臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第259號原 告 乙○○即祭祀公業林火管理人訴訟代理人 龔君彥律師被 告 甲○○
丁○○訴訟代理人 凃秀蕊律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國95年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆仟伍佰玖拾伍元，及自民國九十五年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告向原告承租坐落台北市○○區○○段四小段四一七地號如附圖所示面積八○‧三七平方公尺土地之租金，自民國九十五年三月十八日起，調整為每年新台幣拾陸萬陸仟貳佰捌拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：本件原告起訴原請求被告應將其所有，坐落台北市○○區○○段4 小段417 地號土地之建物拆除，並請求返還前開建物占用土地之不當得利，嗣於訴狀送達後之民國95年3 月17日追加備位聲明請求被告給付租金，並請求調整租金，核與原告原起訴請求均係本於被告建物占用原告土地，及土地使用收益對價應如何認定之基礎事實，是被告雖反對原告所為備位聲明訴之追加，然依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款，仍應予以准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：原告係坐落台北市○○區○○段4 小段417地號土地（下稱：系爭土地）所有權人，被告所有建物門牌號碼台北市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱：系爭房屋）無權占用系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積合計80.37 平方公尺，為此依民法第767 條規定，訴請被告拆除占用系爭土地之前開房屋，將土地返還原告，並按系爭土地申報地價10% ，請求被告返還起訴前5 年及自93年9 月23日起至遷讓返還土地之日止之不當得利，並為先位聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段4 小段417 地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○路○○○ 號如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告應給付原告新台幣（下同）103 萬3,460 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自93年3 月23日起至遷讓返還前項土地之日止，按月給付原告1 萬7,322 元。又主張如認定兩造間就系爭土地確存有租賃關係，則被告亦應給付原告起訴前回溯5 年按年以983 元計算之租金，且因被告主張每坪土地租金3 台斤稻穀與社會經濟現況差距甚大，爰併依民法第442 條規定，訴請按年以系爭土地申報地價10% 調整租金，並為備位聲明：㈠被告應給付原告4,915 元，及自原告95年3 月17日所提「準備續暨追加備位聲明狀」繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告與原告間就坐落台北市○○區○○段4 小段417 地號租賃契約之租金，應調整為每年20萬7,861元。
二、被告則以：原告祭祀公業於台灣光復初期之39、40年間，因感系爭土地利用不易，即陸續以每坪每年3 台斤稻穀之對價出租他人供作建築房屋基地使用，被告之被繼承人林文章（即被告甲○○之配偶、被告丁○○之父）即於39年承租原告所有系爭土地50坪（55年間改為承租26坪），並建造系爭房屋坐落其上，並由林火後嗣3 大房派下員即林佛（林萬居）、林金海（林水圳）、丙○○3 年一輪輪流收租，嗣並由林賢文、林水柳及丙○○等派下員前來收取，此輪流收租行為乃沿襲日據時代該祭祀公業派下員約定之輪流管理收租祭祀制，並非派下員私人之無權代理行為。縱認派下員收租係個人之無權代理行為，原告祭祀公業原管理人林水景於34年間死亡後，原告遲未選任管理人並任由派下員3 大房輪流對外收取基地租金數十年而不為反對之表示，派下員亦無人異議，亦應負表見代理之責任。再即令被告係無權占有系爭土地，反而默認由3 大房派下員輪流收租長達數十年，且默認系爭房屋在該址設籍長達47年，顯已引起被告正當信賴，以為原告祭祀公業承認租賃現狀而無異議，並不主張收回土地，今原告突然主張拆屋還地，令被告陷於無家可住窘境，已違誠信原則，而有權利失效之適用，原告權利行使應受限制。並就原告先位之訴聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。又如認原告提起備位之訴為合法，因被告房屋實際占用面積為
80.37 平方公尺折合24.31 坪，以94年行政院農業委員會公布之收購稻穀價格每公斤21.6元折算每台斤價格應為12.6元，則以每年每坪3 台斤稻穀價格計算系爭房屋基地租賃契約租金應為919 元，積欠5 年租金應為4,595 元，而非原告主張之4,915 元。又被告承租系爭基地建築房屋已逾50餘年，系爭房屋歷經年數亦已達47年，屋齡甚久，房屋老舊，使用利益極低，系爭土地所在亦無法直接通往麥帥新橋，交通不便，依申報地價10% 計算租金，顯然過高，應以申報地價5%計算租金即每年租金1 萬3,931 元為合理。並就原告備位之訴聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地為原告所有，被告所有系爭房屋占用原告土地面積
80.37 平方公尺，占用情形如附圖所示（本院94年1 月19日言詞辯論筆錄）。
㈡被告所提被告林文章繳付45至51年、54年、56至60年之系爭
房屋基地租金均為真正，另被告所提坐落系爭土地，門牌號碼台北市○○區○○路○○○ 號（住戶李明智）、398 號（住戶黃書通）、400 號、402 號（住戶戊○○）、410 號（住戶鄭金玉）之租金收據亦均為真正（本院95年3 月31日言詞辯論筆錄）。
四、基上所述，本件首應確認者，即為兩造間就被告所有系爭坐落之土地是否成立不定期租賃契約？㈠按「處分族中公共之要事，雖本應得族人全體之同意，但依
地方習慣或族中特約，如果各房長得共同代理全族以為處分，或各房長得集族眾會議，依多數議決以為處分，或於處分後經族眾追認者，均應有效。」「某氏既係以家長資格代表共有人將訟爭房屋出賣，維持共同生活，或清償公共負擔，上訴人自不得主張其所有權移轉契約無效。」最高法院著有18年上字第1532號、41年台上字第84號判例可資參照。又按祭祀公業係屬公同共有性質，關於祭祀公業財產之管理處分、管理人之選任及其他權利義務之行使，如公業內部已有所約定或另有習慣可循，即不適用民法第828 條第2項應得公同共有人（即派下員） 全體同意之規定，此因現今工商業發達，人口流動性高，派下員散居各處，人數又多，如適用民法第828 條第2 項規定，徒致祭祀公業事務停滯，對派下員未必有利（最高法院81年度台上字第516 號判決意旨參照）。再者，祭祀公業之管理方法，可分為專任管理與輪流管理兩種，台灣地區通常採輪流管理制，直接房均在世時，即依直接房之長幼順序，每年輪流充當管理人，直接房死亡者，習慣上多以直接房以下各房內派下，以所出房為單位，共同管理，除非有特別情形，管理人並有租賃祭祀公業財產或收取租谷（金）之權利，此為我國歷來祭祀公業財產管理之習慣（參見法務部編印，臺灣民事習慣調查報告，93年7 月6版，第772-774 、777 頁）。
㈡查林火派下原有直接房4 房，分別為長男林紅抱、次男林份
、三男林剪、四男林朝乾，三男林剪於13年6 月17日死亡後，並無子嗣，派下僅餘三房。原告祭祀公業原管理人林水景（次男林份派下長男）於34年3 月8 日死亡後，並未再行選任管理人，迄至被告主張就系爭土地成立租賃關係之39、40年間時，長男林紅抱一房已傳至第4 代長男乙○○、次男丙○○（第3 代林榮泉於39年9 月29日死亡）；次男林份一房第2 代尚存次男林佛、三男林連；四男林朝乾一房第2 代尚存長男林金海、次男林水圳等情，業據本院依聲請向台北市內湖區公所調取原告申報派下員名冊及管理人備查文件（下稱祭祀公業申報資料）核閱屬實，且有備查文件之派下系統表附卷可稽。
㈢證人即居住新明路402 號，民國00年出生之戊○○結證稱：
「（系爭土地）是林火下一代的3 、4 位兄弟租他人的，是要用來給人們蓋房子。他們叫林金海、林佛、乙○○、丙○○。丙○○與乙○○是兄弟，丙○○是經過乙○○同意出租..... 他們是每年去收一次租金，是一個人出面收租金，三房一起輪流收租金，丙○○與乙○○是同一房。他們來的時候有表示是要收租金。林金海等四人應該是一定有租地給林文章，林文章他們才能蓋房子..... 有租地給林文章的事，是我聽說的，是祭祀公業的人有說」等語屬實（本院95年3月17日言詞辯論筆錄）。證人即原告祭祀公業管理人乙○○亦證稱：「..... 我們的上一代提供土地予林文章來使用，就跟他收錢當祭祀公業使用。其他房也有向林文章收錢，是三房輪流收取。其他房收取也是用來做祭祀公業祭祀及繳納稅金使用。祭祀公業未推派代表去收錢。我去收錢未經祭祀公業決議，那是自古以來相延的習慣。其他房去收錢也是照以前的慣例，也沒經過決議。」「上一代的人很多，包括林金海、林佛，大部分是他們在處理。被證四47、49年度的內容也是有寫租金，我就照他們寫的依樣來寫的。三房輪流去收錢的事，大家都沒意見，從上一代就是這樣子約定的，之後十幾年都沒有收取。」等語（本院95年3 月31日言詞辯論筆錄）。另證人即原告管理人乙○○之弟丙○○於本院93年度重訴字第47號事件中亦證稱確有三房輪流收錢祭祀、繳稅之事（見被告所提被證12筆錄），復有被告所提，原告不爭執真正之前述歷年租金收據，堪信出租系爭土地予被告被繼承人林文章、收取租金之事，其時三房之成員林金海、林佛、乙○○、丙○○均有同意，並經協議按年輪流收取租金。㈣如前所述，被告主張兩造成立基地租賃契約之民國39、40年
間，原告祭祀公業原管理人林水景業已死亡，雖未另選任管理人，然包括系爭土地在內之祭祀公業財產本為全體派下員公同共有，祭祀公業財產本得由全體公同共有人同意而為管理行為，斯時乙○○、林佛、林金海分別為各房之最長者，另徵諸收租多年而無他派下員異議，堪信出租系爭土地予林文章之事，業經前揭各房之長者各自徵得所屬派下員之同意，再由三房長者同意出租並為各自按年收取租金之分管約定。又縱前開同意出租之各房長者未各自徵得派下員同意，然依前揭證人所述，三房輪流收取租金係相沿已久之習慣，參諸前揭判例意旨，各房長者、家長所為之出租行為，係習慣法上就公同共有物之有權出租行為，應認為有效。再依上述台灣地區祭祀公業輪流管理制習慣，各房輪流收取系爭土地租金之行為，亦可認輪值之各房管理人均已默示同意土地之出租行為，管理人於權限內租賃祭祀公業財產或收取租谷（金）之行為，自應認為有效。
㈤綜上，原告與被告被繼承人林文章間就系爭房屋所坐落之原
告土地，確存有基地租賃關係應堪認定，且前開基地租賃契約法律關係，並於林文章去世後由被告繼承，被告本於租賃契約占有系爭土地，並非無權占有，其就占有土地所受利益，亦非無法律上原因，原告先位聲明訴請：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段4 小段417 地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○路○○○ 號如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物拆除，並將該部分土地返還原告。㈡被告應給付原告103 萬3,460元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自93年3 月23日起至遷讓返還前項土地之日止，按月給付原告1 萬7,322 元之不當得利，均無理由，應予駁回。
五、至原告備位請求被告給付租金、調整租金部分：㈠按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無
約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439 條定有明文。本件兩造間就系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積80.37 平方公尺存有租賃契約關係既堪認定，原告訴請被告給付租金，自屬有據。經查：
⒈原告祭祀公業與被告被繼承人林文章間約定之租金數額，係
以租地面積為計算準據，原約定每坪每年租金為3 台斤稻穀，兩造並同意變更其債之給付標的為金錢（本院95年3 月17日言詞辯論筆錄），是依被告所提、兩造不爭執之行政院農業委員會94年度收購稻穀價格資料每公斤21元為據，換算每台斤價格應為12.6元（1 台斤=0.6公斤），是租金為每坪3台斤稻穀即為37.8元，被告承租土地面積80.37 平方公尺等於24.31 坪（1 平方公尺=0.3025 坪，小數點後2 位以下四捨五入），是每年租金應為919 元（計算式：37.8×24.31=919，元以下租金四捨五入），5 年租金應為4,595 元。
⒉依被告所提原告歷年收租情形，每年收取當年度租金之時間
自3 月份至10月份不等，堪信兩造就租金之給付期限並未約定，習慣上出租人於當年度之3 至10月份間收取均無不可，且被告就此復未為期限利益之抗辯，是本件原告請求自95年
3 月17日（含當日）回溯5 年即90年3 月18日至95年3 月17日期間之租金4,595 元，及自當日庭提書狀送達翌日即95年
3 月18日起，至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，逾此所為租金請求，即屬無據。
㈡原告訴請調整租金部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之升降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。查原告祭祀公業與被告間就系爭房屋坐落之如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積合計80.37 平方公尺土地存有不定期租賃契約，業經本院認定如前述，39年間租金約定成立當時系爭土地之價值與今日相較，台北市內湖區內土地價值高漲，乃眾所周知之事實，則原告訴請本院調整與被告間的基地租金數額，自屬於法有據。
⒉按基地租金應增加若干，當以該地經濟狀況、土地繁榮程度
及鄰地租金之比較，租戶對該租賃物之需要及其使用所受之利益等情形為標準（最高法院19年上字第132 號、20年上字第283 號判例參照）。查系爭房屋係2 層樓建物，1 樓為空無一物後方有舊有廚房、曬衣間，2 樓為住家，其內各式家具一應俱全，該屋坐落之處於本院勘驗時發現隔壁為美而美早餐店，附近攤位林立，人潮眾多，停車不便，早上時段係市集所在，週遭貨店、飲食店林立，面臨雙向單線通行車道（本院93年12月16日勘驗筆錄）。另參考本院另案即93年度重訴字第47號事件當事人所提資料，同區、同地號新明路
396 號房屋與原告於65年所約定之租金係公告現值千分之五十（即為每平方公尺4,031 元）（見卷附前開事件判決），本院綜酌前述系爭土地之繁榮狀況，對外交通情形、工商業繁榮之程度、承租人利用土地興建房屋使用之經濟價值、所受利益，與隔鄰房屋租用土地之租金標準等情狀後，認為原告主張租金應調整為每年以申報地價8%計算即16萬6,289 元（計算式：25863 ×80.37 ×8%=166289）為 合理，原告逾此部分之調整租金主張，則屬過高，不應准許。
⒊按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付
清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年臺上字第1152號、48年臺上字第521 號判例及同院73年8 月21日73年度第9 次民事庭會議決議意旨參照）。查原告並未主張起訴前即已向基地承租人為調整租金之意思表示，徵諸上開說明，原告請求自其所提「準備續暨追加備位聲明狀」送達翌日即95年3 月18日起按調整後之數額計算，自應准許。
六、從而，原告先位之訴依民法第767 條物上請求權，訴請被告系爭房屋拆除，並將房屋所占用之土地返還原告，併依不當得利返還請求權，聲明請求被告給付103 萬3,460 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自93年3 月23日起至遷讓返還前項土地之日止，按月給付原告1 萬7,322 元，均無理由，應予駁回。另備位之訴部分，原告依租賃契約法律關係，訴請被告調整租金前5 年應給付租金4,595 元，及自「準備續暨追加備位聲明狀」繕本送達翌日即95年3 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，併依民法第442 條規定，請求就被告向原告承租坐落系爭土地如附圖所示面積80.37 平方公尺土地之租金，自民國95年3 月18日起，調整為每年16萬6,289 元，為有理由，應予准許，逾前開准許部分之備位請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件原告先位請求被告等拆除房屋、返還土地並給付不當得利之訴既均經駁回，假執行聲請即失所附麗，應併予駁回。另備位之訴原告請求本院判命准許之4,596 元部分，因所命給付未逾50萬元，爰按民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，其餘兩造協議爭點、主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第389 條第1 項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 16 日
民事第二庭 法 官 王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 4 月 19 日
書記官 陳淑女