臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第163號原 告 壬○○
丙○○丁○○己○○戊○○庚○○辛○○ 兼共同共 同訴訟代理人 顏廷鈺律師
江仁成律師陳麗增律師被 告 戌○○
酉○○○未○○卯○○○午○○巳○○寅○○上 一 人法定代理人 申○○
卯○○○共 同訴訟代理人 張玲綺律師受 告知人 子○○
癸○○乙○○丑○○上列當事人間請求遷讓房屋及土地等事件，本院於94年7 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落臺北市○○區市○段三小段535 地號之土地，及其上門牌號碼臺北市○○○路○○○ 巷○○號建物如附圖所示Ａ、Ｂ部分遷出，並將上開建物及土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰貳拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰陸拾壹萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用民事訴訟法第63條之規定，同法第65條、67條分別定有明文。被告聲請對訴外人子○○、癸○○、乙○○、丑○○告知訴訟，經查本件原告請求被告遷讓並返還門牌號碼臺北市○○○路○○○ 巷○○號之建物及其坐落基地，關於被告是否藉由被告戌○○向訴外人柯明鐵承租房屋，屬有權占有上開建物，為本件訴訟應審究之爭點（詳如下述協議簡化之爭點），且訴外人柯明鐵已死亡，訴外人子○○、癸○○、乙○○、丑○○（下稱子○○等4 人）應均為柯明鐵之繼承人，倘本件訴訟因認被告無權占有而敗訴，訴外人柯明鐵之繼承人可能對被告戌○○未盡其租賃契約應負之給付義務，則本件訴訟結果對子○○等4人顯有法律上之利害關係，被告之聲請於法相合，爰依法列為受告知訴訟人，先予敘明。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為「被告應自坐落臺北市○○區市○段三小段535 地號土地，及其上門牌號碼臺北市○○○路○○○ 巷○○號之建物遷出，並將上開土地及建物返還原告」。嗣於訴狀送達後之民國93年10月20日言詞辯論期日，當庭變更訴之聲明為「被告應自坐落臺北市○○區市○段三小段535 地號土地（下稱系爭基地），及其上門牌號碼臺北市○○○路○○○ 巷○○號之建物，如附圖所示Ａ、Ｂ部分（下稱系爭房屋）遷出，並將上開建物及基地返還原告」。被告於訴之變更無異議而為本案言詞辯論，視為同意變更，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，應予准許，又以敘明。
二、本件原告主張：系爭房屋及基地原為訴外人即原告之父柯堯銓所有，後柯堯銓於72年2 月10日死亡，即由原告七人共同繼承，基地部分並已辦妥遺產分割登記而為原告分別共有。
被告共同無權占有系爭房屋與基地，爰依民法第767 條規定之物上請求權，訴請被告應自系爭房屋及基地遷出，並將系爭房屋與基地返還原告等語。並聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠系爭房屋連同隔鄰門牌號碼臺北市○○○路○○○ 巷7 、9 、11、13號（下各稱隔鄰7 、9 、11、13號房屋）合計5 間房屋，與系爭基地及同小段536 號之2 筆土地，在日據時期原為日人澀谷嘉助所有，由原告被繼承人柯堯銓之父柯錦津所購買，惟當時除隔鄰7 、9 、11、13號房屋及其等坐落基地已移轉訴外人柯錦津所有外，系爭房屋及系爭基土地均未完成移轉登記。臺灣光復後，系爭房屋及基地並由臺灣省公產管理處（後改為臺灣省政府財政廳）接管。訴外人柯錦津於42年間死亡後，柯錦津之7 名子女：柯堯銓、柯震勝、柯明鐵、子○○、癸○○（以上5 人，下稱柯堯銓等5 子）、丑○○與柯也好等人（下稱柯堯銓等7 名子女）至47年12月27日，才將隔鄰7 、9 、11、13號等4 間房屋辦妥繼承登記；同日，並由臺灣省公產管理機關將此4 間房屋坐落之基地，以出售之原因，移轉登記予柯堯銓等7 名子女分別共有，應有部分各7 分之1 。至於系爭房屋及基地則於47年3 月31日，由原告之被繼承人柯堯銓以表柯家向臺灣省政府財產廳申購，並於同年4 月30日完成所有權移轉登記。但訴外人柯錦津在其死亡以前，即已將前述自日人澀谷嘉助處購買之5 間房屋，按附表所示之方式，分配予柯堯銓等5 子各自管理使用，期間長達數十年之久。是故，柯堯銓等5 兄弟間，就前述5 間房屋，應有分管及交換使用契約存在。因此，系爭房屋雖登記為原告之被繼承人柯堯銓所有，然實際管理使用權人向為訴外人柯明鐵，柯堯銓所能管理使用者，係隔鄰11號房屋，其2 人間就系爭房屋與隔鄰11號房屋存在互為交換使用之租賃關係。此租賃關係在柯堯銓死亡後，即應由原告所繼承。至於被告共同居住系爭房屋，是因被告戌○○與其弟高萬華於52年間共同向訴外人柯明鐵所承租，並於55年間，由被告戌○○偕其餘被告等一家人正式華代表其兄弟2 人與柯明鐵簽立書面租賃契約。租約簽訂當時，訴外人柯明鐵即向被告戌○○借款新臺幣（下同）130,
000 元，以押租金之名義載於租約之內，後柯明鐵更陸續向被告戌○○借款共320,000 元，合計達450,000 元之借款，均未收取利息，雙方遂約定以借款利息代租金之支付。系爭租賃契約租期屆滿後，雖未再以書面續約，但該租賃契約已變更為不定期租賃。在柯明鐵於73年10月29日死亡後，原告未終止其與柯明鐵繼承人間關於房屋交換使用之租賃契約以前，或者，柯明鐵之繼承人未清償柯明鐵前對被告戌○○所負借款債務以前，被告均有權繼續居住系爭房屋等語置辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查，兩造不爭執如下所列之事實：
（一）系爭房屋及基地均為原告共有，現為被告7 人共同占有使用，其中被告戌○○自民國55年起即居住於系爭房屋。
（二）原告並未繼承訴外人柯明鐵任何權利義務。
（三）前述（一）之事實，且有土地及建物登記謄本各1 份在卷可按（見本院卷第15-16 頁；第142 頁），並經本院受命法官於準備程序會同臺北市建成地政事務所測量人員履勘現場，就被告占有使用系爭房屋之情勘驗屬實，並囑託測量人員測量被告占有系爭房屋之面積明確，有本院勘驗筆錄及臺北市建成地政事務所測繪之土地複丈成果圖附卷供參（見本院卷第65-67 頁；第72-73 頁），均堪認為真實。
五、本件經依民事訴訟法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意協議簡化後之爭點為：
（一）被告戌○○是否於59年間，與訴外人高萬華共同向訴外人柯明鐵承租系爭房屋，嗣租期屆滿後，成為不定期租賃關係？
（二）訴外人柯明鐵是否曾向被告戌○○借款，雙方並約定以借款之利息抵付系爭房屋之租金？
（三）訴外人柯明鐵有無出租系爭房屋之權利？（即柯堯銓等5子之間，是否就系爭房屋與隔鄰7 、9 、11、13號房屋間達成由5 兄弟各管理一間房屋之協議，其中柯明鐵管理使用系爭房屋，柯堯銓管理使用隔鄰11號房屋？如上開答案為肯定，柯明鐵是否即有出租系爭房屋之權利？）
六、茲就前開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）關於被告戌○○是否於59年間，與訴外人高萬華共同向訴外人柯明鐵承租系爭房屋部分：
按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。經查：
⒈被告辯稱被告戌○○與訴外人高萬華共同向訴外人柯明
鐵承租系爭房屋，並由訴外人高萬華代表其兄弟2 人與訴外人柯明鐵簽訂租賃契約云云，固提出系爭房屋租賃契約影本為證（見本院卷第45 -46頁），惟本院遍查卷附該租賃契約影本之記載，系爭房屋承租人僅訴外人高萬華一人，約中並無任何足以表示高萬華兼有代理被告戌○○向訴外人柯明鐵承租系爭房屋之文句，已難據以認定被告戌○○有授權訴外人高萬華代理共同向訴外人柯明鐵承租系爭房屋之事實。
⒉至於前開房屋租賃契約末尾「批明」處固記載：「㈢本
約成立同時乙方給付新臺幣壹拾叁萬元正與甲方作為押租金但無利息計算。俟屆期滿乙方將租賃物全部遷讓交還甲方時，甲方得隨即將押租金悉數退還與乙方各無異議。」、「甲方本日收到押租金新臺幣壹拾叁萬元。」等語，被告並據以辯稱：該押租金為訴外人柯明鐵簽約當場收受被告戌○○貸與之款項，是由被告戌○○所提供，雙方並約定以此借款所生利息抵付租金云云，惟倘如被告所辯為真，被告戌○○於簽約當時既然在場交付借款予訴外人柯明鐵，並願以其個人提供之貸款所生利息，為其與高萬華2人一併抵付租金，為何不直接在系爭租約內將共同承租之意旨載明，復簽名於其上以徵明確，反而單獨由訴外人高萬華具名為承租人，更不記載代理被告戌○○簽訂租約之意旨？再者，租約中對此押租金附帶借款之性質，與借款所生利息得以抵付租金之安排，何以竟隻字未提？尤其被告自承房屋租約係由訴外人潘雙成代書所擬，彼對受任代擬書面契約之目的即藉由其專業使租約權利義務關係明確、安定化不可能不知；又依卷存之被告戌○○
35 頁）， 其為00年0 月0 日出生，在59年6 月8 日租約簽訂當時，已年近36歲，衡情其智識程度、社會歷練或對一般經濟事務之判斷、處理能力，均堪稱成熟，以系爭房屋當時原約定租金不過500 元（見卷附系爭租約影本第3 條），被告戌○○貸出之金額高達1 3 0,000元，衡之以59年間之幣值，該借款金額顯非微薄，擬約之代書或被告戌○○自己竟全未思及將戌○○承租人地位或借款抵租等重要權利義務形諸於明文，此與締約之常情實大相違背，殊難信被告上開所辯為真。
⒊至又證人即居住在系爭房屋隔鄰15弄3號50餘年之甲○
○到庭證稱：被告戌○○一家人4 、50年前即搬來系爭房屋；伊知道戌○○有和他一位兄弟叫「阿糾」（臺語諧音）一起搬進去系爭房屋住，後來阿糾搬走，現在沒有住那邊等語；而居住系爭房屋對面巷子4 、50年之鄰房屋一節為肯定之證言，但綜上證述至多均僅能證明被告一家人在4 、50年前即與綽號「阿糾」之高萬華一同搬至系爭房屋居住，然長久居住占用之事實，並不等同於其占有具合法權源，另被告與高萬華既屬親兄弟，其等入住房屋究基於與高萬華間之內部關係，或在外部關係上確有系爭房屋之租賃權，亦屬不明，倘無其他證據足佐被告戌○○確為承租人之事實，自難因證人前開證述情節，即遽認被告戌○○有與高萬華共同向柯明鐵承租系爭房屋。
⒋至被告另舉訴外人柯明鐵在60年間，向被告戌○○陸續
借款共320,000元之借條影本共四紙，並引證人辰○○○所證訴外人柯明鐵有向被告戌○○借生活費或酒錢等語，不過能佐證訴外人柯明鐵確曾向被告戌○○借款之事實，與被告辯稱被告戌○○有向柯明鐵承租系爭房屋，並曾約定以借款利息抵租之情，仍屬有間，亦無從為被告有利之認定。
⒌綜上所述，被告辯稱被告戌○○與高萬華為共同承租人
，由訴外人高萬華代表其2 人於59年間向訴外人柯明鐵承租系爭房屋云云，就其已提出之租賃契約、借條，或經本院傳訊到場證述之證人所證各節，均未能證明其所辯為真，且就所辯被告戌○○是由訴外人高萬華代表簽訂租約一事，更與常情相悖，顯不足採。揆諸前揭關於無權占有舉證責任之說明，被告因不能證明其就系爭房屋有租賃權源存在，原告主張被告無權占有系爭房屋及基地，即屬可採。至另被告聲請本院傳訊證人高萬華，或至證人周萬壽所在地訊問，乃用以證明被告戌○○是調查並為被告有利之證述，亦難解此辯詞反諸常情之疑，爰認無調查之必要，附此敘明。
（二）按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條定有明文。本件被告占用原告所有之系爭房屋及基地既屬無權占有，則原告依民法第767 條所有物排除侵害與返還請求權，訴請被告自系爭房屋及基地遷出，並將系爭房屋與基地返還原告，於法有據，應予准許。
（三）本院依前開爭點之結論，已足判定原告請求被告遷出、返還系爭房屋及基地為有理由，則本件關於訴外人柯明鐵是否曾向被告戌○○借款，並約定以借款之利息抵付系爭房屋之租金，或訴外人柯明鐵有無出租系爭房屋之權利等其他爭點，與本件判決結果已不生影響，自無論斷之必要，再以敘明。
七、本件兩造均陳明願供擔保，分別聲請假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 陳介源
法 官 王怡雯法 官 梁哲瑋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 8 月 12 日
書記官 林豐圃附表：
┌──┬─────────────┬─────────┐│編號│5間房屋之門牌號碼 │管理使用權人 ││ │ │（柯錦津之子） │├──┼─────────────┼─────────┤│ 1 │臺北市○○○路○○○ 巷○號 │子○○ │├──┼─────────────┼─────────┤│ 2 │臺北市○○○路○○○ 巷○號 │柯震勝 │├──┼─────────────┼─────────┤│ 3 │臺北市○○○路○○○ 巷○○號 │柯堯銓 ││ │ │（即原告被繼承人）│├──┼─────────────┼─────────┤│ 4 │臺北市○○○路○○○ 巷○○號 │癸○○ │├──┼─────────────┼─────────┤│ 5 │臺北市○○○路○○○ 巷○○號 │柯明鐵 ││ │（即系爭房屋） │ │└──┴─────────────┴─────────┘