臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第182號原 告 辛○○訴訟代理人 陳慶尚律師複代理人 宣玉華律師
吳文升律師被 告 壬○○
1號4癸○○庚○○丁○○即被告丙○戊○○即被告丙○乙○○即被告丙○己○○○即被告丙甲○○即被告丙○共 同訴訟代理人 劉鈞男律師上列當事人間解除契約回復原狀等事件，本院於94年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參仟零玖拾伍萬貳仟元及自民國九十年十月七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟零參拾貳萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新台幣參仟零玖拾伍萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告丙○○於原告93年8 月3 日起訴後之93年10月21日死亡，有坤、戊○○、乙○○、己○○○、甲○○以書狀聲明承受訴訟，應予准許。
二、原告起訴主張：被告明知原告急需購買土地興建工廠，經仲介公司介紹向被告購買坐落在臺北縣○○鄉○○○○段四棧橋小段14之1 地號土地（下稱系爭土地），簽訂系爭土地買賣契約（下稱系爭契約），其中約定被告提供系爭土地之連接道路所有權人出具土地使用權同意書（下稱土地使用同意書）供原告申請廠房建築執照，此一約定有簽約時在場證人多人可為證明，同時被告並保證原告申請廠房建照及蓋成廠房，若無法申請建照興建廠房時，被告應加倍賠償系爭土地價款予原告。詎原告付清系爭土地價款後，被告拒不提供土地使用同意書，致原告無法申請廠房建照而受有損失。經原告委由律師發函催被告提供土地使用同意書，亦未提供，且原告發現系爭土地遭國有土地包圍，原告雖向臺北縣政府申請「公有裡地合併使用證明書」，亦遭駁回。又被告所稱「系爭土地至淡金路連接道路」，實為私設道路為私人所有，未經所有人同意，原告亦無法通行，被告所為顯已違反契約約定，爰依兩造間買賣契約第8 條或民法第259 條第2 款規定訴請被告返還價金及法定遲延利息等語，並聲明㈠被告應給付原告新臺幣（下同）30,952,000元及自90年10月7 日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告經由仲介公司向被告購買系爭土地時，雖系爭土地為工業用地，被告不知原告購買土地作何用途，原告如何利用系爭土地亦與被告無涉，被告未保證原告可申請廠房建照及蓋成廠房，系爭契約中未見類此約定。系爭契約中僅約定被告負有排除妨礙原告行使通行權之義務，未約定被告需提供土地使用同意書，且系爭契約中未將土地使用同意書列為給付價金條件，即可知被告未保證必定可取得土地使用同意書。又契約書中僅約定提供原告永久通行權，即祇要有路可供通行連接淡金路即可，為此被告丙○○提供持分土地與其他鄰地所有權人共同舖設連接淡金路之私設道路至系爭土地與國有水利地交接處，並向國有財產局申請租購該地，供原告通行之用，足證被告有誠意履約，原告未依國有財產局函復意旨租購該地，反以被告違約為由興訟實有違誠信。兩造間價款為購地成本，工廠設立登記所需土地同意書衍生路權購買價金則為工廠建造成本，應由原告自行負擔，被告欲協助原告取得通行權，其時原告主張與私設道路共有人熟識欲自行協商而作罷，故本件未取得土地使用同意書非被告未履約，實因原告未再與私設道路共有人協商取得。又系爭契約簽定後，至尾款交付前，雙方即約定抵押權設定塗銷、鑑界等程序，原告皆有參與，非如原告所述一切悉依被告說法而受騙。兩造系爭契約，係由原告所委任代書所擬定，相關權利義務亦由原告提議且有利原告，原告既同意簽約實無理由興訟反悔等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：兩造於90年5 月17日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告向被告買受系爭坐落臺北縣○○鄉○○○○段四棧橋小段14之
1 地號土地，並於契約書第9 條補充事項約定：「本筆土地至淡金路之連接道路通行權由賣方（即被告）負責，供買方（即原告）永久通行使用。」。原告業已付清價金30,952,000元，並辦理土地所有權移轉登記。
五、經兩造於本院93年12月22日審理時協議簡化爭點為：本件不動產買賣契約書第9 條補充事項第1 點「本筆土地至淡金路之連接道路通行權由賣方負責，供買方永久通行使用」，解釋上可否認為被告有出具鄰地土地使用權同意書供原告申請建照執照興建工廠之用？或是僅限於第三人妨礙通行時，由被告負責排除？茲論述如下：
㈠依台灣士林地方法院檢察署90年度他字第2852號偵查卷91年
1 月29日詢問筆錄，證人陳政達具結證稱：「我是新芝蘭仲介公司的經理。二造是在淡金路新芝蘭仲介公司簽約的，當時告訴人本人及其先生在場，有表明要蓋『廠房』之用。在場人有四證人、壬○○、吳桂花及其子、代書、我、我的父母均在場。訂約時，特約條款，有講明被告要提供告訴人永久通行使用權，否則，不可能用三千多萬買，．．．」等語（見該卷72頁），證人李英男代書於同日具結證稱：「簽約時買方有表明要蓋廠房，但地目是田，賣方及仲介均表明係『工業用地』，我才在契約書上加註『工業用地』。賣方代表人壬○○有保證蓋廠房沒問題，賣方也表示他們花了5 、
6 百萬，買道路通行權希望買方一起買下來，買方不同意，最後雙方合意不另支付5 、6 百萬的路權，但賣方仍要保證可蓋廠房。簽約時並不知有國有地問題，建築師申請建造時，我才知道有此問題，90年5 月27日正式申請分區使用證明。」、「我沒申請過建照，我不知道要準備什麼資料。」（見該卷73、75頁），證人鄭萬得於同日具結證稱：「我是見證人，詳情如陳政達所述，當時沒有提及國有地部分，通行權部分，被告有答應才簽約的。」（見該卷73頁），而證人陳金發於91年4 月16日詢問筆錄具結證稱：「有強調要蓋廠房．．．路權是該筆土地至淡金路之通行權，由賣方負責，買方不另支付價金。土地移轉同時，土地同意書應該要給我們，我們才會簽立。」（見該卷108 頁），嗣證人陳金發再度於本院94年1 月26日證實上開意旨，而依偵查卷並有證人陳阿江證稱：「壬○○及吳桂花有保證可建廠房，否則以成交價加倍賠償。當時有談及設廠過程中，如需賣方協助，賣方需無條件提供協助。」由上開證人證詞足證被告等保證可蓋廠房，並由被告壬○○、被告丙○○、被告癸○○、被告庚○○負責提供系爭土地與淡金路間連接道路通行權予原告永久通行使用。而被告壬○○亦到庭陳稱：「（問：原告當初有講好購買系爭土地是要興建工廠之用？）原告當初是問系爭土地是否可以蓋工廠，我是說系爭土地是工業區的用地，但是我並沒有保證一定可以蓋工廠，但是我另外一塊地賣出後，確實也蓋了工廠。」（見本院卷166 頁），雖其否認有保證一定可以蓋工廠，但可知被告確實知悉原告購買系爭土地係欲興建工廠使用，故被告辯稱不知原告購買土地做何用途並不知情云云，並不可採。至為何系爭契約未明載被告應提供「土地使用權同意書」，可能係因李英男代書不明瞭申請建築執照需要此份文件，故未明載。
㈡按建築法第42條規定：「建築基地與建築線應相連接」、台
灣省建築管理規則（參原證12，本院卷100 頁）第7 條第2項規定：「建築基地以私設通路連接建築線者，應檢附該私照除依本法規定外，並應檢附左列文件：一．土地權利證明文件：．．．㈢土地使用同意書（限土地非自有者）。」，內政部71年12月20日台內營字第122688號函（參原證13，本院卷101 頁）：「建築執照之核發．．．基地如不直接臨接建築線而與其他私設通路相連接者，應先取得該私設通路所有權人通行使用權同意書，一併檢附審核」。本件系爭土地因未直接臨接建築線而與其他私設通路相連接（詳原證10台北縣政府函），故申請建築執照，應先取得該私設通路所有權人通行使用權同意書，一併檢附審核，並有台北縣政府中93年12月2 日北府工建字第0930765335號函（見原證16，本院卷151 頁）明示：「主旨：有關本縣○○鄉○○○○段4棧橋小段14- 1 地號等乙筆土地以私設通路臨接建築線，是否須取得該私設通路所有權人通行使用權同意書乙案，詳如說明，復請 查照。說明：．．．二．依內政部71年9 月29日台內營字第110154號函略以：『建築基地應與建築線相連接，其有未連接者，應得以私設通路連接後建築。該私設通路如係鄰地或他人所有者，應經該所有權人同意後使用之，並於申請建造執照時檢附審核。．．．』合先敘明。三．本案址未直接連接建築線，如欲申請建造執照，應取得該私設通路所有權人通行使用權同意書。」可稽，故原告主張本件系爭土地欲申請建造執照須由建築師為之，因無法提出土地權利證明文件而建築師無法提出申請，並非原告不願提出申請為可採信。
㈢被告93年9 月7 日民事答辯書狀主張略以：「被告丙○○亦
曾在92.03.19函財政部國有財產局台灣北區辦事處，申請承購座落台北縣○○鄉○○○○段四棧橋小段14-1、45-9地號間通行之同小段14-2地號國有土地乙事，惟經該處函後因比鄰同小段14-1及45-9地號土地非被告所有（乃原告所有）未符規定。此承購之權乃原告並非被告，足證，被告並無事先知之事，有該函可資佐證（被證1）」 云云，然查被證1 財政部國有財產局台灣北區辦事處函明示：「國有土地得予讓售之情況主要有二：㈠已有租賃關係承租國有非公用土地者，得依規定辦理讓售。㈡鄰地所有權人依建築法第44條及第45條規定取具地方主管機關核發之公私有畸零地合併使用證明書申請讓售時，得予讓售」。本件原告與國有財產局間並無租賃關係，而依原證10台北縣政府函可證原告申請核發「公有裡地合併使用證明書」亦遭駁回，是故原告實無從依法申請讓售本件系爭土地外圍之國有台北縣○○鄉○○○○段四棧橋小段14-2地號土地，故被告抗辯係原告自己不為申購上開國有土地云云，亦非可採。
㈣按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第98條、第148 條第2 項分別定有明文。本件不論依上開證人之證詞，亦或依契約之精神及誠信原則，被告既知悉原告購買土地係欲興建廠房，其等並保證提供原告系爭土地至淡金路之連接道路通行權，則原告要求被告出具之土地使用權同意書僅係該項通行權之書面證明文件，縱未明載於契約，亦應認屬被告之附隨義務，而被告該附隨義務之違反，既影響原契約預定之效用（興建工廠），此項違約情節可認重大。
六、綜上所述，被告負有提出供通行土地之土地使用同意書之義務而未履行，經原告函催被告等四人於文到7 日內提供該連接道路所有權人出具之土地使用權同意書予原告以申請建築工廠之建築執照，並辦理工廠設立登記，否則將依法解除該不動產買賣契約並依上開不動產買賣契約書第8 條之約定，請求被告等四人加倍返還所收款項，被告等於90年9 月19日均已收悉上開律師函，有證律師函及回執可稽（原證9 ，本院卷47- 49頁）。被告仍拒不依約提供該連接道路所有權人出具之土地使用權同意書予原告，即有債務不履行之情形，原告以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，並依民法第
259 條第2 款解除契約回復原狀之規定請求被告返還買賣價金30,952,000元，及自90年10月7 日起至清償日止，依民法第203 條所定按週年利率5%計算之法定遲延利息（按被告領訖買賣價金為90年6 月8 日，原告減縮部分利息之請求），核無不合，應予准許。原告所主張之競合請求權既為選擇合併，本院自無庸就其他請求再為論述。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、兩造其餘主張及所提證據經審酌後認與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第78條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項判決如主文。
中 華 民 國 94 年 5 月 11 日
民事第一庭法 官 陳麗芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 94 年 5 月 12 日
書記官 黃惠苹