臺灣士林地方法院民事判決 93年度重訴字第301號原 告 乙○○訴訟代理人 唐達興律師被 告 保強建設開發股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 洪珮琪律師
陳譓伊律師上列當事人間給付酬金等事件，本院於95年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟捌佰壹拾柒萬伍仟柒佰零叁元及自九十三年十二月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告供擔保新台幣陸佰萬元後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹仟捌佰壹拾柒萬伍仟柒佰零叁元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實暨理由
一、本件原告起訴主張：被告所投資興建台北市政府捷運新店線七張站聯合開發大樓，係經由原告引薦及整合基地各地主與被告簽立合建契約，而於民國86年9 月26日與原告簽定如何給付原告報酬之合約書（下稱系爭合約書），是依系爭合約書，原告自得依合約規定向被告請求給付報酬。而依約定由原告為被告居間媒介協助取得，捷運新店縣七張站聯合開發大樓基地內私有地主面積逾2/3 或人數及面積各逾1/2 以上與被告完成簽訂合建契約書，被告於取得建築執照後，即應依據系爭合約書第3 條之約定，給付第2 條所約定之全部報酬。且被告雖已將聯合開發契約移轉訴外人樺福建設開發股份有限公司（下稱樺福公司），惟樺福公司既已完成開發案，被告仍有給付報酬義務。並聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）148,222,500 元，及自93年12月3 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。（三）訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：兩造簽訂系爭合約書，由原告協助被告共同完成上開捷運聯合開發大樓，開發案完成出售建物獲取價金後，原告亦得依系爭合約書取得報酬。故系爭合約書第1 條明定，原告願繼續為被告完成開發案「以實現聯開成果」，即明確揭示原告「協助被告完成聯合開發大樓」為本系爭合約之目的。然原告於簽約後，除完成系爭合約書第3 條第1 款及第2 款約定外，對於聯合開發案均未再與聞問，且因原告未提供協助致被告與公、私地主權益分配協商未果，被告不得已始經台北市政府、原告及其他私地主之同意，將聯合開發契約移轉予樺福公司，被告並無不正移轉之情事，則原告請求給付報酬條件自前揭移轉之後自未成就。且系爭合約書所謂「完成本開發案」係指取得建築物使用執照，並辦妥建物所有權第一次登記後交屋，非如原告所稱基地內私有地主與被告完成簽約即屬開發案完成，且系爭合約第3 條各付款條件之約定僅為預付性質，倘捷運大樓未完成，則契約目的不達，各款約定及付款條件即無法成就，原告即無權請求報酬等語置辯。並聲明：（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經協商整理兩造爭點如下：
甲、兩造不爭執事項：
（一）兩造於86年9 月26日簽訂系爭合約書（原證1 ，本院卷㈠第17頁）。
（二）系爭合約書簽訂後，迄87年11月3 日，被告經由原告引薦而與聯合開發案基地內私有地主，簽訂面積達952.74坪，已逾基地內私有地主面積2/3 以上。
（三）被告於89年1 月間，曾獲台北市政府核定為捷運聯合開發案投資人。
（四）被告於92年8 月5 日，將聯合開發案投資人權利讓與樺福公司，被告已非本件聯合開發案之投資人，本件聯合開發案建築執照申請人為樺福公司並非被告。
（五）對原證1 、原證2 、原證4 、原證6 至原證10之形式及實質真正均不爭執。
（六）被告就其將捷運聯合開發案投資人權利讓與樺福公司一事，依照被證32之五方契約書就有關樺福公司承擔聯合開發投資契約對台北市政府負有連帶保證責任，且迄今尚未解除。
（七）系爭工地起造人於94年11月下旬才變更為樺福公司。
（八）就本院卷㈠第39頁附件四中有關：一、面積計算，二、計算報酬金之數額，三、報酬金，四、報酬金給付期別之數據均不爭執。
（九）本件法定遲延利息自93年12月3日起算。
（十）對系爭合約書第3 條酬金已完成部分：
1.乙方之母莊嚴舜華已與甲方簽訂合建契約書。
2.甲方已與基地內私有地主面積逾2/3 以上或人數及面積各逾1/2 以上與甲方完成簽訂合建契約書。
3.被告已獲核定為投資人。
（十一）對系爭合約書第3 條酬金未完成部分：
1.第5 款之基地內土地尚未合併完成。
2.第7 款本聯開大樓尚未取得使用執照。
（十二）系爭合約書第3 條第1 款已給付酬金額為400 萬元。
乙、兩造爭執事項：
（一）系爭合約書是否因被告將權利概括轉予訴外人樺福公司而免為給付之義務？被告是否以不正當方法阻止條件成就？
（二）報酬標準是否要計入系爭合約書第2 條第1 款公有地2%部分？
（三）原告是否得依系爭合約書第3 條之約定請求給付報酬？
（四）依系爭合約書第4 條應扣除的款項何時方得扣除？被告應給付原告之報酬，有無應扣除之款項？若有，其款項為何？
四、經查：
（一）系爭合約書是否因被告將權利概括轉予訴外人樺福公司而免為給付之義務？被告是否以不正當方法阻止條件成就？
１、原告主張：被告將系爭開發權利移轉樺福公司後，其仍為實質之投資人，不得因權利移轉而免除給付義務。且被告移轉系爭開發權利，原告並未事先同意。被告則辯以：聯合開發案之移轉係事前經主管機關、原告同意、地主之陳情，並符合聯合開發契約之規定，絕非被告單方得以決定移轉，亦未歸避報酬之給付。是以聯合開發契約已概括移轉於樺福公司，系爭合約書之付款條件亦未成就，被告自無給付義務等語。
２、經查：⑴按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻
其條件之成就者，視為條件已成就。」，民法第101 條第
1 項定有明文。又「當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實之發生，類推適用民法第101 條第1 項規定，應視為清償期已屆至。」，最高法院87年度台上字第1205號判例參照。
⑵查本件被告於92年8 月5 日，已將捷運聯合開發案投資人
權利讓與樺福公司，此為兩造所不爭執。復經審酌原告與莊聰正等5 人於92年8 月1 日所簽署之同意書內容以觀（詳如本院卷㈠第70頁），乃原告同意與被告解除合建契約，與樺福公司另立新約；且同意被告之聯合開發案投資人地位，移轉於樺福公司承接；可知原告就該聯合開發案之契約讓與乃事先知情並予以同意，實難謂被告故意以不正行為將契約移轉，而造成系爭合約書條件無法成就。從而，就系爭合約書所訂之條件於92年8 月5 日聯合開發案移轉前尚未成就者，被告自得免除給付義務，當無疑義。
（二）報酬標準是否要計入系爭合約書第2 條第1 款公有地2%部分？
１、按「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，最高法院17年度上字第1118號著有判例。
２、依系爭合約書第2 條之契約內容，公有地2%部分之約定，乃係兩造就報酬金之計算方法依建築執照樓地板面積，分成公、私有地部分所定之計算比例，於將來給付之條件成就後，本於契約之意旨，自應依該條之計算方法而為報酬金之給付。實不得自行擴張契約文字之意旨，認為該公有部分2%部分之約定含有原告須就協助被告與公地主協商之義務有履行始得請求之意思。是以，原告主張報酬標準自應計入系爭合約書第2 條第1 款公有地2%之部分，自屬有據。
（三）原告是否得依系爭合約書第3 條之約定請求給付報酬？
１、原告主張：其就系爭合約書第3 條第1 期報酬金已收400萬元，第2 款已收受被告給付之9,864,000 元；被告則以前揭語置辯。
２、經查：⑴依前揭最高法院17年度上字第1118號判例之意旨，系爭合
約書訂立之本旨，乃希望由地主之一之原告適時引薦被告主辦聯合開發案，並依系爭合約書第2 條約定計算報酬及第3 條約定之方式給付報酬。由系爭合約書第3 條之內容可得知，原告於引薦被告與其他地主簽訂合建契約，並以被告完成後續程序、取得資格，作為被告支付酬金之條件，於條件成就時，給付該條所約定之酬金。
⑵兩造就系爭合約書第3 條所定之條件，對於第1 款至第3
款部份已完成並不爭執，系爭合約書第5 款及第7 款條件尚未成就亦不爭執。則承上之說明，條件成就於92年8 月
5 日之前者，被告即應依契約之意旨，給付該款之報酬；反之，條件於92年8 月5 日前尚未成就者，則因被告已將權利移轉於樺福公司而免為給付義務，故無論條件嗣後成就與否，均不應由被告負擔給付責任。
⑶系爭合約書第3 條第1 款：86年9 月27日原告之母莊嚴舜
華與被告簽訂合建契約書，並已由被告依合約書之約定，開具400 萬元之支票由原告收受並已兌現，此為兩造所不爭執。
⑷系爭合約書第3 條第2 款：86年至89年間，基地內私地主
陸續與被告簽訂合建契約書，並已達該款所定私有地主面積2/3 以上或人數各逾1/2 以上之比例，故條件亦已成就復為兩造所不爭執，業為前述，則被告自應為給付；而第
2 款之酬金依兩造所不爭執之計算式（詳如本院卷㈠第40頁），應給付之總額為16,208,650元，扣除原告自承其已收受9,864,000 元外，故被告尚應給付原告6,344,650 元。
⑸系爭合約書第3 條第3 款：被告雖主張其已將聯合開發案
移轉於樺福公司，故其已無投資人資格；惟查被告於86年11月25日向高炳煌購買土地（詳如本院卷㈠第71-72 頁），並於88年7 月30日由高炳煌向捷運局申請變更被告為聯合開發案之簽約主體（詳如本院卷㈡第77頁），捷運局亦於88年10月20日函覆同意以被告為簽約主體（詳如本院卷㈡第84-85 頁），並於89年1 月15日簽訂聯合開發案契約（詳如本院卷㈠第181-187 頁），故被告於92年8 月5日前已獲核定為投資人，則系爭合約書第3 條第3 款之條件業已成就。而第3 款之酬金依兩造所不爭執之計算式（詳如本院卷㈠第40頁），應給付之總額為32,417,300元，原告尚未收受，從而被告應給付原告第3 款酬金32,417,300元。
⑹系爭合約書第3 條第5 、7 款：兩造就系爭合約書第5 款
及第7 款條件尚未成就一事不爭執，業如前述，則既被告既已將聯合開發案移轉於樺福公司，則其已非契約之當事人，復如前述，則該條件之成就與否自非繫於被告，從而原告請求該款之報酬即無理由。
⑺系爭合約書第3 條第4 款：原告主張該第4 款條件業已成
就，被告自應給付等語。然查，本院雖函詢樺福公司，被告於聯合開發案移轉前，是否業已與私地主完成權益分配協議，經樺福公司陳報被告業已於移轉前完成（詳如本院卷㈣第27、147 、152 頁）。惟查，依兩造系爭合約書中第3 條第1 、2 款及第4 條第2 、3 、4 、5 款中均稱「合建契約書」，然於第3 條第4 、6 款中卻另稱【投資契約書】（詳如本院卷㈠第17-18 頁），則其用語不同，是否意指該二契約書乃係不同？即令人置疑。再查，依系爭合約書第4 條第3 款，係就「簽訂合建契約書第4 條，有關增值稅補貼款。」有所約定；而同條第4 款，則就「簽訂合建契約書第3 條，有關保證金... 」有所約定，核與被告所提之被證39之合建契約書內容第3 、4 條（詳如本院卷㈣第187 頁），即分就保證金、費用負擔有所明訂之內容相符，復參酌依被告所提被證39之合建契約書內容第
2 條（詳如本院卷㈣第185 頁），即明訂被告與私地主有關權益的分配，則果如原告所言，「合建契約書」即等同【投資契約書】，則何需於同一系爭合約書內容中分為不同用語徒增困擾？且依被告所提之台北都會區大眾捷運系統土地聯合開發【投資契約書】第5 條第1 項權益分配，即明定被告應於簽約後8 個月與甲方及土地提供人達成權益分配協議，另第5 條第3 項亦明確指出權益分配方式為「甲乙雙方及土地所有權人依前項規定計算得分配之價值後，進行選定本建物之區位及面積，並作成協議書或分配紀錄；」（即被告所提之被證12，詳如本院卷㈠第183 頁），再參酌樺福公司95年5 月10日民事陳報狀第3 點，即告知樺福公司業與私地主完成選戶協議；第4 點樺福公司亦與台北市政府完成權利分配協議（詳如本院卷㈣第27頁），則可知「合建契約書」與【投資契約書】，係意指該二契約書乃係不同。是以，「合建契約書」與【投資契約書】，係指二不同契約書，業如前述，則依被證12之第
5 條第3 項規定，可知分配的方式，係完成選定建物的區位及面積，故系爭合約書第3 條第4 款所謂的完成，自應包括房屋的區位選定及面積，而依前揭樺福公司之陳報狀可知，與私地主完成選戶協議乃係樺福公司，而非被告，則系爭合約書第4 款之條件既未成就，從而原告依系爭合約書之約定，請求被告給付原告該期金額32,417,300元，自屬無據。
⑻系爭合約書第3 條第6 款：查被告曾以（90）強管字第
056 號函及（91）強管字第075 號函檢送90年7 月12日系爭聯合開發大樓權益分配會議記錄及公地主之權益分配比例會議記錄予捷運局（詳如本院卷㈡第86、92頁），惟再查台北市政府府捷五字第09205147200 號函之內容：「.....因貴公司對於投資契約書之規定及聯合開發辦理程序
， 與本府所持看法迥異，故於會中主席即以『本次協商會，僅止於雙方各自陳述意見，不做確切之結論』....」（詳如本院卷㈡第93頁），可知該次權益分配會議並無作成結論。而此亦與前揭樺福公司陳報本院之函文內容（詳如本院卷㈣第27頁），可知其已與台北市政府完成權利分配協議之答詢相符，足證與台北市政府完成協議者，係樺福公司，且非被告於權利移轉前所為。是以，系爭合約書第3 條第6 款之條件非於92年8 月5 日前已為成就，故原告依此款之請求，亦無理由。
（四）依系爭合約書第4 條應扣除的款項何時方得扣除？被告應給付原告之報酬，有無應扣除之款項？若有，其款項為何？
１、原告主張：⑴系爭合約書第3 條第1 至6 款之給付標準皆依總酬金標準
百分比計算，並未談及第4 條扣款之問題，第3 條第7 款所指之支付餘額，即是表示扣除第4 條款項後所剩之真正餘額。
⑵被告於86年10月18日及89年4 月6 日間給付私地主6 人之
款項，共計1,200 萬元，非因系爭合約第4 條第1 款之約定所為之給付。縱係為該款之給付，亦應先由被告就系爭合約第3 條之酬金給付完畢後，方能扣除。
⑶系爭合約書第4 條第4 款所指被告與私地主訂約及取得投
資權時所給付之履約保證金，因被告不願履行合約，故不應准予預先扣除或應待兩造最後結算時才可扣除。
⑷被告須自行向高炳煌購買土地1,296 萬元部分，不在系爭
合約第4 條約定中，且該項支出非可歸責於原告，且該價額乃土地之對價，並非損失。
２、被告主張：⑴依合約書第3 、4 條之約定，只要各項給付條件成就，即
應一併為付款及扣款之計算。且本件開發案已移轉於樺福公司，故就系爭合約書之權利義務應為總結算，故自92年
8 月5 日移轉事實發生時即應扣款。⑵被告於86年10月18日及89年4 月6 日間給付私地主6 人之款項，共計1,200萬元，應自原告已收受之報酬中扣除。
⑶被告與私地主訂約及取得投資權時所給付之履約保證金，
按年息8%計算，共計12,266,067元，因被告已非本件之投資人，故應退還。
⑷因原告未協助被告致被告須自行向高炳煌購買土地價格共計12,960,000元，應扣除。
３、得心證之理由：⑴依系爭合約書之內容判斷，雙方就第3 條之酬金給付方式
為約定時，並未看出已就第4 條應扣除款項隨同第3 條給付一併扣除之意思。再由雙方當時訂約，並未預見將來會生移轉權利義務之可能，故可推知雙方就合約書第3 條第
7 款所指之支付餘款，乃是就雙方於最後條件皆成就後，於被告應給付予原告之餘款中扣除被告已預先墊付之第4條款項後，所剩之餘額。
⑵惟，系爭合約書之條件已因聯合開發案移轉他人而無法全
數由被告成就。亦即被告就系爭合約書第3 條之給付義務，僅止於移轉前成就之條件，故系爭開發案移轉之時點，即為兩造計算應為給付酬金總額及應扣除款項之時點。
⑶依系爭合約書第4 條第1 款約定：被告已支付予私地主乙
○○、盧樹、陳照泰、連政憲、傅源發、高炳煌等6 人之承諾書款項1,200 萬元，復為原告所不爭執；而被告給付予該6 人各200 萬元之目的，亦確以該承諾書簽立為理由，復有被告所提之支票影本在卷可按；原告僅空言爭執其是否係為第4 條第1 款所為之給付？然未能舉證以證明被告給付1,200 萬予該6 人乃基於其他原因，故被告主張其為應扣除之款項，自為可採。
⑷另被告主張其業已依系爭合約書第4 條第4 款之約定，給
付私地主保證金合計12,266,067元，此亦有被告所提出其與各私地主間簽立之保證金支付簽收表在卷可憑（詳如本院卷㈢第347-447 頁），足證被告確曾支付該筆款項。然查，從其嗣後與各地主間簽訂之解除契約協議書內容以觀，可知雙方就保證金一事乃約定由已收受之地主退還保證金之30% 予被告，故被告雖就曾支付之上揭保證金一事得依系爭合約書第4 條第4 款約定扣除，惟應僅得扣除系爭金額之70% 合計為8,586,247 元（元以下四捨五入），而就其餘已退還予被告之30% 部分，自不得為重覆扣除，方屬有據。
⑸又被告主張其向地主高炳煌購買土地1,296 萬元之價金（
詳如本院卷㈢第289 頁之被證37），依系爭合約書第4 條第5 款之規定，亦得扣除。然查，該款係約定：「部分私地主不願配合簽訂合建契約，未達成權益分配協議結果，以致需要個案處理時，其增加負擔金額。」，方得扣除。惟被告自承該價額乃是購買土地之對價，則被告此項支出，乃使被告成為聯合開發案之地主之一，並非當然可認為係額外負擔之損失，且被告復就此未能證明其就此土地買賣所額外負擔之損失為若干？故被告僅以買賣契約所載之土地價金總額主張應予以扣除，自屬無據。
五、綜上所述，原告依契約之法律關係請求被告給付18,175,703元（即6,344,650 ＋32,417,300－12,000,000－8,586,247＝18,175,703），及自93年12月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無遂一論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 95 年 6 月 9 日
民事第二庭 法 官 陳梅欽以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 95 年 6 月 13 日
書記官 高郁婷