臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第179號原 告 欣隆精密壓鑄股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 薛銘鴻律師
林麗芬律師被 告 斯普林股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 林辰彥律師
黃淑怡律師張凱輝律師複代理人 丁○○上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國94年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國92年12月27日簽訂買賣契約（以下稱系爭契約），約定由被告以價金新台幣（以下同）2150萬元，向原告購買桃園縣○○鄉○○段1038至1042地號土地及坐落其上之桃園縣○○鄉○○段503 建號建物（即門牌號碼桃園縣○○鄉○○路10之2 號房屋）所有權全部（以下稱系爭房地），嗣至93年3 月5 日另就尾款之給付簽訂協議書（以下稱系爭協議書）。原告已依約移轉系爭房地所有權予被告，被告依據系爭協議書約定，應於原告取得道路證明10日內，給付尾款200 萬元，惟於原告取得道路證明後，經多次向被告請求給付，詎其迄今仍拒絕給付。依據系爭契約第
8 條第1 款、第3 款約定及民法第254 條規定，原告得解除系爭買賣契約，並請求被告返還系爭房地及沒收被告已付之全部款項。而因被告有上開違約情事，原告業於同年7 月2日發函通知被告解除系爭買賣契約，並請求於10日內移轉系爭房地所有權予原告，均未獲置理，為此依據民法第259 條規定請求返還云云，並聲明求為判決：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：兩造所訂系爭買賣契約附件之房地產標的現況說明書（以下稱說明書）第4 項中，定明系爭房地瀕臨道路為
8 公尺寬，且為既成巷道，被告因深信原告得提供上開狀態之既成巷道，以便人車通行及將來重建廠房，而與原告締約。惟被告依約給付300 萬元之價金後，擬開始通行對外唯一聯絡之巷道進出系爭房屋之際，竟遭臨地所有權人富惟公司強勢阻撓，要求被告以高價購買巷道通行權利，並以廢物桶等障礙物阻擋通道，進而在巷道上劃設停車位，令被告不堪其擾。經被告探訪後，方才知悉原告前已因此土地糾紛，以致無法順利銷售系爭房地，經被告要求原告出面解決，否則拒絕給付尾款，考慮解約求償，而原告自知隱瞞實情理虧，除保證有能力解決糾紛外，併與被告簽訂系爭協議書，在第
2 項約定：「另第二款新台幣二百萬元於賣方（即原告）取得道路證明十日內買方應乙次支付完畢（無道路糾紛）。」，嗣因原告始終無法排除上開道路糾紛，使巷道寬度回復為
8 公尺，經被告發函通知提出解決方案並依約履行，均遭拒絕，是原告請求給付尾款200 萬元之條件尚未成就，被告拒絕給付，要無違約可言。況系爭土地地目為建或雜，使用類別為丁種建築用地，僅能充作工業設施及工業社區使用，如為工廠廠房建築物，其樓地板面積之和或總樓地板面積超過50平方公尺者，屬於特種建築物，依據建築技術規則之規定，應臨接8 公尺以上之道路。本件原告於訂約時，已向被告保證系爭房地所面臨者為8 公尺寬既成巷道，並定明於契約附件中，惟至系爭房地交付被告後，被告所僱用貨櫃車擬進入卸貨時發生困難，經實地測量後，始發覺寬度不及8 公尺，即與上開建築技術規則不符，如此將造成被告將來欲興建廠房時，因臨接道路寬度不足，無法取得建築執照，使系爭土地喪失丁種建地之功能，尤其系爭房屋屋齡已近30年，被告購買之初原有計畫拆除重建之計畫，現因原告無法依約提供合於建築法規之臨接道路，使被告面臨不能重建，又無法脫手之窘境。再者，原告所提出之桃園縣政府函，亦非道路證明，且未載明為8 公尺以上之道路，不能認為已依約履行，被告自得拒絕給付尾款200 萬元等語，並聲明求為判決：
原告之訴駁回。
三、查兩造於92年12月27日簽訂系爭買賣契約，約定由被告以2150萬元，向原告購買系爭房地，被告應於所有權移轉登記完畢並將系爭房地交付之同時，將尾款付清，最遲時間為93年
2 月28日，並簽訂同意書，由原告同意自訂約日起將系爭房屋借予被告先行裝修。另在系爭契約附件之不動產說明書中房地產現況說明書第4 項內，記載「本標的前開之8 米巷道為私有道路，並已成既成巷道，本標的使用已20年以上」等文字。嗣因被告進入裝修後，因系爭房地聯外巷道占用部分土地所有人富惟公司，曾有以廢物桶等雜物阻擋進出口之阻撓使用該巷道情事，兩造遂於93年3 月5 日另行簽立協議書，約定：「本協議書就上開標的買賣雙方約定如下：本案尾款分兩次支付，第一款新台幣一千六百五十萬元於93.3.1
9 前由買方銀行代償賣方原銀行貸款（差額部分賣方應於93.3 .15 前 補足）93.3.22 點交本案標的。另第二款新台幣20 0萬元於賣方取得道路證明10日內買方應乙次支付完畢（無道路糾紛）」。迄於93年3 月15日，經桃園縣政府以府工土字第0930058556號函，就關於原告申請認定桃園縣○○鄉○○段1025、1030、1034、1036、1037及1038地號土地是否無償供公共通行使用道路案發函回覆原告，並在說明欄內第2 項中載明「本案依所附六七、八五年版航照圖，並經現場勘查申請地號等土地，現況部分為鋪設柏油供通行使用之村里道路（通行已達二十年以上），惟現況道路寬度、路型及供作道路使用面積是否與航照圖完全相符本府無案可稽。」等語。另上開買賣價金，除尾款200 萬元外，被告均已給付，而該200 萬元尾款，曾經原告以存證信函定期向被告催告請求給付後，被告仍未付款，原告復於93年7 月2 日委由律師發函為解除契約之意思表示，並請求將系爭房地所有權移轉登記予原告等情，為兩造所不爭執，且有不動產買賣契約書（卷一第13頁以下）、付款支票（卷一第24頁以下）、協議書（卷一第27頁）、照片（卷一第68頁以下）、桃園縣政府函（卷一第28頁）、桃園31支郵局存證信函第151 號（卷一第29頁）、律師函（卷一第31頁）、土地登記謄本（卷一第35頁）、建物登記謄本（卷一第40頁）等在卷可按，均堪信為真實。
四、茲原告主張被告未依約給付尾款，經定期催告後仍不給付，原告依據系爭契約第第8 條第1 款、第3 款約定及民法第25
4 條規定，已於93年7 月2 日向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，而系爭契約既經解除，被告依據民法第259 條規定，應將系爭所有權移轉登記予原告以回復原狀云云，被告則以前開情詞置辯。是本件爭執要點闕在於原告是否負有提供路寬8 公尺聯外道路之義務、原告是否已經履行提供聯外道路之義務、被告得否拒絕給付尾款及原告得否解除系爭買賣契約請求移轉系爭房地所有權等項。茲謹析述如後：
㈠原告負有提供系爭房地對外有寬度8公尺聯外道路之義務：
⒈按源自「誠實信用原則」之非獨立性「附隨義務」一經當事
人約定，為準備、確定、支持及完全履行「主給付義務」，即具本身目的之獨立性附隨義務而成為「從給付義務」（獨立性之「附隨義務」），倘債權人因債務人不履行或有違反情事，致影響其契約利益及目的完成者，債權人自得對之獨立訴請履行或債務不履行之損害賠償（最高法院93年度台上字第1185號民事判決意旨參照）。而建商出售之房屋，需面臨聯外道路，房屋始能為正常使用，提供聯外道路乃建商建造出售房屋之附隨義務（最高法院92年度台上字第2523號民事判決意旨參照）。
⒉系爭土地為袋地，系爭房屋則為工廠廠房，唯一可供聯外之
道路，為兩造本件所爭執之私有巷道，該巷道所占用者，有部分為他人所有之土地，此已經本院現場履勘屬實，且有照片（卷一第72、74頁）及複丈成果圖（卷一第125 頁）附卷可按。而原告出售系爭房屋，為使合於被告購買充為營業廠房之用，縱未經約定，仍負有提供適合人員、車輛進出道路之附隨義務。本件依據系爭買賣契約內容觀之，固以原告移轉系爭房地所有權與被告給付價金互相立於對價之地位，即為雙方所互負之主給付義務。但經雙方合意納入為系爭契約附件之不動產說明書，既成為契約之一部分，其所約定之內容，兩造自亦同受拘束。而揆之該說明書第4 項中，關於系爭房地對外聯絡巷道之上述記載，應認兩造已經約明原告負有提供寬度達8 公尺之巷道供通行之義務，而此義務，在性質上雖屬附隨義務，但既經兩造載明於契約成為約定內容之一部，參照上揭意旨，應認原告所負此一義務，乃因系爭契約關係所生之從給付義務，原告基於此義務之內容，應於系爭房地交付被告即危險移轉予被告同時，履行提供適於使用系爭房地而通行之聯絡道路之義務，方堪認係依債之本旨所為給付。原告主張不負提供通行道路之法律上義務，僅道義上協助排除云云，已有未合。
⒊至原告雖另主張系爭巷道現況寬度不足8 公尺，為被告法定
代理人購買前往現場瞭解即已明知，系爭協議書上亦未載明需有8 公尺寬度之道路證明，故原告不負提供寬度達8 公尺之道路供通行之義務云云，然被告法定代理人於購屋前曾前往現場察看，固為被告所不爭執，且經證人即房屋仲介人員高芠茂證述屬實（卷二第41頁以下），但道路寬度僅以目測，畢竟難以精確判斷，此參照證人高芠茂亦證述：目測應該蠻接近8 公尺等語，亦可知被告法定代理人前往瞭解時，並未加以測量，且客觀上不易由目測確定，已不能認為寬度不足之事實，是該道路現況不足8 公尺之寬度，亦不能認為於訂約前已為被告所明知，而得免除其上述給付義務。而系爭契約訂明原告負有提供寬度8 公尺之道路供通行之義務，嗣後雙方雖另簽訂協議書，但除有變更系爭契約原訂權利義務內容或經權利人拋棄其權利外，並不因此免除當事人所負之契約義務。查系爭協議書僅就買賣價金餘款之給付、買賣標的物之點交加以約定，就最後一期200 萬元尾款之給付，更另附加停止條件而已，並未免除原告提供達8 公尺寬度道路予被告通行之義務，原告主張因該協議書之約定，可不負此一義務，為不能據採。
㈡原告並未依約履行提供道路供被告通行之義務：
⒈系爭契約締結同日，原告同意將廠房借予被告進入裝修，嗣
在系爭房地未經原告點交被告前，該房地對外通行唯一巷道占用部分土地之所有權人富惟公司，即已出面阻撓被告利用該巷道進出，嗣經原告報警後方暫時加以排除，但其於兩造簽訂系爭協議書後，更進一步劃設大量停車位以供停車，進一步減縮該道路可用寬度，原告曾與仲介公司人員前往富惟公司協商未果等情，此為原告所不爭之事實，並經證人高芠茂證述無誤（卷二第41頁以下），且有照片（卷一第68頁以下）在卷可稽，即於危險移轉予被告負擔前，系爭巷道是否得供通行使用，已生爭執。再從卷附照片及現場測量結果顯示，富惟公司確實有續以廢物桶擺設在系爭巷道、劃設車位停車之方式，阻撓被告使用該道路，而被告迄今仍因此與富惟公司有用路糾紛，亦有現場照片（卷二第58頁以下）及桃園縣警察局龜山分局龜山派出所受理各類案件紀錄（卷二第57頁）在卷可證，原告主張現在被告使用道路並無糾紛云云，已無可採。
⒉又該道路經本院囑請桃園縣桃園地政事務所人員測量結果，
該巷道最寬處僅有5.7 公尺，現在遭車位占用後之最窄處，僅有3.5 公尺，有上述複丈成果圖在卷可按，即與系爭契約附件說明書所稱「寬度8 米」相距甚遠，參以被告乃從事批發銷售之廠商，有該公司登記資料查詢報表附卷可參（卷一第45頁），進貨、出貨勢需有類如貨櫃車等形式之車輛運送，因而通路需足供進出，方符被告購買系爭房地之目的，但從卷附照片可知（本院卷二第35頁），以現況該道路寬度而言，縱僅供體積小於貨櫃車之大貨車進出，亦有困難，顯示原告確未提供合於契約約定之道路供被告通行，應可認定。⒊原告雖主張其已取得桃園縣政府所出具之上述道路證明，足
證系爭房地得對外通行無虞云云，但細繹上述桃園縣政府函覆原告申請之內容，固略謂系爭巷道占用桃園縣○○鄉○○段1025、1030、1034、1036、1037及1038地號土地部分，係已供通行20年以上之村里道路等語，但同函載明該道路現狀寬度、路型及使用面積，是否與航照圖相符，該機關無案可考等情，則姑不論該道路可供通行之範圍有無達到如約定之
8 公尺寬度，及所占用上開土地所有權人是否應受公用地役權之限制，從該函文無從得知或確認，即僅從該函文內容以觀，僅就道路現況之全部是否均已供公眾通行20年以上，即已無法因此確定，自不能據此即認原告已提供合於約定之道路，是原告此部分主張，亦不可採取。
㈢被告得拒絕給付買賣價金未付尾款200萬元：
⒈原告依據系爭契約關係，負有提供被告購買房地有寬達8 公
尺道路通行之義務，且原告迄未履行此從給付義務，雖如前述。但所謂同時履行之抗辯，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年度台上字第850 號判例意旨參照）。而從給付義務，並不具獨立之意義，僅具有補助主給付義務之功能，其存在之目的，不在於決定債之關係之類型，而在於確保債權人之利益能夠獲得最大的滿足。在雙務契約中，一方之從給付義務與他方之給付義務，是否立於互為對待給付之關係而發生同時履行之抗辯，應視從給付義務對於契約目的之達成是否必要而定。本件參酌依據系爭協議書約定，原告已於93年3 月22日將系爭房地點交被告，雖該通行巷道迄今仍與富惟公司迭有使用糾紛，且因道路寬度不足，造成貨物運送不便，但從被告自受領可後，尚可使用營業迄今觀之，應認原告所負提供通行道路之從給付義務，與上訴人應負之給付價款主給付義務間，尚非立於互為對待給付之關係，被告仍不得援引同時履行抗辯規定，主張得拒絕給付尾款。
⒉惟按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。
」，民法第99條第1 項定有明文。兩造在系爭契約第2 條、第3 條及第14條特約事項內，雖已約明買賣價金給付之方式、時間，固有拘束雙方之效力，但因兩造嗣後另有上述系爭協議書之約定，其中關於尾款200 萬元之給付，乃約明「於賣方取得道路證明10日內買方應乙次支付完畢（無道路糾紛）」，即已變更系爭契約中原所為之價金給付約定，而就尾款200 萬元之給付，附加以「原告取得道路證明且無道路糾紛」為被告給付義務發生之停止條件，則在該條件成就前，原告自不得請求被告給付該筆尾款。
⒊原告所提出由桃園縣政府出具，而聲稱為道路證明之前開函
件，並未確認該現況道路有公用地役權存在，業如前述，且權利是否存在於當事人間有爭執者，除經循法定程序，如訴訟、仲裁、調解、和解等方式確認、請求，或法律別有明文規定外，別無法律上堪認之足為終局斷定當事人間權利義務者，縱認該桃園縣政府函內容，已確認系爭巷道為有公用地役權存在之既成道路，如當事人間有所爭執，亦不能僅此據斷為無道路糾紛，是原告此部分主張，已有未合。
⒋況依證人即手擬寫就系爭協議書之代書甲○○到庭證述所稱
：「最後協議內容是除了原告提出道路證明外，尚須與鄰地沒有糾紛使被告能順利通行，在此情況下，餘款200 萬元才支付。」等語觀之（卷二第41頁），可見系爭協議書簽訂當時，雙方之真意乃除原告需提出所謂道路證明外，尚須經確認與富惟公司間，就被告得使用系爭道路一事無所爭執後，被告給付尾款200 萬元之條件方屬成就，原告主張只需於取得提出道路證明時，被告得順利通行，即可請求付款云云，不能認為有據。是因被告得否通行系爭巷道，迄今富惟公司仍有爭執，且有阻撓被告通行之事實，而原告復未能提出可證明被告有權得使用寬度達8 公尺道路之證明，依據系爭協議書約定，其得請求給付尾款200 萬元之條件尚未成就，自不得請求被告給付。
㈣原告不得解除系爭契約並請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告：
⒈系爭契約第8 條第1 款、第3 款雖約明：「甲乙雙方（指兩
造）其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除本契約所發生之損害賠償。」；「甲方（指被告）若有遲延給付之情形，應賠償乙方（指原告）每日按買賣總價萬分之三違約金。如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項，如已過戶於甲方或甲方指定之人名下之產權及移轉甲方使用之不動產，甲方應即無條件返還乙方，若因此發生之稅捐、費用均由甲方負擔。」。又「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」；「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。」，民法第254 條、第259 條第1 款固分別定有明文，然解除契約請求回復原狀，仍應以依據雙方約定或法律規定，契約經合法解除為要件。
⒉本件原告請求被告給付尾款之條件既未成就，雖其前曾發函
催告被告給付未果，被告仍不負違約或給付遲延責任，原告進而對被告為解除契約之意思表示，所為意思表示即難認合法，不生使系爭契約解除之效力，更不得據此主張得本於民法第259 條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，以為回復原狀，其以本件請求上情，為不能准許。
五、從而，原告主張依據民法第259 條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。至兩造其餘攻擊防禦方法，經核均於本件之判斷無影響，爰不一一贅述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 蕭錫証以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 4 月 7 日
書記官 林令令