3 樓之1 、6 號3 樓之
2 、6 號3 樓之3 、6 號3 樓之4 、6 號6 樓為兩造所共有，其中1269建號至1274建號建物（下稱系爭建物1 樓）、1275建號至1277建號建物（下稱系爭建物2 樓）、1278建號至1281建號建物（下稱系爭建物3 樓），被告己○應有部分6分之2 ，原告庚○○、丁○○及被告戊○○各18分之4 ；1443建號建物（下稱系爭建物6 樓）被告己○應有部分15分之
3 ，原告庚○○、丁○○及被告戊○○各15分之4 ，因兩造無法協議分割，為解決建物共有使用收益所生困難，故有訴請合併分割之必要。又以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824 條第3 項所明定；系爭建物據政大不動產鑑定股份有限公司（下稱政大公司）所做估價報告，建物總價為新臺幣（下同）297,993,734 元，如按每人持分計算應受分配價值，被告己○為91,143,031元，原告丁○○、庚○○及被告戊○○各為68,950,234元，惟被告己○實際所受分配建物價值為116,845,166 元，溢分25,702,135元，反而原告丁○○短分9,436,
733 元、庚○○短分8,726,769 元、被告戊○○短分7,538,
632 元，自得請求以金錢補償等語。並聲明：㈠就兩造共有坐落台北市○○區○○路3 段165 巷14弄6 號1 、2 、3 、
6 樓房屋准予原物分割，分割方法為1 樓由被告己○取得，
2 樓由原告丁○○取得，3 樓由原告庚○○取得，6 樓由被告戊○○取得。㈡被告己○就分割結果應補償原告丁○○新台幣（以下同）9,436,733 元、庚○○8,726,769 元、戊○○7,538,632 元。
二、被告則以：原告依政大公司鑑價報告（下稱系爭鑑價報告）所為請求並非合理，蓋系爭建物為區分所有之建築物，依土地登記規則第94條規定，共用部分不應納入建物計算價值，且依民法第823 條第1 項但書規定及司法院大法官解釋釋字第358 號解釋意旨，騎樓性質為共同使用部分，其面積亦不應計入，縱使計入其價值亦不應比照建物本身計算；又該鑑定報告之鑑定價格亦不合理，有部分高估、部分低估之情形，合理價格應為2 樓每坪28萬元，3 樓每坪22萬元計算，另由該不合理鑑定價格得出之各共有人應補償或受補償之金額亦失其依據云云置辯。並聲明：系爭建物1 樓由被告己○取得；系爭建物2 樓由被告戊○○取得；系爭建物3 樓由原告庚○○取得；系爭建物6 樓由原告丁○○取得。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭建物為兩造所共有，系爭建物1、2 、3 樓被告己○應有部分6 分之2 ，原告庚○○、丁○○及被告戊○○各18分之4 ，系爭建物6 樓被告己○應有部分15分之3 ，原告庚○○、丁○○及被告戊○○各15分之4，兩造無法達成分割協議。㈡兩造均同意以原物分割，且系爭建物1 樓分割後由被告己○取得，系爭建物3 樓分割後由原告庚○○取得。
四、按各共有人如非因物之使用目的不能分割，或契約定有不分割期限者，得隨時請求分割共有物，民法第823 條第1 項前段定有明文。經查，被告並未提出兩造間就附表1 所示之土地及建物有何任何因使用目的或契約約定致不能分割之情事，則依上開法條說明，原告訴請分割共有物，為有理由，自應准許。茲本件之爭點在於：㈠共用部分是否列入分割範圍？其價值是否應予計算？㈡系爭建物2樓、6樓分割後各應由原告丁○○、被告戊○○何人取得？㈢政大不動產鑑定股份有限公司所為鑑價報告是否合理？茲論述如下：
㈠共用部分是否列入分割範圍？其價值是否應予計算？⒈按「區分所有建物之共用部分不得分割，除法令另有規定外
，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記」土地登記規則第94條定有明文，「各共有人得隨時請求分割共有物，固為民法第823 條第1 項前段所規定。惟同條項但書又規定，因物之使用目的不能分割者，不在此限。其立法意旨在於增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭。區分所有建築物之共同使用部分，為各區分所有人利用該建築物所不可或缺，其性質屬於因物之使用目的不能分割者。．．．」，有大法官會議釋字第358 號解釋文可稽，又「共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，法院固得依民法第824 條第2 項規定，以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，而無法以原物分配於各共有人，須採變賣共有物以價金分配於各共有人之方法分割，因依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有部分與其所屬建築物共用部分請求分割。」亦有最高法院89年台上字第666 號判決意旨可稽，依上開規定、解釋、判決意旨，應指共用部分不得單獨分割，而應隨同專有部分移轉。
⒉另「區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例
及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。」不動產估價技術規則第91條亦有明定。本件兩造既均請求以原物分割，則就專有部分包含之共用部分應有部分，亦應一併分割，由取得各該專有部分者取得，故共用部分自亦一併估價，並應列入分割計算。
㈡系爭建物2 樓、6 樓分割後各應由原告丁○○、被告戊○○
何人取得？系爭建物2 樓現由丁○○、戊○○出租第三人經營補習班，租金收入各分2 分之1 ，有本院之履勘筆錄可稽（見本院卷17頁），就目前之使用狀態而論，分與該2 人中之何人，均無分別。惟原告丁○○主張由其分得2 樓，價值依鑑價報告所列每坪161,500 元、170,000 元計算，而被告戊○○則主張2 樓之價值為每坪28萬元，並願補貼分得6 樓者，則就全體共有人之利益計，爰依被告戊○○之主張，將2 樓分由其取得，並以每坪28萬元計算價值。至6 樓則分配由原告丁○○取得。
㈢政大不動產鑑定股份有限公司所為鑑價報告是否合理？應為如何之金錢賠償？茲分述如下：
⒈被告抗辯政大公司之鑑價報告就1 樓部分高估，而其他樓層
之價格低估，因其並未考量系爭房屋各樓層目前實際使用狀況云云，惟查：系爭鑑價報告係採取比較法及收益法，主要係依據鄰近地區之房屋價格為基準，目前之使用狀況雖可作為參考然非主要之價格決定標準。至被告提出之中信房屋鑑價報告並未明確記載其用以比較之標的位置、樓層、屋齡等具體情形，自不足以此否認政大公司之鑑價報告。故除2 樓因被告戊○○願以每坪28萬元計算已如前述外，其餘各樓層之價值自仍以政大公司之鑑價為準。
⒉分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請
，命為左列之分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第
824 條第2 項、第3 項定有明文。參酌兩造應有部分之比例，核算本件各共有人分得部分之價值及其分割前應有部分之價值，如附表一所示。就少受分配部分，依據首揭規定，應予補償如附表二所示。
五、綜上，原告起訴請求分割，應予准許。本院另審酌兩造之主張、應有部分之比例、共有物之性質、鑑定價格及使用之便利性，認兩造附表一所示之建物，如依附表一所示予以原物分割，並依附表二給付找補，應為適當之分割方法。
六、又分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰宣告如附表三所示之訴訟費用負擔，併此敘明。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及立證方法，核於判決結果不生影響，毋庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 30 日
民事第一庭法 官 陳麗芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 10 月 4 日
書記官 黃惠苹附表二
㈠被告己○應給付原告庚○○新台幣12,018,536元㈡被告戊○○應給付原告庚○○新台幣5,830,632元
(17,849,168-12,018,536=5,830,632)㈢被告戊○○應給付原告丁○○新台幣16,661,031元附表三
┌───────────┬───────┐│ 應負擔訴訟費用分擔者 │ 應分擔比例 │├───────────┼───────┤│ 己 ○ │ 34/100 │├───────────┼───────┤│ 丁○○ │ 22/100 │├───────────┼───────┤│ 庚○○ │ 22/100 │├───────────┼───────┤│ 戊○○ │ 22/100 │└───────────┴───────┘